Kamu Ortaklık Payı (KOP) ve Düzenleme Ortaklık Payı (DOP), Türk imar uygulamalarında kamu yararı için arsa ve arazilerden yapılan pay alımlarını düzenleyen kavramlardır. İmar hududu içinde bulunan düzenlenmeye tabi arsa ve arazilerde, düzenleme dolayısıyla oluşan değer artışları karşılığında arsanın düzenlemeden önceki yüzölçümünün %45’e kadar idareye bırakılan kısmına düzenleme ortaklık payı denir.
DOP kesintisinin yapılabilmesi için arsa ve arazilerin genel hizmet alanları için imar edilmiş olması gerekir. Bu kapsamda DOP; Milli Eğitim Bakanlığı’na bağlı ilk ve ortaöğretim okulları, park, yol, meydan, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, İbadet yeri, karakol gibi alanlar için uygulanır. Yargı kararlarına göre pazar yeri, toplu taşıma alanları ve semt spor alanları da genel hizmet alanı sayılabilir; bu durumda DOP’a tabi olabilir. DOP yalnızca bir kere kesilir ve tüm parsellerin yüzölçümleriyle orantılı olarak paylaştırılır.
Kamu Ortaklık Payı (KOP), DOP kapsamı dışında kalan ve resmi kurum ve kuruluşlara ayrılan alanlar için uygulanır. Bu alanlara örnek olarak; Hastane, kreş, Belediye hizmet alanları veya Diğer resmi tesis sahaları gösterilebilir. KOP, İmar Kanunu’nun 18. maddesinin Uygulama Yönetmeliği’nin 12. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre, bu alanların parselleri, düzenlemeye giren parsellerin alanları oranında pay verilmek suretiyle hisselendirilir. Bu düzenlemeyle; yol, meydan gibi genel hizmet alanları DOP ile hastane, kreş gibi kamu tesis alanları KOP ile sağlanmış olur.
Kamu Ortaklık Payı (KOP) Nedir?
Kamu Ortaklık Payı (KOP), Türk imar mevzuatında önemli bir yere sahip, ancak Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kadar yaygın bilinmeyen bir kavramdır. Şehir planlaması ve imar uygulamalarında kamu hizmetlerinin etkin ve adil bir şekilde karşılanması amacıyla kullanılan KOP, özellikle büyük ölçekli projelerde ve kentsel dönüşüm çalışmalarında kritik bir rol oynar. Bu makalede, Kamu Ortaklık Payı’nın (KOP) ne olduğunu, DOP’tan farkını, amaçlarını, yasal dayanaklarını, kullanım alanlarını, hesaplama yöntemlerini ve imar uygulamalarındaki önemini detaylı bir şekilde ele alacağız.
Kamu Ortaklık Payı (KOP) Tanımı
Kamu Ortaklık Payı (KOP), imar planları ve uygulamaları kapsamında, şehir ve bölge planlama ilkelerine uygun olarak, toplumun ortak ihtiyaçlarını karşılamak üzere ayrılan ve kamuya ait olması gereken alanları ifade eder. KOP, belediyelerin veya diğer kamu kuruluşlarının mülkiyetine geçirilmesi gereken ve imar planlarında kamu hizmet alanı olarak belirlenen alanlardır.
Daha basit bir ifadeyle, bir bölgede imar planı yapılırken veya mevcut planlar revize edilirken, o bölgenin gelecekteki nüfusu ve ihtiyaçları göz önünde bulundurularak, okul, hastane, kültür merkezi, spor tesisi, idari binalar gibi kamu hizmet alanları için yer ayrılır. İşte bu ayrılan yerlere Kamu Ortaklık Payı (KOP) denir.
Önemli Not: KOP, DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) ile karıştırılmamalıdır. DOP, imar uygulaması gören parsellerden kesilen ve daha çok yol, park, yeşil alan gibi altyapı hizmetlerini finanse etmek için kullanılan arazi payıdır. KOP ise, imar planlarında doğrudan kamu hizmet binaları ve tesisleri için ayrılan alanlardır.
