Kentsel dönüşüm mevzuatında son iki yıllık süreçte gerçekleşen yasa ve yönetmelik değişikliklerini aşağıda detaylı olarak açıklayacağız. Yasa koyucu, bu alanda detaylı ve tüm sorunları çözen genel bir kanuni düzenleme yapmak yerine, uygulamada sorunlarla karşılaştıkça kısmi değişiklikler yapmaktadır. Bu durum, kentsel dönüşüm mevzuatı açısından ciddi istikrar sorunlarına neden olmaktadır. Ancak, yürürlükte olan kanuni düzenlemelere uyma mecburiyeti olduğundan, 6306 sayılı yasada ve uygulama yönetmeliğinde yapılan değişikliklerin neler getirdiğini kavramak önem arz etmektedir.
1- 10.12.2018 7153 SAYILI YASA DEĞİŞİKLİĞİ:
A) 6306 sayılı Kanunun 3. Maddesine eklenen hükümlerle, riskli yapı tespiti yapan lisanslı kuruluşlara yönelik ciddi cezai müeyyideler getirilmiştir. Özellikle, riskli yapı tespitinde yaşanan ciddi suistimallerin önüne geçilmesi amacıyla, lisanslı kuruluşların hukuka aykırı fiillerine yönelik cezalar arttırılmıştır. Kanunda yer alan bazı cezai yaptırımlar, geçmişte bu alanda yaşanan hukuksuz çalışmaları görmemiz açısından dikkat çekicidir.
1) Yapı maliki olmayan birinin talebine istinaden riskli yapı tespiti yapılması,
2) Yapıda teknik inceleme yapılmadan riskli yapı tespit raporu hazırlanması,
3) Mevcut olmayan bir yapı hakkında riskli yapı tespit raporu hazırlanması,
4) Daha önce riskli yapı çalışması yapılan bir yapı hakkında ikinci kez riskli yapı tespiti yapılması.
Hiç mevcut olmayan bir binayla ilgili riskli yapı tespiti yapılması konusu yasada cezai müeyyideye bağlandığına göre, daha önce böyle bir eylem gerçekleşmiştir. Bu durum, kentsel dönüşüm uygulamalarındaki hukuksuzlukları gözler önüne sermektedir.
B) Kentsel Dönüşümde, kira yardımı uygulamasında önemli bir değişiklik olmamakla birlikte, yasada bu konuda yeniden tanımlama yapılmıştır.
C) 6306 sayılı yasanın 6. Maddesinde yapılan değişiklikle, üçte iki çoğunluk kararına katılmayan, Azınlık hisselerinin satış ihalesi, üçüncü şahıslara da açılmıştır. Daha önce, sadece parselde bulunan hissedarlar ihaleye katılabilebilmekteydi. Yapılan değişiklikle satış ihalesine, belirli şartların sağlanması koşuluyla üçüncü şahıslar da iştirak edebilecektir.
D) Riskli yapılarda ve diğer kentsel dönüşüm uygulamalarında, Bakanlıkça veya Belediye tarafından yapılan yıkım masraflarının, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsili Hakkındaki Kanun uyarınca, gayrimenkul sahiplerinden hisseleri oranında tahsil edileceği düzenlenmiştir. 6306 sayılı Kanunda daha önce, idarece yapılan yıkım masrafları için hak sahiplerinin hisseleri üzerine ipotek konulacağı düzenlemesi mevcuttu. Anayasa Mahkemesi 2014 yılında kanunun bu maddesini iptal ettiğinden, yıkım masraflarının tahsili konusunda yeni bir düzenleme yapılmıştır.
E) Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na, riskli yapı ve riskli alanlarda her ölçekte İmar Planı yapma yetkisi verilmiştir. Yasanın 6. Maddesinde yapılan değişikliğe göre; “Bakanlık, riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapıların bulunduğu parsellerdeki uygulamalarda faydalanılmak üzere; özel kanunlar ile öngörülen alanlara ilişkin olanlar da dâhil, her tür ve ölçekteki planlama işlemlerine esas teşkil edecek standartları belirlemeye ve gerek görülmesi hâlinde bu standartları plan kararları ile tayin etmeye veya özel standartlar ihtiva eden planlar ve kentsel tasarım projeleri yapmaya, yaptırmaya ve onaylamaya yetkilidir.”
