1-Genel Olarak
İhtiyaç sebebiyle kiralanan taşınmazın tahliyesine ilişkin kurum 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 350 ve 351’inci maddelerinde düzenlenmiştir. TBK’nin 350’inci maddesi kiraya verenin kendisinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyaç nedeniyle tahliyesini düzenlemekte iken TBK 351 taşınmazı kira sözleşmesinin mevcut olduğu sırada sonradan taşınmazı edinen malikin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyaç nedeniyle tahliyesini düzenlemektedir. Bu iki madde kapsamında dava açılabilmesi için iki şartın gerekliliği söz konusudur; bunlardan ilki gerçek ve samimi bir ihtiyaç olması; diğeri de bu ihtiyacın kanunda yazılan kişilerin ihtiyacı olmasıdır. Aynı zamanda, yine kanunda ifade edilen sürelere uyulması gerekmektedir.
2-Mevcut Malikin Konut ve Çatılı İşyeri İhtiyacı Davası Açması İçin Şartlar
2.1-Kiraya Verenin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasını Uğruna Açabildiği Kişiler
Kira sözleşmesi kiraya veren ile kiracı arasında akdedilmiş tam iki tarafa hak ve borç yükleyen ve her iki taraf açısından hukuki sonuç doğuran bir sözleşme olduğu için bu dava sadece kiraya veren tarafından açılabilecektir. Ancak, her ne kadar dava sadece kiraya veren tarafından açılabilse de yasanın ilgili maddesinde düzenlendiği üzere kiraya veren bu davayı kendi dışındaki kişiler için de açabilecektir. Zira, TBK’nin 350/1’inci maddesinde ifade edildiği üzere bu kişiler “kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler” şeklindedir. Bu kişilerden herhangi birinin ihtiyacı için de kiraya veren bu maddeye dayanarak ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilecektir. Yargıtay bir kararında “6098 Sayılı TBK’nin 350/1. maddesi uyarınca ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak davalarda dava hakkı kural olarak kiraya verene aittir. Ancak, kiraya veren durumunda olmayan malikin de bu davaları açabileceği içtihaden kabul edilmiştir.” (Yargıtay 6. HD, E. 2013/8790, K. 2013/11214, T. 27.06.2013) şeklinde ifadelere yer vererek kiraya veren olmayan malikin de bu davayı açabileceğini kabul etmektedir. Ancak, öğretide bazı yazarlar aksi görüştedir (Eren 2020: s.424). Ayrıca Tüzel kişi tacirler de kendi işyeri ihtiyaçları için bu davayı açabilmektedir. Ancak, gerçek kişilerin ortağı olduğu şirket için tahliye talebinde bulunamayacağı Yargıtay tarafında kabul edilmektedir; Zira Yargıtay da; “Şirket ihtiyacı için, şirket ortağı bulunan gerçek kişilere ait taşınmazların tahliyesi istenemez. Zira, şirketler tüzel kişiliklere sahip kuruluşlar olduğundan, ancak şirket malı için şirketin ihtiyacından bahisle tahliye davası açabilirler. Bu husus göz önünde tutularak sabit olmayan davanın reddine karar verilmek gerekirken yazılı şekilde tahliye kararı verilmesi hatalı görüldüğünden hüküm bozulmalıdır” (Yargıtay 6. HD., E. 1994/11307 K. 1994/11538 T. 09.11.1994) şeklinde ifadelere yer vererek bu görüşü kabul etmektedir. Ayrıca, intifa hakkı sahibinin de bu davayı açabileceği öğretide kabul edilmektedir (Özdemir 2022: s.821).
2.2-İhtiyacın Somut, Gerçek ve Samimi Olması
Kiraya verenin kendisi veya yasada belirtilen yakınları için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmesi için ihtiyacın somutlaştırılması; ayrıca gerçek ve samimi olması gerekmektedir. Dolayısıyla, geçici, doğmamış veya yargılama süresinde sona ermiş ola ihtiyacın gerçekleşmemiş olduğu kabul edilmektedir (Özdemir 2022: s.825). Zira, Yargıtay da; “İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir” (Yargıtay 6. HD., E. 2009/6827 K. 2009/10235 T. 23.11.2009) şeklinde ifadelere yer vererek bu hususu açık ve net bir şekilde ortaya koymuştur.
