Kamulaştırma hukukunda öncelikle taşınmazın idarece satın alma usulünü denenir. Kamulaştırmayı yapan idare ve vatandaş anlaşabilirse problem yoktur. Ancak satın alma usulünde tarafların anlaşamaması dolayısıyla ikinci kısım olan Kamulaştırma Bedelinin Mahkemece Tespiti ve İdare Adına Tescil, Bedelin Tespiti Esasları gündeme gelecektir.
Kamulaştırma kısaca idarenin kamu yararı amacını gerekçe göstererek herhangi bir kişinin özel mülkiyetteki taşınmazını rızası hilafına son vermesidir. Bunu gerçekleştirirken öncelikle satın alma usulünü deneyecektir. İdare ve taşınmaz maliki eğer ortak payda da birleşemediği vakit idare ikinci yola başvuracak o da kamulaştırma bedelinin mahkemece tespiti ve idare adına tescilidir.
KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN MAHKEMECE TESPİTİ VE İDARE ADINA TESCİLİ
Kamulaştırma Kanunu madde 10/1 gereği Kamulaştırmanın satın alma usulü ile yapılamaması halinde idare, 7’nci maddeye göre topladığı bilgi ve belgelerle 8’inci madde uyarınca yaptırmış olduğu bedel tespiti ve bu husustaki diğer bilgi ve belgeleri bir dilekçeye ekleyerek taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine müracaat eder ve taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu bedelin, peşin veya kamulaştırma 3’üncü maddesinin ikinci fıkrasına göre yapılmış ise taksitle ödenmesi karşılığında, idare adına tesciline karar verilmesini talep edecektir.
İdarenin bu girişiminden sonra mahkeme idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç 30 gün sonrası için duruşma günü belirleyecektir. Taşınmaz malikine ayrıntılı bir biçimde açıklanmış meşruhatlı bir davetiye ile ulaştırılacaktır. Veya adresleri bulunmayanlara tebligat kanunu madde 28 gereği ilan yolu ile duruşmaya davet edecektir.
Taşınmaz malikleri açısından bu tebligat son derece önemlidir. Hatta hayati öneme sahiptir. Çünkü taşınmazın sahibi olarak siz taşınmanızın kamulaştırmasına en başından beri karşıysanız yani bunun hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsanız size tebliğ edilmesinden itibaren;
Kamulaştırma Kanunu m.14/1 otuz gün içinde, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal ve maddi hatalara karşı da adli yargıda düzeltim davası açılabilirsiniz.
İdare mahkemesin de açacağınız Kamulaştırmanın iptali davası 30 günlük hak düşürücü süreye tabidir bu yüzden hayati öneme sahip kaçırırsanız bu süreyi geçmiş olsun.
Bununla birlikte; madde 14 gereği; İdari yargıda açılan davalar öncelikle görülür. İştirak halinde veya müşterek mülkiyette, paydaşların tek başına dava hakları vardır.
Buraya kadar yine mahkemece tespite geçmeden önceki son bir durak olarak görebileceğimiz bir noktaydı. Şimdi gelelim taşınmaz maliki eğer bu kamulaştırma sürecine itirazı yok fakat kıymet takdir komisyonunca belirlenen bedele itirazı varsa artık mahkemece bedel tespit davasına yönelmelidir.
Dava, taşınmazı kamulaştırmak isteyen idarece açılacağından bütün harç ve masraflar idare tarafından karşılanacaktır.
İdare bu aşamada mahkemeye topladığı tüm bilgileri sunacaktır. Mahkeme de basit yargılama usulünü tatbik edecektir ve ön inceleme aşamasından sonra taşınmazın bilgileri doğrultusunda gerekli yerlere müzekkere yazacaktır. Bu yazılarda şuna dikkat etmelisiniz. Malikin taşınmazı bir arsa vasfında mıdır, tarla vasfında mıdır? Tarla vasfındaysa siz de tarla vasfında olduğunu anlatmalısınız. Bu bilgiler toplanıldıktan sonra mahkeme öninceleme aşamasının bitirildiğine karar verir ve bir keşif kararı ve bilirkişi incelemesine karar verecektir.
