Parselasyon planı diğer adlarıyla; DOP kesintisi, arazi ve arsa düzenlemesi, İmar Kanunu madde 18 uygulaması sık başvurulan ve uyuşmazlıkların yoğun olduğu bir konu olarak karşımız çıkmaktadır. Konuya ilişkin düzenleme 3194 sayılı İmar Kanunu’nda yer almakla birlikte ayrıca yönetmelikle de düzenlenmiş bulunmakta, içtihatlar ile de sınırları belirginleştirilmektedir.

Konunun özünü açıklamak gerekirse arazi ve arsa düzenlemesi, bir alana ilişkin imar planının uygulanması amacıyla, bu plan kapsamındaki taşınmazların mülkiyet durumuna bakılmaksızın ve maliklerin muvafakati aranmaksızın birleştirilmesi (hamur edilmesi) ve kesintilerin (DOP, KOP ve kamulaştırılacak alanlar) yapılması sonrasında eski taşınmaz sahiplerine yeniden dağıtılmasına yönelik bir süreçtir.[1] Bu uygulama imar planı sınırları içerisinde, mevcut durumu ile yapı yapmaya elverişli olmayan binalı ya da binasız kadastro parsellerinin, imar planları ile öngörülen kullanım ve yoğunluk kararları açısından yapılanmaya elverişli duruma getirilmesi şeklinde de tanımlanabilir.[2]

İmar planları arazinin kullanımını gösterme işlevine haiz olmakla birlikte mülkiyetin kullanım durumunu değiştirici etkiye sahip olsa dahi mülkiyet durumuna ilişkin bir değişiklik yaratmamaktadır. 18. madde uygulaması ise mülkiyete ilişkin bir uygulama olup imar planı yürürlüğe girdikten sonra arsanın kullanımını belirlemeye yöneliktir. İmar planının uygulanmasına müsait bir mülkiyet dağılımı gerçekleştirmeyi amaçlar.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 1. maddesine göre bu kanunun amacı, yerleşim yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan, fen, sağlık ve çevre koşullarına uygun olarak oluşmasını sağlamaktır. Bu kapsamda imar planlarının amacı ise insan, toplum ve çevre ilişkilerinde bireyleri ve toplum hayatını yakından etkileyen fiziksel çevreyi sağlıklı bir yapıya kavuşturmak[3] ve kamu yararını ve toplum yararını sağlayacak hukuki çerçeveyi oluşturmaktır[4]. Bu planlarda parseller, sokaklar, konut alanları, hastane alanları, yeşil alanlar ve benzeri şehircilik açısından önem arz eden alanlar düzenlenirken halihazırdaki mülkiyet durumuyla ilgilenilmemektedir. Söz konusu planda özel mülkiyete tabi bir alanın da kamu kullanımına ayrılmış olması; örneğin özel mülkiyette bulunan alnın, yeşil alan olarak gösterilmesi mülkiyet durumunu etkilemez. Alanın yeşil alan olarak kullanılabilmesi için ise bahse konu İmar Kanunu 18.madde uygulaması veya kamulaştırma yoluna gidilmelidir.

18.madde uygulaması, imar planının uygulanmasına müsait bir mülkiyet dağılımı gerçekleştirme amacındadır. Bu mülkiyet dağılımını yaparken de maliklerin tümünden arazi ve arsalarının yüzölçümünün %45’ine kadar “düzenleme ortaklık payı” kesintisine gidebilmektedir. Düzenlemeye tabi arsa ve arazilerden  kesilecek düzenleme ortaklık payı (DOP) belirlenirken   “düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgenin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, resmî kurum alanı, mezarlıkalanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyonalanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları” gibi kamusal hizmet alanı için ne kadarlık bir alana ihtiyaç olduğu hesaplanır. İdare düzenlenen alanda gerekli olan bu kısmı kendine ait kabul eder. Sonrasında her bir parselden ayrı kamulaştırmak yerine, kamulaştırılacak kısmı her parsele dağıtıp, herkesten aynı oranda kesinti yapar. Kalan alanı ise yapılaşmaya uygun parseller haline getirir ve herkese payı oranında geri verir. Geri verilecek parsel mümkün olduğu kadar eski yerinde, mümkün değilse de eşdeğer de kabul edilecek bir yerde verilecektir. Kesinti yapılan arazi, hiçbir şekilde başka amaçla kullanılamaz. Ancak kesme amacına uygun olarak kullanılabilir.

