Türk Medeni Kanunu 851. Madde hükmü gereğince; üst sınır ipoteği, ipoteğin kurulması sırasında mevcut olmayan ancak ileride doğmuş veya doğacak muhtemel bir alacağın taraflarca belirlenen limit içinde taşınmazla güvence altına alınması olarak düzenleme altına alınmıştır.
Doğmuş yahut doğacak bir alacağın ipotekle teminat altına alınmış olması halinde, İ.İ.K 150/ı da yazılı hükümlerin gerçekleşmiş olması halinde borçluya İ.İ.K 149 madde de düzenleme altına alınan “icra memuru, ibraz edilen akit tablosunun kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarını ihtiva ettiğini ve alacağın muaccel olduğunu anlarsa, borçluya ve taşınmaz üçüncü şahıs tarafından rehnedilmiş veya taşınmazın mülkiyeti üçüncü şahsa geçmişse ayrıca bunlara birer icra emri gönderir. Bu icra emrinde borcun otuz gün içinde ödenmesi ve bu müddet içinde borç ödenmez ve icra mahkemesinden icranın geri bırakılmasına dair bir karar getirilmezse, alacaklının taşınmazın satışını isteyebileceği bildirilir.” şekilde bir icra emri gönderir. 149 uncu maddede yazılı haller dışındaki muaccel alacaklar için icra müdürü, borçluya ve varsa taşınmaz sahibi üçüncü şahsa İ.İ.K 149/b de yazılı ödeme emri gönderir.
Borçlu hakkında başlatılan ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takipte, borçlu ile birlikte ipotekli taşınmaz sahibinin takip talebinde gösterilmesine, ipotek belgesi ve buna ait ipotek akit tablosunun takip talebine eklenmesine, borçlu ile varsa taşınmaz maliki üçüncü şahsa icra-ödeme emri gönderilmesine ayrıca limit sınırları dahilinde takibe geçilmesine riayet edilmelidir.
T.M.K'nın 851. ve 881. maddelerinde ifadesini bulan ve muhtemel bir alacağın teminatı olarak tesis edilen üst sınır (limit) ipoteğinde, borcun ulaşacağı miktar belirsiz olduğundan, taşınmazların ne miktar için teminat teşkil edeceği ipotek akit tablosundaki limitle sınırlandırılmıştır. T.M.K'nın 875. maddesinde belirtilen ve ipotekle teminat altına alınan ana borç, faiz, icra takip giderleri ve taraflarca kararlaştırılan eklentilerden oluşan toplam borç miktarının limiti aşması mümkün değildir.
Limit ipoteğine konu takiplerde uygulamada karşılaşılan bir diğer önemli husus ise takibe konu alacak miktarının limiti aşar şekilde talep edilmesi hususudur. Kanaatimce takip talebini alan icra müdürü, talebe uygun bir ödeme yahut icra emri düzenleyerek borçlu/borçlulara göndermelidir. Müdürlük tarafından takip talebinin limiti aşan miktarı yönünden resen bir incelemeye tabi tutularak işlem yapılması doğru değildir. Ancak borçlular tarafından tebliğ alınan ödeme/icra emrine karşı limiti aşan miktar yönünden şikâyet hakkının kullanılması hususu saklıdır.
Mecburi takip arkadaşlığı gözetilmeden ve limiti aşar miktarda takibe geçilmesi halleri, İ.İ.K 16/2 madde “bir hakkın yerine getirilmemesinden veya sebepsiz sürüncemede bırakılmasından dolayı her zaman şikâyet olunabilir.“ kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir.
“Üst limit (azami meblağ) ipoteklerinde kimi zaman alacaklı taraf limit miktarını aşar şekilde takip talebi sunmakta ve alacağının tahsilini istemektedir. Daha evvel de izah olunduğu üzere icra müdürü İİK 148 ve 149 ncu maddeleri haiz takip talebini alması halinde alacağın miktarı ile fer’ilerine ilişkin denetleme yapma yetkisine sahip değildir.
İcra dairesince üst limit miktarına uygun şekilde takip talebi düzenlenmesi gerektiği düşüncesi ile takip taleplerinin kabul edilmemesi yönündeki uygulamaların kanunun lafzı ve genel işleyiş mantığı dikkate alındığında doğru bir yol olmadığı anlaşılacaktır. Çünkü alacaklı taraf her ne kadar üst limiti de aşar şekilde takip talebi sunsa da nihayetinde limiti aşar şekildeki takibe itiraz edilmemiş olması halinde dahi satış sonucu düzenlenecek sıra cetvelinde icra müdürü tarafından üst limit miktarı dikkate alınarak işlem yapılması lazım gelecektir.