Kamulaştırma Kanunu madde 15/3 Bilirkişilerin uzmanlık alanları, kamulaştırılacak taşınmazın niteliği göz önüne alınarak belirlenir.
15/4 Bilirkişi kurulu, taşınmaz malın değerini 11’inci ve 12’nci maddelerde yer alan hükümlere göre tayin ve takdir ederek gerekçeli raporunu on beş gün içinde mahkemeye verir.
Mahkemece yapılacak bedel tespit ve tescil davalarında bilirkişi heyeti öncelikle taşınmazın cins ve nevini belirler. Bu yüzden biz de konuyu ikiye ayırarak anlatmamız gerekiyor.
- Taşınmaz tarla vasfındaysa net gelirine göre değer biçilmesi gerekir. Gelir metodu taşınmazın üzerinden elde edilecek ürün gelirlerinin yıllara yayılacak şekilde toplamının hesaplanması diyebiliriz. Eğer tapuda taşınmaz tarla vasfında da olsa fakat değerleme gününde belediye imar planı içerisinde bulunması, ya da şehirleşmenin hızlı olması sebebiyle imar planı içerisinde bulunmasa dahi veya şehirleşmenin çok yakınında veya imar planının çok yakınında olması da durumları değiştirmez. Ya da belediye veya mücavir alanı içerisinde yer alması, bu yerin belediye hizmetlerinden yararlanması ve etrafının meskun bulunması Kamulaştırılan taşınmaz tapuda tarla olarak kayıtlı olsa dahi, belirtilen özellikleri taşıması durumunda değerlemede arsa olarak kabul edilecektir.
- Taşınmaz arsa vasfında ise değeri kamulaştırma gününden önceki, emsal nitelikteki satışlara göre belirlenecektir. İdare, bilirkişiler ve tapudan sorduğu sorularla o bölgede kamulaştırılması amaçlanan taşınmaza benzer özelliklere sahip taşınmazların kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal nitelikteki satışlara göre satış bedeli belirlenir.
İdarenin izleyeceği yol sözgelimi A taşınmazı 2015 yılında 200 bin liraya satılmıştır. Bu A taşınmazı özellik ve yakınlık açısından kamulaştırılması amaçlanan taşınmaza emsal olarak alınabilecek özellikte ve yakınlıktadır. Bu demek değildir ki hemen bu bedeli kamulaştırılacak olan taşınmaza uygulamaktır. İdarenin yapacağı Yargıtayın birçok kararında ortak payda da birleştiği; emsal gösterilen yer ile dava konusu yerin üstün ve eksik yönleri karşılaştırılmalı ve bunların oranlanıp değerlemenin buna göre yapılması gerekir.
Şu kısma kadar anlattığımız sürecin sonuna gelindiyse yani bilirkişilerce bedel nihai olarak belirlendiyse mahkeme idareye 15 günlük süre verecektir. Ve bu süre içerisinde belirlenen bedelin belirlenen bankaya depo edilmesi gerekiyor. Bu süre bir defa olmak üzere uzatılabilir. Fakat idare bu ikinci 15 günlük sürede de bedeli bankaya malik adına depo etmezse mahkeme davayı reddedecektir. Böylelikle kamulaştırma süreci sona erer. Ama idare bankaya depo ettiğine dair dekont’u ibraz ederse mahkemede ilgili taşınmazın kamulaştırması yönünde kabul edecektir davada da sona gelecektir.
Burada bilinmesi gereken diğer bir konu tescil kararları kesindir. Fakat bedel kararı kesin değildir. Bu demektir ki üst mahkemeye taşınabilecek kararlardandır. Ancak unutmadan üst mahkemeye taşınabilmesi için istinaf ve temyiz sınırları içerisindeki bedeller istinaf ve temyize gidebilir.