Kamu Ortaklık Payı’nın (KOP) Amacı ve Önemi
- Planlı ve Fonksiyonel Şehirler Oluşturmak: Şehirlerin planlı bir şekilde büyümesini ve gelişmesini sağlamak, kamu hizmetlerinin ihtiyaç duyulan yerlerde ve yeterli büyüklükte olmasını temin etmek.
- Kamu Hizmetlerini Etkinleştirmek: Eğitim, sağlık, kültür, spor, sosyal hizmetler gibi temel kamu hizmetlerinin, nüfusun yoğunlaştığı ve ihtiyaç duyulan bölgelerde kolayca ulaşılabilir olmasını sağlamak.
- Yaşam Kalitesini Artırmak: Şehirlerde yaşayan insanların yaşam kalitesini yükseltmek, sosyal ve kültürel ihtiyaçlarını karşılayabilecekleri alanlar oluşturmak.
- Sürdürülebilir Şehirleşmeyi Desteklemek: Gelecek nesillerin ihtiyaçlarını da göz önünde bulundurarak, şehirlerin uzun vadeli ve sürdürülebilir bir şekilde gelişmesine katkıda bulunmak.
- Kamu Yararını Gözetmek: İmar planlaması ve uygulamalarında kamu yararını ön planda tutmak, bireysel mülkiyet hakları ile toplumun ortak ihtiyaçları arasında denge kurmak.
- KOP, modern ve yaşanabilir şehirlerin temelini oluşturur. Kamu hizmet alanlarının yeterli ve planlı bir şekilde ayrılmaması durumunda, şehirlerde kaos ve düzensizlik ortaya çıkar, yaşam kalitesi düşer ve kamu hizmetlerinin sunulması zorlaşır.
Kamu Ortaklık Payı’nın (KOP) Yasal Dayanağı
KOP uygulamalarının yasal dayanağı, temel olarak 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmeliklerdir. İmar Kanunu’nun çeşitli maddelerinde ve özellikle planlama süreçlerini düzenleyen bölümlerinde KOP kavramına dolaylı olarak atıfta bulunulur. Ancak, DOP kadar spesifik bir madde ile tanımlanmamıştır. KOP’un yasal dayanakları şunlardır:
1. 3194 sayılı İmar Kanunu: İmar planlarının hazırlanması, onaylanması ve uygulanması süreçlerini düzenler. Planların kamu yararına uygun olarak hazırlanması gerektiğini vurgular.
2. Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği: İmar planlarının hazırlanmasında dikkate alınacak ilke ve esasları belirler. Kamu hizmet alanlarının planlarda nasıl gösterileceğini ve planlanacağını düzenler.
3. İlgili Belediye ve Büyükşehir Belediyesi Mevzuatı: Belediye kanunları ve yönetmelikleri, imar planlarının hazırlanması ve uygulanması süreçlerinde belediyelerin yetki ve sorumluluklarını belirler.
4. Bölge ve Şehircilik Planlama Esasları: Planlama ilkeleri ve standartları, kamu hizmet alanlarının belirlenmesinde ve planlanmasında rehberlik eder.
5. Bu yasal düzenlemeler, KOP uygulamasının çerçevesini ve kurallarını belirleyerek, planlama süreçlerinin hukuka uygun ve kamu yararını gözeten bir şekilde yapılmasını sağlamayı amaçlar.
Kamu Ortaklık Payı (KOP) Oranı ve Hesaplanması
DOP’tan farklı olarak, KOP için kanunen belirlenmiş sabit bir oran yoktur. KOP oranları, imar planlarının yapıldığı bölgenin özelliklerine, nüfus projeksiyonlarına, mevcut kamu hizmetlerinin durumuna ve planlama hedeflerine göre plan kararlarıyla belirlenir. KOP hesaplaması, daha çok ihtiyaç analizine dayanır. Planlama sürecinde, bölgedeki nüfusun gelecekteki ihtiyaçları (okul, hastane, park, vb.) detaylı bir şekilde analiz edilir. Bu analiz sonucunda, hangi kamu hizmetlerinden ne kadar alana ihtiyaç duyulduğu belirlenir ve imar planlarında buna göre KOP alanları ayrılır. KOP alanları belirlenirken şu faktörler dikkate alınır.
