22 Kasım 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği ile uygulama imar planı değişiklikleri neticesinde taşınmazlarda oluşan değer artışının %90’ının “değer artış payı” olarak kamuya kazandırılmasına ilişkin usul ve esaslar düzenlenmiştir. Yönetmelik ile, imar planı değişikliklerinin yalnızca taşınmaz maliklerine ekonomik fayda sağlamasının önüne geçilerek, ortaya çıkan değerin önemli bir kısmının kamusal faydaya yönlendirilmesi hedeflenmektedir.
Yönetmeliğin kapsamı 2. maddede belirlenmiş olup, taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ilgili idarelerce onaylanan uygulama imar planı değişikliği sonucunda oluşan değer artışının kamuya kazandırılması işlemleri, imar planı değişikliği başvuru süreçleri, kıymet takdir komisyonunun oluşumu ve çalışma usulleri, değerleme raporlarının hazırlanması, değer artış payının tespiti, kesinleşmesi ve ödenmesine ilişkin süreçler düzenlenmiştir.
Yönetmelikte “değer artış farkı”, plan değişikliği öncesi ve sonrası piyasa değerleri arasındaki fark olarak tanımlanmış; “değer artış payı” ise plan değişikliğine konu taşınmazın değer artışının %90’ı olarak belirlenmiştir. Dolayısıyla taşınmaz maliklerinin söz konusu plan değişikliği neticesinde elde edeceği değer artışının yalnızca %10’luk kısmı malik lehine bırakılmakta; %90’lık kısmın kamuya ödenmesi yükümlülüğü doğmaktadır. Bu yönüyle düzenleme, taşınmazdaki plan kaynaklı değer kazanımının büyük ölçüde kamu yararına tahsis edilmesini öngören hareketsiz servet vergilemesi türünde bir yaklaşım sergilemektedir.
Ancak Yönetmelik, her uygulama imar planı değişikliğini değer artış payına konu etmemektedir. Değer artış payının talep edilebilmesi için tüm maliklerin birlikte başvurusu şartı aranmakta olup; hangi alanların değer artış payına konu olacağı 6. maddede, değer artış payına tabi olmayan işlem ve alanlar ise 7. maddede ayrıntılı şekilde düzenlenmiştir. Bu kapsamda kamu hizmet ve tesislerine ayrılan alanlar, sosyal donatı alanları gibi kamu yararı ağır basan düzenlemeler dışarıda tutulmuştur.
Taşınmazın imar planı değişikliği sonrasındaki değerinin tespiti için yetkili kuruluşlarca değerleme raporu hazırlanması ve sonrasında bu rapor esas alınarak kıymet takdir komisyonu tarafından nihai raporun oluşturulması gerekmektedir. Kıymet takdir komisyonunun teşekkülü ve çalışma usulleri Yönetmeliğin 9. maddesinde ayrıntılı biçimde açıklanmıştır. Değer artış payının tespiti, kesinleşmesi, ödenmesi ve idareler arası dağıtımına ilişkin hükümler ise 10 ila 14. maddeler arasında düzenlenmiştir. Ayrıca, değer artış payı ödeninceye kadar taşınmazın tapu siciline şerh konulması zorunluluğu getirilmiş olup bu husus Yönetmeliğin 15. maddesinde ifade edilmiştir.
Sonuç olarak Yönetmelik ile imar planı değişiklikleri neticesinde ortaya çıkan değer artışlarının adalet ve kamu yararı ilkeleri çerçevesinde topluma geri kazandırılması hedeflenmektedir. Bununla birlikte, değer artışının %90 gibi oldukça yüksek bir oranda kamu payına tabi tutulması, mülkiyet hakkı ile planlama hukukunun kesişim noktasında tartışmaları da beraberinde getirecek niteliktedir. Uygulamanın, özellikle planlama serbestisi, kamulaştırma benzeri dolaylı müdahaleler ve mülkiyet hakkının ölçülülüğü bakımından yargısal süzgeçten geçmesi kuvvetle muhtemeldir. Bu nedenle Yönetmeliğin uygulanma aşamasında ortaya çıkacak idari ve hukuki uyuşmazlıklar, öğretide ve yargı kararlarında yeni tartışma alanları yaratacaktır.