6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun’un 2012 yılında yürürlüğe girmesiyle birlikte kentsel dönüşüm süreci ülkemiz nezdinde de hızlı bir şekilde uygulanmaya başlamış, çok sayıda taşınmaz dönüşüm sürecine girerek yenilenmiş ve deprem yönetmeliğine uygun hale getirilmiştir. Ancak gelişen süreçte inşaat sektörünün sekteye uğraması, maddi imkansızlıkların ortaya çıkması kentsel dönüşüm sürecini de etkilemiş ve çok sayıda inşaatın yarım kalmasına ve hatta inşaata hiç başlanmamasına neden olmuştur.
6306 sayılı yasa kendi içerisinde çok sıkı şekil şartlarına sahip olduğu için yasa kapsamında imzalanan sözleşmeler hakkında bir uyuşmazlık çıktığı zaman, bu uyuşmazlığın ya da kentsel dönüşüm süreciyle ilgili herhangi bir uyuşmazlığın çözümü özel hukuk hükümlerine tabi bir anlaşmazlığın çözümü kadar kolay olmamaktadır.
Kentsel dönüşüm kapsamında sözleşmelerin imzalanmasından sonra yarım kalan ya da hiç başlanmamış olan inşaatların akıbetinin ne olacağı konusunda 2019 yılının Temmuz ayına değin yasada hiçbir düzenleme bulunmamaktaydı. 6306 sayılı kanunun 6. maddesinde 7181 sayılı yasa ile 04.07.2019 tarihinde gerçekleştirilen düzenleme ile maliklerin en az üçte iki çoğunluğunun karar alması halinde kanun ve yönetmelikteki diğer şartların sağlanması halinde önceden imzalanan gayrimenkul satış vaadi ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshine imkan sağlanmıştır. Fesih hakkının nasıl ve hangi kıstaslara tabi olarak gerçekleştirileceği ise 19.10.2019 tarihli 6306 sayılı uygulama yönetmeliğinde yapılan değişiklikle belirlenmiştir. Buna göre;
Fesih hakkının kullanılabilmesi için,
Bütün maliklerle anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınıp bu karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanılmamış olması gerekmektedir. Sözleşmelerin bu gerekçe ile fesih edilebilmesi için, sözleşme hükümlerine göre yapım işinin başlanılmasından önce hak sahiplerince yerine getirilmesi gereken edimler var ise bunların yerine getirilmiş olması, yapım işine başlanılmasına engel teşkil edecek bir yargı kararı, idare kararı, idare uygulaması veya benzeri geçerli bir gerekçe olmaması ve yapım işine müteahhitten kaynaklanan sebeplerle başlanılmamış olması ilk koşul olarak sayılmaktadır.
Yapım işinin belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor olması ikinci koşul olarak aranmaktadır. Sözleşmelerin bu gerekçe ile feshedilebilmesi için, yapım işinin durdurulduğunun ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla devam edilmediğinin, ilgili idarenin tespit, tutanak ve kayıtları, yapı denetimi sistemindeki kayıtlar, fotoğraflar, uydu görüntüleri vb. bilgi ve belgeler ile ortaya konulması gerekmektedir.
Bu noktada yapım işine başlanılmayan bir yıllık sürenin başlangıcı, bütün maliklerle anlaşma sağlanan hallerde en son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşmenin tarihinin, riskli yapılarda riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden, riskli ve rezerv yapı alanlarında ise alan belirleme işleminden önce mi yoksa sonra mı olduğuna bakılarak belirlenmektedir. En son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşmenin tarihi, riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden/riskli ve rezerv yapı alanı belirleme işleminden önceki bir tarih ise bir yıllık sürenin başlangıcında riskli yapı tespitinin kesinleştiği/riskli ve rezerv yapı alanının belirlendiği tarih esas alınmaktadır. En son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşmenin tarihi riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden/riskli ve rezerv yapı alanı belirleme işleminden sonraki bir tarih ise, en son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşme tarihi esas alınarak hesaplama yapılmaktadır.
Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınan hallerde ise bir yıllık sürenin başlangıcı, en az üçte iki çoğunluk ile alınan karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra tapuda yeni malik adına devir işleminin yapıldığı tarih esas alınarak hesap edilmektedir. Sayılan durumlardan birinin gerçekleşmesi halinde, sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınması gerekmekte olup fesih kararı alınması herhangi bir şekil şartına tabi tutulmamıştır.