Kentsel dönüşüm çalışmalarının geniş ölçekte başarılı olabilmesi için, yerel yönetimlerin sürece aktif olarak katılması şarttır. Dünyadaki başarılı olmuş kentsel dönüşüm projelerinin tamamında yerel yönetimlerin süreç içerisinde aktif olarak rol aldığı görülmektedir. Ancak, mevcut düzenleme ile Bakanlığın kentsel dönüşüm alanlarında her ölçekte imar planı yapması, yerel yönetimlerin ve özellikle ilçe belediyelerinin by-pass edilmesine neden olacaktır. Kentsel dönüşümün geniş kitleler üzerinde yürütülmesi ve belirlenen hedeflere ulaşılabilmesi için, yerel yönetimlerin yetkilerini arttırıcı düzenlemeler yapılarak sürece aktif olarak dahil edilmelerinin şart olduğunu düşünüyoruz.
F) Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Büyük Sorun Teşkil Eden Harç Muafiyeti Rejimi Yeniden Düzenlenmiştir :
Harç muafiyeti düzenlemeleri daha öce detaylı olarak düzenlenmediğinden, uygulamada pekçok sorunlarla karşılaşılmıştır. Hatta, bu konularda Vergi Mahkemelerinde binlerce dava açılmıştır. Getirilen yeni düzenlemeyle harç muafiyeti konusu nispeten belirginleşmiştir.
Yasanın İlgili Kısmı ;
(9) Bu Kanun uyarınca yapılacak olan ve Bakanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare ve dönüşüme konu yapıların inşası işini yüklenen müteahhit ile malik ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerinden birinin taraf olduğu;
a) Bu Kanun kapsamındaki yapıların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri ile bu Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların malik, işi yüklenen müteahhit ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerine ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri,
b) Bu Kanun kapsamındaki bir yapıdan dolayı, bu Kanun kapsamındaki parsellerde veya alanlarda veya söz konusu parsel ve alanların dışındaki parsellerde yeni bir yapı yapılması ya da mevcut bir yapının satın alınması veya ipotek tesis edilmesi işlemleri,
c) Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların işi yüklenen müteahhit, Bakanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare ve bunların iştirakleri tarafından gerçekleştirilecek ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri ile bu bentlerde belirtilen yapıların dönüşümüne ilişkin olarak Kanun uyarınca yapılacak diğer işlemler noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan ücret ve harçlardan, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden, bu işlemler nedeniyle düzenlenecek kâğıtlar, resmî dairelerin mal ve hizmet alımlarına ilişkin ödemeler sebebiyle düzenlenen kâğıtlar da dahil olmak üzere damga vergisinden, bu Kanun kapsamındaki yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere bu amaçlarla kullandırılan krediler dolayısıyla lehe alınacak paralar, banka ve sigorta muameleleri vergisinden istisnadır. Bu Kanun kapsamındaki iş, işlem ve uygulamalar, Bakanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi ve İdarenin, sermayesinin yarısından fazlasına sahip oldukları şirketleri tarafından yürütülüyor ise, bu şirketlerce yapılan iş, işlem ve uygulamalarda da bu fıkrada belirtilen vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanır.
(10) Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde, gerçek kişilerce ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulması halinde, fonksiyon değişikliğine bakılmaksızın, mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmaz.”
G) Yasayla Getirilen En Önemli ve Radikal Değişiklik, Müteahhit Sicili Oluşturulması, Tamamlama Sigortası ve İnşaat İşi İçin Teminat Verilmesi Düzenlemesidir :
Kentsel Dönüşüm sürecinde projeyi yürütecek müteahhitlerin yeterliliği sorunu son derece önemli bir konudur. Kentsel dönüşüm uygulamalarının hızla yayılması ile birlikte, müteahhit şirketlerin sayısında da ciddi bir artış yaşanmıştır. Diğer sektörlerde faaliyet gösteren pekçok firma, tüm birikimini inşaat sektörüne kaydırarak, bu alana transfer olmuştur. Ayrıca, Anadolu’da faaliyet gösteren küçük ve orta ölçekli birçok inşaat şirketi de bu süreçte, büyük şehirlerde ve özellikle İstanbul’un belirli semtlerinde projeler üstlenmiştir.
İnşaat sektöründeki rant, belirli dönemlerde gayrimenkul sektörünün diğer tüm yatırım enstrümanlarına göre daha karlı olması ve sürekli yükselen konut fiyatları nedeniyle, yakın geçmişte sermayenin büyük oranda inşaat sektörüne yönlendirildiğini görmekteyiz. Bu süreçte, inşaat şirketlerine yönelik herhangi bir sınıflandırma olmaması, isteyen şirketin istediği bölgeden iş alabilmesi, müteahhitlerin sermaye yeterliliği ve iş tecrübesi konusunda hiçbir denetimin olmaması birçok inşaatın yarım kalmasına ve binlerce hak sahibinin mağduriyetine neden olmuştur.
