Eser sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu tarafından düzenlenmiş önemli özel hukuk sözleşmelerinden biridir. Günlük hayatta değişik görünümler altında ortaya çıkan, çoğu zaman yaptırdığımız bir işin bu sözleşme kapsamında kaldığını dahi bilmediğimiz ve sonuçlarını düşünmediğimiz eser sözleşmeleri, özel hukuk ihtilaflarının çokça yaşandığı bir sözleşme türüdür.
Bir sözleşme ilişkisinin eser sözleşmesi olarak nitelendirilebilmesi için müteahhidin eseri bir bedel karşılığında meydana getirmesi gerekir. Eser sözleşmesinde ücret sözleşmenin esaslı unsurudur.Ücretin mutlaka para olması şart değildir. Ücret, arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesinde yükleniciye devredilecek arsa payları, yap-işlet- devret tarzı inşaatlarda inşaat sonucu ortaya çıkan eserin belirli bir süre işletilmesi ve bu işletmeden gelir elde edilmesi şeklinde de olabilmesidir.
İnşaat sözleşmelerinde, bir yapının inşa edilmesi yüklenicinin asli edimini teşkil ederken, iş sahibinin de bu edimin karşılığında belli bir ücret ödemesi gerekmektedir. Ancak, uygulamada, inşaatın yüksek maliyetli ve uzmanlık gerektiren bir iş olması ve arsa sahiplerinin oluşabilecek riskleri ve maliyeti kendi üzerlerine almak istememesi nedeniyle daha çok arsalarını inşaat firmalarına/yükleniciye satmalarına ve bunun karşılığı olarak belli bir miktar para ve/veya yapılan inşaatın bağımsız bölümlerinden belirli bir miktarını aldıkları yani yapılan inşaatın bedelinin arsa payı ile ödendiği görülmektedir.
İnşaat yapım sözleşmeleri için Borçlar Kanunu’nda herhangi bir şekil şartı getirilmemiş olduğundan taraflar arasında sözlü veya yazılı olarak düzenlenebilmektedir. Ancak tarafların üstlendiği borçların ispatı açısından yazılı yapılmasında fayda bulunmaktadır. Para karşılığı inşaat sözleşmelerinin notere gidilmeksizin adi yazılı şekilde (taraflar arasında yazılı şekilde) yapılması yeterli olmaktadır. Buna karşılık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yüklenicinin, arsa sahibine kat mülkiyetine çevrilebilecek bir bağımsız bölüm yapma taahhütünü ve arsa sahibinin ise taşınmaz arsa payının mülkiyetinin Yükleniciye devretme borcunu içeren iki taraflı edim içeren bir sözleşme olması nedeniyle, sözleşmenin hukuki sonuç doğurabilmesi için, resmi şekilde yapılması, sözleşmenin konusu ve koşulları üzerinde taraf iradelerinin ortaya konulması gerekmektedir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 03. 07. 2003 gün, 2003/4696 Esas ve 2003/5639 sayılı kararında Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin niteliği ile ilgili Yargıtay şu şekilde kararlar vermiştir. “Kural olarak kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir.” demektedir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, niteliği itibariyle çift tipli bir karma sözleşmedir. Gerçekten bu sözleşmede müteahhidin edimi, istisna akdinin; arsa sahibinin edimi ise taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin belirli özelliklerini taşımaktadır. Taraflar arasında bir uyuşmazlık olması halinde mahkeme tarafından karma sözleşmeye, ilke olarak her bir edimin alındığı sözleşmeye ilişkin kurallar uygulanır; arsa karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin yükümlendiği inşaat yapma edimi için bu tür edimi içeren inşaat sözleşmesini düzenleyen Borçlar Kanunu(BK)’nun 470 maddesi uygulanırken, arsa payı sahibinin arsa payı mülkiyetini müteahhide devir borcu yönünden, taşınmaz satış vaadine ilişkin BK’nun 237. Maddesi, Medeni Kanun’un 634. Maddesi, Tapu Kanunu’nun 26. maddesi ve Noterlik Kanunu’nun. 60. Maddesi uygulanmaktadır.
Belirtilen yasal düzenlemelere göre, taşınmaz malın veya payının mülkiyetinin başkasına devrini içeren sözleşmelerin tapu sicil müdürlüklerince ya da noterlerce resen düzenleme yoluyla yapılması gerekmektedir. Noterce yapılan imzanın onanması yeterli olmayıp,resmi şekil geçerlilik şartına uyulması önemlidir. Bu şekle uyulmaması sözleşmenin geçersiz olması sonucunu doğurur.
