I. Genel Olarak
Kat mülkiyeti pratiğinde yönetim planları çoğu zaman matbu/standart metinler üzerinden oluşturulmakta; bu durum, kanunun öngördüğü esnek yönetim modelini fiilen daraltan kalıpsal düzenlemelerin yaygınlaşmasına yol açmaktadır. En sık rastlanan iki örnek, olağan genel kurulun “Ocak ve Ekim aylarının ilk on günü içinde” yapılacağına dair daraltıcı takvim hükmü ve yönetim planı değişikliğinde 4/5 çoğunluk şartının uygulamada plan değişikliklerini neredeyse imkansız hale getirmesidir.
Bu çalışmamızda, ‘ilk on gün’ kuralının tebligat rejimi ve muhasebe gerçekliği bakımından yarattığı yapısal sorunlar ile bu tür hükümlerin düzeltilmesini fiilen güçleştiren yönetim planı değişikliğindeki 4/5 çoğunluk eşiği, birbirinden bağımsız değil, birlikte değerlendirilmesi gereken bir sorun alanı olarak ele alınmaktadır. Bu çerçevede, özellikle yönetimsel nitelikteki hükümler bakımından daha işlevsel bir çoğunluk modelinin (en azından 2/3) gerekliliği savunulmakta; bu konuda literatürde çok sayıda çalışma bulunmakla birlikte, iddialı bir amaç olmaksızın, işbu çalışmanın ‘ilk on gün’ düzenlemesi ile 4/5 çoğunluk şartının birlikte doğurduğu yapısal kilitlenmeyi görünür kılması, uygulamada süreklilik kazanan bu sorunu çözüm alternatifleriyle birlikte yeniden tartışmaya açması ve doktrinel tartışmalara ve olası yasal düzenlemelere/değişikliklere zemin hazırlaması amaçlanmaktadır.
II. “Matbu Yönetim Planı” Sorunu
Kat mülkiyeti rejiminin temel belgelerinden biri olan yönetim planı, ana gayrimenkulün yönetim tarzını, kullanım düzenini ve yönetime ilişkin esasları belirleyen ve kat maliklerini bağlayan (adeta Anayasasını oluşturan) bir metindir.
Ne var ki uygulamada yönetim planlarının önemli bir kısmı, maliklerin ihtiyaçları dikkate alınarak değil de tamamen yükleniciler/müteahhitler tarafından hazırlanmış standart şablonlar şeklinde ortaya çıkmakta, yıllarca da aynı kalıplar üzerinden devam ettirilmektedir.
Mevcut durumda en belirgin olarak şu iki olumsuz sonuç karşımıza çıkmaktadır:
- Genel kurulun zamanı, “Ocak ve Ekim aylarının ilk on günü” gibi aşırı dar bir aralığa sıkıştırılmakta,
- Bu tür hükümler sorun üretse dahi, yönetim planı değişikliğinde aranan 4/5 çoğunluk sebebiyle revizyon fiilen kilitlenmektedir.
Bu iki sorun birbirini besleyen bir döngü kurar: Daraltıcı hüküm problem üretir; düzeltmek için nitelikli çoğunluk gerekir, çoğunluk sağlanamadıkça süregiden problem neredeyse “yerleşik uygulama” adı altında kalıcılaşmaktadır.
III. Kanun – Yönetim Planı – Genel Kurul Kararı Hiyerarşisi
Kat mülkiyetinde yönetim; kanunun emredici hükümleri saklı kalmak üzere, genel kurul (kat malikleri kurulu) tarafından yönetim planı çerçevesinde yürütülür.
Yönetim planı sözleşme hükmünde olmakla birlikte, sözleşmesel bağlayıcılık kanunun emredici çerçevesini bertaraf etmez/edemez. Bu nedenle yönetim planı hükümleri:
- Kanuna aykırı olmamalı,
- Hakların özünü zedeleyecek ölçüde katılımı güçleştirmemeli,
- Yönetimin amaç fonksiyonunu (hesap verebilirlik, denetim, katılım) işlemez hale getirmemelidir.