Kentsel dönüşüm sürecinde yaşanan “yarım kalan binalar” sorununun çözülebilmesi amacıyla yasada birtakım yeni düzenlemeler yapılmıştır. Söz konusu değişiklikleri iki ayrı kategoride değerlendirebiliriz.
1) Riskli alanlardaki kentsel dönüşüm uygulamalarında çalışabilecek müteahhitlerin taşıyacağı şartlar, Bakanlık tarafından belirlenecektir. Yani, riskli alan gibi büyük ölçekli yapılaşma bölgelerinde çalışacak müteahhitlere ilişkin tüm standartlar Bakanlık tarafından tespit edilecektir. 6306 sayılı yasanın 8/6. Maddesinde konuya ilişin değişiklikler yer almaktadır.
2) Kanunda, Müteahhit sınıflandırma düzenlemesinin sadece riskli alanlarla sınırlı olarak uygulanacağı öngörülmüştür. Ancak, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayınlanan, 02.03.2019 tarihli, Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması Hakkındaki Yönetmelik uyarınca, parsel bazlı riskli yapı çalışmalarında da müteahhit sicili düzenlemesi getirilmiş, yüklenici şirketler, Sermaye Yeterliliği, İş Tecrübesi ve Çalışan Sayısı bakımından sınıflandırılmıştır. Bahse konu yönetmelik dikkate alındığında, riskli yapıların yenilenmesi süreçlerinde, artık her müteahhidin dilediği işi alamayacağı anlaşılmaktadır.
Yasada yer alan bir diğer önemli değişiklik, Tamamlama Sigortası uygulamasıdır. Buna göre, Riskli Yapılardaki kentsel dönüşüm çalışmalarında ise, inşaat ruhsatı alınabilmesi için, TAMAMLAMA SİGORTASI alınması veya BAKANLIKÇA BELİRLENEN TEMİNATIN ALINMASI zorunludur. Konunun detayları, uygulama yönetmeliğinde yapılan 21.06.2019 tarihli Yönetmelik Değişikliğinde düzenlenmiştir. Yönetmeliğin 13/9-a-b maddeleri uyarınca, riskli alanlarda inşaatı büyüklüğüne göre belirli oranlarda, riskli yapı çalışmalarında ise, inşaat maliyetinin %10’u oranında teminat verilmesi mecburiyeti getirilmiştir. Teminat mektubu, inşaat ruhsatını düzenleyecek olan İlçe Belediyesine verilecektir. Projenin sözleşme şartlarına uygun olarak tamamlanması ve iskan ruhsatını alınmasına müteakip, teminatın ilgilisine iade edileceği öngörülmüştür.
2- 04.07.2019 TARİHLİ YASA DEĞİŞİKLİĞİ :
Bahse konu yasa değişikliği ile, 6306 sayılı Kanun’a “Üç” yeni kavram eklenmiştir. Bunlardan birincisi, arsa sahipleri tarafından müteahhide devredilen taşınmazlara Haciz Yasağı uygulanması, İkincisi, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin mahkemeye gidilmede idari kararla feshedilmesi, Üçüncüsü ise, projeden gayrimenkul satış konusunda ciddi sınırlamalar getirilmesidir.
A) Haciz Yasağı Uygulaması :
Eser sözleşmelerinin büyük çoğunluğunda, arsa sahipleri henüz bina tamamlanmadan müteahhit hisselerini yükleniciye devretmektedir. Yargıtay Kararları uyarınca, bu devirler avans niteliğinde olup, yüklenici sorumluluğunu yerine getirmediği takdirde müteahhide devredilen hisselere yönelik tapu iptal davaları açılmaktadır. Ancak, bu süre zarfında müteahhide devredilen taşınmaz hisselerine üçüncü şahıslar tarafından konulan hacizler büyük sorunlara yol açmaktaydı. Yüklenici esas itibariyle, henüz hukuken kendisine ait olmayan bir gayrimenkulü üzerine tescil ettirmekte, daha sonra müteahhidin borcu nedeniyle üçüncü şahıslar tarafından konulan hacizler arsa sahiplerinin mağduriyetine yol açmaktaydı. Özellikle, kat karşılığı inşaat sözleşmelerini tam olarak ifa edilmediği durumlarda, müteahhit payı tapu iptali yoluyla arsa sahiplerine dönmekle birlikte, üçüncü şahıslar tarafından konulan hacizler sorunu karmaşık hale getirmektedir.
