"İmar" sözcüğü; belediye sınırlarının içinde ve dışında yapılaşmaya ve yerleşmeye konu olan yerlerin belirli bir plan çerçevesinde bayındır hale gelmesini anlatır.
Kentsel yerleşimlerde imar planları, 20 yıllık bir gelecek için o yerleşmede yaşayacak nüfus ve bu nüfusun yaşama, çalışma, dinlenme ve ulaşım gereksinimleri coğrafi veriler, beldenin kullanılışı, donatımı vb göz önüne alınarak hazırlanmakta, yerleşimin tespit edilen ihtiyaçları doğrultusunda konut, sanayi, ticaret, yeşil ve açık alanlar, sosyal ve kültürel alanlar, ulaşım ve iletişim için gerekli yol, otopark ve diğer sosyal ve teknik altyapı oluşturacak alan ve tesislere plan üzerinde yer verilmektedir.
İmar planı, insan, toplum, çevre ilişkilerinde kişi ve aile mutluluğu ile toplum hayatını yakından etkileyen fiziksel çevreyi sağlıklı bir yapıya kavuşturmak, yatırımların yer seçimlerini ve gelişme eğilimlerini yönlendirmek ve toprağın koruma, kullanma dengesini en rasyonel biçimde belirlemek amacıyla hazırlanmaktadır.
Yapılan bu imar planları ile, plan raporu ve imar yönetmeliği hükümlerine göre imar adasının tüm biçim ve boyutunu, yapı düzenini, inşaata yaklaşma sınırını ve bahçe mesafelerini, yapı yüksekliğini ve derinliğini, yerleşme yoğunluğunu, taban ve kat alanını, kat sayısını, arazinin kullanma şeklini, mülk sınırlarını, mevcut yapının durumlarını göz önüne alınmak suretiyle yapı yapmaya elverişli parseller oluşturulmaktır.
Kişilerin mülkiyetindeki arsalar, birbirleriyle yol fazlaları ile belediye, kamu tüzel kişileri ve kurumlarının mülkiyetindeki arsalarla birleştirilmekte (hamur işlemi) 10, 13, 18 ve 33. maddelerine göre ayrılması gereken kamu yapıları ile yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil alan, Milli Eğitim Bakanlığı’na bağlı ilk ve orta öğretim kurumları, ibadet ve karakol yeri, terminal (son durak), toplu taşıma istasyonu, semt spor alanı, pazaryeri gibi genel hizmetler için ayrılan kısımlar çıkartıldıktan sonra, oluşan imar adaları plan hükümlerine göre parsellenmekte (imar parseli oluşturulmakta), oluşturulan imar parselleri mümkün ise aynı yer de bağımsız parseller halinde, değil ise yakınındaki uygun yerlerde eski sahiplerine verilmektedir.
İmar planlarında genel hizmetlere ayrılmış yerlerde, genel hizmetler ile ilgili projeler gerçekleştirilinceye ya da kamulaştırmalar yapılıncaya değin, kalıcı yapıların yapılmasına izin verilmemektedir. Genel hizmetler ile ilgili projeler gerçekleştirilinceye, kamulaştırmalar yapılıncaya ya da yapı yapılmasına izin verilmeyen parsellere karşılık aynı ada içinde imar planı ve yasal düzenlemelere göre yapı yapılabilir alanlardan yer verilinceye kadar, söz konusu kamu yapıları ve genel hizmetler için ayrılmış yerler kısıtlanmış sayılmaktadır.
17.11.1986 tarihinde yürürlüğe giren “Tasarrufu Kısıtlanan Bina, Arsa ve Arazi Hakkında Yönetmelik”in 4. maddesine göre; Kültür Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulu, Tabiat Varlıklarını Koruma Merkez Komisyonu ya da bölge kurul ve komisyonlarınca; tarihsel, bölgesel ve sanat özellikleri ya da öteki özellikleri nedeniyle taşınmaz kültür ya da doğa varlığı olarak korumaya alınan, arkeolojik ya da doğal sit alanı, korunma alanı ya da koruma amaçlı imar planı içinde olması nedeniyle üzerinde yapı yapılmasına izin verilmeyen arsa ve araziler de tasarrufu kısıtlanmış sayılır.” denilmektedir.
Boğaziçi Kanunu ve benzeri yasalarla yapı yapılması yasaklanmış taşınmazlar da yine kısıtlı taşınmaz kapsamda değerlendirilmelidir.
İmar planlarında kısıtlı taşınmazların sahiplerine verdiği olumsuzlukların yanında bir de emlak vergisi açısından sıkıntı yaşanmaktadır.
3194 sayılı İmar Kanununun 10.maddesinde, belediyelerin imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren en geç 3 ay içinde bu planı uygulamak üzere 5 yıllık imar programları hazırlaması öngörülmüş, aynı kanunun 13. maddesinde de, resmi yapılara, tesislere ve okul, cami yol, meydan, otopark, yeşil saha, çocuk bahçesi, pazar yeri, hal, mezbaha ve benzeri hizmetlere ayrılan alanlarda inşaata ve mevcut bina varsa esaslı değişiklik ve ilaveler yapılmasına izin verilemeyeceği, imar programlarına alınan alanlarda kamulaştırma yapılıncaya kadar emlak vergisi ödemesinin durdurulacağı, kamulaştırmanın yapılması halinde durdurma tarihi ile kamulaştırma tarihi arasında tahakkuk edecek emlak vergisinin kamulaştırmayı yapan idare tarafından ödeneceği hükme bağlanmıştır.