1. Nüfus Yoğunluğu ve Projeksiyonları: Bölgedeki mevcut ve gelecekteki nüfus yoğunluğu, KOP ihtiyacını doğrudan etkiler.
2. İmar Planı Hedefleri: Planın vizyonu ve hedefleri (örneğin, yeşil alan ağırlıklı bir şehir oluşturmak, eğitim öncelikli bir bölge yaratmak vb.) KOP alanlarının türünü ve büyüklüğünü belirler.
3. Mevcut Kamu Hizmetleri: Bölgedeki mevcut kamu hizmetlerinin yeterliliği ve dağılımı, hangi tür KOP alanlarına ihtiyaç duyulduğunu gösterir.
4. Ulaşım ve Erişilebilirlik: KOP alanlarının toplu taşıma ve yaya ulaşımına uygun yerlerde konumlandırılması önemlidir.
5. Arazi Özellikleri: Bölgedeki arazi yapısı, topografya ve mevcut yapılaşma, KOP alanlarının yer seçimini etkileyebilir.
Kamu Ortaklık Payı (KOP) Kullanım Alanları
KOP alanları, imar planlarında kamu hizmet alanı olarak belirlenen yerlerde ve plan notlarında belirtilen amaçlar doğrultusunda kullanılır. Başlıca kullanım alanları şunlardır:
- Eğitim Tesisleri: Anaokulu, ilkokul, ortaokul, lise, üniversite ve diğer eğitim kurumları için alanlar.
- Sağlık Tesisleri: Hastane, poliklinik, sağlık ocağı, aile sağlığı merkezi, yaşlı bakım evi ve diğer sağlık tesisleri için alanlar.
- Kültürel Tesisler: Kültür merkezi, tiyatro, sinema, kütüphane, müze, sergi salonu ve diğer kültürel tesisler için alanlar.
- Spor Tesisleri: Stadyum, spor salonu, yüzme havuzu, tenis kortu, futbol sahası, basketbol sahası ve diğer spor tesisleri için alanlar.
- Sosyal Tesisler: Halk eğitim merkezi, sosyal yardımlaşma merkezi, kadın sığınma evi, aşevi, engelli merkezi ve diğer sosyal hizmet tesisleri için alanlar.
- İdari Tesisler: Belediye hizmet binaları, valilik, kaymakamlık, emniyet müdürlüğü, vergi dairesi ve diğer kamu kurumlarının binaları için alanlar.
- Dini Tesisler: Cami, mescit, kilise, sinagog ve diğer dini tesisler için alanlar.
- Ulaşım Tesisleri: Otogar, terminal, metro istasyonu, tramvay durağı, otobüs durağı ve diğer toplu taşıma tesisleri için alanlar.
- Park ve Yeşil Alanlar (Büyük Ölçekli): Şehir parkları, büyük yeşil alanlar, rekreasyon alanları ve diğer büyük ölçekli yeşil alanlar (KOP ile ayrılan parklar DOP ile ayrılan parklardan daha büyük ve kapsamlı olabilir).
- Diğer Kamu Hizmet Alanları: İmar planlarında belirlenen diğer kamu hizmet alanları (örneğin itfaiye, jandarma, PTT, vb.).
KOP ile elde edilen araziler, kesinlikle başka amaçlarla kullanılamaz. İmar planlarında kamu hizmet alanı olarak belirlenen yerlerde ve plan notlarında belirtilen amaçlar doğrultusunda kullanılmak zorundadır. Aksi takdirde, plan bütünlüğü ve kamu yararı ilkesi ihlal edilmiş olur.
Özetle, Kamu Ortaklık Payı (KOP), planlı ve yaşanabilir şehirler oluşturmanın temel taşlarından biridir. Kamu hizmetlerinin etkin, adil ve sürdürülebilir bir şekilde sunulmasını sağlamak için vazgeçilmez bir araçtır. KOP sayesinde, şehirlerimizde okullar, hastaneler, kültür merkezleri, spor tesisleri ve diğer kamu hizmet alanları planlı bir şekilde oluşturulmakta ve toplumun ortak ihtiyaçları karşılanmaktadır. Ancak, KOP uygulamasının başarılı olması için imar planlarının bilimsel ve objektif kriterlere göre hazırlanması, plan kararlarının şeffaf ve katılımcı bir şekilde alınması, KOP alanlarının amacına uygun olarak kullanılması ve uygulama süreçlerinin hukuka uygun ve adil bir şekilde yürütülmesi büyük önem taşımaktadır.
