I. GENEL OLARAK
İpotek var olan bir alacağın teminatını teşkil etmek üzere kurulabileceği gibi henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası herhangi bir alacağı güvence altına almak için kurulabilir. İpoteğe konu olacak taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmez. Ancak borçlu hakkında başlatılacak bir takipte ipotekli taşınmaz borçludan başka teminat veren üçüncü kişi olması halinde bu kişinin takip talebinde gösterilmesi şarttır.
İcra memuru, ibraz edilen akit tablosunun kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarını ihtiva ettiğini ve alacağın muaccel olduğunu anlarsa, borçluya ve taşınmaz üçüncü şahıs tarafından rehin edilmiş veya taşınmazın mülkiyeti üçüncü şahsa geçmişse ayrıca bunlara birer icra emri gönderir.
Buna karşın ipotek akit tablosu kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarını içermiyorsa ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile borçlu hakkında (İ.İ.K 150/ı kapsamında olmayan alacaklar için) ilamsız takip başlatılabilecektir.
Türk Medeni Kanunu 875. ve 851. Maddelerinde ipotekleri; ana para ve üst sınır ipoteği olarak ayrı ayrı düzenlemiştir.
Üst sınır ipoteği; taşınmaz rehni, miktarı Türk Parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulabilir. Alacağın miktarının belli olmaması hâlinde, alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirtilir.
Anapara ipoteği; ana para, takip giderleri ve gecikme faizi, İflâsın açıldığı veya rehnin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç yıllık faiz ile son vadeden başlayarak işleyen faiz güvencenin kapsamına girer.
Alacağın tahsili amacıyla başlatılan ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ila takipte ister takip türü ilamlı yahut ilamsız isterse üst sınır ya da ana para ipoteği olsun, takip talebi hazırlanır iken hangi taşınmazın ipotek edilmiş olduğunu açıkça taşınmazı belirtecek bir biçimde ada pafta ve parsel bilgilerini gösterilmeli, borç senedi ve ipotek akit tablosunun tarih ve numarası da takip talebine yazılmalıdır.
Takip talebinde, ipotek üçüncü kişi tarafından verilmiş ise bu kişinin isim ve adres bilgileri ile kimlik numarasının gösterilmesi mecburen gerekmektedir.
İpoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takibi kanun çok sıkı şekil şartlarına bağlamıştır. Bu kapsamda Türk Medeni Kanunu ile İcra ve İflas Kanunun görece özellik arz eden düzenlemelerine dikkat edilmeden hazırlanacak bir takip talebi sonucunda icra dosyasının infazen hitamının gerçekleştirilmesi olanaksızdır.
II. PARAYA ÇEVİRME ŞEKLİ
4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu'nun, Rehinin Paraya Çevrilmesi, Paraya Çevirme Şeklinin düzenlendiği 873/3. maddesine göre; Aynı alacak için birden çok taşınmazın rehnedilmiş olması hâlinde, rehnin paraya çevrilmesi istemi, taşınmazların tamamı hakkında yapılır. Bununla birlikte, icra dairesi onlardan ancak gerektiği kadarını paraya çevrileceğini düzenleme altına almıştır.
4721 Sayılı TMK'nın 873/3. maddesinde; "Aynı alacak için birden fazla gayrimenkul üzerinde rehin tesis edilmiş ise, alacaklı bunların aynı zamanda satılmasını talep etmeye mecburdur. Bununla beraber, icra memuru ancak gerektiği kadarını satar" hükmüne yer verilmiştir. Buna göre, toplu rehin durumunda, ipotek alacaklısı, alacağı gününde ödenmemişse, açıklanan yasa hükmü gereği, üzerinde toplu (birlikte) rehin kurulmuş olan taşınmazların her birinin aynı zamanda satılmasını talep etmek zorundadır. Bu zorunluluk, alacaklının, istediği taşınmazı sattırarak keyfi davranmasını önlemeye yöneliktir. (HGK. 27.11.2002. T, 12-823/1020 K.)
III. TAŞINMAZIN BÖLÜNMESİ
4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nda Taşınmazın Bölünmesinin düzenleme altına alındığı 889. Maddesine göre; İpotekli taşınmazın bir kısmının veya aynı malike ait bulunan ipotekli taşınmazlardan birinin başkasına devredilmesi ya da ipotekli taşınmazın bölünmesi hâlinde, aksine bir anlaşma yoksa, rehin taşınmazlara değerleri oranında tapu idaresince re'sen dağıtılacağı hususu düzenleme altına alınmıştır.