Ayrıca kamulaştırma bedel ve tescil davalarında elde edilen bedeller malik tarafından gerekçeli kararın yazılmadan dahi mahkemenin hazırlayacağı bir müzekkereyle malik tarafından çekilebilir. Yani istinaftan yargıtaydan geçerek kesinleşmesini beklemenize gerek yoktur. Kesinleşmeden icra edilebilir.
Kamulaştırma Kanunu madde 10/(Ek fıkra: 11/4/2013-6459/6 md.) Kamulaştırma bedelinin tespiti için açılan davanın dört ay içinde sonuçlandırılamaması hâlinde, tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren kanuni faiz işletilir. %24’ dur. Gerekçeli kararda mutlaka bulunması gerekir. Yazılmamış ise mutlak istinaf nedenidir.
Kamulaştırma bedelinin tespiti aşamasında taşınmazın cinsine göre değer tespit edilecektir. Örneğin taşınmaz arazi mi arsa mı öte yandan taşınmazın üzerinde bir yapıda varsa bu da bedel tespitinde değerlendirilmesi gerekecektir. Şimdi bunları tek tek açıklayalım.
ARAZİLERDE DEĞER BİÇME YÖNTEMİ VE BUNUNLA İLGİLİ YARGITAY KARARLARI
Arazi; üzerinde tarım yapılan taşınmaz parçasıdır. Böylelikle arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini göre bedel tespiti yapılması gerekmektedir. Bilirkişice yapılacak değer tespitinde arazide ne ekilip biçiliyor ne üretiliyor ise bu ürün gelirlerine göre hesaplama yapılmalıdır. Ayrıca bedel tespiti değerlendirme tarihinde taşınmaz kuru tarım arazisi mi sulu tarım arazisi mi bu ayrıma da dikkat etmesi gerekecektir. Son olarak da değer tespitinde kamulaştırma işlemini yapan idare tarafından belgeler mahkemeye ne zaman verildiyse o gün esas tutulur. Bu demektir ki arazinin değeri belgelerin mahkemeye verildiği tarihteki değerine göre yapılmaktadır.
Arazi İle İlgili Yargıtay Kararları
Tarım arazisi niteliğindeki taşınmaza dava tarihi esas alınarak ve sulama durumu dikkate alınmak suretiyle değer biçilmesi ve alınan raporun da resmi verilere uygun olmadığının denetlenmesi gerekir. (Y5HD. 2019/1055 E. – 2020/9430 K.)
Kamulaştırılan taşınmaza değerlendirme (dava) tarihine ait resmi veriler yerine, daha önceki yıl verileri esas alınarak değer biçilmesi mümkün değildir. Y5HD. 2017/18826 E. – 2019/80 K.)
Tarım arazisi niteliğindeki taşınmaza değer biçerken münavebe ürünlerinin dava tarihindeki resmi verileri esas alınmalıdır. (Y5HD. 2018/12689 E. – 2018/24487 K.)
Yargıtay uygulamalarına göre arazi niteliğindeki bir taşınmazın değeri belirlenirken daha önceki yıllara ilişkin olarak (5 yıl ) normal koşullarda Tarım İlçe Müdürlüğünce tespit edilen verim miktarlarının ortalamasının dikkate alınması gerekir. (Y5HD. 2017/2416 E. – 2018/11611 K.)
Tarım arazi niteliğindeki taşınmaza var ise öncelikle bulunduğu İlçe Gıda Tarım ve Hayvancılık Müdürlüğü verileri esas alınarak değer biçilmelidir. (Y5HD. 2017/3585 E. – 2018/9985 K.)
Arazi niteliğindeki taşınmazlara gelir metoduna göre değer biçilmesi gerekir. (Y5HD 2016/22136 E. – 2017/22471 K.)
Arazi niteliğindeki taşınmazın kuru mu sulu mu olduğu, sulu ise nereden ve ne şekilde sulandığı, sulama kaynağının yeterli olup olmadığını hususları belirlenerek değer biçilmelidir. (Y5HD. 2017/22374 E. – 2019/3741 K.)