Nitekim, Yargıtay 12 nci Hukuk Dairesi yerleşik kararlarında “Azami limitli ipoteklerde MK.nun 790. maddesinin hükümleri geniş anlamda uygulanamaz ve ipotek veren üçüncü şahısların sorumlulukları azami ipotek miktarı ile sınırlı olur. Teminat ipoteği veren üçüncü kişinin takibe itiraz etmemesi halinde dahi, başka alacaklıların menfaatlerinin muhtel olabileceği durumlarda derece kararının tanzimi sırasında azami limit miktarının nazara alınması” gerektiği vurgulanmıştır.” (İcra Müdürü – Mustafa Sarraç - İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yolu ile Takiplerde Karşılaşılan Problemler- 2020- İstanbul, Makale)
GÜNCEL YARGI KARARLARI
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2020/9116 Esas ve 2021/4071 Karar
Alacaklı tarafından asıl kredi borçlusu ile ipotek veren taşınmaz maliki hakkında ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takibe geçildiği ve örnek 6 numaralı icra emrinin düzenlenerek gönderilmesi üzerine, borçlu ipotek veren tarafından icra mahkemesine başvurularak; sair şikayetlerinin yanı sıra, ipotekli taşınmazın maliki tarafından kredi borçlusu şirketin bankaya yapmış olduğu ödemeler nazara alındığında ipotek limiti ile sorumluluğunun kalmadığını belirterek takibin iptaline karar verilmesini talep ettiği, mahkemece davanın süreden reddine karar verildiği, ilk derece mahkemesi kararına karşı istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesince ipotek limiti olan 1.100.000,00-TL yi aşan kısım yönünden takibin iptaline karar verilmesi gerektiğinden bahisle ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına ve şikayetin kısmen kabulü ile ... 10.İcra Müdürlüğü’nün 2017/5620 E. sayılı takibinin limiti aşan miktarı olan 1.100.000-TL üzerindeki 400.000,00-TL lik kısmın iptaline karar verildiği görülmektedir.
TMK'nun 851. ve 881. maddelerinde ifadesini bulan muhtemel bir alacağın teminatı olarak tesis edilen üst sınır (limit) ipoteğinde, borcun ulaşacağı miktar belirsiz olduğundan, taşınmazların ne miktar için teminat teşkil edeceği ipotek akit tablosundaki limitle sınırlandırılmıştır. TMK'nun 875. maddesinde belirtilen ve ipotekle teminat altına alınan ana borç, faiz, icra takip giderleri ve taraflarca kararlaştırılan eklentilerden oluşan toplam borç miktarının, bu limiti aşması mümkün değildir (HGK. 24.05.1989 tarih ve 1989/11-294 E, 1989/378 K).
Somut olayda, takip dayanağı 28.03.2014 ve 21.12.2015 tarihli 9385 ve 41364 yevmiye numaralı ipotek akit tabloları içeriğine göre; ipoteğin, asıl kredi borçlusu şirketin doğmuş ve doğacak borçlarını teminen kurulmuş üst sınır (limit) ipoteği olduğu görülmüştür. 28.03.2014 tarih 9385 yevmiye numaralı ipoteğin limitinin 1.100.000-TL olduğu,
21.12.2015 Tarihli 41364 Yevmiye Numaralı ipotek resmi senedinde ipotek bedelinin 21.12.2015 Tarihli 1.100.000-TL bedelli ipoteğin 400.000,00-TL artırılarak toplam 1.500.000-TL ye çıkarıldığı görülmektedir. Bu durumda, şikayetçi ipotek veren üçüncü kişinin sorumluluğunun toplam ipotek limiti olan 1.500.000 TL ile sınırlı olduğu ve alacaklı tarafından da toplam ipotek limiti olan 1.500.000-TL yi aşmamak kaydıyla takip başlatıldığı anlaşılmaktadır.