Arsa payı karşılığı yapım sözleşmesi resmi şekilde yapılmadığı takdirde geçersiz olmakla birlikte, şekil şartına uymayan sözleşmeye göre taraflar edimlerini yerine getirmiş ve teslim de yapılmışsa, sözleşme geçerlilik kazanmış olur.
Arsa payı karşılığı bağımsız bölüm yapımına ilişkin sözleşme, şekil şartına uyulmadan yapılmış ve taraflar edimlerini tamamen ifa etmişlerse, tarafların, şekil noksanlığını ileri sürmesi, hakkın kötüye kullanılmasını oluşturur.Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 10.11.2003 tarihli2003/2215 E., 2003/5325 K. Dosyasında açılan Arsa payı karşılığı yapım (inşaat) işi tamamlanan ve arsa sahibince teslim alma işlemi tamamlanan işlemde sonradan sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığı gerekçesiylearsa sahibince açılan davada “Eser sözleşmesi yazılı olarak yapılabileceği gibi sözlü de yapılabilir, sözleşmenin yazılı olması taraflara sadece ispat kolaylığı sağlar.” pay intikalinden kaçınılamayacağı Kararını vermiştir. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun; “Tapuda kayıtlı bir taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilemez. Bununla beraber Kat Mülkiyeti Yasasına tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölüm teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre hakim MK.’nun 2. Maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul etmelidir.” (HGK. 30.09.1988 Ta. 87/2, 88/2 Sy.) şeklinde karar verilmiştir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin imal edilen inşaat (şey) bakımından arsa sahibine ayıba karşı sorumluluk borcu vardır. Bu borç, TBK'nın 474 ila 478 maddelerinde düzenlenmiştir. İnşaattaki ayıp, BK’nun 475/1. Maddesinde “Eser iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme....”şeklinde ifade edilmiştir. İnşaat sözleşmelerinde inşaatın kullanma amacının tespiti kolaydır. Çünkü plân ve projelerden inşaatın ne tür bir yapı olacağı anlaşılabilir. Bu bağlamda müteahhidin, inşaat sırasında plân, proje ve mevzuatta belirlenen yapı tekniğine uygun hareket etmemesi, orta kalitede malzemeyi seçip kullanmaması, inşaatın değerinin düşmesi, ayıplı bir inşaatın ortaya çıkmasına yol açmaktadır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin ayıba karşı sorumluluktan dolayı sorumlu tutulabilmesi için inşaatın tamamlanarak arsa sahibine sözleşmedeki şartlara uygun olarak teslim edilmesi gereklidir.Çünkü ayıbın ortaya çıkabilmesi için müteahhidin bu ayıplı inşaatı, zamanında karşı tarafa teslim etmiş olması gerekir. Ancak, önemle belirtmek gerekir ki arsa sahibi eksik veya ayıplı ifayı teslim almak zorunda değildir. Bu nedenle ayıplı veya eksik ifa halinde, arsa sahibinin inşaatı teslim almaktan kaçınması, müteahhidi temerrüt haline düşürmez.
Buna karşılık inşaatın ayıplı olması arsa sahibinin onu asla teslim almayacağı anlamına gelmez. Zira Türk Borçlar Kanunu’ndaki ayıp hükümlerinin harekete geçebilmesi için inşaatın ayıplı olarak teslim edilmiş olması gerekmektedir. Bu noktada zaman zaman karışıklıklara sebep olabilecek teslim ve kabul kavramlarına açıklık getirmek gerekir. BK'nun474. maddesi müteahhidin ayıba karşı sorumluluktan sorumlu tutulabilmesi için inşaatın teslimini şart koşmuştur.
"Teslim" aşamalı bir süreçtir. Teslim alma da bu süreçte teslim etmeden sonra gelen aşama olarak değerlendirilemez. Teslimle birlikte müteahhit kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan temel edim borcunu yerine getirmiş olur; arsa sahibi de ayıba karşı sorumluluktan doğması muhtemel haklarını kaybetmemek için BK'nın474. maddesinde belirtilen süre içinde inşaatta ayıp kontrolü yapmalıdır ve bir ayıbın mevcudiyeti halinde bunu ihbar etmelidir.