Madde metni gereğince ipotekli taşınmazın bölünmesi halinde yani evvelce bir arsa üzerinde ipotek konulduğunu var sayarsak bu ipotekli taşınmaz (arsa) üzerinde (taşınmaz bölünerek) elli bağımsız bölümlü bir bina inşa edilmesi halinde ortaya çıkan yeni taşınmazların üzerinde ipoteğin aynı şekil ve şartlarda devam edeceği muhakkaktır. Bu nedenle söz konusu ipotekli taşınmazların satışının yapılmasında, taşınmazların son hali dikkate alınarak tüm taşınmazların birlikte satışa hazırlanması ve satışa çıkarılması gerekmektedir.
İpotekli taşınmazın bölünmesi halinde, bölünen kısmın sadece bir bölümü hakkında takip yapılması sonrasında ihalenin gerçekleştirilmesi hali söz konusu olur ise rehnin paraya çevrilmesi istemi taşınmazların tamamı hakkında yapılması gerektiğinden konu ihalenin fesh edilmesi gerekecektir. Hatta bu durum kamu düzenine ilişkin olduğundan süresiz şikayete tabi olup icra hukuk mahkemesinde bu yönüyle açılacak bir dava kapsamında takibin iptaline karar verilmesi gerekecektir.
Konuya ilişkin olarak uygulamada karşılaşılabilecek problemlerin hemen hepsinin ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile başlatılacak takip talebinin doğru ve eksiksiz hazırlanması ile birlikte giderilmesinin mümkün olduğu, taraflarca taşınmazın bölünmesi sonrasında yeni oluşan taşınmazlara ilişkin bilginin ipotek senet metni ve güncel tapu kayıtlarının edinilerek borçluya karşı başlatılacak takipte takip talebinin eksiksiz doldurulması, buna bağlı olarak tüm taşınmazların birlikte paraya çevrilmesi istemi ile takibin sağlıklı bir biçimde yürütüleceği hususuna özen gösterilmesi gerekmektedir.
TMK'nun 889/1 maddesi; “…. ipotekli taşınmazın bölünmesi halinde, aksine bir anlaşma yoksa, rehin taşınmazlara, değerleri oranında tapu idaresince re'sen dağıtılır” hükmünü içermektedir. Buna göre, ipotekli taşınmazın bölünmesi halinde, ipotekten kaynaklı yükümlülüğün, yeni parsellere değerleri oranında geçeceği belirtilmiştir.
Uygulama ve öğretide yer alan tanımlamaya göre, bir tek alacak için birden fazla taşınmaz üzerinde, her biri alacağın tamamına teminat (güvence) teşkil etmek üzere, rehin yükü taşınmazlar arasında paylaşılmadan kurulan rehine, toplu rehin (kollektif rehin - müşterek rehin, birlikte rehin = Gesaptpfand) denilmektedir. (Köprülü-sınırlı-haklar-İstanbul 1982- 1983,2.bası sh.291 vd.).
Yine aynı Kanun'un 873/3. maddesinde ise; aynı alacak için birden çok taşınmazın rehnedilmiş olması halinde, rehnin paraya çevrilmesi isteminin, taşınmazların tamamı hakkında yapılacağı düzenlemesi mevcuttur. Buna göre, toplu rehin durumunda, ipotek alacaklısı, alacağı gününde ödenmemişse, açıklanan yasa hükmü gereği, üzerinde toplu (birlikte) rehin kurulmuş olan taşınmazların her birinin aynı zamanda satılmasını talep etmek zorundadır. Bu zorunluluk, alacaklının istediği taşınmazı sattırarak keyfi davranmayı önlemeye yöneliktir (HGK.27.11.2002. T, 12-823/1020 K.).
IV. GÜNCEL YARGI KARARLARI
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2011/19746 Esas ve 2012/5165 Karar
Öte yandan 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 889. maddesinin birinci bendinde "ipotekli taşınmazın bir kısmının veya aynı malike ait bulunan ipotekli taşınmazlardan birinin başkasına devredilmesi ya da ipotekli taşınmazın bölünmesi halinde, aksine bir anlaşma yoksa, rehin taşınmazlara değerleri oranında tapu idaresince resen dağıtılır." hükmü ile aynı yasanın 873. maddesinin birinci bendinde "Borç ödenmezse alacaklı, alacağını rehinli taşınmazın satış bedelinden elde etme hakkına sahiptir." hükmünün, ikinci bendinde de "Aynı alacak için birden çok taşınmazın rehnedilmiş olması halinde, rehnin paraya çevrilmesi istemi, taşınmazların tamamı hakkında yapılır.
