İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiralayanın kendisi ve yakınlarının ihtiyacı nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirme yollarından biridir. Dava, hem konut hem işyeri kiralanmalarına ilişkin olabilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası kabul edildiği takdirde kiracının taşınmazdan icra yoluyla tahliyesi gerçekleşmektedir. Kanunlarımız işyeri ya da konut olarak kiralanan gayri menkullerin maliklerinin ya da kiraya verenlerin kendileri ya da Kanunda sayılan yakınlarının ihtiyaçları halinde sona erdirilmesine ve kiralayanların tahliyesine imkan tanımaktadır. Kanun bu durumu gereksinim nedeniyle kira sözleşmesinin sona ermesi olarak tanımlamaktadır. İhtiyaç nedeniyle tahliye ile ilgili hükümler Borçlar Kanunumuzun 350, 351 ve 355. maddelerinde yer almaktadır. Bu hükümlere göre malik ya da kiraya veren kendisinin ve kanunda belirtilen yakınlarının ihtiyaç duyması halinde kiralayandan kiralanan iş yerinin ya da konutun tahliyesini isteyebilecektir. Türk Borçlar Kanununda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası iki şekilde açılmaktadır.
Birincisi, TBK m.350’de düzenlenen kiraya verenin kendisinin veya bazı yakınlarının konut veya işyeri TBK m.351’de düzenlenen bir kiralananın mülkiyetini sonradan edinen kişinin konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açmasıdır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, uygulamada en çok tercih edilen kiracı tahliyesi yollarından biridir. TBK madde 350 ve 351’de ihtiyaç nedeniyle tahliye şartları yer almıştır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiralayanın kendisi ve yakınlarının ihtiyacı nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirme yollarından biridir. Dava, hem konut hem işyeri kiralanmalarına ilişkin olabilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası kabul edildiği takdirde kiracının taşınmazdan icra yoluyla tahliyesi gerçekleşmektedir. Kiraya verenin, kendisi kiralanana ihtiyaç duyarsa, kiracının tahliyesini talep edebilir. Sadece kendi şahsı değil; eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyaç duyması halinde de kiracının tahliyesi dava edilebilir. Buna “gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliye davası” denilmektedir. Kanunda özel olarak düzenmiş bir dava türüdür. Normal şartlar altında bir sözleşme taraflardan birinin ihtiyaçlarının değişmesi nedeniyle sona erdirilemez. Doğal olarak kira sözleşmesi de taraflardan birinin ihtiyaçlarının değişmesi nedeniyle sona erdirilemez. Tabii, olağanüstü ihtiyaçların doğması hariç. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası;
- Kiraya verenin kirada oturması,
- Kiraya verenin sağlık durumunun kiralanan eve geçmeyi gerektirmesi,
- Kiraya verenin oturmakta olduğu yerin konut ihtiyacını karşılamaya yetmemesi,
- Kiraya verenin yaşayış tarzının gerektirmesi,
- Kiraya verenin oturduğu yerin altında bulunan kiradaki odaya odun koyma ihtiyacı,
- Kiraya veren ve eşinin ayrı yaşama talebinin kabul edilmesi halinde,
- Kiraya verenin çocuklarının öğrenim sebebi,
- Kiraya verenin memuriyet sebebi,
- hallerinde kabul edilmektedir. İhtiyacın ortaya çıkmasından sonra 1 ay içinde açılmalıdır.
Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar – Madde 350
Kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Yeni Malikin Gereksinimi – Madde 351
Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Şartları
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinin I. bendinde kiraya verenin konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle de tahliye davası açabileceği düzenlenmiştir. Bu yasal düzenlemeye dayalı tahliye davası açılabilmesi için üç şartın gerçekleşmesi gerekmektedir. Birincisi konut ihtiyacı; ikincisi konuta kanunda sayılan kişilerden birinin ihtiyaç duyması, sonuncusu ise kiraya verme yasağıdır.
