Giriş
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (Kentsel Dönüşüm Kanunu) kapsamında, afetlere dayanıklı binalar inşa etmek amacıyla arsa sahipleri ile yüklenici firmalar arasında çoğunlukla "Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" akdedilmektedir. Bu sözleşmelerde yer alan her bir hükmün hukuki olarak detaylıca değerlendirilmesi ve olası sonuçlarının titizlikle analiz edilmesi, her iki tarafın da ileride hak kaybına uğramaması adına elzemdir.
Sağlıklı bir sözleşme metninde; tanımlamaların net bir şekilde yapılması, kapsamlı bir teknik şartnamenin oluşturulması ve inşaat/teslim sürelerinin kesin bir biçimde açıklığa kavuşturulması gerekmektedir. Tüm bu temel unsurların yanı sıra, uygulamada zaman zaman gözden kaçabilen ancak taraflar arasındaki ekonomik dengeyi doğrudan etkileyen hayati bir husus daha bulunmaktadır: Sözleşme imzalandıktan sonra meydana gelebilecek olası bir imar artışı neticesinde ortaya çıkacak ilave inşaat alanının taraflar arasında hangi oranda paylaşılacağı.
Sözleşme sürecinden sonra idarece yapılabilecek imar planı değişiklikleri nedeniyle projedeki toplam satılabilir alan, bağımsız bölüm (daire/dükkân) adedi veya otopark, depo gibi ortak alanların büyüklüğü değişebilmektedir. Bu durumun sözleşmede önceden öngörülüp düzenlenmesi, taraflar arasındaki sözleşmesel dengenin ve adil paylaşımın korunması için büyük önem taşımaktadır.
Sözleşme İmzalandıktan Sonra İnşaat Alanı Büyüyebilir mi?
Uygulamada, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde çoğunlukla arsa sahiplerine tahsis edilecek ve yüklenici firmaya bırakılacak toplam metrekare veya bağımsız bölüm adedi maktu olarak baştan belirlenir. İlgili idarelerden (belediyelerden) ruhsatların alınabilmesi veya yasal mevzuat gereklilikleri sebebiyle projede sonradan zorunlu değişikliklerin yapılması her zaman olasıdır.
Ancak bunun da ötesinde; sözleşme imzalandıktan sonra bölgesel imar planı değişiklikleri, plan notu revizyonları veya yeni yasal düzenlemeler sonucunda ilgili bölgede emsal artışı, kat artışı veya benzeri yeni imar hakları doğabilmektedir. Ortaya çıkan bu hukuki ve fiili durum; mevcut projeye fazladan metrekare eklenmesi, ilave kat çıkılması veya yeni bağımsız bölümler oluşturulması gibi sonuçlar doğurarak toplam inşaat alanını büyütebilir.
Örnek Durum ve Hukuki İhtilafların Önlenmesi
Konuyu somutlaştırmak gerekirse; 1.000 metrekarelik bir arsa üzerinde mevcut emsalin 1.00 olması durumunda, toplam inşaat hakkı 1.000 metrekaredir. Taraflar sözleşmeyi ve paylaşımı bu hesaba göre kurgularlar. Ancak sonradan idare tarafından yapılan bir emsal artışı ile emsalin 1.25’e çıkarılması halinde, inşaat hakkı yasal olarak 1.250 metrekareye yükselecektir.
Bu durumda 250 metrekarelik yepyeni bir "ilave inşaat alanı" ortaya çıkmaktadır. Şayet sözleşmede bu yönde açık bir hüküm bulunmuyorsa, sonradan doğan bu ilave alanın arsa sahipleri ile yüklenici arasında nasıl paylaştırılacağı (veya kime ait olacağı) ciddi hukuki ihtilaflara zemin hazırlayacaktır.
Bu ihtilafın önüne daha ihtilaf çıkmadan geçmek mümkündür. Taraflar olası bir imar artışını öngörerek paylaşımı önceden belirlerse örneğin kabaca ‘İnşaat sırasında veya sonrasında imar mevzuatında yapılacak değişiklikler, tarafların hisseleri oranında paylaşılacaktır.’ gibi bir ifadeye sözleşmede yer verirlerse bu hususta ihtilaf çıkmadan meselenin hızlıca neticeye varması gayet kolay ve hızlı olacaktır.
Sonuç olarak; arsa payı (kat) karşılığı inşaat sözleşmeleri hazırlanırken mevcut durumla yetinilmemeli, sonradan doğabilecek her türlü imar ve emsal artışı ihtimali mutlaka dikkate alınmalıdır. Söz konusu olası ilave inşaat alanının taraflara hangi oranlarda ve ne şekilde dağıtılacağı, sözleşmede yoruma yer bırakmayacak açıklıkta karara bağlanmalıdır.
AV. YUSUF ŞAMİL TÜREN & STJ. EYYUP ENSARİ GÜLYAPRAĞI
İSTANBUL 2 NOLU BARO