Tam da bu noktada, “ilk on gün” düzenlemesi ile 4/5 değişiklik eşiği, ayrı ayrı değil; birlikte değerlendirilmesi gereken yapısal bir problem alanı oluşturur.
IV. Olağan Genel Kurulun Zamanı: “Ocak Ayı İçinde” Esası ve “İlk On Gün” Daraltması
1. KMK m.29 ve Takvim Mantığı
Kanun, kat genel kurulun yılda en az bir defa; yönetim planında gösterilen zamanlarda, zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanacağını kabul eder. Bu çerçevede kanunun tercih ettiği model, “ay” ölçeğinde bir zamanlama esnekliğidir.
Bunun karşısında yönetim planlarında sıkça rastlanan “Ocak ve Ekim aylarının ilk on günü” ibaresi, kanunun ay ölçeğinde tanıdığı esnekliği gün ölçeğinde daraltmakta, hatta pratikte 7–8 güne kadar düşen bir fiili süre yaratmaktadır (1 Ocak resmî tatil; yılbaşı sonrası işleyiş, banka/muhasebe kapanışları vb.).
2. Çağrı Rejimi ve Dar Takvim Çatışması
KMK m.29’da özellikle olağanüstü toplantılar bakımından, toplantı tarihinden en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imza karşılığı çağrı ya da taahhütlü mektupla bildirim yapılacağı düzenlenmiştir.
Olağan toplantılar bakımından kanun metni, çağrı süresini aynı açıklıkta “gün” olarak yazmasa bile uygulamada iki nokta öne çıkar:
- İyi yönetim ve katılım hakkı gereği çağrının makul süre önce yapılması,
- Olağanüstü toplantıya ilişkin 15 günlük sürenin, en azından “asgari güvenli uygulama standardı” olarak benimsenmesi (zira usulsüz çağrı iddiaları çoğu kez genel kurulun iptal riskini artırır).
Bu zeminde “ilk on gün” kuralı şu sonucu doğurur: Ocak ayının 8–10’u gibi tarihler hedefleniyorsa, 15 günlük çağrı standardında çağrının aralık ayı içinde tamamlanması gerekir. Bu ise, bir yandan fiilen kat maliklerine ulaşmayı; diğer yandan bir önceki yılın mali tablolarını sağlıklı biçimde hazırlamayı zorlaştırır.
3. Muhasebe Gerçekliği: 31 Aralık Kapanışı – Ocak İlk Günler Uyuşmazlığı
Olağan genel kurulun ocak ayında yapılmasının temel işlevlerinden biri, bir önceki yıla ilişkin hesapların görüşülmesi, denetimin yapılması ve ibra mekanizmasının işletilmesidir. Ancak 31 Aralık kapanışı ile:
- Banka mutabakatları,
- Gecikmiş aidat tahsilatları,
- Son ay giderlerinin kesinleşmesi,
- Tedarikçi faturalarının gecikmeli gelmesi
gibi işlemler çoğu yapıda ocak ayının ilk günlerinde tamamlanamaz. Bu nedenle “ilk on gün” içinde yapılan toplantılarda hesaplar ya tahmini kalır ya da denetime elverişsiz şekilde sunulur. Sonuçta genel kurulun hesap denetimi ve ibra işlevi zayıflar; toplantı “takvim şartını şekle yerine getirme” rutinine dönüşür.
4. Fiili Yerleşik Uygulama, Kanuna Uygunluk Denetimini Ortadan Kaldırmaz
Bir yönetim planı hükmünün yıllarca fiilen uygulanmış olması, onu otomatik olarak “hukuken sorunsuz” kılmaz. Aksine, daraltıcı takvim hükmü:
- Katılımı güçleştiriyorsa,
- Bilgilendirilmiş oy kullanma olanağını azaltıyorsa,
- Hesap denetimini fiilen işlevsizleştiriyorsa,
Amaçsal yorum bakımından eleştiriye açıktır. Burada “simbiyotik” olarak kritik nokta şudur: Sorun yalnızca “ilk on gün” kuralının varlığı değil; bu kuralın doğurduğu sakıncaların düzeltilmesini fiilen engelleyen bir başka normla, yani 4/5 değişiklik eşiğiyle birleşmesidir.