Söz konusu mağduriyetin giderilmesi amacıyla, 6306 sayılı Kanunun 6/10. Maddesine eklenen düzenleme ile ; “Malikler adına kat irtifakı kuruluncaya kadar, müteahhit hissesi üzerine, Malzeme ve İşçilik Alacakları hariç olmak üzere haciz konulamayacağı” düzenlenmiştir.
İlgili Yasa Metni ;
6306 Sayılı Kanunun 6/10. Maddesi ; “Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek dönüşüm uygulamalarındaki taşınmazlar, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yapım işini üstlenen müteahhide devredilmiş ise, malikler adına kat irtifakı kuruluncaya kadar, o yapım işine ait malzeme ve işçilik alacakları hariç olmak üzere, müteahhidin üçüncü kişilere olan borçlarından dolayı bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbir uygulanamaz. Yapım işine başlanmasından itibaren altı ay içerisinde kat irtifakının kurulmaması durumunda, bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbirler uygulanır.”
Esasında, düzenleme nispeten olumlu bir yenilik getirmiş olsa da, mevcut sorunların çözümü açısından yeterli değildir. Kanuna göre, haciz yasağı, gayrimenkulde kat irtifakı kuruluncaya kadar geçerlidir. Çoğu gayrimenkulde henüz projenin başlangıcında kat irtifakı kurulduğu bilinmektedir. Yasa gereğince, kat irtifakı kurulması için mimari projenin Belediye tarafından onaylanması yeterlidir. İnşaata başlanmasına dahi gerek yoktur.
Yukarıda açıkladığımız üzere, kentsel dönüşüm uygulamalarında temel sorunlardan biri yarım kalan binalar ve tamamlanmayan inşaatlardır. Yargıtayın konuya ilişkin istikrar kazanmış kararları uyarınca, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde kısmi ifa söz konusu değildir. Yani, yüklenici, her ne kadar sözleşmede belirlenen haklarını peşine almış olsa da, mülkiyet hakkını ancak sözleşmedeki yükümlülüklerini tam olarak ifa ettikten sonra kazanacaktır. Bu durumda, yüklenicinin henüz hukuken hak sahibi olmadığı bir taşınmaz üzerine, yüklenicinin borcundan dolayı haciz uygulanması her aşamada sorunlara yol açmaktadır. Bu sebeple, haciz yasağı esas itibariyle, gayrimenkulde iskan izni alınıncaya kadar geçerli olmak üzere düzenlenmeliydi.
Ayrıca, günümüzde gayrimenkul haciz işlemleri icra dairesince UYAP üzerinden online olarak yapılmaktadır. Dolayısıyla, icra dairesince direkt olarak konulan hacizlerde, kanun gereği haciz yasağının tapu müdürlüğünce nasıl denetleneceği belirsizdir. Her durumda, kanuna aykırı hacizlerle ilgili İcra Hukuk Mahkemesinde dava açılacağı anlaşılmaktadır.
B) Maketten Gayrimenkul Satışına Sınırlama :
Henüz bitirilmemiş olan binalarda maket üzerinden yapılan satışlar ve yarım kalan inşaatlarda müteahhidin bütün paylarını üçüncü şahıslara satması en temel sorunlardan biridir.
6306 sayılı yasanın 6/13. Maddesine getirilen hükümle, yüklenici, mevcut inşaat seviyesinin %10’u altındaki oranda kendi payı üzerinden satış yapabilir. Buna göre, inşaat halindeki binada gayrimenkul satışı Belediye’nin iznine bağlanmıştır. Belediye, ilgili inşaata ilişkin yapı denetim raporlarını kontrol ederek, örneğin inşaat seviyesi %50 oranında ise, müteahhit payının %40’ı oranında satış yapabilecektir.
İlgili Yasa Metni :
6306 sayılı Kanunun 6/13. Maddesi ; “Bu Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde gerçek kişiler ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulması durumunda yapım işini üstlenen müteahhitlerin payına düşen bağımsız birimlerin satışı, inşaatın ilerleme seviyesine göre ve İdarenin iznine istinaden yapılabilir. Müteahhit, kendi payına düşen bağımsız birimlerin satışına izin verilmesi için İdareye müracaat eder. İdare, yerinde tespit yaparak veya yapı denetimi sisteminden kontrol ederek inşaatın tamamlanma oranını belirler ve bu oranın %10’u altındaki oranda müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin satışının yapılabileceğini ilgili tapu müdürlüğüne bildirir. Müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin, inşaatın tamamlanma oranında veya bu oranın üstündeki bir oranda satışı için bütün maliklerin muvafakati gerekir.”
