Bilindiği gibi yapıların imar kurallarına uygun olup olmaları ile birlikte imara uygun inşa edilmiş yapılara sonra kaçak olarak bölümler eklenmesi ile uygunluğu bozulan yapıların resmiyet kazandırılması imar affı ile olmaktadır.
İmar affı, 2981 Sayılı imar yasası, imar ve gecekondu yasalarına uymayan şekilde inşa edilmiş ya da inşa aşamasında olan bütün yapılar hakkında uygulanacak işlemleri düzenleyen ve hak sahiplerinin mülkiyet sorunlarını çözen ve "İmar affı" olarak bilinen kanundur.
İmar affı kanunu, 2012 yılında kentsel dönüşüm projelerini desteklemek amacıyla çıkarılan 6306 sayılı "Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi" kanununla birlikte yürürlükten kaldırılmıştır.
18/05/2018 tarihli ve 30425 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren “Vergi ve Diğer Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılmasına İlişkin 7143 sayılı Kanun’nun Geçici 16. Maddesi ile 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununa eklenen Geçici 16. Madde ile İmar barışı olarak adlandırılan bir uygulama getirilmiş bulunaktadır. İmar barışı uygulaması, iskânsız yapıların belli bir harç karşılığında kayıt altına alınarak iskân verilmesi ve bu gelirin dönüşüm projelerine finans sağlaması amacıyla getirilen bir düzenleme olarak anlatılmaktadır.
7143 sayılı Kanunun Geçici 16 maddesi ile 3194 sayılı İmar Kanununa eklenen maddede;
- Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kuruluşlara 31/12/2018 tarihine kadar başvurulması ve bu maddedeki şartların yerine getirilmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. Başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir.
- Yapılan tespit sonucunda arsa emlak değeri ile yapı yaklaşık maliyeti toplamı üzerinden yüzde üç oranında alınacak kayıt bedeli başvuru sahibi tarafından genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir kaydedilmek üzere merkez muhasebe birimi hesabına yatırılır. 6306 sayılı Kanun kapsamında kullanılmak üzere kaydedilen gelirler karşılığı Bakanlık bütçesine ödenek eklemeye Maliye Bakanı yetkilidir. Bu ödenek dönüşüm projeleri özel hesabına aktarılarak kullanılır. Kayıt bedeline ilişkin oranı iki katma kadar artırmaya, yarısına kadar azaltmaya, ayrıca bölgelere göre kademelendirmeye ve başvuru süresini bir yıla kadar uzatmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir.
- Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir. Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.
- Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.
- Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesinin ve maliklerin yarısının muvafakatinin .bulunması halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir. Bu durumda, ikinci fıkrada belirtilen bedelin iki katı ödenir.
- Beşinci fıkra uyarınca kat mülkiyetine geçilmiş olması 6306 sayılı Kanunun ek 1 inci maddesinin uygulanmasına engel teşkil etmez.
- Birinci fıkrada belirtilen yapılarda kentsel dönüşüm yapılması halinde Yapı Kayıt Belgesi aranır.
- Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların, Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlar Bakanlığa tahsis edilir. Yapı kayıt belgesi sahipleri ile bunların kanunî veya akdi haleflerinin talepleri üzerine taşınmazlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır. Bu durumda elde edilen gelirler bu maddenin ikinci fıkrasına göre genel bütçeye gelir kaydedilir. Ayrıca bu gelirler hakkında 29/6/2001 tarihli ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 5 inci maddesinin beşinci fıkrası hükmü uygulanmaz.
- Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır. Yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğundadır.
hükümlerine yer verilmiştir.
Yine 7143 sayılı Kanunun Ek 6.maddesi ile “4706 sayılı Hâzineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanuna” eklenen maddede;
- İmar planı bulunmayan veya imar planında tarımsal amaca ayrılan Hâzineye ait tarım arazilerini en az üç yıldan beri tarımsal amaçla kullandığı 31/12/2017 tarihinden önce Bakanlıkça tespit edilen ve başvuru tarihi itibarıyla kullanımlarının halen devam ettiği belirlenen kullanıcılarından; bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içerisinde bu arazileri doğrudan kiralamak için başvuruda bulunanlara, ecrimisil borçları bulunmaması şartıyla, cari yıl ecrimisil bedelinin yarısı üzerinden on yıla kadar doğrudan kiralanabilir.