Taşınmazın kuru tarım arazisi niteliği, konumu ve yüzölçümü dikkate alındığında değeri belirlenirken kapitalizasyon faiz oranının %5 uygulanması gerekir. (Y5HD. 2017/23010 E. – 2019/5328 K.)
Taşınmazın sulu tarım arazisi niteliği, konumu ve yüzölçümü dikkate alındığında değeri belirlenirken kapitalizasyon faiz oranının %4 uygulanması gerekir. (Y5HD. 2018/12689 E. – 2018/24487 K.)
Arsa İle İlgili Yargıtay Kararları
Arsa niteliğindeki taşınmazın değeri belirlenirken, yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkan tanınması, lüzumu halinde re"sen emsal celbi yoluna gidilmesi, taşınmazın, değerlendirme tarihi itibariyle, emsal alınacak taşınmazın ise satış tarihi itibariyle imar ya da kadastro parselleri olup olmadığı ilgili Belediye Başkanlığı ve Tapu Müdürlüğünden sorulması, ayrıca dava konusu taşınmazın; imar planındaki konumu, emsallere ve değerini etkileyen merkezi yerlere olan uzaklığını da gösterir krokisi ve dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların resen belirlenen vergi değerleri ve emsal taşınmazların satış akit tablosu getirtilerek, dava konusu taşınmazın değerlendirmeye esas alınacak emsallere göre ayrı ayrı üstün ve eksik yönleri ve oranları açıklanmak suretiyle yapılacak karşılaştırma sonucu değerinin belirlenmesi gerekir. (Y5HD. 2020/3664 E. – 2020/9960 K.)
Taşınmaza emsal incelemesi yapılmadan piyasa rayicinden söz edilerek değer biçilmez.(Y5HD. 2017/16180 E. – 2019/63 K.)
Aynı taşınmaza biçilip kesinleşmiş birim bedel, dava konusu taşınmaz için güçlü delil niteliğindedir. (Y5HD. 2017/6588 E. – 2018/11693 K.)
Taşınmaza yakın bölgeden yakın zamanda satışı yapılan nitelikli taşınmazlar emsal olarak incelenmelidir. (Y5HD. 2017/6588 E. – 2018/11693 K.)
Emsal incelemesinde, incelenen taşınmazların satış tarihleri itibariyle kadastro ya da imar parseli olup olmadıkları resmi kurumlardan sorularak sonuca göre inceleme yapılmalıdır. (Y5HD. 2017/18399 E. – 2019/126 K.)
Taşınmaz ve emsal olarak incelenen taşınmaz imar parselidir. Bu durumda taşınmazın belirlenen m² bedelinden Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) indirilmemelidir. (Y5HD. 2018/2040 E. – 2018/11133 K.)
Dava konusu taşınmazın değerinin tespitinde, şirkete yapılan özel amaçlı satışın emsal alınması mümkün değildir. (Y5HD. 2017/20582 E. – 2019/5831 K.)
Dava konusu taşınmaza yakın konumda bulunan taşınmaza biçilen değer eldeki dosya için kesin hüküm olmamakla birlikte güçlü delil niteliğindedir. (Y5HD. 2016/14511 E. – 2018/3810 K.)
Aynı taşınmazın diğer paydaş tarafından açılan davada verilen karar kesinleşmiş ise hüküm olmamakla beraber güçlü delil niteliğindedir. (Y5HD. 2017/18399 E. – 2019/126 K.)
Dava konusu taşınmaz değerlendirme tarihinde kadastral parsel, emsal ise satış tarihi itibariyle imar parseli ise dava konusu taşınmazın ve içinde bulunduğu bölgenin ileride imar uygulamasına tabi tutulması halinde kesilmesi gereken veya taşınmazın çevresinde düzenleme görmüş parsellerden kesilen düzenleme ortalık payı (DOP) oranları Belediye İmar Müdürlüğünden araştırılarak bu oranda kesinti yapılması gerekir. (Y5HD. 2017/8112 E. – 2018/18934 K.)