Bu düzenlemede dikkat edilmesi gereken husus, maddenin son cümlesidir. Her ne kadar inşaat bitmeden satış konusu düzenlenmiş olsa da, bütün maliklerin muvaffakati ile bu düzenlemenin bertaraf edilebileceği anlaşılmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanırken müteahhide verilen ve hiç incelenmeyen geniş kapsamlı vekaletnamede bu yetkinin olup olmadığına dikkat edilmelidir. Müteahhit, bu yetkiyi arsa sahiplerinden peşinen alırsa kanunda yer alan sınırlayıcı düzenlemenin bir anlam ifade etmeyeceği açıktır.
C) Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Bakanlık Tarafından Feshi Düzenlemesi :
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin yasa gereğince tek taraflı olarak feshedilememesi ve fesih için Mahkemeye müracaat zorunluluğu çok önemli bir sorundur. Yaptığımız araştırmalara göre, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin %60’dan fazlası dava konusu yapılmaktadır. Bu sorunun çözülmesi amacıyla, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin Bakanlık tarafından belirli koşullar dahilinde feshedilmesi öngörülmüştür.
Borçlar Kanunundan detaylı olarak düzenlenen eser sözleşmesi rejiminin 6306 sayılı kanuna eklenen tek maddelik yasa ile çözülmeye çalışılması kanun sistematiği açısından birçok sorunu beraberinde getirmektedir. Bu sebeple, sözleşmenin Bakanlık tarafından feshi uygulamasının daha başlamadan ciddi hukuki tartışmalara neden olduğu bilinmektedir. Ayrıca, ilgili yasa maddesine yönelik Anayasa Mahkemesinde iptal davası mevcuttur. Bu şartlar altında mevcut yasa maddesinin fiilen uygulanması mümkün görünmemektedir.
İlgili Yasa Metni ;
6306 sayılı Kanunun 6/14. Maddesi ; “Bu Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde; oy birliği ile anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınıp bu karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor ise, yapılan sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınabilir. Bu karar ile birlikte Bakanlığa başvurularak yeni yapının yapım işine başlanıp başlanmadığının veya yapım işinin projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edip etmediğinin tespiti istenir. Bakanlıkça; belirtilen durumların tespit edilmesi hâlinde, müteahhide otuz gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceği ihtar edilir. Bu ihtara rağmen işe başlanmaması veya devam edilmemesi durumunda, ayrıca ihtar çekmeye gerek kalmaksızın otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ilgililerinin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır. Fesih sonrasında, taşınmazların siciline şerh edilmiş olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri maliklerin veya Bakanlığın talebi üzerine terkin edilir. Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümleri uygulanır. Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemez.”
Sözleşme Feshi Uygulamasının Sorunları :
- Sözleşmenin feshi için, “Müteahhitten Kaynaklanan Nedenlerle İnşaatın Geciktirilmesi” şartının yargılamayı gerektirmesi,
- Müteahhide verilecek, “30” günlük sürenin her olayda uygulanmasının sorunlara neden olması,
- Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümleri uygulanacağı hükmünün sorunları yine mahkemeye taşıyacak olması,
- Tamamen hukuki bir konu olan sözleşme feshi işleminde Bakanlığın hangi kadrolar ile karar vereceğinin belirsiz olması. Bakanlığın bu konuda hukukçulardan oluşan komisyon kurması gerekirken, hukuki bakış açısı yerine inşaat tekniği bakış açısıyla sözleşme feshinin düzenlemesinin hatalı olması.
Netice olarak, bu konuda Bakanlığın hiçbir hukuki altyapı kurmadan ülke genelindeki kat karşılığı inşaat sözleşmelerini feshetmeye niyet etmesi uygulamanın deyim yerindeyse ölü doğmasına neden olmuştur.
Tamamen hukuki bir konuda hiçbir kadro çalışması yapılmadan sözleşmelerin idari yoldan feshedilmek istenmesi sorunlu bir bakış açısıdır. Mahkemeler dahi bu konuları ancak “5” yılda çözerken, Bakanlığın hangi hukuk birikimiyle böylesine hassas bir konuyu pratik olarak çözeceğini öngörmesi merak konusudur.
