Ülkemizde geleneksel hale gelen vergi affı düzenlemelerine, İmar Barışı da eklenmiştir. İmar mevzuatına aykırı ve kaçak yapılaşmanın af yoluyla yasal hale getirilmesi, hukuk devleti ilkesi açısından oldukça tartışmalı bir konudur. Çok sıkı kurallara bağlanan ve hapis cezası müeyyidesi dahi öngörülen imar kanunlarının delinmesini, yasal ve meşru hale getirmek, topluma ve şehirlerimize ne kazandıracaktır? Nasıl olsa yeniden af çıkar denilerek, kaçak yapılaşmanın önü açılmış mı olacaktır. Yoksa, hükümetin ifade ettiği gibi, kaçak yapı sahipleriyle bir “helalleşme” mi yaşanacaktır.
Halihazırda, TBMM gündeminde bulunan ve kuvvetle muhtemel bu haliyle yasalaşacak olan, İmar Barışına ilişkin yasa tasarısında, asıl hedefin kentsel dönüşüm faaliyetlerine kaynak yaratmak olduğunu görüyoruz. Kentsel dönüşümün amacı, depreme dayanıksız ve kaçak nitelikteki binaların yenilenerek, deprem riskinin önüne geçmektir. Peki, kentsel dönüşüm yoluyla, binaları depreme dayanıklı hale getirmek için, öncelikle kaçak yapıları yasal hale getirmek mi gerekir ? Bu çelişkinin izahı ve karşılığını bulmak zordur. Yani, “Damlaya damlaya göl olur” mu desek, yoksa, “Taşıma suyla değirmen dönmez” mi desek tam belli değildir.
Ülkemizde, ilk olarak, 1966 yılında, 775 sayılı yasa ile getirilen, “İmar Affı” düzenlemesi, 1984 yılında yürürlüğe konulan, 2981 sayılı kanun ile kapsamı genişleyerek devam etmiştir. Benzer bir imar affı uygulaması yakın zamanda yasalaşacaktır. Buna göre, imara aykırı tüm binalarda, Yapı Kayıt Belgesi, oluşturulacak ve ödenecek bedel karşılığında, bina yasal hale getirilecektir. Yasa tasarısının 16. Maddesi uyarınca, Yapı Kayıt Belgesi, 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen Geçici Madde ile çözülmek istenmektedir. Uygulamanın esasları, aşağıda maddeler halinde sıralanmıştır;
1- Yapı Kayıt Belgesi Hangi Binaları Kapsar : 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış olan, inşaat ruhsatı bulunmayan veya inşaat ruhsatı eklerine aykırı olarak inşa edilmiş bina sahiplerinin, 31.12.2018 tarihine kadar, Bakanlığın yetkilendirdiği yapı denetim kuruluşlarına başvurması şartıyla, Yapı Kayıt Belgesi verilecektir. Başvurular, Bakanlığın oluşturacağı Yapı Kayıt Sistemine işlenecektir.
2-Yapı Kayıt Belgesi İçin Ödenecek Tutar Ne Kadardır: Yapının yaklaşık değeri ve binanın bulunduğu arsanın emlak değerinin toplamı üzerinden, “Yüzde Üç” oranında harç alınacaktır. Arsanın emlak beyan değeri, bağlı olduğu Belediyelerde, m2 birim bedeli olarak kayıtlıdır. Ancak, binanın yaklaşık maliyetinin nasıl hesaplanacağı yasada belirtilmemiştir. Yapı Kayıt Belgesi ile birlikte, Cins Değişikliği ve Kat Mülkiyeti kuruluş işlemlerinin de yapılması istendiği takdirde, yukarıdaki bedeller üzerinden, “Yüzde Altı” oranında harç alınacaktır. Kat Mülkiyeti tesis edilebilmesi için, yapı sahiplerinin en az yarısının muvaffakati şarttır. Kat Mülkiyeti kuruluşu ve cins tashihi işlemleri için, yapı kayıt belgesi yeterli olacak, iskan ruhsatı istenmeyecektir.
3- Hazineye Ait Taşınmazlar Üzerinde Yapılan Binaların Durumu Ne Olacaktır: Hazineye ait taşınmazlar üzerine yapılan binalar için ne şekilde yapı kayıt belgesi alınacağı, ilgili yasa maddesinin 8. Fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre, hazine arazisi üzerine yapılmış binalar öncelikle Bakanlığa tahsis edilecektir. Daha sonra, bu taşınmazlar, Rayiç Bedeli karşılığında, yapı kayıt belgesi sahiplerine Bakanlık tarafından satılacaktır. Hazine arazisi üzerine gecekondu inşa eden vatandaş, halihazırdaki mevzuata göre de hazineden bedeli karşılığında işgal ettiği arsayı alabilmektedir. 2981 sayılı yasaya göre, gecekondu sahipleri, üzerinde bulundukları hazine arazisini, öncelikli olarak satın alma hakkına sahiptir. Kanunla getirilmek istenen yeniliğin kapsamı ve vatandaşa ne gibi bir avantaj sağlayacağı anlaşılamamıştır.