Düzenleme Ortaklık Payı
Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’in 4. maddesinin (ç) bendinde, Düzenleme Ortaklık Payı, “Düzenleme alanındaki ve bölgedeki yaşayanların kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet ve kamu hizmet alanlarını elde etmek ve/veya düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında; düzenlemeye tâbi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden, imar planındaki kullanım kararlarına göre yüzde kırk beşe (% 45) kadar düşülebilen miktardır.” olarak tanımlanmıştır.
Yönetmelikteki tanımdan da anlaşılacağı üzere, Düzenleme Ortaklık Payı kesintisi, imar planındaki kullanım kararı esas alınarak arazi ve arsanın %45’ine kadar olan kısmını düzenlemeye tabi tutabilir. Kamu gücünün kullanılmasıyla şekillenen %45’e varan Düzenleme Ortaklık Payı kesintisi yapılırken taşınmaz maliklerinin, hissedarlarının veya hak sahiplerinin istek ve rızaları olup olmadığına bakılmaz.
Düzenleme Ortaklık Payının temel amacı, düzenleme alanındaki taşınmazların, imar mevzuatı ve imar planı hükümlerine uygun yapılanma imkanı sağlanması neticesinde, değer artışlarının olmasıdır. Bu değer artışı karşılığında, taşınmazların belli orandaki bir bölümü kamusal hizmetlere tahsisi için Düzenleme Ortaklık Payı kesintisi kapsamında alınır.
Bu sayede, Düzenlemeye giren arsa ve arazilerden Düzenleme Ortaklık Payı alan, kamu hizmeti alanı ayırmakla yükümlü olan idare, Düzenleme Ortaklık Payı imar uygulaması aracılığıyla, bu yükümlülüğünü maliyeti çok düşük bir şekilde yerine getirir.
Düzenleme Ortaklık Payının Kullanılacağı Umumi Hizmet Alanları
Düzenleme Ortaklık Paylarının, idare tarafından, düzenlemeye uğrayan taşınmazlardan alınması akabinde kullanabileceği kamu hizmeti alanları ise örnek yolu ile 3194 sayılı İmar Kanunun 18. maddesinin 3. fıkrasında belirtilmiştir.
Bu hükme göre, Düzenleme Ortaklık Payları, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgenin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, resmî kurum alanı, mezarlık alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları gibi umumi hizmet alanlarının ayrılmasında kullanılacak ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamayacaktır.
3194 sayılı İmar Kanunun 18. maddesinin 3. fıkrasında sayılan alanlar, örnek yolu ile sayıldığından, hükümde bulunmayan, ancak genel anlamda o bölge halkı için faydalı olduğu düşünülen, düzenleme alanının içinde bulunduğu bölgenin ortak ihtiyaçlarının karşılanması amacıyla, başka umumi hizmet tesisleri için de Düzenleme Ortaklık Payı olarak alınan miktarın kullanabilmesi mümkün bulunmaktadır.
Hukuka Uygunluk Şartları
İdarenin Düzenli Ortaklık Payı kesintisi alabilmesi için mevzuatta belirlenen şartların sağlanması ve idari işlem olan Düzenli Ortaklı Payı işleminin, idari işlemlere ilişkin konu, amaç sebep, yetki şekil ve usul unsurlarının hukuka uygun olması gerekmektedir.
Öncelikli olarak, Düzenleme Ortaklık Payı kesintisi alınacak taşınmaza ilişkin olarak onaylanmış bir imar planının mevcut olması ve İmar Kanunun 18’inci maddesi uygulaması gereğince arazi ve arsa düzenlenmesinin karşılığı olarak yapılması gerekmektedir.