- Kira süresi içerisinde kira ödemelerini düzenli şekilde yerine getirdiği tespit edilen ve talepte bulunan kiracıların kira süresi tekrar uzatılabilir veya bu araziler kiracılara doğrudan satılabilir. Bu arazilerin satışında 26/4/2012 tarihi itibarıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde yer alan araziler için bu Kanunun 4 üncü maddesinin onikinci fıkrası, bu tarih itibarıyla belediye ve mücavir alan sınırları dışında yer alan araziler için ise 6292 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanunun Hazineye ait tarım arazilerinin satışına ilişkin hükümleri kıyasen uygulanır.
hükümleri getirilmiştir.
Bu hükümleri incelediğimizde;
- İmar barışı kapsamında çürük olmayan, iskânsız yapılar kayıt altına alınarak iskân verileceği. Su, elektrik ve doğalgaz bağlanabileceği, Yargı ve belediyelerdeki iş yükünün azaltılabilmesi için alınmış yıkım kararlarından ve tahsil edilmeyen para cezalarından vazgeçileceği,
- 31 Aralık 2017 tarihinden önce ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılmış yapılar için imar barışına başvurulabileceği ve Yapı Kayıt Belgesi alınabileceği. Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili alınan yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezalarının iptal edileceği,
- Yapı Kayıt Belgesinin, yapının yeniden inşa edilmesine veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olacağı,
- Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, maliklerin yarısının muvafakatinin bulunması halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebileceği
- İmar barışı için, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kuruluşlara başvurulabileceği,
- İmar barışı için son gün 31 Aralık 2018 olarak belirlenmiş olup, bu tarihe kadar başvuru yapılabileceği, bu sürenin Bakanlar Kurulu kararı ile bir yıla kadar uzatılabileceği,
- Yapılan tespit sonucunda arsa emlak değeri ile yapı yaklaşık maliyeti toplamı üzerinden yüzde üç oranında kayıt bedeli alınacağı, ancak, cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis işlemi için bedelin iki katı ödeneceği
(Örneğin arsa değeri 100 lira olan bir yerde tamamı yasal olmayan 100 metrekare bir yer yaptıysanız 100 liranın yüzde 3'nün ödenmesi gerekmektedir. Yani kaçak olarak yapılmış alanların toplam m2 si üzerinde alanların metrekaresi tespit edilerek bu alanlar üzerinden değerlendirme yapılacaktır. Örneğin çatı katında 20 metrekare yasal, 40 metrekarede kaçak yapı var ise, teknik olarak görevlendirecek Yapı denetim kuruluşları bu kapsamda kaçak alanlara yönelik olarak proje çizecekler ve projedeki kaçak alanların tespitini gösteren belge ile sürece başvuru yapılabileceklerdir..
- Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlar Bakanlığa tahsis edileceği, Yapı kayıt belgesi sahipleri ile bunların kanunî veya akdi haleflerinin talepleri üzerine taşınmazların Maliye Bakanlığınca rayiç bedel üzerinden doğrudan satılacağı, elde edilen gelirlerin genel bütçeye gelir kaydedileceği,
- Yapı Kayıt Belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olacağı,
- Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı,
- Yapının depreme dayanıklılığı hususunun malikin sorumluluğunda olduğu,
- İmar planı bulunmayan veya imar planında tarımsal amaca ayrılan Hazineye ait tarım arazilerini en az üç yıldan beri tarımsal amaçla kullandığı 31 Aralık 2017 tarihinden önce Bakanlıkça tespit edilen ve başvuru tarihi itibarıyla kullanımlarının halen devam ettiği belirlenen kullanıcılarından; bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içerisinde bu arazileri doğrudan kiralamak için başvuruda bulunanlara, ecrimisil borçları bulunmaması şartıyla, cari yıl ecrimisil bedelinin yarısı üzerinden on yıla kadar doğrudan kiralanabilmesi,
- Kira süresi içerisinde kira ödemelerini düzenli şekilde yerine getirdiği tespit edilen ve talepte bulunan kiracıların kira süresinin tekrar uzatılabileceği veya bu arazilerin kiracılara doğrudan satılabilmesi
görülmektedir.
Ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapıların kayıt altına alınması amacıyla 31 Aralık 2017 öncesinde yapılan binaları kapsayacak olan imar affından faydalanabilmek için imar affı başvurusu formu ile çevre şehircilik İl Müdürlüklerine müracaat edilmesi gerekmektedir. İmar affı başvurusu ilgili yapının sahibi, müteahhidi veya yapının yöneticisi tarafından ilgili belediyelere yapılmaktadır. Bunun yanı sıra başvurular iadeli taahhütlü olarak posta ile de yapılabilir. Posta ile yapılan müracaatlarda dilekçenin postaya verildiği tarih müracaat tarihi sayılır. Bakanlıkça oluşturulacak Kayıt belgesinde başvuruda bulunulan binalara ilişkin detaylı bilgiler ( kaç daire olduğu, metrekaresi, yüzölçümü vb) yer alacaktır. İmar barışının süresi 31.12.2018 yılında sona erecek olup, gerekli olması halinde bu süre bakanlar kurulunca bir yıl daha uzatılabilecektir.
Binalar için yenileme ya da yıkım istenmesi halinde taşınmazın bulunduğu bölgeye ait mevcut imar planı uygulanacaktır. Örneğin binanız 4 kat, ancak bölgede imar hakkı 6 kat ise siz binayı yıktığınızda 6 kat yapabileceksiniz, eğer binanız 6 kat bölgede imar hakkı 4 kat ise yapı kayıt belgesine bağlanmış olan 2 katınızı kaybetmeniz anlamına gelmektedir.
Mevcut mimar hakkının uygulanacak olması, banka kredilerinin alınması ve bunların uygulanmasında da sorunları birlikte getireceği görülmektedir. Yeni kayıt belgesi almış olan binalar için banka kredisi kullanılmak istendiğinde yeni yapılmış binalar için kredinin verilmemesi gibi daha küçük riskler oluşurken eski yıkıma daha yakın binalar için banka kredisi almada önemli sorunlar yaşanabilecektir. Özellikle bölge imar durumunun üzerinde yapılaşma sağlamış olan binalar için bu sorun oldukça fazladır. Yeni kayıt belgesi alınmış olsa dahi bina yıkıldığında imar planından dolayı kaçak katlar yapılamayacağı için bankalar bu durumu göz önüne alarak kredi vermeme yoluna gidebilir.
Hazine ve 2B arazileri üzerindeki kaçak yapılaşmalarda ise hazine arazisi rayiç bedelleri üzerinden önce yapının oturduğu arazinin bedelinin öncelikle ödenmesi şartını getirmektedir. Arazi bedelleri Bakanlar Kurulu ve Hazine tarafından hazırlanacak uzun vadeli ödeme planları ile ödenebilecektir. 2B'de ise arsa tapusunu alınmış ancak binasını yasallaştırmayanlar binalarını yasal hale getirebilecektir.
Mühendislik ve yapı denetim firmaları tarafından yapılan denetimde binanın beton sınıfı eğer C-15 altındaysa imar affından faydalanılamayacak olup, binanın tamamen yıkılması gerekecektir.
Mevcut Hazine arazilerinde 2981 kapsamına giren ve işgal edilen alanlardaki yapılarda, elektrik, su doğalgaz emlak vergisi beyannamesine bakılacak, varsa kanuni mirasçılarına, yoksa da sözleşme ile satın alanlara rayiç bedelle satılacaklar. Komşu arazinin parseline geçenler ise araziyi satın alma yoluna gidebileceklerdir.