İMAR HUKUKUNDA RUHSATA TABİ YAPI VE ESASLI TADİLAT KAVRAMLARI

GİRİŞ

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. ve 42. maddelerinin konusunu, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olan “YAPI” oluşturmaktadır. Bu nedenle, yapı niteliğinde olmayan imalatlar hakkında bu maddeler uyarınca yıkım ve para cezası verilemez.

Türk Ceza Kanunu’nun 184. maddesinde düzenlenen “imar kirliliğine neden olma” suçunun konusunu ise “BİNA” oluşturmaktadır.

Bu yazımızda, imar hukuku açısından ruhsata tabi olan kavramı ile “esaslı tadilat – basit tadilat” ayrımı ele alınacaktır. Ayrıca, yargı kararlarından örnekler verilerek konu somutlaştırılacaktır.

I. RUHSATA TABİ YAPILAR

3194 sayılı Kanunun “Tanımlar” başlıklı 5. maddesinde Yapı; “karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yer altı ve yer üstü inşaatı ile bunların ilave değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesisler” olarak tanımlanmıştır.

Bina ise; “kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar” olarak tanımlanmıştır.

Görüldüğü üzere yapı kavramının çok geniş bir uygulama alanı mevcuttur. Yapının en önemli ve en sık görülen şeklini binalar oluştursa da bina yapıya göre daha dar bir tanıma sahiptir. Her binanın yapı niteliğinde olduğunu, fakat her yapının bina niteliğinde olmadığını belirtmek gerekir. Örneğin, istinat duvarı, iskele, temel betonu gibi imalatlar birer yapıdır, ancak bina değildir.

Bir imalatın yapı niteliğinde olup olmadığının belirlenmesindeki en belirleyici unsur, taşınmazın durumunda değişiklik meydana getiren ve insan tarafından yapılan “inşai” bir faaliyetin olup olmadığıdır.

Danıştay ve İstinaf kararlarında ruhsata tabi yapı olarak kabul edilen imalatlara şu örnekler verilebilir;

- Temel betonu[1]

- İstinat duvarı[2]

- Bahçe duvarı[3] (Bahçe duvarı yapımı ruhsata atbiyken, tamiri basit tadilat kapsamında kaldığı için ruhsata tabi değildir)

- Havuz[4]

- Beton veya ahşap iskele[5]

- Çelik/betonarme merdiven[6],

- Çelik/betonarme köprü[7]

- Baz istasyonu kulesi ve güç ünitesi[8]

- ATM cihazları[9]

- Konteyner[10]

- Saç malzeme ile oluşturulan trafo amaçlı kapalı alan ve tel örgü ile oluşturulan depo amaçlı kapalı alan[11]

- LPG dolum tesisi - kanopi (markiz), LPG yeraltı dolum tankı ve üzeri tellerle çevrili alan, yıkama ünitesi ve oto yıkama tesisi[12]

- RES (rüzgar enerjisi sistemi) ve GES (güneş enerjisi sistemi)[13]

- Kır düğünü pisti[14]

- Amfi tiyatro[15]

- Halı saha ve çarpışan araba pisti[16]

- Halı sahaya dikilen çelik profil niteliğindeki aydınlatma direği[17]

- Futbol stadına yapılan seyir tribünü[18]

- Beton dökülmek suretiyle yapılan kaldırım[19]

- Foseptik çukuru[20]

Danıştay ve İstinaf kararlarında ruhsata tabi yapı olarak kabul edilmeyen imalatlara ise şu örnekler verilebilir:

- Arazinin etrafını çevrelemek amacıyla yapılan beton direkler ve tel çit[21],

- Kapalı alan oluşturmayacak şekilde güneş ve yağmurdan korunma amacına yönelik olarak ve taşıyıcı unsuru etkilemeyecek nitelikte yapılmış olan sundurma/pergola[22],

- Bahçe kısmında su basman seviyesinde zemine fayans döşemesi şeklinde yapılan ve üzerinde herhangi bir kapalı yapı bulunmayan teras imalatı[23],

- İmar Kanunu kapsamında yapı niteliğini haiz olmayan elektronik haberleşme cihazı[24].