Kanaatimizce, bu konuda altyapısı sağlam temellere dayanan ve konunun uzmanı hukukçuların dahil edileceği bir Tahkim müessesesi ihdas edilmesi yerinde olacaktır. Kentsel Dönüşüm uygulamalarındaki sorunların hızlıca çözülmesi için Tahkim düzenlemesi yapılması şart görünmektedir. Ancak, burada kastedilen, özel olarak bir konuda uzmanlaşmadan faaliyet gösteren arabuluculuk uygulaması değildir. Kentsel dönüşüm alanındaki sorunların çözümünün özel uzmanlık gerektirdiği şüphesizdir.
D) Yıkılacak Derecedeki Riskli Alanlarla İlgili Yeni Düzenleme :
6306 sayılı Kanuna 6/A Maddesi yeni bir düzenleme olarak ihdas edilmiştir. Buna göre, yıkılacak derecede riskli olan yapıların bulunduğu alanlar ile kendiliğinden çöken veya ağır hasar riski bulunan yapıların bulunduğu alanlarda dönüşüm uygulamaları maliklerin ve ilgililerin muvaffakati aranmaksızın Bakanlıkça resen yapılacaktır. Son dönemde sıkça yaşanan bazı semtlerdeki binanın kendiliğinden çökmesi olaylarıyla ilgili dönüşüm çalışmalarının yürütülmesi amacıyla getirilmiş bir düzenlemedir. Özellikle, Kartal Cevizli’de yaşanan Yeşilyurt Apartmanı faciasından sonra böyle bir düzenlemeye ihtiyaç duyulmuştur.
İlgili yasa maddesinde Bakanlığa, olağanüstü şartlarda kullanılması gereke birçok yetki verilmiştir. Yasanın 6A/1. Maddesi uyarınca ; “Tapuda yapılacak satış, devir, ipotek tesisi işlemleri ile tapu kaydındaki hakların ve şerhlerin terkini işlemleri de dâhil olmak üzere bütün tapu ve kadastro işlemleri, yıkım ve yapıma ilişkin her türlü izin ve ruhsat iş ve işlemleri, diğer idareler nezdinde yürütülecek iş ve işlemler, maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın Bakanlığın talebine istinaden yapılır.”
Yine, ilgili alanlarda bulunan gayrimenkul kayıtlarında görünen kat karşılığı inşaat sözleşmesi kayıtlarının Bakanlık tarafından resen terkin edileceği düzenlenmiştir. 6A/6. Madde; “Uygulama yapılacak alan sınırları içerisinde bulunan taşınmazlarla ilgili daha önce imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, bu sözleşmelerin taraflarının ve diğer ilgililerin muvafakati aranmaksızın, uygulamaların Bakanlıkça yürütülmesinin uygun görüldüğü tarih itibarıyla feshedilmiş sayılır. Taşınmazların siciline şerh edilmiş olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri Bakanlığın talebi üzerine terkin edilir. Feshedilmiş sayılan sözleşmelere istinaden herhangi bir iş ve uygulama yapılmış ise, bu iş ve uygulamaları yapan müteahhit ile Bakanlık arasında mahsuplaşma yapılır. Kira yardımı ödemeleri hariç olmak üzere, sözleşmenin taraflarından biri tarafından, diğer tarafa herhangi bir ödeme yapılmış ise, taraflar yapılan ödemeleri genel hükümler çerçevesinde karşılıklı olarak birbirlerinden talep etme hakkına sahiptir.”
3- 19.10.2019 ve 21.06.2019 TARİHLİ YÖNETMELİK DEĞİŞİKLİKLERİ :
6306 sayılı Yasaya ilişkin Uygulama Yönetmeliğinde, 21.06.2019 ve 19.10.2019 tarihlerinde geniş kapsamlı değişiklikler yapılmıştır. Ağırlıklı olarak, 6306 sayılı kanunda yapılan, 7153 ve 7181 sayılı yasa değişikliklerine uyum sağlanması amacıyla yapılan düzenlemede yeni hükümler de mevcuttur.
Riskli alanlarda ve riskli yapılarda proje yürüten müteahhitlerin Belediyelere vermesi gereken teminatların nitelik ve detayları Yönetmeliğin 13/9-10. Maddesinde düzenlenmiştir. Yine, teminatların Belediyeler tarafından hangi koşullarda iade edileceği yönetmeliğin aynı maddesinde yer almaktadır.