Fesih iradesi, fesih konusunda maliklerin en az üçte iki çoğunlukla anlaştıklarına dair anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı, maliklerin en az üçte iki çoğunluğu tarafından verilen fesih talebine ilişkin dilekçe, maliklerin en az üçte iki çoğunluğunun başka bir müteahhitle anlaştıklarına dair sözleşme veya vekaletname örnekleri gibi sair belgeler ile ispatlanabilmektedir.
Fesih müracaatı, alınan fesih kararı ve fesih gerekçesine göre, yeni yapının yapım işine başlanılmamış olmasının müteahhitten kaynaklandığına ilişkin bilgi ve belgeler veya en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmediğine dair bilgi ve belgeler ile birlikte yazılı olarak Müdürlüğe veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda İdareye yapılmaktadır.
Müdürlük veya İdare, fesih müracaatını görevlendireceği eleman/elemanlar veya teşkil edeceği bir komisyon marifetiyle incelemektedir. Fesih müracaatının sayılan hususlara uygun olup olmadığının incelemesi yapıldıktan sonra, şayet müracaat yasaya uygun bir şekilde yapılmış ise, fesih gerekçesine göre, yeni yapının yapım işine başlanılmamasının/yapım işine projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edilmemesinin sebeplerine ilişkin yazılı olarak müteahhide on beş gün süre verilerek müteahhitten bilgi ve belge istenilmektedir.
Belirtilen sürenin sonunda fesih şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediğine dair, yapı mahallinde inceleme yapmak ve belediye, sosyal güvenlik kurumları gibi konu ile ilgili kurum ve kuruluşlarla yazışma yapmak da dahil olmak üzere, her türlü inceleme ve araştırma yapılmaktadır. Yapılan inceleme ve araştırma neticesinde fesih şartlarının gerçekleşmediğinin tespit edilmesi durumunda bu konuda fesih müracaatında bulunan maliklere bilgi verilmektedir.
Fesih şartlarının gerçekleştiğinin tespit edilmesi durumunda ise, müteahhide otuz gün süre verilerek fesih gerekçesine göre, yapım işine başlaması/projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla işe devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceği ihtar edilmektedir. Otuz günlük sürenin sonunda müteahhidin işe başlayıp başlamadığı/projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla işe devam edip etmediği mahallinde kontrol edilmektedir. Yapım işinin projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edip etmediğinin takdir hakkı incelemeyi yapan Müdürlük veya İdareye aittir. Kendisine yapılan ihtara rağmen müteahhidin işe başlamadığının/yapım işine projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edilmediğinin tespit edilmesi durumunda, otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ilgililerinin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılarak maliklere ve müteahhide bildirim gerçekleştirilmektedir.
Sözleşmenin feshedilmesinden sonra maliklerin veya Müdürlüğün veya İdarenin talebi üzerine, taşınmazların tapu kaydına şerh edilmiş olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ilgili tapu müdürlüğünce terkin edilmektedir.
Bu noktada yasa fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümleri uygulanacağını ve hak sahiplerine gerçekleştirilen kira yardımı ödemelerinin de geri talep edilemeyeceğini açık bir şekilde belirtmiştir.
Görüldüğü üzere 19.10.2019 tarihinde düzenlenen yönetmelik hükümlerine göre maliklerin üçte iki çoğunluğunun önceden imzaladıkları gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerini feshedebilmeleri konusunda müteahhidin bir yıllık bir süre içerisinde yeni yapının yapım işine başlamamış olması ya da inşaat belirli bir seviyede durdurulmuş ise en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşaat faaliyetine devam edilemiyor olduğunun ve tüm bunların müteahhitten kaynaklanan gerekçelerle gerçekleştirilemediğinin yazılı delil ve fotoğraflarla ispatlanabiliyor olması gerekmektedir. Söz konusu sürelerin hesaplanmasında 6306 sayılı yasanın geçici 4. maddesinde belirtildiği üzere, maddenin yürürlüğe girmesinden önceki süreler de hesaba katılmaktadır.