II. ESASLI TADİLAT – BASİT TADİLAT AYRIMI

Kural olarak, ruhsatlı bir yapıda sonradan yapılan ilave ve değişiklikler hakkında yıkım ve para cezası kararı alınabilmesi için, bu değişiklikleri “Esaslı Tadilat” niteliğinde olması gerekmektedir. Basit tadilat kapsamında kalan ilave ve değişiklikler ruhsata tabi olmadığı için, bu nitelikteki ilave ve değişiklikler için yıkım ve para cezası kararı alınamaz.

1. ESASLI TADİLAT

03.07.2017 tarih ve 30113 sayılı Resmi Gazatede yayımlanan Plânlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 4/y bendinde, hangi değişikliklerin esaslı tadilat kapsamında olduğu sayılmıştır. Buna göre;

- Yapılarda taşıyıcı unsuru etkileyen,

- Yapı inşaat alanını,

- Emsale konu alanını,

- Taban alanını,

- Bağımsız bölüm sayısını,

- Ortak alanların alanını,

- Bağımsız bölümlerin alanını,

- Kullanım amacını,

- Ruhsat eki projelerini değiştiren işlemler

Esaslı tadilat olarak sayılmış ve esaslı tadilatın ruhsata tabi olduğu düzenlenmiştir.

Yönetmeliğin 58. maddesinin 1. fıkrasında ise; “Mevcut yapının esaslı tamir ve tadili, yürürlükteki mevzuat hükümlerine aykırı olmaması şartı ile imar planı, bu Yönetmelik hükümleri ve diğer ilgili mevzuat hükümlerine uygun olarak yapılabilir. Ancak, ilave esaslı tamir ve tadil yapılabilmesi için ruhsat alınması zorunludur.” hükmüne yer verilmiştir.

2. BASİT TADİLAT

Plânlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 4/y bendinde, hangi değişikliklerin basit tamir ve tadilat kapsamında olduğu sayılmıştır. Buna göre;

- Yapılarda esaslı tadilat kapsamında olmayan, taşıyıcı sistemi, bağımsız bölümün dış cephesini, ıslak hacimlerin yerini ve sayısını değiştirmeyen; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhî tesisat tamirleri ile

- Bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı onarımı ve kiremit aktarılması gibi her türlü tamir ve tadil işlemleri

Basit tamir ve tadilat olarak sayılmıştır.

Yönetmeliğin 59. maddesinin 1. fıkrasında ise;

- Basit tamir ve tadillerin,

- Balkonlarda yapılan açılır kapanır katlanır cam panel uygulamaları, korkuluk, pergola, çardak/kameriye ve benzerlerinin yapımı ile

- Bölme duvar, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı ve benzeri elemanların tamiri ve pencere değişiminin

Ruhsata tabi olmadığı düzenlenmiştir.

Danıştay ve İstinaf kararlarında ruhsata tabi esaslı tadilatlara şu örnekler verilebilir;

- Genelde kafe ve restoranların ön kısmına çelik konstrüksiyondan yapılan ve sundurma tanımına girmeyen, üst örtüsü ve kenar camları açılır kapanır nitelikteki ilaveler,[25]

- 3. derece arkeolojik sit alanı içerisinde bulunan korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı olarak tescilli yapının çatısına izinsiz ve ruhsatsız olarak yapılan alüminyum doğrama pergolanın, (Söz konusu pergolanın, Bodrum Koruma Amaçlı Revizyon İmar Planı Plan Hükümlerine göre ruhsata tabi olması, eski eser niteliğindeki yapıya 2863 sayılı Kanuna göre koruma bölge kurulundan izin alınmadan inşaî ve fizikî müdahalede bulunulmasının yasak olması, ayrıca pergolanın tescilli yapının cephe görünümünü ve çatı eğimini değiştirmesi nedeniyle basit tamir ve tadil kapsamında sayılamayacağı kabul edilmiştir.)[26]