Düzenleme kiraya verenin ihtiyacı nedenine dayanmaktadır. Ancak buradaki ihtiyaç, kiraya verenin şahsına ait olabileceği gibi, eşi, altsoyu ve üstsoyuna veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilere ait olabilir. Yani kiralayan kendisinin, eşinin, çocuklarının(altsoyunun) veya anne babasının (üstsoyunun) ihtiyacı nedeni ile tahliye davası açabilir. İhtiyaç, gerçek, samimi ve sürekli olmalıdır. Geçici veya ihtimallere dayanan ihtiyaçlar, kiralananın tahliyesi için haklı neden oluşturmaz.
Kiralayan, ihtiyaç nedenine dayanarak tahliyeyi sağladıktan sonra taşınmazı başka birisine kiraya veremez. Bu yasağı ihlal etmesi durumunda karşılaşacağı hukuki yaptırım da kanunda düzenlenmiştir. TBK’nun 350. Maddesine dayalı olarak gereksinim nedeniyle açılacak olan tahliye davasında ilk olarak dikkat edilmesi gereken konu fesih ve dava süresidir. Fesih ihtarnamesinin süresinde tebliğ edilmemesi, davanın fesih sürelerine uyulmadan ikame edilmesi halinde açılan davada aleyhe sonuç alınması muhtemel olacaktır. Ayrıca davacının taraf ehliyeti hususu da aktif husumet yönünden önem arz etmekle birlikte davacı; taşınmazın maliki veya kiraya veren olabilmektedir. Bununla birlikte gereksinim ve gereksinimin samimi ve zorunlu olması; esas itibariyle gereksinim sebeplerinin genişliği ve farklılıkları açısından geniş kapsamlı bir konu olup bunun ayrıca değerlendirilmesi ve her türlü delille ispatlanması gereklidir.
Hangi Durumlarda İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İstenebilir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye istenebilecek durumlar Kanunun 350 maddesinde şu şekilde sayılmıştır: Kiraya veren kiralananı;
- kendisi,
- eşi,
- altsoyu (çocuklar ve torunlar),
- üstsoyu (anne, baba, büyükanne, büyükbaba)
- veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler (vasisi olduğu kardeşi)
İçin konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kiralayandan taşınmazın ihtiyaç nedeniyle tahliyesini isteyebilir. Görüldüğü gibi Kanun ancak kişinin kendisi ve sayılan yakınlarının zorunlu ihtiyacı için tahliye hakkı tanımaktadır. Bu şartların birlikte gerçekleşmemesi durumunda ihtiyaç nedeniyle tahliye istenemez.
Söz gelimi kişi kardeşine bakmakla yükümlü olmadığından kardeşinin ihtiyacı olduğu gerekçesiyle tahliye isteyemez. Ancak kardeşine bakmakla yükümlü ise, söz gelimi kardeşine vasi tayin edilmişse, bu durumda kardeşinin ihtiyacı için de tahliye isteyebilir. Eşin ihtiyacı için tahliye istenebilir ancak eşin anne ve babası için tahliye istenemez. Kanun ihtiyaç nedeniyle tahliyeyi kişinin kendisi, eşi, çocukları ve torunları gibi altsoyu, anne, baba, büyükanne ve büyükbaba gibi üst soyu ve kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerle sınırlamıştır. Bu sayılanların dışında kalan kişiler için tahliye istenemez.