O halde, Bölge Adliye Mahkemesin’ce borçlunun istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi gerekirken, limit aşıldığından bahisle istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile ipotek limitini aşan 400.000,00-TL yönünden takibin iptaline karar verilmesi isabetsiz olup bozmayı gerektirmiştir.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2019/10907 Esas ve 2020/5971 Karar
Alacaklı banka tarafından asıl kredi borçlusu ile ipotek veren taşınmaz malikleri hakkında ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilamlı takibe geçilmesi ve örnek 6 numaralı icra emrinin düzenlenerek gönderilmesi üzerine, borçlu ipotek verenin icra mahkemesine başvurusunda; sair şikayetlerinin yanı sıra, ipoteğin limit ipoteği olması sebebiyle sorumluluğunun ipotek miktarıyla sınırlı olduğunu ileri sürerek takibin iptalini istediği, mahkemece, davanın reddine karar verildiği, borçlu ipotek verenin istinaf yoluna başvurusu üzerine bölge adliye mahkemesince istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile ipotek malikinin 700.000,00 TL için limit ipoteği verdiği ve icra emrinde sorumlu olduğu miktar gösterilmediği gerekçesi ile borçluya çıkartılan icra emrinin iptaline karar verildiği anlaşılmıştır.
TMK'nun 851. ve 881. maddelerinde ifadesini bulan ve muhtemel bir alacağın teminatı olarak tesis edilen üst sınır (limit) ipoteğinde, borcun ulaşacağı miktar belirsiz olduğundan, taşınmazların ne miktar için teminat teşkil edeceği ipotek akit tablosundaki limitle sınırlandırılmıştır. TMK'nun 875. maddesinde belirtilen ve ipotekle teminat altına alınan ana borç, faiz, icra takip giderleri ve taraflarca kararlaştırılan eklentilerden oluşan toplam borç miktarının, bu limiti aşması mümkün değildir (HGK. 24.05.1989 tarih ve 1989/11-294 E, 1989/378 K). Limit aşımına ilişkin şikayet, süresiz olarak her zaman ileri sürülebilir.
Takip dayanağı 09.03.2018 tarih, 7422 yevmiye numaralı ipotek akit tablosu içeriğine göre; şikayetçi borçlu ipotek veren 3. kişi konumunda olup, ipoteğin, borçlu... Gıda Emlak İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi'nin doğmuş ve doğacak borçlarını teminen kurulmuş üst sınır (limit) ipoteği olduğu görülmektedir. Bu durumda, şikayetçi borçlunun sorumluluğu ipotek limiti olan 700.000,00 TL ile sınırlıdır. İpotek verenin ipotek limiti ile sorumlu olduğu belirtilmeden takipte talep edilen 2.870.626,33 TL toplam alacağın, ipotek limiti olan 700.000,00 TL'nin üzerinde olduğu anlaşılmaktadır.
O halde, mahkemece, ipotek veren taşınmaz maliki üçüncü kişi bakımından ipotek limiti olan 700.000,00 TL'yi aşan kısımla ilgili takibin iptaline karar verilmesi gerekirken, bölge adliye mahkemesince borçluya çıkartılan icra emrinin iptaline karar verilmesi isabetsiz olup bölge adliye mahkemesi kararının bozulması gerekmiştir.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2017/1227 Esas ve 2018/6563 Karar
Alacaklı banka tarafından asıl kredi borçlusu ile ipotek veren taşınmaz maliki hakkında ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilâmlı takibe geçildiği ve örnek 6 numaralı icra emrinin düzenlenerek gönderilmesi üzerine, borçlular tarafından sair itiraz ve şikayetleri ile birlikte takibin iptali istemiyle icra mahkemesine başvurulduğu, mahkemece, şikayetlerin ayrı ayrı reddine karar verildiği anlaşılmaktadır.
TMK'nun 851. ve 881. maddelerinde ifadesini bulan ve muhtemel bir alacağın teminatı olarak tesis edilen üst sınır (limit) ipoteğinde, borcun ulaşacağı miktar belirsiz olduğundan, taşınmazların ne miktar için teminat teşkil edeceği ipotek akit tablosundaki limitle sınırlandırılmıştır. TMK'nun 875. maddesinde belirtilen ve ipotekle teminat altına alınan ana borç, faiz, icra takip giderleri ve taraflarca kararlaştırılan eklentilerden oluşan toplam borç miktarının, bu limiti aşması mümkün değildir (HGK. 24.05.1989 tarih ve 1989/11-294 E., 1989/378 K.).
Limit aşımına ilişkin şikayet, İİK.nun 16/2. maddesi gereğince süresiz olarak, hesap özetine itirazda bulunulmasa dahi, her zaman ileri sürülebilir.
Takip dayanağı olan ipotek akit tabloları içeriğine göre; ipoteklerin, borçlu ...'ün doğmuş ve doğacak borçlarını teminen kurulmuş üst sınır (limit) ipoteği oldukları görülmektedir. Bu durumda, şikayetçi borçlunun ve aynı zamanda ipotek verenin sorumluluğu, ipotek limitleri toplamı olan 200.000,00 TL ile sınırlı olup, takipte talep edilen 284.850,30 TL toplam alacağın, ipotek limitinin üzerinde olduğu anlaşılmaktadır.