Parselasyon işleminde dikkat çeken kısım kesinti yapılırken bedel ödenmeyecek olmasıdır. Yani yüzölçümünün %45’ine kadar yapılan kesintinin malike ödenecek bir bedel karşılığı yoktur. Anayasa Mahkemesi, alınan düzenleme ortaklık payını bir çeşit ayni vergi olarak görür. Bu vergi değerine göre değil de adeta büyüklüğüne göre alınan bir vergi olarak kabul edilir. Esasen parselasyon yapılan alan değer kazandığı için alan küçülse de çok daha fazla maddi değeri olacaktır. İmar Kanunu’nun ilk hâlinde DOP oranı %35 iken 2003 yılında %40’a, 2019 yılında ise %45’e çıkarılmıştır.

Belediyeler taleple bağlı olmaksızın parselasyon uygulamalarını resen yapmaya yetkilidir. Düzenleme ortaklık payını belirlemeye yetkili mercii belediye ve mücavir alan sınırları içinde Belediye Encümenidir. Encümen planı tapuya gönderdikten sonra tapu idaresi herhangi bir mahkeme kararı veya malikin rızasına gerek kalmaksızın yeni tapuları düzenler. Bu işlemlerin hiçbir aşamasında maliklere tebligat yapılma mecburiyeti bulunmamaktadır. Danıştay’a göre bu tapu kaydı malike bildirilmediği için öğrenme tarihini dava açma tarihinin başlangıcı kabul edilmelidir.

Parselasyonla ilgili bir diğer önemli husus düzenlemeye girecek parsel üzerinde bina/yapı bulunup bulunmamasının, bu taşınmazların düzenlemeye dahil edilmesi bakımından önemi olmaması ile ilgilidir. Üzerinde yapı bulunana parseller de yapı olmayan parseller gibi düzenlemeye tabii tutulur. Ancak burada dikkat edilecek husus Danıştay kararlarında da sabit olduğu üzere parselasyon işlemi yapılırken düzenlemeye tabi tutulan taşınmazların maliklerine mümkün mertebe, yani hukuki ya da fiili bir engel söz konusu değilse bu taşınmazların bulundukları yerde veya yakınında oluşturulan imar parsellerinden imar tahsisi yapılması; plan ve mevzuata göre korunmasında herhangi bir sakınca bulunmayan yapıların ise yapı sahibine tahsis edilen imar parseli sınırları içerisinde bırakılması gerekmektedir. Eğer ki parseli zorunlu olarak başka yere taşınıyor ise de değerce eş değer yer verilmesi gerekmektedir.

Parselasyon planları yapmak suretiyle DOP uygulaması yapılırken maliklere tebligat yapılmaması, tapuda uygulamanın resen tescil edilebilmesi, düzenleme yapılan alanın %45’ine kadar kısmının karşılıksız olarak malikten alınması, halihazır yapılaşmaya uygun olmayan şekilde de parsel dağıtımı yapılabilmesi, işlem sonucunda arsa sahibi ile yapı sahibinin farklı olma ihtimali, arazi maliki tek kişi müstakil parsel sahibiyken hiç tanımadığı onlarca kişiyle ortaklı halde paylı mülkiyet sahibi haline gelmesi ve benzeri birçok durum hukuk sistemi bakımından toplum nezdinde haksızlık duygusu yaratmaktadır. Uygulama, titizlikle çalışılarak yapılmadığı takdirde iptale muhtaç hale gelir çünkü doğrudan mülkiyet hakkının özüne dokunmaktadır. 18.madde uygulamasının iptali için idari yargıda iptal davası açmak mümkündür.

18.MADDE UYGULAMASINA KARŞI AÇILACAK İPTAL DAVALARINDA

-Görevli ve yetkili mahkeme:

Taşınmazın bulunduğu yer İdare Mahkemesidir.

-Dava açma ehliyeti:

İdari yargıda iptal davası açılabilmesi için menfaat ihlali koşulu aranmaktadır. Tapu siciline kayıtlı parsel maliklerinin dava açma ehliyetinin bulunduğu açıktır.

Arazi ve arsa düzenlemesi dışı bırakılan taşınmaz malikinin taşınmazının düzenleme dışı bırakılmasına karşı dava açma durumu ise tartışmalı olmakla beraber Danıştay’ın düzenleme dışı tutulan parsel maliklerinin de dava açabileceğine dair kararları mevcuttur.

-Dava açma süresi:

Düzenlemeye karşı açılacak davalarda süre taşınmaz malikinin belediye encümenine itiraz edip etmediğine göre değişmektedir.

Eğer encümene itiraz edilmiş ise encümenin askı ilanının son gününden itibaren 60 günlük cevap süresi vardı. Encümen bu süre içerisinde ret cevabı verir ise bu kararın tebliğinden itibaren idari dava açma süresi olan 60 gün içinde dava açılabilir. Encümen itirazı cevapsız bırakırsa 60 günlük cevap süresinin bitiminden itibaren dava açmak için 60 günlük bir süre daha başlar.