Diğer taraftan ihtiyaç nedeniyle tahliye istenebilmesi için ihtiyacın zorunlu olması gerekir. Zorunlu bir ihtiyaç yoksa tahliye istenemez. Zorunlu ihtiyacın olup olmadığı somut olayın şartlarına göre değerlendirilir. Söz gelimi kişinin uygun bir başka evi ya da işyeri varsa çocuklarının oturacağı ya da kullanacağı gerekçesiyle kiracıdan evin ya da işyerinin tahliyesini isteyemez. Aynı şekilde evlilik birliği devam ederken eşlerden biri kendisinin oturacağını ileri sürerek tahliye isteyemez. Kamu da ya da özel sektörde ücretli olarak çalışan bir kişi serbest meslek icra edeceğini söyleyerek kiracısından işyerinin tahliyesini isteyemez. Ancak zorunlu ihtiyaç hallerinde, mesela birlikte yaşayan çocuğun evlenmesi üzerine yeni bir ev ihtiyacının doğması ve kiraya verenin uygun bir evinin olmaması, evlilik birliği devam etmekle birlikte Mahkemenin ayrı yaşamaya karar vermesi, anne ve babanın sağlık durumu, tayin ve eğitim gibi durumlarda tahliye istenebilir. Zorunlu ihtiyaç kavramı kişiye, zaman ve yere göre değişiklik gösterebileceğinden somut olayın şartlarına göre değerlendirilmelidir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasını Kimler Açabilir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kural olarak, kiraya veren tarafından açılmaktadır. Kira sözleşmesinin konusu olan taşınmaz paylı mülkiyet rejimine tabi olduğu takdirde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, paydaşların çoğunluğu tarafından açılmalıdır. Yargıtay, kira sözleşmesinin tarafı olmayan malik ya da intifa hakkı sahibinin de ihtiyaç sebebi ile tahliye davası açabileceğini kabul etmiştir. Kiralayanı sonradan edinen yeni malik de ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını açma hakkına sahiptir. Dolayısıyla, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası;
- Kiraya veren,
- Yeni malik,
- Kira sözleşmesinin tarafı olmayan malik,
- Kira sözleşmesinin tarafı olmayan intifa hakkı sahibi
tarafından açılabilir. Kanun kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahkiyesini isteyebileceğini belirtmektedir. Ancak bazen bir taşınmazı kiraya veren ile taşınmazın maliki farklı kişiler olabilmektedir. Yargıtay bu durumda kira sözleşmesine taraf olmayan malikin de ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunabileceğini kabul etmiştir. Kiralanın satılması durumunda ise yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunabilir. Sonuç olarak kiraya veren ve malik ihtiyaç nedeniyle kiralayandan taşınmazın tahkiyesini isteyebilirler.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Ne Zaman İstenebilir?
Kanun ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunma zamanı ve süresini kira sözleşmesinin süreli olup olmamasına ve tahliye talebinde bulunanın yeni malik olmasına göre üç farklı şekilde düzenlemiştir.
Belirli süreli bir kira sözleşmesi söz konusu ise sözleşmenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılması gerekmektedir. Süresi belirli olmayan kira sözleşmelerinde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılması gerekmektedir. Bu durumda, üç ay önceden bildirimde bulunulduktan sonra altı aylık kira döneminin sonundan itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılması gerekmektedir. Kiralananı sonradan edinen kişi yani yeni malik ise edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Yeni malik dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Yeniden Kiralama Yasağı
Konut ihtiyacı en temel gereksinim ve haklardan biridir. Bu nedenle Kanun kötü niyetli kişilere karşı tedbir olarak keyfi tahliyeleri ve bundan kaynaklanan mağduriyetleri önlemek içim birtakım düzenlemeler getirmiştir. Borçlar Kanunumuzun 355. maddesine göre kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Burada amaç hem kirayavereni, hem de kiralayanı korumaktır. Kanun zorunlu ihtiyaç halinde kiraya verene tahliye hakkı tanımıştır. Ancak kiralayanı korumak için de kiraya verene tanınan bu hakkın kötüye kullanılmasını yaptırıma tabi tutmuştur.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?
Öncelikle ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmek için gereken şartların yani kiraya verenin kendisi ve eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için gerçek ve zorunlu bir ihtiyacın varlığından emin olunmalıdır. Sonrasında sözleşme dönemi içinde kiralayana ihtarname çekilmeli ve durum açıklanarak sözleşme süresi sonunda kiralananı tahliye etmesi istenmelidir.