Sözleşmenin Bakanlık tarafından feshine ilişkin detaylar, Yönetmeliğin 13/11. maddesinde düzenlenmiştir. Ancak, yukarıda da açıklandığı üzere, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin Bakanlık tarafından feshi işlemleri halihazırda fiilen uygulanmamaktadır.
Yönetmeliğin 15/A Maddesinde yapılan değişiklikler son derece dikkat çekicidir. Yönetmeliğin ilgili maddesinde yer alan hükümlerin birçoğu, dayanak Kanuna ve Genel Hukuk Prensiplerine aykırıdır.
Yönetmeliğin 15/A-2. Maddesinde, çoğunluk kararına bağlı olarak İdareye yapılan satış müracaatı üzerine, tapuya yazı gönderilerek, malikin yapacağı tüm satış işlemlerinin durdurulması için tapu kaydına şerh konulacağı düzenlenmiştir. 6306 sayılı Kanunun ilgili maddesinde tasarruf kısıtlaması veya satışa arz şerhiyle ilgili hiçbir hüküm yoktur.
Mülkiyet Hakkının Kısıtlanması Anayasa’nın 13. Maddesinde sıkı koşullara bağlanmıştır. Kanunen dahi yapılması mümkün olmayan mülkiyet hakkına yönelik kısıtlamanın yönetmelik gibi alt düzey bir mevzuatla düzenlenmek istenmesi hukuka açıkça aykırıdır. Ayrıca, Medeni Kanunun 731. Maddesi uyarınca, taşınmaz kaydına konulacak şerhler ancak kanunla ihdas edilebilir.
Yönetmeliği 15/A-4. Maddesinde de yine kanunda olmayan ve hukuk kurallarıyla bağdaşmayan bir hükme yer verilmiştir. Bu maddede, hissesi çoğunluk kararı ile satılacak olan malike tebligat yapılması öngörülmüş ancak, malike tebligatın yapılmamış olmasının satışın geçerliliğine etki etmeyeceği belirtilmiştir. Malike tebligat yapılmadan mülkiyet hakkının sona erdirilmesi hukuk düzeninin asla kabul etmeyeceği bir uygulamadır. Mülkiyet hakkının bu şekilde sonlandırılması olağan bir uygulama olarak düşünülemez.
Ayrıca, bu düzenleme de 6306 sayılı Kanunda yer almamaktadır. Malikin bir sabah kalktığında gayrimenkulünün başkasına satıldığını öğrenmiş olması normal bir hukuk düzeninde yapılabilecek bir işlem değildir. Yönetmeliğin yasayla çelişen ve Anayasaya aykırı olan bu maddelerinin mülkiyet hakkına saygı ve evrensel hukuk prensipleri doğrultusunda yeniden düzenlenmesi gerekmektedir.
Yönetmeliğin aynı maddesinde, satış işlemine iştirak edecek üçüncü şahısların gayrimenkulün değerinin %10’u oranında teminat yatırılması gerektiği öngörülmüştür. Bu husus da kanun metninde yer almamaktadır. Kanunda olmayan bir kısıtlamanın yönetmelikle getirilmesi gayrimenkulü satılacak kimsenin alıcı potansiyelini düşürecek ve gayrimenkulün daha az bir fiyata satılmasına neden olabilecektir.
SONUÇ :
Kentsel dönüşüm uygulamalarında temel yasa niteliğindeki 6306 sayılı Kanun, 31.05.2012 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Ancak, yasa yürürlüğe girdikten sonra, birçok değişiklik yapılmak zorunda kalınmıştır. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın verilerine göre, ülkemizde 6,5 milyon Riskli Bina bulunmaktadır. Bu rakam, ülkemiz genelindeki toplam 19 milyonluk yapı stokunun yaklaşık %35'ine denk gelmektedir. Kabaca bir hesap yaparsak, kentsel dönüşüm çalışmaları, 83 milyonluk nüfusun %35’ini doğrudan etkileyecektir. Yukarıdaki açıklamalara göre, kentsel dönüşüm çalışmaları, önümüzdeki 10 yıllık süreçte, 30 Milyon vatandaşımızı doğrudan etkileyecektir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, her yıl 300 Bin binayı yenilemeyi hedeflemektedir.
