İMARA AYKIRI YAPININ TESPİTİ
İmar Kanunu’nun 32. maddesine göre, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı yapıldığından haberdar olunduğunda, yapı tatil tutanağı düzenlenerek “o andaki inşaat durumu” tespit edilir ve yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur.
Ayrıca, 14/2/2020 tarih ve 7221 sayılı Kanun’un 10. maddesiyle yapılan değişiklikle; yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna dair bilgi, tapu kayıtlarının beyanlar hanesine kaydedilmek üzere ilgili idaresince tapu dairesine en geç yedi gün içinde yazılı olarak bildirilir. Bu bildirim yapı tatil tutanağı düzenlendikten sonra yapılır, ayrıca yıkım kararının alınmasının beklenmesine gerek yoktur.
Verilen süre içerisinde aykırılık giderilmez ise yıkım kararı alınır. Ayrıca, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı nedeniyle imar para cezası verilir.
Görüldüğü üzere, Yapı Tatil Tutanağı yıkım ve imar para cezasının dayanağıdır. Bu nedenle, yapı tatil tutanağının usulüne uygun düzenlenmemesi, bu tutanağa dayalı olarak alınan yıkım ve para cezası kararlarının da iptali neticesini doğuracaktır.
Bu yazıda, güncel Danıştay içtihatları çerçevesinde Yapı Tatil Tutanağının nasıl düzenlenmesi gerektiği incelenecektir.
1. İMARA AYKIRILIĞIN SOMUT, AYRINTILI VE NET BİR ŞEKİLDE TESPİT EDİLMESİ GEREKİR
Danıştay karalarında, yapı tatil tutanağının aşağıda belirtilen tespitleri içermesi aranmaktadır :
a. Ruhsatsız Yapıların Tespiti : Yapı ruhsatsız ise, brüt inşaat alanının, ayrıntılı ölçüme dayalı bir krokiyle gösterilmesi gerekir. Ölçüm krokisinin mümkün oldukça basit, anlaşılır ve aynı zamanda yapının tespit tarihindeki durumunu net bir şekilde yansıtması gerekir.
b. Ruhsatlı Yapılardaki Aykırılıkların Tespiti : Ruhsatlı yapıda aykırılık varsa, mimari projeye aykırılığın net bir şekilde ortaya konulması ve krokilendirilmesi gerekir. Bu kapsamda; ruhsata aykırılık nedeniyle ilave alan kazanımı olup olmadığı, bu aykırılık nedeniyle binanın statiğinin etkilenip etkilenmediği tespit edilmelidir. Ruhsata aykırılık yapının tamamını veya bağımsız bölümün tamamını etkiliyorsa, bunun sebebi net bir şekilde gerekçelendirilerek tutanakta belirtilmelidir. Örneğin; “projeye aykırı olarak çatı yükseltilmiştir” şeklindeki genel tespite dayalı olarak verilen yıkım ve para cezası, somut ve net bir tespit bulunmadığı gerekçesiyle iptal edilir. Bu örnekte; çatının hangi kısmı ne kadar yükseltildiği, ilave alan kazanı mı olup olmadığı, binanın statiğinin etkilenip etkilenmediği tespit edilmeli ve ölçüm krokisinde gösterilmelidir.
Danıştay 14. Dairesinin 31.05.2018 tarihli, E:2015/5796, K:2018/4311 sayılı kararında; “Olayda; dava konusu encümen kararının dayanağı olan 20/06/2014 günlü yapı tatil tutanağı incelendiğinde, söz konusu yapı tatil tutanağında yapının durumunun "binanın taban alanı genişletilerek yol ve komşu çekme mesafesine tecavüz edildiği, galeri boşluğu kapatılarak odaya dönüştürüldüğü, projede olmayan 2. bodrum kat yapıldığı, örtü amaçlı çatı yükseltilerek bir kısmında çatı arası mekanlar oluşturulduğu" şeklinde tespit edildiği ancak ruhsat ve eki projelere aykırılığın, ölçümlerinin somut ve ayrıntılı olarak saptanmadığı yapıda bulunan aykırılıkların hali hazırdaki durumunun ayrıntılı bir şekilde tespit edilmediği” gerekçesiyle yapı tatil tutanağının, yıkım kararının ve 222.677,00 TL idari para cezasının hukuka aykırı olduğuna karar verilmiştir.
c. Etkilenen Alanın Tespiti : Ruhsata aykırılıktan “etkilenen alan” ruhsata aykırı alandan daha fazla ise, etkilenen alanın ne kadar olduğu, ruhsata aykırılık nedeniyle yapının diğer kısımlarının nasıl etkilendiği tutanakta belirtilmelidir.