Dava konusu taşınmaz ile emsal olarak mukayese esas alınan taşınmaz aynı nitelikte (Kadastro Parseli) olup dava konusu taşınmazın değeri hesaplanırken %40 oranında Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) düşülmesi doğru değildir. (Y5HD. 2017/13236 E. – 2018/12971 K.)
Taşınmazdan yasal orandan fazla DOP kesilmesi kamulaştırmasız el atma niteliğindedir. (Y5HD. 2017/30730 E. – 2018/5075 K.)
Taşınmazın bulunduğu bölgenin ileride imar uygulamasına tabi tutulması halinde kesilmesi gereken DOP oranı araştırılmadan tespit edilen m2 bedelden %40 Düzenleme Ortaklık Payı düşülmesi doğru değildir. (Y5HD. 2017/22742 E. – 2018/9961 K.)
Dava konusu taşınmaz kadastro parseli olup, emsal alınan taşınmaz İmar Kanunun 15 ve 16. Maddelerine göre yola terk ve ifraz sonucu oluşmuş imar parseli olduğu halde, dava konusu taşınmazın değeri hesaplanırken düzenleme ortaklık payı düşülmeden hesaplama yapan bilirkişi raporu inandırıcı değildir. (Y5HD. 2017/9598 E. – 2018/15122 K.)
Arsalara değer biçilirken emsal taşınmazın üzerinde bina varsa, bina bedeli taşınmazın satış değerinden düşüldükten sonra emsalin bulunacak çıplak arsa m² değeri üzerinden karşılaştırma yapılması gerekir. (Y5HD. 2017/8639 E. – 2018/20956 K.)
Bilirkişi kurulunca emsal olarak incelenen taşınmaz emlak vergi değeri ile dava konusu taşınmazların emlak vergi değerinin karşılaştırılmasında, emsalin dava konusu taşınmazlardan daha değerli olduğu anlaşıldığı halde ters orantı kurularak dava konusu taşınmazların emsal taşınmazdan daha değerli kabulü mümkün değildir. (Y5HD. 2017/21051 E. – 2018/19135 K.)
Arsa niteliğindeki taşınmazın değeri belirlenirken emsal alınan taşınmaz ile dava konusu taşınmazın emlak vergisine esas değerleri arasında fahiş oransızlık (20- 25 kat) var ise bu iki taşınmaz birbirine emsal alınmamalıdır. (Y5HD. 2017/2344 E. – 2018/9679 K.)
1/1000 ölçekli uygulama imar planında kısmen yol, kısmen sanayi alanı olarak ayrılan dava konusu taşınmazın kısmi olarak kamulaştırılması nedeniyle arta kalan bölümünde imar planında tahsis edildiği kullanım amacına göre değer kaybı oluşup oluşmayacağı ilgili Belediye Başkanlığı İmar Müdürlüğünden sorularak alınacak cevap doğrultusunda bilirkişi kurulu raporu denetlenerek sonucuna göre hüküm kurulmalıdır. (Y5HD. 2017/25208 E. – 2019/1537 K.)
Bu itibarla dava konusu taşınmaza okul yapılmak suretiyle fiilen imar uygulanmasına başlanıldığından, proje bütünlüğü göz önüne alınarak taşınmazın imar bütünlüğü gereği bu alanın tamamının bedeline de sorumlu idare olan davalı Milli Eğitim Bakanlığından tahsiline karar verilmelidir. (Y5HD. 2017/13325 E. – 2018/20962 K.)
İmar planında yolda kalan taşınmazın bir kısmına stabilize yol geçirilmek suretiyle el atılmış ise taşınmazın imar planındaki tahsis amacı proje bütünlüğü gözetilerek tamamının bedeli ödenmelidir. (Y5HD. 2017/10634 E. – 2018/21027 K.)
İmar planında park alanı olarak ayrılan ve idarece yol yapılmak suretiyle fiilen el atılan taşınmazda fiilen imar uygulamasına başlandığı ve proje bütünlüğü dikkate alınıp el atılan kısımdan arta kalan bölümünde bedeline hükmedilmesi gerekir. (Y5HD. 2017/31295 E. – 2018/4902 K.)
