Geçen ay İğneada’daydım. Aile dostlarım sevgili Tiryakiler Burcu ile Hasan yeni bir yazlık almışlardı, beni de ağırladılar. Hep etrafımdan duyardım İğneada şöyle güzel, mutlaka gitmeli diye kısmet bu zamanaymış. Hakikatten çok güzel yer ve gidince neden insanların gitmek isteyip de gidemediklerini anlıyorsunuz; kalacak otel yok gibi, ya yazlığınız olacak ya da kamp yapacaksınız. Mal, mülk edinemedik ama dost ektik bu zamana kadar.
Akşam Longoz Ormanları’nın dibinde balkonda otururken soru geldi; şu 17 numara bir türlü aidatını ödemiyor, ne yapabiliriz bu konuda?
Dersimizi çalışmamışız. Tüm bunları Yeni Malikin Kapıcı Tazminatı Sorumluluğu’nda görmüştük. KMK m. 20 gereği yönetici ve diğer malikler cebri icra yapabiliyordu, ödenmeyen her ay için de % 5 faize tabiydi.
Balkonu da kaçak, belediyeden filan hiç izin almadan yaptı. Şikayet, şimdi yıkılacak deniyor. Benim korkum, gelip tüm binayı yıkmasınlar bu durumda.
Yok, öyle bir şey olmaz. Hani Site İçi Kaçak Yapı’da görmüştük, İmK m. 32 aykırılığı varsa belediye yapı sahibini önce uyarır, bir ay içinde de gerekli ruhsat almazsa yapının kaçak olan kısmını yıkar, masraflarını da yapı sahibinden alır. Ama kaçak olan neresi varsa orayı yıkar; yani tutup da tüm bina yıkılmaz.
Rahatladı Hasan. İyi o zaman, bizi ilgilendiren bir durum yok. Adamın balkonunu yıkarlar, parasını da ondan alırlar.
Orada durum tam dediğin gibi olmuyor. Biliyorsunuz, siz kat malikleri olarak tüm yapıya paydaş ortaksınız. Hepinizin ayrı ayrı bağımsız bölümleri olabilir, bunların ayrı ayrı da tapusu olabilir ama özünde o yapının belli bir payı sizi arsa payı durumunuza göre. Hatta belli bir pay da değil, tapuya göre 24/4327 oranında senin payın vardır ama orası neresidir bilinmez. Ve bu şekilde paydaş ortaklar üçüncü kişilere karşı müteselsil sorumludurlar. Yani belediye yıkar orayı ama faturayı hepinize keser. Sonra siz aranızda 17 numaraya rücu edersiniz.
Tamam canım, n’olacak. Yüz daire var burada. Payıma ne düşerse öderim ben.
O pratikte tam öyle olmayabilir. Hele sizin durumunuzda adam zaten aidatlarını da ödemiyormuş. Belediye hanginizi yakalarsa ondan tahsil eder. Sonra sen de diğer maliklere gidersin.
Nasıl yani, neden tüm faturayı asıl mal sahibine değil de, kaçak yapıyla hiç alakası olmayan diğer bir malike kesiyor ki?
Bak, öncelikle asıl mal sahibi sensin. Senin kendine ait bir dairenin olması sizin iç işlerinizle ilgili bir mes’ele. Üçüncü kişiler buna bakmaz. Ve tahsilat kimden yapılabilirse ona giderler. Elbette adamın bağımsız bölümüne haciz konabilir, cebri icrayla da satılabilir ama senin gibi garanti maaşı olan bir devlet memuru varken neden bunlarla uğraşalım ki? Parayı senden tahsil ederiz, hatta maaşının en az dörtte biri mi İİK m. 83 gereği yoksa en fazla dörtte biri mi İşK m. 35 gereği işçi olmamana rağmen diye de uğraşmaya gerek yok; vardır bankada paran, hepsine İİK m. 89/1 yaparız.
İyi de Özgür neden ben, neden başkasına gitmiyorlar da bana geliyorlar?
Canım ben belediye illa sana gelir demedim. Ama belediyenin avukatı hepinize bir sigorta kontrolü yaptığında çalışanlara, özellikle de kamu çalışanlarına öncelik verecektir dedim.
