Türkiye, deprem olmak üzere çeşitli doğa olaylarından sıkça etkilenen bir coğrafyada bulunmaktadır. Sık aralıklarla yaşamış olduğumuz depremler ülkemizde can ve mal kayıplarına neden olmaktadır. Bir doğa olayı olarak kalması gereken depremler ne yazık ki çok büyük acıların yaşandığı bir “afet” olarak karşımıza çıkmaktadır.17 Ağustos 1999 depreminin acıları hala unutulmamışken bu acılara ne yazık ki yenileri eklenmeye devam etmektedir. 2020 yılının başlarında memleketim olan Elazığ’da ve İzmir’de meydana gelen depremler yaralarımızı taze tutmaktadır. Ancak herkesin bildiği bir cümle vardır ki, insanları öldüren deprem değil, depreme dayanıksız olan binalardır.
Kentsel dönüşüm kapsamında üretilecek olan yapıların depreme karşı güvenli olacağı ifade edilmektedir. 6306 s. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 2. maddesinin d fıkrasına göre; “Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı” şeklinde tanımlanmıştır. Riskli yapı olarak tespit edilen binalar, güçlendirme çalışması yapılarak veya yıkılarak yeniden değerlendirilmektedir.
Kentsel dönüşüm uygulamasına konu edilmek istenen yapının, ilk olarak mevzuat ile öngörülmüş olan risk tespitinin yapılmış olması şarttır. Kanuna göre, bu risk tespitini yapı malikleri veya kanuni temsilcileri yapabileceği gibi, tespitin Bakanlık ya da İdare tarafından resen yapılması da mümkündür. 6306 s. kanun m.3’de yer alan hükmün gerekçesinde; “Bir yapının “riskli yapı” ve bulunduğu yerin “riskli alan” olduğunun belirlenmesi hallinde, Kanundaki kısıtlamalar ve sair işlemler gündeme geleceğinden; riskli yapıların tespitinin öncelikli olarak maliklerince yaptırılması öngörülmüş ve maliklerince tespit yaptırılmayan hallerde Bakanlıkça veya İdarece tespit yoluna gidileceği” ifade edilmiştir.
RİSKLİ YAPI TESPİTİNİN HUKUKİ SONUÇLARI
Riskli yapı tespiti işleminin ardından riskli yapının “Güçlendirilmesi” veya “Yıkılması” gündeme gelecektir. Bu kapsamda 6306 s. kanun çerçevesinde gerçekleştirilecek kentsel dönüşüm uygulamalarında, riskli yapının riskten bertaraf edilebilmesi için gereken yöntem tercih edilmelidir.
Güçlendirmeye hangi hallerde başvurulabileceği 6306 s. kanunda düzenlenmemiştir. Güçlendirme kavramına 6306 s. kanun m.6/f.8’de : “Riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup da bu Kanunun öngördüğü amaçlar bakımından güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için, Bakanlar Kurulunca belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde Bakanlıkça dönüşüm projeleri özel hesabından güçlendirme kredisi verilebilir.” İfadesiyle riskin bertaraf edilmesinde güçlendirme yapılması halinde, güçlendirme kredisi verilmesine ilişkin yapılmış bir düzenleme olduğu görülmektedir. Güçlendirmeyle ilgili ayrıntılı hususlar, 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.8/f.5’te düzenlenmiştir. Madde hükmüne göre ; “Riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesinin istenilmesi durumunda riskli yapının yıktırılması için ikinci fıkra uyarınca maliklere verilen süreler içerisinde; maliklerce, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanununun 19 uncu maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekir. Güçlendirme işi, yapılacak güçlendirmenin mahiyetine göre ruhsatı veren idare tarafından belirlenecek süre içerisinde tamamlandıktan sonra tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için Müdürlüğe başvurulur.” Yapının güçlendirilmesinin teknik olarak mümkün olduğu durumlarda güçlendirme kararı maliklerin iradesine bırakılmıştır. Malikler riskli yapının güçlendirilmesini isteyebilecekleri gibi yıkımını da isteyebilirler.
Riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazın reddedilmesi veya riskli yapı tespitine itiraz edilmemesi suretiyle, riskli yapı tespitinin kesinleşmesi halinde Müdürlük, gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıktırılmasını idareden ister. Uygulamaya başlanmadan önce, riskli yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine altmış günden az olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapı, malik tarafından yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve tekrar otuz günden az olmamak üzere ek süre verilerek tebligatta bulunulur. Verilen bu süre içinde de maliklerince yıktırma yoluna gidilmediği takdirde, bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı ile gereken diğer yardım ve krediler öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır.
Riskli yapı için güçlendirme kararı ya da yıkım kararı alınması durumunda ilgililer 6306 s. kanun kapsamında yer alan yardım ve teşviklerden yararlanmak amacıyla başvuru yapabilecektir. Ancak yapılan başvurularda yardım ve teşviklerden yararlanabilmek için belirli şartların varlığı aranmaktadır. Gereken koşullara ilişkin açıklamalar, 6306 s. Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.16’da “Yapılacak Yardımlar Ve Tahliye Kira Yardımı Ve Diğer Yardımlar” başlıklı maddede açıklanmıştır.
RİSKLİ YAPI İÇİN YIKIM KARARININ ALINMASI
6306 s kanun m.6: “Uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.”
6306 s. Kanun, riskli yapı için yıkım kararının alınabilmesinde malik iradelerine öncelik tanımıştır ve öncelikle maliklerle anlaşma yoluna gidilmesi usulünü benimsemiştir. Malikler tarafından yıkım kararı alabilmek için üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanması, sağlanamadığı durumlarda ise riskli olduğu tespit edilen yapının 6306 sayılı Kanun’un 5. maddesi uyarınca idari makamlar tarafından yıktırılacağı görülmektedir.
Kat Malikleri Kurulu’nda alınan kararla yapının yıkımına karar verilmesi halinde yıkımdan sonra yapılacak binanın kim tarafından ve ne gibi şartlarla yapılacağına ilişkin de karar alınması gerekmektedir.
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre de yıkım kararı öncesi arsa sahiplerinin malik olduğu bağımsız bölümlerin cinsi, katı, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, konumu, cephesi, manzarası gibi pek çok husus dikkate alınarak daire değerleri tespit edilmeli ve arsa payları bağımsız bölümlerin değer oranlarına göre tahsis edilmelidir.