Bilhassa Covid-19 salgınının etkisi ile büyük şehirlerde konut ve iş yeri kiralarında fahiş bir yükselme olduğunu gözlemlemekteyiz. Kiraya verenler, artan kira miktarlarının etkisi ile mevcut kiracılarına ya çok yüksek kira artış tutarları yansıtmakta yahut kiracıları tahliyeye zorlayarak yeni rayice uygun kiracı arayışlarına girmektedirler.
Peki söz konusu durumun hukuki altyapısı nedir? Bu tür bir tehdit ile karşılaşan kiracıların hakları nelerdir? Mevzuat gereği uygulanması gereken zam oranını yeterli bulmayan kiraya verenler hangi hukuki yollara başvuru yapacaklardır?
Kiracı ve kiraya verenin yeni dönem kira bedeli hususunda anlaşamaması halinde bu uyuşmazlığın giderilmesi için “Kira Tespit Davası” açmaları gerekmektedir.
Kiranın tespiti kararının amacı kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan ücret unsurunu belirli bir hale getirmektir. Bu aşamada kiranın tespitinde hukuki sonuç ancak hâkimin kararıyla doğmaktadır.
Kira ücretinin tespiti davalarının konusunu çatılı konut ve işyerleri kapsamına giren taşınmazlar olmaktadır. TBK’nun 344. ve devamı maddeleri gereği, “kira tespiti talebinin ancak konut ve çatılı işyeri kiralarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda uygulanabileceğinden bunun haricinde kira tespiti istenemeyecektir.”
Kira parasının tespiti davaları kiralayan tarafından açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılabilmektedir. Kira tespit davası, kira sözleşmesi kiminle yapılmış ise onun aleyhine açılmalıdır. Yine kira bedelinin tespiti davalarının açılması için herhangi bir zaman belirtilmemiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun “dava açma süresi ve kararın etkisi” başlıklı 345 maddesi düzenlemesine göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilmektedir.
Burada önemli olan husus, kira tespit davasının yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar hale gelecektir.
Olağan dönemde kiralananlara uygulanması gerekir kira artış oranı; 01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344.maddesinde,
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını (01.01.2019 tarihinden sonrası için ise tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını) geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”
şeklinde belirtilmiştir.
Bu düzenleme uyarınca, taraflar arasında kira sözleşmelerinde uzayan dönemde kararlaştırılacak “artış oranı” tüketici fiyat endeksi on iki aylık ortalamasını geçemeyecektir. Taraflar arasındaki sözleşmedeki artış oranın tüfenin on iki aylık ortalamasını geçmesi halinde ise aşan kısım geçersiz olacağından, artış oranı olarak tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama uygulanacaktır.
Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde “artış oranı” belirlenmediği durumda ise, hâkim tarafından kiralananın durumuna ve hakkaniyete göre belirlenecektir. Ancak bu durumda dahi hâkim tarafından belirlenecek bedel, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamasını geçemeyecektir.
Beş yıldan uzun süreli ve beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise taraflarca kira sözleşmesinde artış oranı kararlaştırılması ehemmiyetli olmayacaktır. Bu halde kira bedeli hâkim tarafından tüketici fiyat endeksi, emsal kira bedelleri ve kiralananın durumuna göre belirlenecektir.
18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespitine karar verilirken öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb. kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Buna ek olarak, kiracının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekmektedir.
Kira sözleşmesinde kira artış şartının olmasına rağmen, kiracı tarafından artış uygulanmadan ödeme yapılması ve kiraya verenin bu ödemeleri herhangi bir ihtirazı kayıt olmaksızın alması kiraya verenin artışlı kira alacağını istemesine ve kira tespiti talebinde bulunmasına da engel olmayacaktır.
Zira Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/4763 E., 2018/13351 K. Kararında da;
“Taraflar arasında düzenlenen takibe dayanak 01.10.2006 başlangıç tarihli 1 yıl (aksi bildirilmedikçe uzatmalı) süreli kira sözleşmesinin varlığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin hususi şartlar bölümünde; yıllık artışların TEFE+%5 şeklinde olacağı belirtilmiştir. Özgür irade ile kararlaştırılmış olan bu şart geçerli olup tarafları bağlar ve yenilenen kira dönemlerinde de geçerliğini sürdürür. Ancak 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun’unun yürürlüğe girdiği 01.07.2012 tarihine kadar sözleşmedeki artış şartı geçerli olup, taraflar arasında karşı çıkılmayan yazılı bir kira sözleşmesi olup bu sözleşmede hangi oranda kira parasının artırılacağı açık ve belirgin şekilde belirtildiğine göre, uyuşmazlığın sözleşme hükümleri çerçevesinde çözülmesi gerekir. Davacının artış şartı uygulanmadan ödenen kira paralarını ihtirazı kayıt koymadan alması, kira parasının davalının ödediği miktarda belirlendiği konusunda bir anlaşmanın varlığını göstermez ve davacının artış şartı uyarınca fark kira alacağını istemesine engel teşkil etmez.”
şeklinde ifa edilmiştir.
Kira tespit ilamları kesinleşmeden icra takibe konu edilemeyecektir. Bu sebeple karara karşı istinaf/temyiz kanun yoluna başvuruldu ise istinaf/temyiz incelemesi sonucunun beklenmesi zaruridir. Yine kira tespit kararı ile belirlenen kira fark miktarına kira tespit kararının kesinleştiği tarihten itibaren faiz uygulanması gerekmektedir.