Bilirkişi kurulunca emsal olarak incelenen taşınmaz emlak vergi değeri ile dava konusu taşınmazların emlak vergi değerinin karşılaştırılmasında, emsalin dava konusu taşınmazlardan daha değerli olduğu anlaşıldığı halde ters orantı kurularak dava konusu taşınmazların emsal taşınmazdan daha değerli kabulü mümkün değildir. (Y5HD. 2017/21051 E. – 2018/19135 K.)
Dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazın Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerlerinin karşılaştırılmasında; dava konusu taşınmaz ile emsalin aynı değerde olduğu anlaşılmasına rağmen bilirkişi kurulunca dava konusu taşınmazın emsal taşınmazdan daha değersiz olduğu kabul edilerek vergi değerlerine ters düşecek şekilde değer biçen rapora göre hüküm kurulması doğru değildir.(Y5HD. 2017/1870 E. – 2018/14919 K.)
Taşınmaz ile emsal olarak mukayeseye esas alınan taşınmazın Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından resen belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri karşılaştırıldığında, emsalin rayiç değeri 25,96 – TL dava konusu taşınmazın rayiç değeri 103,85 – TL olduğu dikkate alındığında taşınmazın emsal taşınmazdan 4 kat değerli olduğu halde eşdeğer kabul edilmesi mümkün değildir.(Y5HD. 2017/21903 E. – 2018/11260 K.)
Aynı bölgede bulunan taşınmazlar ile ilgili olarak açılan davada bilirkişi kurulu tarafından dava konusu taşınmaza, kesinleşen dosyalarda belirlenen m2 birim fiyatlarından düşük değer biçilmesi halinde ayrılma nedeni yönünden ek rapor alınmalıdır. (Y5HD. 2009/3460 E. – 2009/6925 K.)
Kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili için açılan davada hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunda emsal olarak incelenen dava konusu taşınmaza bitişik parsellerin aynı gün çok farklı fiyatlarla satılmış olması özel amaçlı satış olduğunu gösterir ve emsal olarak kabul edilmesi uygun değildir. (Y5HD. 2009/1994 E. – 2009/6018 K.)
Arsa Üzerindeki Yapı İle İlgili Yargıtay Kararları
Taşınmaz üzerinde bulunan yapıya değerlendirme tarihi (yılı) Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayınlanan yapı yaklaşık maliyetleri birim fiyatları esas alınmak suretiyle değer biçilmesi gerekir. (Y5HD. 2017/33802 E. – 2019/5327 K.)
Dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan yapının özellikleri ve üzerindeki imalatlar dikkate alınarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Yapı Yaklaşık Maliyetlerine ilişkin tabloya göre sınıfı belirlenmelidir. (Y5HD. 2018/7641 E. – 2019/3709 K.)
Kat mülkiyetli yapıya bağımsız bölümünün değeri biçilirken arsa değeri ve tüm yapının ortak yerler dahil değeri belirlenip arsa payı karşılığı hesaplanmak suretiyle hesaplama yapılmalıdır. (Y5HD. 2017/18486 E. – 2019/115 K.)
Tapu tahsis belgesi bulunmayan ve Belediye Başkanlığınca 3194 sayılı İmar Kanunun 32 ve 39. Maddeleri uyarınca yıkım kararı alınmayan yapının asgari levazım bedeline hükmedilmesi gerekir. (Y5HD. 2016/17987 E. – 2018/9248 K.)
2981 Sayılı yasa uyarınca tahsis belgesi bulunan yapının yapı maliyet (gerçek) bedeline hükmedilmelidir. (Y5HD. 2017/23312 E. – 2018/7121 K.)
Kamulaştırma Kanunun 10. Maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılmasına karar verilen taşınmazın davacı idare adına tescili istemine ilişkin davada, Kamulaştırma Kanunun 25. Maddesi uyarınca yapılar tescille birlikte idareye geçeceğinden, yapı bedellerinden enkaz bedeli indirilmemesi gerekir. (Y5HD. 2009/14244 E. – 2009/18606 K.)
