Alacağın temliki hükümleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 183. ve devamı maddelerinde düzenlenmektedir. Alacağın temliki (devri) sözleşmesi ile, “alacaklı” konumunda bulunan kişinin değişmesi söz konusudur. Borç ilişkisinden doğan alacak, borçlunun rızasına gerek olmaksızın üçüncü bir kişiye devredilmektedir. Alacağın temliki sözleşmesi yapı olarak üçlü ilişkiye dayanmaktadır. Alacağın temliki sözleşmesinin geçerli olması bakımından yazılı biçimde yapılması yeterli görülmüştür. Burada önemli olan yalnızca yazılı şekilde yapılmış olmasıdır, resmi şekil şartı koşulmamış olup adi yazılı şekilde de yapılması yeterlidir.
“Arsa sahipleri ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıktan sonra, kendisine düşen daireyi yazılı olarak satan yüklenicinin bu davranışı, alacağın temliki hükmündedir. Yazılı olması yeterli olup resmi olma koşulu yoktur. Yüklenici, kat irtifakı kurulduktan sonra, aynı daireyi bir başkasına satarsa, önceki alıcıya karşı, dairenin devir tarihindeki rayiç bedel üzerinden sorumludur.” (YARGITAY 13. HUKUK DAİRESİ E. 1997/6627 K. 1997/8983 T. 10.11.1997)
Alacağın temliki ile birlikte yalnızca borç ilişkisinin tarafı olan alacaklı değişmekte olup, sözleşme konusu borçta herhangi bir değişim olmamaktadır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibi veya sahipleri tarafından yükleniciye kayden temlik olunan tapulu taşınmazlar ya da payları “avans” niteliğinde kabul edilmektedir. Bu sözleşme bakımından yapılan temlikler sonucu oluşan tapu kayıtları gerçek mülkiyet durumunu yansıtmamaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu olan yapı, inşaat halinde olduğu ve yüklenici şirket tarafından tamamlanmadan terkedilmiş bulunduğu halde davalı tarafından pay kaydı iktisap olunduğundan davalı, iktisabında iyiniyetli kabul edilemez ve Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi hükmünden yararlanamaz.
“Türk Borçlar Kanununun 470. maddesi ve devamı hükümlerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, arsa sahibi ya da sahiplerince yükleniciye kayden temlik olunan tapulu taşınmaz ya da tapulu taşınmaz payları, "avans" niteliğinde olup; bu yolla yapılan temlik sonucu oluşturulan tapu kayıtları, gerçek mülkiyet durumunu oluşturmaz. Yüklenici; sözleşme ve yasa hükümleriyle fen ve sanat kurallarına uygun şekilde yüklendiği edimini ifa ettiği oranda şahsi hak elde edebilir ve elde ettiği şahsi hakkını da üçüncü kişilere Borçlar Kanunu'nun 163 ve izleyen maddeleri gereğince devredebilir. Sözleşmenin tamamen ifayla sonuçlanması ya da sözleşmenin ileriye etkili sonuç doğurur şekilde feshi durumunda ancak yüklenicinin şahsi hakları aynı hakka dönüşebilir. Somut olayda, yüklenici şirketin davacıların arsasına yapmış olduğu inşaatın seviyesinin %60 olması ve yapılan inşaatın da yapı ruhsatına ve onaylı projesine uygun olmaması sebebiyle mahkemece, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili sonuç doğrurur şekilde feshine karar verilmiştir. Yüklenici şirket tarafından F... D...'e kayden intikâli sağlanan ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu olan 1226 ada 25 parsel numaralı taşınmazdaki birinci kat ( 1 ) numaralı bağımsız bölümle irtifaklı 166/384 oranındaki arsa payı, F... D... tarafından 07.09.2004 tarihinde davalı N.... Ö...'e kayden satılmış olması sebebiyle F... hakkındaki dava, B... 6. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2008/104-138 sayılı hükmü ile "husumet" yönünden reddedilmiştir.” (YARGITAY 15. HUKUK DAİRESİ E. 2010/3593 K. 2010/4847 T. 28.9.2010)
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin alacağını üçüncü bir kişiye temlik etmesi adi yazılı şekilde yapılacak bir sözleşme ile mümkündür. Ancak burada yüklenici sahip olduğu alacağını, sözleşmeden doğan şahsi hakkını kişiye temlik etmektedir. Temlik alan üçüncü kişinin, temlik isteminde bulunabilmesi için yüklenici tarafından temlik edilen hakkın arsa sahibi nezdinde yerine getirilmesi gerekmektedir. Bu durumda, yüklenicinin sözleşmeden doğan edimi olan inşaatı tamamlaması veya eksik kalan kısmın paraya çevrilerek tamamlanacak kadar az miktarda olması gerekmektedir. Aksi halde, üçüncü kişinin alacağı avans niteliğinde kalacak olup, arsa sahibinden herhangi bir talepte bulunamayacaktır, yalnızca yükleniciden uğradığı zararın giderilmesi için tazminat isteminde bulunabilecektir.
“Geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtay'ın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Borçlar Kanunu'nun 162 ve sonraki maddelerinde düzenlenen alacağın temliki hükümlerine tabi bir işlemdir. Eş söyleyişle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde o bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, daha açık bir ifadeyle o sözleşmeden doğan kişisel hakkını ( o bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını ) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir "alacağın temliki" sözleşmesi bulunur. Borçlar Kanununun 163. maddesinde alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır. Dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; böyle bir sözleşme, alacağın temliki hükmünde olarak hukuken geçerlidir. Ancak, alacağın temliki şeklinde gerçekleşen böyle bir sözleşmeye dayalı olarak temlik alanın talepte bulunabilmesi için, öncelikle yüklenici tarafından kendisine temlik edilen hakkın arsa sahibi nezdinde gerçekleşmesi; eş söyleyişle, yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle arsa sahibine karşı üstlendiği edimi yerine getirmesi; inşaatı bitirmesi veya eksik kalan kısmın paraya dönüştürülerek tamamlanacak kadar cüzi bir boyutta olması gerekir. Aksi takdirde, temlik alan, temlik sözleşmesine dayalı olarak, o sözleşmenin tarafı durumunda bulunmayan arsa sahibinden herhangi bir talepte bulunamaz; sadece ve ancak, kendi akidi durumundaki yükleniciden tazminat isteyebilir.” (YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 2010/14-290 K. 2010/328 T. 16.6.2010)
Alacağın temlik edilmesi bakımından, borçlunun onayının alınmasına gerek duyulmaksızın, borç üçüncü bir kişiye temlik edilebilmektedir. Hatta devrin gerçekleşmesi için borçlu olan arsa sahibinin temlik konusunda bilgisinin olmasına bile gerek yoktur.
Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olan yüklenici yukardan beri sayılan edimleri yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hak sebebiyle arsa payı veya bağımsız bölüm tapusunun devrini ondan isteyebileceği gibi Borçlar Kanununun 162 ve devamı maddelerine dayanarak kişisel hakkını arsa sahibinin onamı gerekmeksizin üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakkı yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.
“Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın dava edilerek arsa sahibine karşı İleri sürülmesi halinde mahkemece, tüm bu yönler üzerinde durulmalı, yüklenici, üçüncü kişi davacıya ancak hak kazandığını devir ve temlik edebileceğinden bu husus duraksamaksızın saptanmalıdır. Bütün bu araştırmalar sonunda eserin ( binanın ) arsa sahibinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirildiği, ne var ki, yüklenicinin arsa sahibine gerek ayıp ve eksik işlerden, gerekse sözleşmede yer alan bazı hükümler sebebiyle sözleşme veya kanundan kaynaklanan nedenlerden dolayı borçlu bulunduğu ortaya çıkarsa yüklenicinin halefi olarak davacıya bunları yerine getirmek üzere uygun süre tanınmalı ya da olanaklı bulunursa karşılıkları para olarak depo ettirilerek depo edilecek tutar arsa sahibine ödenmek üzere ( birlikte ifa kuralı ) kişisel hakkın sonuçlarını meydana getirdiği düşünülüp istem kabul edilerek tescil hükmü kurulmalıdır.” (YARGITAY 14. HUKUK DAİRESİ E. 2004/8032 K. 2004/8208 T. 25.11.2004)
Temlikin kapsamı bakımından, Yargıtay 14. HD. 13.12.2007, 15153/15935 sayılı kararında da belirttiği üzere, Yüklenici, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesine göre kazandığı kişisel hakkını üçüncü kişilere alacağın temliki yoluyla devredebilir. İş sahibi yükleniciye karşı ileri sürebileceği itiraz ve savunmaları temellük edenlere karşı da ileri sürebilir. Bunun sonucu olarak iş sahibi arsa payı karşılığı inşaat inşaat sözleşmesinden kaynaklanan haklarını öne sürerek edimini yerine getirmekten kaçınabilir.
TBK m. 189 uyarınca, asıl alacak ile birlikte işlemiş faizler de devredilmiş sayılır.
Alacağın temlikinin geçerli olması için bazı şartların gerçekleşmesi gerekmektedir. Bunlardan ilki; geçerli bir sözleşmenin ve alacağın bulunmasıdır. Buna ek olarak temlik, yasa veya sözleşme ile yasaklanmamış ya da işin niteliği temlike uygun olmalıdır. Eğer yasa temlik yapılmasını yasaklamışsa artık yapılan temlik geçersiz kabul edilecektir. Yasanın yanında, temlik sözleşme ile de yasaklanmış olabilir, bu yasa belli kişiler nezdinde veya süre ile sınırlı olarak sözleşmede belirtilebilir. Bir diğer şart ise borcun niteliğinin temlike uygun olmasıdır.
“Davacıların miras bırakanı, bedeli dava konusu olana ( 9 ) bağımsız bölüm numaralı meskeni, kayden dava dışı ve arsa sahibi olduğu bildirilen kişiden satın almıştır. Davalı yüklenici kooperatif ile davacı arasında sözü edilen meskenin yapılarak davacıya teslimine yönelik bir sözleşme yapılmamıştır. Başka bir anlatımla, yanlar arasında akdi ilişki kurulmamıştır. Davacı, arsa sahibinin halefi olarak bu davayı açma hakkının bulunduğunu ileri sürerek dava açmış ve açılan dava mahkemece yazılı şekilde kabul edilmiş ise de; sözleşmeden kaynaklanan hakların satıcı arsa sahibi tarafından davacıya temlik edilmiş olduğuna ilişkin yazılı sözleşme sunulmamıştır. Oysa, alacağın temliki kapsamında sözleşmeden doğan şahsi hakkın temliki, yazılı biçimde yapılmış olmadıkça geçerli olmaz. O halde, aralarında akdi ilişki kurulmadığından ve kendisine kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olduğu bildirilen arsa sahibi tarafından alacak hakkı yazılı olarak temlik edilmediğinden yüklenici tarafından yapımı yüklenilen bağımsız bölümün bedelini davacı, davalıdan isteyemez. Mahkemece davanın reddi gerekir.” (YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 2008/15-279 K. 2008/277 T. 26.3.2008)