Encümene itiraz edilmemişse parselasyon işlemine karşı parsel malikine yazılı tebliğ yapılmışsa, tebliğ tarihinden itibaren dava açma süresi 60 gündür. Malike resmi bir tebligat yapılmamış ise dava açma süresi başlamaz. Öğrenme tarihi dava açma süresinin başlangıcı kabul edilir. Bu tarihten itibaren 60 gün içinde dava açılabilir.

Tüm bunlara ek olarak 3194 sayılı İmar Kanunu’na göre, kesinleşen imar planları veya parselasyon planlarına karşı kesinleşme tarihinden itibaren her halde beş yıl içinde dava açılabilir.

-İmar Uygulamalarında Başlıca Hukuka Aykırılık Nedenleri:

- İmar planı bulunmayan yerlerde imar uygulaması yapılamayacağı ya da uygulama sahasının kısmen de olsa plansız sahayı kapsaması,

- Düzenleme sınırının imar planına ve AAD yönetmeliği hükümlerine aykırı tespit edilmesi,

- DOP oranının hatalı hesaplanması,

- Kapanan kadastral yolların DOP oranına dahil edilmesi gerekirken belediye adına parsel oluşturulması,

- DOP oranının her parsele eşit oranda uygulanmayışı,

- Hiçbir teknik, hukuk, ve fiili zorunluluk yokken aynı yerden parsel verilmemesi,

- Mevcut ruhsatlı yapıların muhafazası ve tek başına bağımsız parsel olarak tahsisi mümkün iken bu hususta imar mevzuatına uyulmaması,

- Uygulama sonrası verilen parselin eşdeğer olmaması,

- DOP sonrası imara tahsis edilecek alanın bağımsız parsele yeterli olduğu halde bu alanın bağımsız parsel olarak verilmemesi,

- DOP sonrası geriye kalan alana karşılık boş bir parsel verilmesi mümkün iken, içinde 3. şahıslara ait yapının bulunduğu parselden yer verilmesi,

- Taşınmazdan, önce, DOP kesilmesi sonra, geriye kalan sahadan AAD yönetmeliğinin 12. maddesine göre kamu hizmet alanına kamulaştırılmak üzere pay verilmesi,

- Parselden yola terk edildiği halde DOP hesabının parsele uygulanmasında bu hususun dikkate alınmaması,

- Daha önce yapılan uygulama sırasında DOP kesilmiş olması ve sonra yapılan uygulama tadilat planıyla yeniden DOP alınması durumu,

- Uygulama sahasında taşınmazları olan belediye encümenlerinin parselasyon planının uygulanmasına ilişkin belediye encümen kararına katılması durumu,

- Askı süresi içinde yapılan itirazların cevaplandırılmaması durumu,

- Uygulama alanında DOP %45’ı aştığında önce belediye taşınmazlarının DOP’ a dahil edilmesi gerekirken, doğrudan kamulaştırma yapılması hali,

- Uygulama alanında DOP % 45’ı aştığı halde kamulaştırma yapılırken, DOP’un taşınmazın önceki alanına uygulanması hali,

- Uygulama sonrasında DOP’tan sonra kalan kısmın tamamının AAD Yönetmeliğinin 12. -Maddesi uyarınca kamu hizmet alanına verilmesi durumu,

- Uygulama sahasında imar planına göre % 45’lık umumi hizmet alanı yok iken % 45 oranında DOP uygulanması durumu,

- Uygulama sahasında imar planına göre konut alanının bulunmaması durumu,

- Tamamen imar planına uygun olarak yapılanmış bölgede hizmet alanlarının DOP ile elde edilmek istenmesi durumu,

olarak sıralanabilir.

Av.  Zeynep CANBULAT

--------------

[1] Keleş, Ruşen (1993) Kentleşme Politikası, s:128

[2] Ersoy, Melih (2000) “İmar Planı Uygulamalarında Düzenleme İşlemi” s:1

[3] Danıştay İDDK., E. 2011/1752, K. 2014/624, T. 3.3.2014 (Lexpera, E.T. 9.5.2022); Danıştay 6. D., E. 2017/3023, K. 2021/2, T. 18.1.2021 (Lexpera, E.T. 9.5.2022); Danıştay 6. D., E. 2018/1505, K. 2021/6556, T. 20.5.2021 (Lexpera, E.T. 9.5.2022). E

[4] AYM, Tam Petrol Ürünleri Alım Satım Ltd. Şti. başvurusu, B. No: 2013/2131, T. 10.6.2015, § 43.