Bununla birlikte, icra dairesi onlardan ancak gerektiği kadarını paraya çevirir." hükmü yer almaktadır.
Somut olayda, alacaklı T.C. Ziraat Bankası A.Ş. Lehine, Tarımsal Krediler Genel Sözleşmesinin teminatı olarak borçlu ...'a ait Uşak Merkez .. Köyü ... pafta, .. ve .. parsel sayılı 3 ayrı taşınmaz üzerine 3.11.2004 tarihinde 1. derece, 129.000.000.000TL ipotek tesis edildiği, ipoteğe konu olan 3 ayrı taşınmazın tamamını takip tarihinden önce 02.12.2005 tarihinde şikayetçi ismet ..'ın ipotekle birlikte satın aldığı, Türk Medeni Kanunu'nun 889. maddesinde belirtildiği gibi ipotekli taşınmazın bir kısmının veya borçluya ait ipotekli 3 taşınmazdan birinin şikayetçiye devrinin söz konusu olmadığı gibi, ipotekli taşınmazların bölünmesinin de söz konusu olmadığı, alacaklı vekilinin ipotekli taşınmazların tamamının satılmasını talep ettiğine göre, alacaklının alacağının karşılandığı halde satış yapıldığı konusunda bir tespit veya şikayet olmadığına göre, toplu ipotek edilen taşınmazların kıymetleri ile orantılı olarak temin ettikleri ipotek bedelleri belirlenmeden satılamayacağı yönündeki fesih gerekçesi yerinde değildir.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2015/33029 Esas Ve 2016/1905 Karar
Somut olayda, ... ada ...parsel sayılı arsa vasıflı taşınmazda 07.06.2006 tarihinde kat irtifakı kurulduğu ve... Ltd. Şti.nin hissesine isabet eden bağımsız bölümler üzerine, 27.04.2006 tarihinde tesis edilen ipoteğin aynen taşındığı, ancak, şikayete konu ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilamlı takibin, yalnızca, şikayetçi borçlunun sahip olduğu ... ada ... parselde bulunan A2 Blok 5 nolu bağımsız bölüme karşı (305.000 TL asıl alacak 152.366,30 TL işlemiş faiz talep edilmek suretiyle) yapıldığı anlaşılmıştır. O halde, mahkemece, TMK'nun 873/3. maddesi gereği, ... ada ... parsel sayılı taşınmaz üzerindeki ipotek yükünün dağıtıldığı tüm bağımsız bölümler aleyhine takip yapılmadığı gerekçesiyle takibin iptaline karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2021/7188 Esas ve 2021/8874 Karar
Somut olayda, 09.07.2014 tarih ve 5824 yevmiye nolu ipotek resmi senedi incelediğinde, ... Mahallesi 447 ada 22 parselin tamamının borçluya ait olduğu ve bu parseldeki taşınmazlar üzerine alacaklı lehine 1.000.000 TL bedelle fekki bildirilinceye kadar süreli olmak üzere üst sınır ipoteği tesis edildiği, 27.02.2015 tarih ve 1349 yevmiye nolu ipotek resmi senedi incelendiğinde ise aynı parselde tamamı borçlu adına kayıtlı 44 adet taşınmaza (bağımsız bölüme) müşterek ipotek tesis edildiği ve ipotek limitinin ilave 2.000.000 TL ile 3.000.000 TL’ye çıkarıldığı görülmektedir. Takip dosyası incelendiğinde ise taşınmazların tamamı üzerinde toplu (birlikte) rehin konulmuş olmasına rağmen 28 adeti hakkında takip başlatılıp, bu taşınmazlar hakkında satış talep edildiği ve ihalenin de buna göre yapıldığı, TMK’nun 873/3. maddesi nazara alındığında toplu ipotek kapsamında bulunan taşınmazların tamamı hakkında takip başlatılması gerekirken bir kısmı hakkında takip başlatılmasının usul ve yasaya aykırı olduğu ve her aşamada re’sen nazara alınması gerektiği anlaşılmakla taşınmaz ihalelerinin feshine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.