- Zemine beton dökülmek ve etrafı kapatılmak suretiyle yapılan “etrafı kapalı çardak” niteliğindeki imalat, (etrafı açık, gölgelik amaçlı, hafif yapı malzemeleri ile yapılmış pergola niteliğinde olmadığı, ruhsat gerektiren yapı niteliğinde olduğu kabul edilmiştir.)[27]

- Bağımsız bölümün ön cephe ve arka cephesinde bulunan zemin terasların ve giriş sahanlığının kapatılması (kış bahçesi yapılması) pergola niteliğinde olmadığından ruhsata tabi kabul edilmiştir.[28]

- Bodrum katta salon teras altının kazılarak bodrum katın açığa çıkartılması, salon terasının kapatılması, çatının saçak uçlarından yükseltilerek ilave kullanım alanı elde edilmesi[29]

- Batar kattan ana giriş merdiven koridoruna çelik kapı açılması imalatının, inşaatın kullanım alanını artırdığı, yukarıda tanımına yer verilen, esaslı tadilat niteliğinde olduğu kabul edilmiştir.[30]

- Apartman giriş koridorunun bir kısmının daire kullanım alanına dahil edilmesi, galeri boşluğunun kapatılması, kat boşluğunun ön tarafında bulunan saçağın beton atılarak balkon olarak kullanılması[31]

- Binanın 1. bodrum katına onaylı mimari projesine aykırı olarak zemin kattan merdivenle giriş verilmesi, bina merdiveninin ve asansörlerinin önü kapatılarak 1.bodrum katın komşu katlarla bağlantısının kesilmesi[32]

- Hangi nitelikte olursa olsun, bağımsız bölüm sayısını veya bağımsız bölüm alanını artıran iki bağımsız bölüm arasındaki duvarın kaldırılması veya aynı bağımsız bölüm içerisinde başka bir bağımsız bölüm oluşturulması yolundaki tadilatlar[33]

- Bağımsız bölüm içerisindeki taşıyıcı duvarın kaldırılması,[34]

- İki bağımsız bölüm arasında kapı ya da pencere açılması[35]

- Bodrum kat yüksekliğinin ve plan boyutunun, ruhsat ve eki projeye aykırı yapılmış olması[36]

- Açık çıkma balkonun sabit malzemeyle kapatılması veya odaya dahil edilmesi[37]

- Dubleks dairenin çatısının yükseltilmesi[38]

- Çelik malzemeden yapılan çatı[39]

- Zemin kattaki işyerinin duvarlarının kaldırılarak cam giydirme yapılması,[40]

- Pencere açılması[41] ve pencerenin genişletilmesi[42] (bina cephe görünümünü değiştirmesi nedeniyle esaslı tadilattır)

2. BASİT TADİLATLARA ÖRNEKLER

- Banyonun bir kısmına WC yapılması[43]

- Açık çıkma balkonun sabit yapı niteliğinde olmayan açılır kapanır cam malzeme ile kapatılması[44]

- Bağımsız bölümde brüt inşaat alanını artırmamak, kullanım amacı ve cephe görünümünü değiştirmemek koşulları ile taşıyıcı sistemi etkilemeyen duvarların yerlerinin değiştirilmesi ve kaldırılması[45]

- Gömme balkonun kapatılması veya odaya dahil edilmesi[46]

- Kapalı alan oluşturmayacak şekilde, etrafı açık, gölgelik amacıyla ve bina cephesini değiştirmeyecek şekilde, hafif yapı malzemeleri ile yapılmış olan sundurma ve pergola,[47]

- Dükkân giriş kapısının ön cephe sol köşede olması gerekirken ortaya alınması,[48] (Danıştayın başka bir kararında ise ön cephesindeki giriş kapısının yeri mimari projede yanlarda gösterilmiş olmasına rağmen orta kısmına alınması esaslı tadilat kabul edilmiştir[49])