Tahliyenin gerçekleşmemesi durumunda sözleşmenin sona erdiği tarihten itibaren en geç bir ay içinde dava açılmalıdır. İhtiyaç nedeniyle tahliyen sonra taşınmazın üç yıl süreyle bir başkasına kiralanamayacağı, aksi takdirde kiraya verenin tazminat sorumlusu olacağı unutulmamalıdır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında İspat
Yargıtay yerleşik kararlarına göre ihtiyaç kelimesi, gereklilik, çaresiz kalıp istemek anlamında kullanılmaktadır. TBK’nın 350’nci maddesi kapsamında geçen “gereksinim sebebiyle kullanma zorunluluğu” gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyaç olmak zorundadır. Samimi ve zorunlu olmayan bir ihtiyaç sebebiyle tahliye kararı verilemez. İhtiyaç iddiasının varlığını ispat yükü bunu iddia eden kiralayana aittir. Kiralayan bu iddiasını her türlü delille ispat edebilir. Örneğin kiralayanın kirada oturuyor olması bir ihtiyacın varlığına karinedir. Konut ihtiyacının devamı niteliğinde olan yazlık ihtiyacı da tahliye davası açılmasına sebep gösterilebilir. Bu ihtimalde kiralayan, tahliyesi talep edilen taşınmazın yazlık vasfına sahip olduğunu ispatla yükümlüdür. Taşınmazın vasfına ilişkin ihtilaf çıktığı takdirde mahkemece keşif yapılarak bu ihtilaf giderilmelidir. Yargıtay da yazlık ihtiyacına dayalı bir tahliye davasında aynı hususları vurgulamıştır.
İhtiyaç için kiraya verenin zorda kalmasını yasa koyucu istememektedir. Örneğin Artvin’de yaşayan bir kiraya verenin çocuğunun İstanbul’da üniversite kazanması halinde tahliye istemi hukuka uygundur. Ancak konut ihtiyacının dava sonuna kadar devam etmesi gerekir. Yargıtay bir kararında açılan tahliye davasının devamı sürecinde dahi kiralananın satışı için gerekli çabanın gösterilmeye devam edildiği anlaşıldığından samimi ve zorunlu bir tahliye sebebinden söz edilemeyeceğini ifade etmiştir. Konut ihtiyacına dayanarak dava açılabilmesi için konutun bulunduğu yerin TMK’nın 19. maddesi kapsamında ikametgah adresi olması da gerekmez.
Yine doktrinde kiraya verenin eşinin ayrı yaşamayı talep etmesi durumunda hakimin haklı görmesi üzerine ayrı yaşamaya karar vermesi halinde kiraya verenin, eşinin ihtiyacı için tahliye davası açabileceği, kiraya verenin çocuklarının nişanlanma, evlenme, öğrenim, sağlık ya da memuriyet gibi bir sebeple babalarından ayrı yaşamaları gereğinin ortaya çıktığı durumlarında da taşınmaz ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılabileceği ifade edilmiştir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin kendi kullanım ihtiyacı dolayısıyla mevcut kira sözleşmesini feshetme hakkını konu alan önemli bir hukuki başvuru aracıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri çerçevesinde, ihtiyaç sahibinin talebi ve gerekçeleri mahkeme tarafından objektif kriterlerle değerlendirilir. Bu davada, kiraya verenin ihtiyacının gerçek ve mevcut olması, üçüncü kişilere devredilemeyecek nitelikte olması ve ihtiyacın sübjektif yorumdan öte somut olgularla desteklenmesi gerekir. Yargı içtihatlarında kiracı mağduriyetini önleyecek denge mekanizmaları da gözetildiğinden, ihtiyaca dayalı tahliye talepleri profesyonel emlak ve hukuki analizle sunulmalıdır.