Ha dedi Hasan, herkes yakaladığını yani. O zaman ben de biliyorum üst komşuyu, çok zengin tacir, ben de ona rücu ederim benden aldığını belediyenin.
Paydaşlar malik oldukları şeyin borcundan dolayı ödemek zorunda kaldıkları parayı diğer paydaşlara ancak payları oranında rücu edebilirler; yani sen o üst komşuya ancak hissesi olan aşağı yukarı yüzde birlik kısım için gidebilirsin. Tüm ortaklara tek tek gitmek zorundasın yani.
Koskoca doçentin gözleri fal taşı gibi açılmıştı. Nasıl yani, belediye bana yıkım masraflarının tamamını bir kalemde rücu edebilecek ama ben diğer yüz bağımsız bölümüne ancak bunun yüzde birlik kısmı için gidebileceğim, böyle saçmalık olur mu? Benden tek işlemde çıksın bana ait olmayan bir balkonun kaçak olmasından dolayı yıkım masrafları ancak ben bunu tahsil edebilmek için yüz sefer uğraşacağım; olabilir mi ya böyle şey Özgürcüğüm? Üstelik adamın kendi kaçak balkonundan dolayı.
KMK m. 4’e göre orası dış cephe, ortak alanlar; kanun koyucu paylı mülkiyete gıcık oluyor. İstiyor ki herkes paylaşımını yapsın, herkesin payı, malı belli olsun. Ortaklık iyi bir şey olsaydı aynı eşi alırdık, başkanlık sistemine de geçmezdik. Ancak şehirleşmenin getirdiği bir durum, artık kimsenin kolay kolay müstakil evi olamıyor. Mecbur buradaki paylı ortaklığı kabul etmeye artık. Ama üçüncü kişileri de mağdur etmiyor. O yüzden onların alacağı oldu mu borcun tamamını tek bir ortaktan tahsil edebiliyorlar ancak siz diğer ortaklara gideceğiniz zaman ancak payları oranında gidebilirsiniz.
Ben Kat Mülkiyeti Kanunu’nu okudum, senin dediğin gibi bir şey yazmıyor.
Değil mi, ben de üniversite mezunuyum, mühendisim, doktorum, doçentim; kafam çalışıyor. Açıp bir kanunu anlayabilirim. Ama anlamak için hukukçu olmam gereken taraf Kat Mülkiyeti Kanunu Türk Medeni Kanunu’nun eşya hukuku bölümünden türemiş olmasıdır. TMK m. 5 de bu kanunun ve devamı olan Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerinin uygun düştüğü ölçüde tüm özel ilişkilere uygulanacak olmasıdır; özel kanunlar oralarda olan her şeyi tekrarlamak için değil, orada olmayanları yazmak için vardır. TBK m. 61 birden fazla kişi üçüncü bir kişiye zarar verirlerse, o kişiye karşı müteselsil sorumlu olurlar der. Bak bir mala paylı ortak olman bile gerekmiyor. Devamı madde de kendi payına daha fazla düşenden ödeme yapanın diğerlerine rücu hakkı vardır der. Bunun TMK m. 694 karşılığı da paylı mülkiyetin borcundan dolayı payından fazlasını ödemiş paydaşın diğer paydaşlara ancak hisseleri oranında gidebileceğidir. TBK m. 163 ortada bir müteselsil borçluluk varsa, alacaklı borçlulardan bir veya bir kaçına, canı hangisini isterse ona gidebilir der.
İkna olmamıştı. Kafa anlamış baş sallamakta, gözler soru işareti, surat aptal bakmaktaydı. Benim hukuk nosyonumu sorguluyordu. İstediği cevabı alana kadar başkalarına gidecekti. Ta ki bir umut tacirinin pençesine düşene kadar; Mafya Avukatı olmak istemiş ama cezaevi uyuşturucu kuryeliğinden ileriye gidememiş biz hallederiz diyecekti. Hukuktan anlamazlar ama insan ilişkilerini çok iyi bilirler. Doğuştan esnaftırlar, kime ne kadar ücret teklif edeceklerini iyi bilirler. Açacak biri üst komşuya tüm borç için rücu davasını. Sonra reddedilen kısım için gelecek Kanuni Vekalet Ücreti Vekilin mi. Belki de yapay zekaya sorup kendi davasını kendisi açacak sonuç aynı olma kaydıyla.