Düzenleme Ortaklık Payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez. Şayet Düzenleme Ortaklık Payı Oranı, % 45’in üstüne çıktığı takdirde, yani düzenleme sahasında umumi hizmetlere ayrılan miktarların düzenlemeye giren alan toplamının %45’inden daha fazla olması halinde, azami sınır olan % 45’e indirilmelidir.
Düzenleme Ortaklık Payı kesintisine uğrayan alanlar, mevzuatta örnek yoluyla sayılan ve bölgenin ortak ihtiyacı doğrultusunda ayrılması gereken umumi hizmet alanlarına ayrılır ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz.
Düzenleme Ortaklık Payı olarak alınan alanların kamunun özel malı haline getirilmesi ve kamusal faaliyetleri içerisinde yer almakla birlikte, imar planlama ve parselasyonla doğrudan ilgisi bulunmayan idari faaliyetlerin gerçekleştirilmesine yönelik olarak da kullanılması yasaktır.
Bunun yanı sıra, Düzenleme Ortaklık Payı olarak alınan taşınmazların Kanunda yer alan kullanım amacı doğrultusunda kullanılması gereğinin ortadan kalkması üzerine düzenleme karşılığı kamuya terk eden eski maliklerine bedeli karşılığı da verilmesi mümkündür.
Düzenleme Ortaklık Payı alan idare, bu payı alırken, düzenleme alanının içinde bulunduğu bölgenin ortak ihtiyaçlarının karşılanması amacıyla almalıdır. Burada “düzenleme alanın içinde bulunduğu bölgenin ortak ihtiyaçları” kavramı önemlidir. Şayet ülke düzeyinde ya da düzenleme alanının bulunduğu bölgeden daha büyük bir bölgeye hitap eden umumi hizmet alanı, düzenleme alanının bulunduğu bölgenin ortak ihtiyacına hitap etmediğinden Düzenleme Ortaklık Payı alınmamalıdır.
3194 sayılı İmar Kanunun 18. maddesinin 6. fıkrası uyarınca, her parselden yalnız bir defa Düzenleme Ortaklık Payı alınması esastır. İstisna olarak yine aynı fıkra uyarınca, toplamda yine %45’lik azami sınırı aşmamak ve imar planı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması hâlinde, artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki değerinden az olmaması kaydıyla, tamamlama kesintisi yapılabilir.
İdare tarafından Düzenleme Ortaklık Payı kesintisi alınabilmesi için, düzenlemeye tabi tutulması nedeniyle değer artışı meydana gelmelidir. Aksi takdirde yapılacak kesinti idarenin mal edinme usulü haline gelecek ve bu müdahale mülkiyet hakkını ihlal edecektir.
Düzenleme Ortaklık Payı olarak kesilen alanlar, düzenlemeye giren taşınmazların maliklerinin yararlanabileceği umumi hizmetlerin gerektirdiği tesisler için kullanılmaktadır. Anayasanın 10. maddesindeki eşitlik ilkesi gereğince, düzenlemeye tabi tüm parsellerden yüzölçümleri oranında eşit ve dengeli olarak alınmalıdır. Ancak, farklı düzenleme alanlarının her birinden farklı oranlarda Düzenleme Ortaklık Payı alınması mümkündür ve bu husus Anayasanın 10. maddesindeki eşitlik ilkesine aykırılık teşkil etmez.
Düzenleme Ortaklık Payını alacak idare, düzenleme alanında düzenlemeyi yapan idaredir. Belediye ve mücavir alanlar dahilinde, belediyeler düzenleme işlemini yapıp Düzenleme Ortaklık Payını alırlar. Belediye ve mücavir alan dışında ise düzenleme işlemini yapıp Düzenleme Ortaklık Payını valilikler alabilirler.
İdare, Düzenli Ortaklık Payı kesintisi yaparken mevzuatta belirlenen şartlara uymadığı takdirde veya idari işlem olan, Düzenleme Ortaklık Payının yetki, amaç, konu, sebep veya şekil unsurlarından birinin eksik olması halinde, hukuka aykırı hale gelen Düzenleme Ortaklık Payı kesintisi işlemi hakkında, idare mahkemesinde iptal davası açılması neticesinde Düzenli Ortaklık Payı kesintisi işlemi iptal edilmelidir.