Yakın gelecekte, ülkemiz nüfusunun %35’ini doğrudan etkileyecek kentsel dönüşüm çalışmalarının sadece, “24” maddeden ibaret bir yasayla yürütülmeye çalışılması uygulamada ciddi sorunlara neden olmaktadır. Mülkiyet hakkına doğrudan müdahale niteliğindeki uygulamaların dayanağı olan, 6306 sayılı yasa, uygulamada pekçok alanda yetersiz kalmaktadır. 6306 sayılı Kanundaki boşluklar, Yasanın Uygulama Yönetmeliğiyle doldurulmaya çalışılmaktadır. Uygulama Yönetmeliği nispeten daha detaylı düzenlemeler içermekle birlikte, bu yönetmelik de, 2012 yılında yürürlüğe girdikten sonra “7” kez değiştirilmiştir. Öyle ki, uygulama yönetmeliği, sadece 2019 yılında “3” kez değiştirilmiştir.
Görüldüğü üzere, kentsel dönüşüm alanındaki yasal düzenlemelerde bir “İstikrar” sorunu mevcuttur. Ortalama, “6” aylık periyotlarla değiştirilen yasal mevzuat nedeniyle, uygulamacılar, resmi kurumlar ve vatandaşlar nezdinde kafa karışıklığı ve tereddütler yaşanmaktadır. Mülkiyet hakkına doğrudan müdahale niteliğindeki kentsel dönüşüm çalışmalarının, ağırlıklı olarak Uygulama Yönetmeliğiyle dizayn edilmeye çalışılması Anayasa’nın 13. Maddesine aykırı olduğu gibi, Hukuk Devleti İlkesiyle de bağdaşmamaktadır.
Mülkiyet hakkının özüne müdahale niteliğindeki uygulamaların, ağırlıklı olarak Yönetmelikle yürütülmesi ve Kanunda yer almayan birtakım hususların yönetmelikte uygulamaya konulması Anayasal bir sorundur. Esas itibariyle, 6306 sayılı yasa temel kanun niteliğinde olduğundan, daha detaylı, tüm tarafları koruyucu ve ihtilafları önleyici nitelikte olmalıdır. 30 Milyon vatandaşı doğrudan ilgilendiren, son derece önemli bir konuya ilgili başlangıçta oluşturulan yasal altyapı pekçok eksiklerle doludur. Bu mantıkla hazırlanan yasada neredeyse her yıl yapılan değişiklikler, kanunu deyim yerindeyse “yamalı bohça” haline getirmiştir. Yasanın ilk çıkarıldığı dönemdeki kanun yapma tekniği sakıncalıdır. Temel sağlam olmadığı için, sonradan yapılan ilaveler de yapıyı güçlendirmeye maalesef yeterli olmamaktadır.
Taşınmaz mülkiyetinin bir bütün olduğu ve konuyla ilgili birçok kanunda özel düzenlemeler bulunduğu gözardı edilerek, 6306 sayılı Kanuna özgü bir taşınmaz mülkiyeti modeli yaratılmak istenmesi sorunların temel kaynağıdır. Yasa koyucu, kentsel dönüşümün “8” yıllık uygulamasında mülkiyet hakkına ilişkin temel prensipleri sürekli “ayakbağı” olarak görmüştür. Bunun içindir ki, taşınmaz mülkiyetine ilişkin tasarruf kısıtlaması, yönetmelikle çok rahat bir şekilde getirilebilmektedir. Oysa, Kentsel Dönüşüm, Mülkiyet Hakkına saygı duyularak da yürütülebilir. Dünyada bununla ilgili sayısız örnek bulunmaktadır.
6306 sayılı Kanunun 6,5 Milyon yapıyı ve 30 Milyon vatandaşı doğrudan etkileyecek olmasına rağmen, mülkiyet hakkına ilişkin prensiplere, anayasal ilkelere ve kanun tekniğine aykırı olarak düzenlenmesi ve aceleci bir yaklaşımla kanunlaştırılması, sorunların günümüze etkili olarak devam etmesine neden olmaktadır. Kanun, baştan yanlış kurgulandığı için, neredeyse her 6 ayda bir yapılan değişiklikler de beklenen sonuçları sağlamamaktadır.
Mevcut şartlar altında, hepimiz önümüzdeki 6 ay içerisinde kentsel dönüşüm mevzuatında yeni bir değişiklik beklemekteyiz. Kentsel dönüşümde yasa değişikliği takvimi hep bu zamanlama içerisinde ilerlemektedir. Ancak, “6” ayda bir yapılan değişiklikler yerine, geniş tabanlı bir komisyon oluşturularak, tüm paydaşların görüşleri alındıktan sonra, kapsamlı bir yasal düzenleme yapılması daha adil ve yerinde olacaktır. Ayrıca, bu durum kanaatimizce kentsel dönüşümün geleceği açısından da hayati bir öneme sahiptir.