4-Yapı Kayıt Belgesinin Faydaları Nelerdir : Yapı kayıt belgesi almış olan binalarda, elektrik, su ve doğalgaz aboneliği yapılabilecektir. Yapı kayıt belgesi verilen binalara ilişkin yıkım kararları ve tahsil edilmemiş idari para cezaları iptal edilecektir. Eskiden yapılmış olan birçok kaçak binada, elektrik, su ve doğalgaz aboneliği zaten mevcuttur. Buradaki asıl avantajın para cezaları ve yıkım kararlarının iptal edilmiş olmasıdır. Ancak, imar dosyasında yıkım kararı bulunan pekçok binanın da senelerdir yıkılmadığı bilinmektedir. Bu durumda, yapı kayıt belgesi sisteminden topladığı harçlarla, fayda sağlayacak asıl aktörün Bakanlık olduğu görülmektedir.
5- Getirilen Yeniliğe Göre, İskan Ruhsatı Bulunmayan Bir Binanın Kentsel Dönüşüm Kapsamına Girebilmesi için, Öncelikle, Yapı Kayıt Belgesi Alması Zorunlu Hale Gelecektir : İmar Barışı Yasasında getirilen en öneli değişikliklerden biri, 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Yasasına ilişkindir. Bakanlar Kurulu tarafından alınan, 21.03.2016 tarih ve 2016/8663 tarihli Karar uyarınca, Gecekondu Sahiplerinin, 6306 sayılı yasadan faydalanabilmesi için çeşitli imkanlar tanınmıştır. Kentsel Dönüşüm Yasası uyarınca, iskan ruhsatı bulunmayan yapılar direkt olarak kentsel dönüşüm kapsamına alınırken, bahse konu yasa yürürlüğe girdikten sonra, ancak yapı kayıt belgesi aldıktan sonra, kentsel dönüşümden faydalanabilecektir.
6- Yapı Kayıt Belgesinin Hukuki Geçerliliği Nedir : Yasa tasarısında yer alan bazı hükümler, yapı kayıt belgesinin geçici bir belge olduğunu ve hukuki geçerliliğinin de tartışmalı olduğunu göstermektedir. Yapı kayıt belgesinin, iskan ruhsatı benzeri bir güvence sağlamadığı, hatta yapı kayıt belgesi alınmış olsa dahi, binanın riskli alan kapsamında değerlendirilebileceği anlaşılmaktadır. Yasa tasarısının 16/6. Madde fıkrasında bu husus açıkça kabul edilmiştir. İlgili maddeye göre, yapı kayıt belgesi almış binalar, 6306 sayılı yasanın EK1 maddesinin uygulanmasına engel teşkil etmez denmiştir. İlgili Kanunun EK1 maddesi imar mevzuatına aykırı yapıların yoğun olduğu bölgelerin, Bakanlar Kurulu tarafından, riskli alan ilan edilebileceğini düzenlemektedir. Özetle, yasa koyucu, yapı kayıt belgesi vermiş olduğu binaları hala imara aykırı olarak kabul etmektedir. Yapı kayıt belgesinin, bina kentsel dönüşüm uygulamasına tabi tutuluncaya kadar geçerli olduğu belirtilmiştir. Ayrıca, tasarıda daha çarpıcı olan bir hüküm vardır. Buna göre ; “Yapının depreme dayanıklılığı malikin sorumluluğundadır” denmiştir. Yani, devlet özete ; “Ben sana yapı kayıt belgesi veriyorum ama, bilesin ki bu yapı, hem depreme dayanıksızdır hem de imara aykırıdır” demektedir.
7- Yapı Denetim Mevzuatına İlişkin Değişiklikler : 4708 sayılı Yapı Denetim Kanununun 1. Maddesine göre, binasını kendisi yapmak isteyen kişilere sağlanan kolaylıklar kaldırılmıştır. Yapı Denetim hizmetine ilişkin ücretlendirme sabitlenmiştir. Yapı denetim sisteminde bir dizi değişikliler yapılarak, yapı denetim firmalarının müteahhitler tarafından yönlendirilmesinin önüne geçilmek istenmiştir.
Yasa Tasarısının temel hukuki mantığına bakıldığında, yapı kayıt belgesinin, binaya tesisatların bağlanması dışında ne gibi bir avantaj sağlayacağı belirsizdir. Yukarıda açıkladığımız gibi, yapı kayıt belgesi verilen bina, yasa koyucu tarafından, hala, “imara aykırı” ve “depreme dayanıksız” olarak kabul edildiğine göre, bu binanın piyasa değerinin ve hukuki pozisyonunun çok fazla değişmeyeceği kanaatindeyiz. Bununla birlikte, yasa koyucunun dahi tam olarak konumlandıramadığı yapı kayıt belgesinin, gayrimenkulün kredilendirilmesi açısından, bankalar tarafından ne şekilde algılanacağı belirsizdir. Reel piyasa dengeleri ve hukuken açık olan kriterleri gözeterek hareket etmek zorunda olan bankaların, yapı kayıt belgesini, iskan ruhsatı gibi değerlendirerek, kredilendirme yapmasının pek de mümkün görünmediği kanaatindeyiz. Düne kadar, kaçak ve imara aykırı olarak kabul edilen bir binada, hiçbir inşai işlem yapılmadan ve güçlendirilmeden, sadece dosya üzerinden, bina yasal hale getirilmeye çalışılmaktadır. Geçici kaynak yaratılması dışında, bu sistemden ne tür bir fayda sağlanacağı, şehirlerimizin imar yapısının nasıl korunacağı ve toplumun bundan ne kazanacağı belirsizdir. İmar barışı düzenlemesi, hükümet tarafından ; “Gün ola harman ola” mantığıyla hazırlanmıştır. Ancak, bizce fiili durum ; “Perşembenin gelişi çarşambadan bellidir” atasözüyle ifade edilebilir.
Av.Şenol Saltık