3194 sayılı İmar Kanunu 13.maddesinde ise, genel hizmetlerden birinin yürütülmesi amacıyla imar planında meydan, park, yeşil saha, okul ve benzeri tesisler için ayrılan alanların kamulaştırılmasına ilişkin düzenleme yapmış ve bu gibi yerlere ilişkin emlak vergisi ödemesinin, imar programının kesinleştiği tarihte durdurulmasını, bu tarihten sonraki dönemlere ilişkin vergilerin, kamulaştırmayı yapan idareden alınmasını öngörmüştür. Henüz kamulaştırma yapılmamakla birlikte imar planını uygulamak amacıyla taşınmazın imar programına alınması halinde, taşınmaz maliklerinin emlak vergisi ödemesi durdurulmaktadır.
Kanuni düzenlemeler üzerinden yola çıkıldığında, imar planlarıyla kısıtlanmış taşınmazların en çok on yıl süreyle kısıtlı kalacağı, en geç on yıllık süre sonunda kısıtlılık durumunun çözüleceği gibi bir sonuca ulaşılabilirse de, uygulamada ülkemizde on yılın çok üzerindeki süreler boyunca kısıtlı kalmış taşınmazların oldukça çok olduğu görülmektedir.
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 30. maddesinde, “Kanunlar veya diğer kamu düzeni koyan mevzuatla tasarrufu kısıtlanan bina arsa ve arazinin vergisi, kısıtlamanın devam ettiği sürece 1/10 oranında tahsil olunur. 9 ve 19 uncu madde hükümleri saklıdır.
Kısıtlamanın kaldırılması halinde, kaldırılma tarihini takip eden bütçe yılından itibaren emlakin vergisi, tüm vergi değeri üzerinden ödenir.
Kısıtlamanın devam ettiği sürede tecil edilen verginin 9/10 u bina, arsa veya arazinin satılması, istimlaki veya hibe yoluyla ahara devir ve temliki halinde, tahsilat zamanaşımına uğramamış olanları muaccel hale gelir.” hükmüne yer verilmektedir.
Aynı Kanunun 19. maddesinde ise, “ …Kanunların verdiği yetkiye dayanılarak tasarrufu yasak edilen arazinin vergisi, mükelleflerce keyfiyetin vergi dairesine bildirilmesi veya vergi dairesince re'sen tespit edilmesi üzerine yasaklama tarihini izleyen taksitlerden itibaren bu hallerin devam ettiği sürece alınmaz….” hükümleri bulunmaktadır.
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 4650 sayılı Yasanın 20. maddesi ile değişik “Vergilendirme” başlığını taşıyan 4650 sayılı Yasanın 20. maddesi ile değişik 39. maddesinde ise “Kamulaştırılan taşınmazın kamulaştırıldığı yıla ait emlak vergisi tarhına esas olan vergi değeri, kesinleşen kamulaştırma bedelinden az olduğu takdirde, kamulaştırma bedeli ile vergi değeri arasındaki fark üzerinden, cezalı emlak vergisi tarh olunur.” denilmektedir
2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 39. maddesinde, emlak vergisi tarhına esas olan en son vergi değeri, kesinleşen kamulaştırma bedelinden az olduğu takdirde aradaki farkın emlak vergisine tabi tutulacağı hükme bağlanmıştır.
Yukarıda anılan madde hükümlerinin birlikte incelenmesinden, tasarrufu kısıtlanan taşınmazların kısıtlamanın devam ettiği sürece 9/10 u tecil edilen vergilerinin taşınmazın satılması, istimlaki veya hibe edilmesi halinde tahsilat zamanaşımına uğramamış olanlarının muaccel hale geleceği, ancak imar programına alınan alanlarda kamulaştırma yapılıncaya kadar emlak vergisi ödemesi durdurulan taşınmazların kamulaştırmanın yapılması halinde durdurma tarihi ile kamulaştırma tarihi arasında tahakkuk edecek emlak vergilerinin kamulaştıran idare tarafından ödeneceği anlaşılmaktadır.
Özetle, 3194 sayılı Kanunun 10.Maddesi ile, belediyelerin imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren en geç 3 ay içinde bu planı uygulamak üzere beş yıllık imar programlarını hazırlamalarını öngörmekte, 13.maddesi ile de, imar programına alınan alanlarda kamulaştırma yapılıncaya kadar emlak vergisi ödenmesinin durdurulacağı, kamulaştırmanın yapılması halinde durdurma tarihi ile kamulaştırma tarihi arasında tahakkuk edecek olan emlak vergisinin kamulaştırmayı yapan idare tarafından ödenmesi gerektiği, kamulaştırma kararı alınmadan önce imar plan ve programının yapılmış olmasının kanunun gereği olduğu, 3194 sayılı Yasanın 13.maddesinde yapılan düzenleme ile imar programına alınan alanlarda, kamulaştırma yapılıncaya kadar emlak vergisi ödemesinin durdurulacağı ve kamulaştırmanın yapılması halinde de durdurma tarihi ile kamulaştırma tarihi arasında tahakkuk edecek olan emlak vergisinin kamulaştırmayı yapan idare tarafından ödeneceği, bu nedenle emlak vergisinin kamulaştırmayı yapan idareden tahsil edilmesi gerektiği düzenlemelerden anlaşılmaktadır.