Ülkemizde “Kentsel Dönüşüm”ün hukuki bir kavram olarak kullanılmasının oldukça yeni olduğu söylenebilir. Türkiye'de ''Kentsel Dönüşüm'' kavramı kentsel planlamanın önemli bir enstrümanı olarak ön plana çıkmış, uygulamada hızla yerini almıştır. Özellikle büyük kentlerimiz aşırı nüfus yığılmaları düzensiz ve çarpık yapılaşmalarla, yanlış yer seçimleriyle karşı karşıyadır. Bu tip olumsuzlukların önüne geçmek ve mevcut olumsuzlukları ortadan kaldırmak daha sağlıklı, düzenli ve yaşanabilir kentler meydana getirmek için kentsel dönüşüm projeleri üretilmektedir.
Çok genel bir ifade ile kentsel dönüşüm, şehirleşmenin beraberinde getirdiği sorunların çözümüne yönelik yenileme ve geliştirme projeleridir. Kentsel dönüşüm, çeşitli nedenlerle eskimiş, yıpranmış, çöküntüye uğramış ya da bozulma süreci yaşamakta olan kentin önemli bir bölgesinin yeniden yaşama kazandırılması sürecidir. Bu süreç, kentin tarihi dokuları, terk edilmiş sanayi ve depolama alanları, kullanılmayan tersane, liman alanları ve konut alanlarını içermektedir. Bu işlevler açısından bakıldığında kentsel dönüşüm, basit bir arazi kullanımı sorununu değil, aynı zamanda, sosyal, kültürel aktiviteleri, tüm şehri ve bölgeyi etkileyen sorunları da ele almaktadır.
Kentsel dönüşüm kavramı ile birlikte “kentsel tasarım” kavramının da birlikte ele alınarak değerlendirilmesi gerekmektedir. Zira kentsel tasarım kentsel dönüşüm birbirine bağlı unsurlardır. “Kentsel tasarım, sınırları belirlenmiş bir mekanın çevre kalitesini geliştirmeye yönelik, uygulama imar planının getirmiş olduğu genel ilkeler çerçevesinde, fiziksel bir müdahaledir. Bu fiziksel müdahale, kamusal alanların düzenlenmesi şeklinde ortaya çıkarken yaşanılan çevrenin kalitesinin arttırılması amacıyla özel mülkiyet alanlarına müdahale olarak da söz konusu olmakta, kentsel dönüşüm kararının gerçekleştirilmesinin bir aracı olmaktadır.
SÜREÇ İÇİNDE KENTSEL DÖNÜŞÜMDE YASAL DÜZENLEMELER VE DAYANAKLARI
Ülkemizde ilk göç hareketleri özellikle 1950’li yıllarda sanayileşme ile birlikte özellikle köylerden büyük kentlere doğru başlamış, 70’li yıllarda hızlı kentleşme devam ederken uydu kentler oluşmaya başlamış, 80'li yılların sonuna kadar yaşanan bu göç hareketliliği, özellikle büyük kentlerin nüfusunu arttırırken, sonrasında yapılan planlama faaliyetleri ve nüfus hareketlilikleri doğru tahmin edilemediğinden gecekondu ve kaçak yapılaşma gibi önemli sorunların oluşumuna önemli bir zemin hazırlamıştır. Ülkemizde bu süreçte kentlere yönelen nüfusu barındıracak yeni alanların imara açılması veya gecekondu alanlarının yenilenerek kent alanına yeni alanlar kazandırılmasına yönelik ıslah imar planları hazırlanması şeklinde uygulamalar yapılmıştır. 90'lı yıllara gelindiğinde ise göç hareketliliğinin yavaşlaması ve nüfusun durağanlaşması ile birlikte kentlere yeni kavramlarla bakılmasının gerekliliği ortaya çıkmış, dünyadaki izlenen kentsel gelişim ve dönüşüm uygulamalarındaki gelişmeler eşliğinde kentlerin eskiyen ve işlevini kaybeden bölgelerinin yeniden ele alınması biçimindeki uygulamaların yolu açılmıştır.
Anayasa’nın, 56. maddesi; “herkesin sağlıklı ve dengeli bir çevrede yaşama hakkına sahip olduğu ve çevreyi geliştirmenin devletin ve vatandaşların ödevi olduğunu”,57. maddesi; “devletin, şehirlerin özelliklerini ve çevre şartlarını gözeten bir planlama çerçevesinde konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri almakla yükümlü olduğunu” belirtmektedir. Tarihsel süreçteki kanuni düzenlemelere bakıldığında ilk düzenlemenin 1966 yılında “775 sayılı Gecekondu Kanunu” ile başlatıldığı görülmektedir. 775 sayılı Kanunun en önemli ve ileriye dönük boyutu ise yeni konut alanlarının oluşması için tüm yönetimlerin gecekondu önleme bölgesi ihdası, altyapısı hazır yeni gelişme alanlarında sosyal konut yapımı için görevlendirilmesi ve dar gelirliler için çeşitli arsa konut projelerinin başlatılmasıdır.