V. Yönetim Planı Değişikliğinde 4/5 Çoğunluk: Meşruiyet, Orantı ve “Fiilî Veto” Etkisi
1. KMK m.28/3’ün Kuralı
Mevcut düzenlemede yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) oyu aranır. Bu oran, özellikle büyük sitelerde ve toplu yapılarda pratikte çok yüksek bir eşik yaratır.
2. Sistematik Orantısızlık
Kanun içinde pek çok önemli karar alanında (yenilik ve ilaveler, ortak yerlerde değişiklikler, yönetici seçimi vb.) daha düşük çoğunluk modelleri öngörülmüşken; çoğu zaman “yönetim tekniği” niteliğindeki hükümleri içeren yönetim planında 4/5 şartı, normatif orantısızlık eleştirisine açıktır.
Buradaki temel çelişki şudur:
Fiziki yapıyı ve mülkiyet kullanımını doğrudan etkileyen bazı kararlar dahi belirli koşullarda daha ulaşılabilir çoğunluklarla alınabilirken; kimi zaman salt toplantı takvimi, çağrı yöntemi, denetim usulü gibi yönetimsel konularda 4/5 şartı, yönetimi elini kolunu bağlar ve adeta onu donmuş metne mahkum eder.
3. Büyük Sitelerde 4/5’in Fiilen İmkansızlaşması
Pratikte 4/5 eşiğini zorlaştıran tipik faktörler:
- Birçok sitenin sahil ve sayfiye yerlerinde olması sebebiyle sakinlerinin seçim zamanlarında orada bulunmaması,
- Yurt dışında yaşayan/ulaşılamayan malik sayısının fazlalığı,
- Paylı mülkiyet, miras, devir süreçlerindeki kayıt uyumsuzlukları,
- Toplu yapılarda malik sayısının yüzler/ binlerle ifade edilmesi,
- Toplantı katılmama ve/veya oy kullanmama (pasif malik davranışı),
- Azınlığın blokaj stratejisi.
Sonuç: 4/5, “nitelikli koruma” olmaktan çıkıp, azınlığa orantısız bir bloke gücü veren fiili veto mekanizmasına dönüşür.
VI. İki Sorunun Kesişimi: “İlk On Gün” Kuralı Neden Kalıcılaşıyor?
“İlk on gün” hükmü tek başına tartışmalı bir daralma yaratmakla birlikte, asıl yapısal problem şudur: Bu hükmü düzeltmek için çoğu kez yönetim planı değişikliği gerekir; fakat değişiklik için 4/5 şartı sağlanamadığında, sorun üreten hüküm kilitlenir.
Böylece uygulamada şu döngü oluşur:
1. Yönetim planı “ilk on gün” der.
2. Çağrı ve muhasebe gerçekliği nedeniyle sağlıklı toplantı yapılamaz; usulsüzlük iddiaları artar.
3. Düzeltmek için yönetim planı değişikliği gündeme gelir.
4. 4/5 sağlanamaz.
5. Aynı sorun ertesi yıl aynı “kısır döngü” tekrar eder ve
Bu döngü, kat mülkiyetinde uyuşmazlıkların artmasının ve “yönetilemezlik” hissinin temel sebeplerinden biridir.
VII. Çözüm Önerileri
1. Kısa Vadeli: Amaçsal Yorum ve Uyuşmazlık Riskini Azaltan Uygulama
- “İlk on gün” hükmü, katılım hakkını zedelemeyecek biçimde amaçsal yorumlanmalıdır.
Yönetim planının amacı, takvim disiplininden önce hesap verebilirlik ve katılımı sağlamaktır. Bu nedenle toplantının ocak ayı içinde daha ileri bir tarihe alınması, “amaç” bakımından daha isabetli olabilir.
- Çağrı ve ispat güvenliği: İmza karşılığı çağrı/taahhütlü mektup gibi ispatı güçlü yöntemler kullanılmalı; gündem açık biçimde yazılmalı; ikinci toplantı bilgisi ilk çağrıda gösterilmelidir. (Bu yapı, KMK m.29’daki toplantı düzeniyle uyumludur.)