O halde mahkemece, şikayetçi borçlular yönünden ipotek limiti olan 200.000,00 TL'yi aşan kısımla ilgili takibin iptaline karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2016/22877 Esas ve 2017/7081 Karar
Alacaklı ... Bankası A.Ş. tarafından asıl kredi borçlusu ile ipotek veren taşınmaz maliki hakkında ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilamlı takibe geçilmesi ve örnek 6 numaralı icra emrinin düzenlenerek gönderilmesi üzerine, borçlular tarafından icra mahkemesine başvurularak; sair şikayetlerinin yanı sıra, ipoteğin limit ipoteği olması sebebiyle borçlu ...'nin sorumluluğunun ipotek miktarıyla sınırlı olduğunu, hesap kat ihtarlarına itiraz edildiğinden icra emri gönderilemeyeceği iddiası ile takibin iptali istemiyle icra mahkemesine başvurulduğu, mahkemece, davanın reddine karar verildiği anlaşılmaktadır.
İİK'nun 150/ı maddesine göre; "hesap özetinin noter marifeti ile borçluya gönderildiğine dair noterden tasdikli bir örneği icra müdürlüğüne ibraz edildiği takdirde" borçluya icra emri tebliğ edilir. Bunun için ipotek akit tablosunun kayıtsız ve şartsız bir para borcu ikrarını ihtiva etmesi şart değildir. Bu itibarla aynı maddeye göre krediyi kullanan borçlunun noter marifetiyle 8 gün içinde hesap özetine itiraz ettiği ispat edildiği takdirde, krediyi kullandıran tarafın İİK'nun 68/b maddesi çerçevesinde alacağını diğer belgelerle kanıtlaması zorunludur.
Somut olayda, alacaklı tarafından borçlulara ... 3. Noterliğince düzenlenin 01.11.2013 tarih ve 9097 yevmiye numaralı ihtarnamenin gönderildiği, borçlular tarafından belirtilen bu ihtarname içeriğine yasal 8 günlük süre içerisinde ... 7. Noterliğinin 11.11.2013 gün ve 22946 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile itiraz edildiği anlaşılmaktadır. İhtarname borçlulara tebliğ edildiğine göre ipoteğin limit ipoteği olması ve ihtarnameye süresi içinde itiraz edilmesi, borçlulara icra emri gönderilmesine engel teşkil etmez. Ancak borçlular hesap özetine 8 günlük süre içerisinde itiraz ettiklerine göre, hesap katında bildirilen alacak ve faiz miktarı kesinleşmemiştir. Bu durumda alacaklı bankadan İİK'nun 150/ı ve 68/b maddelerinde yazılı belgeler istenip, bilirkişi incelemesi yaptırılarak sonucuna göre karar verilmelidir.
Her ne kadar mahkemece İİK'nun 150/ı hükmüne uygun olarak aynı kanunun 68/b maddesine göre değerlendirme yapmak üzere dosya bilirkişiye tevdi edilmiş ise de, hükme esas alınan bilirkişi raporlarında, yalnızca dosyada mevcut hesap özeti incelenerek ve sadece faize ilişkin itiraz incelenerek sonuca varıldığının belirtildiği, bu haliyle bilirkişi raporunun Yargıtay denetimine elverişli, karar vermeye yeter olmadığı açıktır.
Bu durumda mahkemece, alacak miktarının ve varsa borçlular tarafından yapılan ödemelerin belirlenmesi için takibin dayanağını oluşturan kredi hesapları ile ilgili, kredinin kullandırıldığı banka şubesindeki kayıt, defter ve tüm belgeler üzerinde bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle, alacaklının İİK'nun 68/b maddesi çerçevesinde alacağını diğer belgelerle ispat edip edemediği Yargıtay incelemesine imkan tanıyacak şekilde denetlenerek oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekir iken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.
Öte yandan, TMK'nun 851. ve 881. maddelerinde ifadesini bulan ve muhtemel bir alacağın teminatı olarak tesis edilen üst sınır (limit) ipoteğinde, borcun ulaşacağı miktar belirsiz olduğundan, taşınmazların ne miktar için teminat teşkil edeceği ipotek akit tablosundaki limitle sınırlandırılmıştır. TMK'nun 875. maddesinde belirtilen ve ipotekle teminat altına alınan ana borç, faiz, icra takip giderleri ve taraflarca kararlaştırılan eklentilerden oluşan toplam borç miktarının, bu limiti aşması mümkün değildir (HGK. 24.05.1989 tarih ve 1989/11-294 E, 1989/378 K). Limit aşımına ilişkin şikayet, süresiz olarak her zaman ileri sürülebilir.