Kentsel Dönüşümde Programları ve projeleriyle ilgili eksik de olsa yasal konuların gözden geçirildiği, eksik görülen noktaların giderilmeye çalışıldığı özellikle 2003′ten bu yana yapılan kanuni düzenlemeler ile birçok değişikliğe gidildiği gözlemlenmektedir. Bu düzenlemeler;
* 1969 yılında arsaların aşırı fiyat artışlarını önlemek amacıyla çıkarılan 1164 Sayılı Kanun Arsa Üretimi ve Değerlendirilmesi Hakkında Kanun
- Kentlere yönelen nüfusu barındıracak yeni alanların imara açılması veya gecekondu alanlarının yenilenerek kent alanına yeni alanlar kazandırılması çalışmaları çerçevesinde 1984 yılında çıkartılan 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 sayılı İmar Kanunun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun
- 1985 yılında çıkarılan 247 sayılı “775 sayılı Gecekondu Kanunu’nun Bazı Hükümlerinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun Hükmünde Kararname
* 2004 yılında çıkartılan 5104 sayılı Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu”
* 2004 yılında çıkartılan “5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu
* 2005 yılında çıkartılan 5393 sayılı “Belediye Kanunu
* 2005 yılında 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun
yürürlüğe girmiştir. Sayılan kanunlara ek olarak 644 sayılı “Çevre Ve Şehircilik Bakanlığının Teşkilat Ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname” ve 648 sayılı “Çevre Ve Şehircilik Bakanlığının Teşkilat Ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname İle Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Hükmünde Kararname” ile yeni oluşturulan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı da Kentsel Dönüşüm konusunda yetkilendirilmiştir.
2012 yılında çıkarılan “6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” un amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.
Kanunun Uygulanması
Riskli yapıların tespiti, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Bakanlığa veya İdareye bildirilir. Bakanlık, riskli yapıların tespitini süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden isteyebilir. Verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır. Bakanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir. Bakanlıkça veya İdarece yaptırılan riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince on beş gün içinde itiraz edilebilir. Bu itirazlar, Bakanlığın talebi üzerine üniversitelerce, ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkça, Bakanlıkta görevli üç kişinin iştiraki ile teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır. Bakanlık veya İdare tarafından yapılan tespit işleminin masrafı ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğü, binanın paydaşlarının müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak üzere tapu kaydındaki arsa payları üzerine, masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunarak Bakanlığa veya İdareye ve binanın ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verir.
Bakanlıkça 6306 sayılı kanun uyarınca kira yardımı, özel hesaptan kullandırılan krediler kapsamında konut ve işyeri kredileri, yıkım kredileri, kredi faiz desteği verilmektedir.
Kira Yardımı
Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapılar ile uygulama alanı dışındaki riskli yapıların maliklerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine veya ilgili kurumca belirlenecek tarihe kadar, mümkün olması hâlinde geçici konut veya işyeri tahsisi, mümkün olmaması hâlinde ise, Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Kira yardımı 2018 yılında aylık 960 Türk Lirasını, yardım süresi ise, 18 ayı geçemez. Aylık kira bedeli, her yıl Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan Tüketici Fiyatları Endeksi oranında güncellenir. Yapılacak kira yardımının ilk beş aya kadar olan kısmı, taşınma masrafları da dikkate alınarak peşin olarak ödenebilir. Yapılarda kiracı veya sınırlı aynî hak sahibi olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere, Bakanlıkça belirlenecek oranda defaten kira yardımı yapılabilir.
Faiz Desteği
Kanun kapsamında kredi kullanacak gerçek veya tüzel kişilerin bankalardan kullanacağı kredilere; Hazine Müsteşarlığının bağlı bulunduğu Bakanın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca belirlenen oranlarda Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanmak üzere faiz desteği verilebilir.
Bakanlık kendisine başvuran bankalarla protokol imzalar. Banka, kredi başvurularını protokol hükümleri ve bankanın kredilendirme usul, esas ve mevzuatı çerçevesinde değerlendirir. Banka kredi vermeyi uygun gördüğü hak sahiplerinin listesini Bakanlığa bildirir. Bakanlıkça başvuru 6306 sayılı Kanun kapsamında değerlendirilir. Faiz desteğinden yararlandırılacaklar Bankaya bildirilir. Faiz desteği sağlanacak krediler için bankalar tarafından talep edilecek ücret, sigorta ve benzeri giderler hak sahipleri tarafından ödenir.
Konut ve işyeri kredileri
Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların maliklerinden ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlerden konutunu ve işyerini kendi imkanları ile yapmak veya edinmek isteyenlere Bakanlıkça özel hesaptan kredi verilebilir. ) Özel hesaptan kredi kullanmak isteyenler, bulundukları yerdeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine başvuru yapılması gerekmektedir. İl Müdürlüklerince incelenen kredi başvurularından uygun görülenler onaylanmak üzere Bakanlığa gönderilir.
Özel hesabın finansman durumu, proje büyüklüğü, inşaat maliyetleri, inşaatların bulunduğu bölgeler dikkate alınarak Bakanlıkça kullandırılacak kredilerin azami tutarları ile kredinin tahsis öncelikleri her yıl belirlenir ve ilan edilir. Talep edilmesi halinde, Bakanlıkça belirlenen tutarların altında da kredi açılabilir.
Yıkım Kredisi
Riskli alanda yer alan veya riskli olduğu tespit edilen yapılar için, Bakanlıkça özel hesaptan yıkım kredisi verilebilir. Özel hesaptan kredi kullanmak isteyenler, bulundukları yerdeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine başvurmaları gerekmektedir. Verilecek kredinin tutarı her yıl Bakanlık tarafından yayımlanan Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ uyarınca belirlenecek yapı yaklaşık maliyetinin % 1’ini, Tebliğde öngörülmeyen yapı sınıfları için ise yapı keşif bedelinin % 1’ini aşmaması gerekmektedir. Kredi tutarının hak sahibinin hesabına aktarıldığı tarihten itibaren altı ay içerisinde yıkım işleminin yaptırılarak enkazının kaldırılması ve Bakanlığa bilgi verilmesi zorunludur.