- Hesaplar hazır olmadan ibra rutini: Hesapların denetlenebilir olmadığı hallerde, ibra kararının “bilgi eksikliği” nedeniyle tartışmalı hale gelebileceği gözetilerek; mali tabloların tamamlanmasına imkân tanıyan bir takvim benimsenmelidir. Böylece hesaplar hazır ve tamam olmadan yapılan ibra rutini de ortadan kalkmış olur.
İfade edelim ki, ısa vadeli çözüm, “risk yönetimi” sağlar da yönetim planındaki hükmü kalıcı olarak düzeltmez.
2. Orta Vadeli: Yönetim Planı Revizyonu İçin “Minimal Yöntem”
4/5 eşiğini aşmak güç olsa da, pratikte başarı şansı en yüksek yöntem, “geniş reform” yerine minimal revizyon paketi hazırlamaktır. Örneğin:
- Olağan genel kurul zamanı: “Ocak ayı içinde” (gün daraltması olmadan),
- Çağrı yöntemi ve tebligat ispatı,
- Hesapların maliklere önceden sunulması (ör. toplantıdan makul süre önce paylaşım),
- İkinci toplantı tarihinin ilk çağrıda belirtilmesi
Bu tür sınırlı yöntemler, ideolojik bölünmeler yaratmadan daha kolay destek bulabilir.
3. Uzun Vadeli: Çoğunluk Rejiminin Yeniden Tasarımı (2/3 Modeli)
Kanaatimizce en rasyonel çözüm, yönetim planı değişikliklerinde tek tip 4/5 eşiği yerine, en azından yönetimsel hükümler bakımından 2/3 çoğunluk aranmasıdır. Bu yöntem hem pratikte ulaşılabilir hem de azınlığın korunmasını tamamen ortadan kaldırmayan bir denge sağlar.
Bu sayede:
- Kullanım amacını doğrudan etkileyen, mülkiyet hakkına ağır müdahale içeren hükümler için daha yüksek eşik korunabilir,
- Toplantı takvimi, çağrı usulü, denetim/hesap sunumu gibi yönetimsel hükümler için 2/3 yeterli kabul edilebilir.
Bu sayede, bir yandan kat mülkiyeti “anayasası” olarak görülen yönetim planının keyfi değişmesini engeller; diğer yandan yönetimi çağın gereklerine uyarlamayı mümkün kılar.
Sonuç
Kat mülkiyeti pratiğinde “Ocak ve Ekim aylarının ilk on günü” şeklindeki yaygın yönetim planı hükmü, resmi tatil gerçeği, çağrı/tebligat düzeni ve muhasebe kapanışının fiili zorunluluklarıyla birleştiğinde, genel kurulun asli fonksiyonlarını (denetim, şeffaflık, bilinçli karar) zayıflatan bir sonuç doğurmaktadır.
Bu sorun, tek başına bir takvim tartışması olmaktan çıkıp; yönetim planı değişikliğinde aranan 4/5 çoğunluk eşiği sebebiyle kalıcı bir yönetim krizine dönüşmektedir. Yönetim planının değiştirilmesinde 4/5 şartının kanuni dayanağı açık olmakla birlikte, günümüz toplu yaşam gerçekliği karşısında bu eşik, çoğu yapıda ulaşılamaz hale gelerek azınlığa fiili veto gücü sağlamaktadır.
Bu nedenle, kısa vadede amaçsal yorum ve ispat güvenliği yüksek çağrı uygulamalarıyla uyuşmazlık riski azaltılmalı; orta vadede minimal revizyon paketleriyle yönetim planı güncellenmeli; uzun vadede ise (en azından yönetimsel hükümler yönünden) 2/3 çoğunluk modeline geçiş sağlayacak bir kanuni revizyon yapılmalıdır. Bu bağlamda, bir kat maliki olarak şahsen karşılaştığım zorluklar da, sorunların günlük yaşamda nasıl tezahür ettiğini ve çözüm ihtiyacını gözler önüne sermektedir.