Takip dayanağı 06.04.2007 tarih ve 7552 yevmiye numaralı ipotek akit tablosu içeriğine göre; şikayetçi ...'nin ipotek veren 3. kişi konumunda olup, ipoteğin, borçlu ...'nin doğmuş ve doğacak borçlarını teminen kurulmuş üst sınır (limit) ipoteği olduğu görülmektedir. Bu durumda, şikayetçi ipotek veren üçüncü kişinin sorumluluğu, ipotek limiti olan 200.000,00 TL ile sınırlıdır. Takipte ise toplam 745.020,38 TL talep edilmiş olup, bu miktarın, ipotek limiti olan 200.000,00 TL'nin üzerinde olduğu anlaşılmaktadır.
O halde, mahkemece, ipotek veren taşınmaz maliki üçüncü kişi bakımından ipotek limiti olan 200.000,00 TL'yi aşan kısımla ilgili takibin iptaline karar verilmesi gerekirken, istemin tümden reddi yönünde hüküm tesisi de doğru görülmemiştir. Açıklanan nedenlerle hükmün bozulması gerekir iken onandığı anlaşılmakla karar düzeltme isteminin kabulüne karar verilmiştir.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2016/25115 Esas ve 2017/334 Karar
Alacaklı ... A.Ş. tarafından asıl kredi borçlusu ile ipotek veren taşınmaz malikleri hakkında ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilamlı takibe geçilmesi ve örnek 6 numaralı icra emrinin düzenlenerek gönderilmesi üzerine, borçlu tarafından icra mahkemesine başvurularak; sair şikayetlerinin yanı sıra, ipoteğin limit ipoteği olması sebebiyle sorumluluğunun ipotek miktarıyla sınırlı olduğu, talep edilen asıl alacak ve faiz miktarının fahiş olduğu ileri sürülerek takibin durdurulmasının istendiği, mahkemece, davanın reddine karar verildiği anlaşılmaktadır.
TMK'nun 851. ve 881. maddelerinde ifadesini bulan ve muhtemel bir alacağın teminatı olarak tesis edilen üst sınır (limit) ipoteğinde, borcun ulaşacağı miktar belirsiz olduğundan, taşınmazların ne miktar için teminat teşkil edeceği ipotek akit tablosundaki limitle sınırlandırılmıştır. TMK'nun 875. maddesinde belirtilen ve ipotekle teminat altına alınan ana borç, faiz, icra takip giderleri ve taraflarca kararlaştırılan eklentilerden oluşan toplam borç miktarının, bu limiti aşması mümkün değildir (HGK. 24.05.1989 tarih ve 1989/11-294 E, 1989/378 K). Limit aşımına ilişkin şikayet, süresiz olarak her zaman ileri sürülebilir.
Takip dayanağı 11.06.2012 tarih ve 2738 yevmiye numaralı ipotek akit tablosu içeriğine göre; şikayetçi borçlunun ipotek veren 3. kişi konumunda olup, ipoteğin, borçlu ... Madencilik Yapı İnşaat Pazarlama ve Tic. Ltd. Şti.'nin doğmuş ve doğacak borçlarını teminen kurulmuş üst sınır (limit) ipoteği olduğu görülmektedir. Bu durumda, şikayetçi ipotek veren üçüncü kişinin sorumluluğu, ipotek limiti olan 487.500,00 TL ile sınırlıdır.
Takipte ise toplam 1.065.115,73 TL talep edilmiş olup, bu miktarın, ipotek limiti olan 487.500,00 TL'nin üzerinde olduğu anlaşılmaktadır.
Öte yandan, şikayetçinin, aynı zamanda ipoteğe konu alacakla ilgili kredi sözleşmesinde müteselsil kefil konumunda olması ve İİK'nun 150/ı maddesi uyarınca kendisine kat ihtarı tebliğ edilmesi sonuca etkili değildir. Bu husus ipotek nevini değiştirir bir husus olmayıp, sadece alacaklıya örnek 6 icra emri göndermek suretiyle takip yapma hakkı bahşeder.
O halde, mahkemece, ipotek veren taşınmaz maliki üçüncü kişi bakımından ipotek limiti olan 487.500,00 TL'yi aşan kısımla ilgili takibin iptaline karar verilmesi gerekirken, istemin reddi yönünde hüküm tesisi isabetsizdir.