Danıştay 14. Dairesinin 20.09.2018 tarihli, E:2015/11369, K:2018/5508 sayılı kararında; “tutanakta; mimari projeye aykırı ve ruhsatsız olarak arka bahçenin kapatılıp A Blok 7 nolu işyerine dahil edildiği ve kullanıldığı belirtilmiş ise de, söz konusu tutanağın şekil ve krokiler içermediği, tutanakta, aykırılıkların büyüklüğü ve etkilediği alanın m²'sinin somut bir şekilde belirtilmediği, söz konusu "Yapı Tatil Tutanağı’nın ihtiva etmesi gereken unsurları taşımadığı” gerekçesiyle, 1079 m² alanın “etkilenen alan” olarak kabul edilmesi suretiyle verilen yıkım ve para cezasının hukuka aykırı olduğuna karar verilmiştir.
d. Teknik personel tarafından yapılacak ölçümün, mümkünse elektronik cihazlarla yapılması faydalı olacaktır. Zira, mahkemece yapılacak keşifte, bilirkişi tarafından yapılan alan hesabı ile yapı tatil tutanağındaki alan arasında davacı aleyhine olacak şekilde fark çıkması, tek başına para cezasının tamamının iptali sebebidir.
e. Birden fazla ruhsatsız yapı varsa, her yapının ayrı ayrı ölçülmesi ve ölçüm krokisinde ayrı ayrı belirtilmesi gerekir.
f. Ruhsatsız yapı birden fazla kattan oluşuyorsa, bodrum katlar dahil her katın ayrı ayrı ölçülmesi gerekir.
g. Ruhsatsız yapılarda, yapının sınıf ve grubunu doğru bir şekilde tespit etmek için gerekli olan bilgilerin tutanakta belirtilmesi gerekir.
h. Tutanağa yazılan ifadeler ile ölçüm krokisinin uyumlu olması gerekir.
i. Birinci para cezası verildikten sonra, inşaata devam edildiği gerekçesiyle ikinci defa tutanak tutulacağı zaman, yapının birinci tutanakta hangi durumda olduğu, ikinci tutanak tutulduğu zaman hangi durumda olduğu, ilave hangi kısımların yapıldığı ve bunların alanlarının ne kadar olduğu net bir şekilde belirtilmelidir.
2- YAPI TATİL TUTANAĞINDA BULUNMASI ZORUNLU OLAN BİLGİLER
İmara aykırılığın somut ve net bir şekilde tespit edilmesinin yanında, Danıştay kararlarında, yapı tatil tutanağında aşağıda belirtilen verileri de içermesi aranmaktadır:
a. Tutanağın bir örneğinin yapıya asıldığı ve bir örneğinin muhtara bırakıldığının “el yazısıyla” belirtilmesi ve tutanağın yapıya asılmış halinin fotoğrafının çekilmesi gerekir. Ayrıca, 14/2/2020 tarih ve 7221 sayılı Kanun’un 10. maddesiyle yapılan değişiklikle; Yapı Tatil Tutanağının bir nüshasının Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne de gönderileceği düzenlenmiştir.
b. 3194 sayılı Kanun’un 32. maddesine göre (30 günden fazla olmamak üzere) süre verildiğinin ve bu süre sonunda aykırılığın giderilmemesi halinde yıkım kararı alınacağının belirtilmesi gerekir.
c. Yapının veya aykırılığın ayrıntılı bir şekilde fotoğrafının çekilmesi gerekir.
d. Yapı sahibinin kim olduğu net bir şekilde tespit edilmelidir. Danıştay ve Anayasa Mahkemesi kararlarında kabul edildiği üzere, YAPI SAHİBİ ibaresinden anlaşılması gereken, yapıyı mevzuata aykırı inşa eden kişidir. Uygulamada belediyelerce, tapu kaydında malik olan kişilere ceza verilmekte ve yapıyı yapanın kim olduğu yönünde araştırma yapılmamaktadır. Örneğin, mevzuata aykırı inşaatı yapan önceki malik veya müteahhit ise, yapının yeni malikine 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 42. maddesinin 2. fıkrası uyarınca imar para cezası verilemez. Bu nedenle, inşaatı yapan kişi ve yapı malikinin bu inşaatın yapımından sorumlu olup olmadığı tespit edilmeksizin, doğrudan tapuda malik olan kişiye imar para cezası verilmesi, cezaların şahsiliği ilkesinin ve mülkiyet hakkının ihlali sonucunu doğurabilir.
e. Sadece zabıta personeli tarafından tutulan tutanağa dayalı olarak yıkım ve para cezası kararı verilemez. Tutanağın mutlaka teknik personel (mimar, inşaat mühendisi, harita mühendisi, harita teknikeri, inşaat teknikeri) tarafından düzenlenmesi gerekir.
f. Tutanakta inşai faaliyetin tamamlanıp tamamlanmadığı ve yapının kullanılıp kullanılmadığı tespit edilmelidir.
g. İmara aykırılık aynı zamanda çevre ve görüntü kirliliğine de sebep oluyorsa, hangi gerekçeyle çevre ve görüntü kirliliğine sebep olduğu net bir şekilde gerekçelendirilmeli ve fotoğrafla desteklenmelidir. Bir yapının sırf ruhsatsız olması o yapının aynı zamanda çevre ve görüntü kirliliğine sebebiyet verdiği anlamına gelmez.
h. Yapı aynı zamanda can ve mal emniyetini tehdit ediyorsa, hangi gerekçeyle can ve mal emniyetini tehdit ettiği gerekçelendirilmeli ve teknik bir raporla desteklenmelidir.