Ayrıca, yukarıda ifade edilen ihtiyacın gerçek ve samimi olmasına ilişkin kriter gerek TBK 350 gerekse de TBK 351’de bulunmamaktadır. Dolayısıyla, bu husus öğreti ve yargı kararlarıyla ortaya çıkmıştır; bu konuda ispat yükü kiraya verene ait olup dosyadaki tüm deliller dikkate alınarak mahkemece sonuca gidilmelidir (Özdemir 2022: s.828). Yargıtay da “Olayımıza gelince; taraflar arasındaki uyuşmazlık ihtiyaç iddiasının samimi olup, olmadığı noktasındadır. Davacı ihtarnamede ve dava dilekçesinde taşınmaza kendi ihtiyacı olduğunu belirtmiş, ancak daha sonraki beyanlarında taşınmaza kayın pederinin ihtiyacı olduğunu, son olarak da oğlunun evlenerek bu evde oturacağını, kayınpederinin de onunla birlikte oturacağını bildirmiştir. Ancak ihtiyaçlı oğlunun nişan ve evlilik hazırlığı içinde olduğuna dair bir belge ve delil ibraz etmemiştir. Davacı tanığının ihtiyaç iddiasına ilişkin bir beyanı yoktur. Davacı ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi, zorunlu olduğunu kanıtlama yükümlülüğü altındadır. Mevcut delillere göre iddianın kanıtlandığından bahsedilemez. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmiş olması doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir” (Yargıtay 6. HD., E. 2012/814 K. 2012/4701 T. 22.3.2012) şeklinde ifadelere yer vererek ispat yükünün kiraya verende olduğunu açık ve net bir şekilde ortaya koymuştur.
İhtiyacın değerlendirilmesine ilişkin net bir kriterin ortaya konması hukuken mümkün değildir. İhtiyaç hali her somut olay için ayrı olarak değerlendirilecektir. Mesela Yargıtay bir kararında; “Davaya dayanak yapılan 20.07.2012 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesinin kiralayan ... ile davalı arasında imzalandığı konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dava, davacılardan ...'ın konut ihtiyacının doğmasına dayanmakta olup, ihtiyaçlının, 80 yaşının üzerinde olduğu çocukları ve torunlarının dava konusu taşınmaza yakın yerlerde oturduğu ve ihtiyaçlının ise kızının yanında kaldığı ayrıca ... de konutu olduğu anlaşılmaktadır. İhtiyaç nedenine dayalı tahliye davalarında, ihtiyaç sahibinin çocuğu dahi olsa başkasının yanında kalıyor olması ve yaşı dikkate alındığında çocuklarına uzak bir yerde oturuyor oluşu ihtiyacın samimi olmadığını kanıtlamaz. Dinlenilen davacı tanıklarının da; ihtiyaçlının bakıma muhtaç olduğu ve çocuklarına yakın yaşamak istediğini ve ihtiyaç iddiasını doğruladıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun kabulü icab eder. Mahkemece, ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir” (Yargıtay 3. HD., E. 2018/7829 K. 2019/131 T. 15.1.2019) şeklinde ifadelere yer vererek 80 yaşında hala kızının yanında kalan ihtiyaçlının ihtiyacını gerçek ve samimi bulmuş ve tahliye yönünde karar vermeyen mahkeme kararını bozmuştur. Yine başka bir kararda Yargıtay; “Somut olayda; Taraflar arasında 30.11.2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dava, davacının oğlunun konut ihtiyacının doğmasına dayanmakta olup, ihtiyaçlının kirada oturduğuna ilişkin akit dosya arasında bulunmaktadır. Konut nedenine dayalı tahliye davalarında kirada oturan ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığının başlıca kanıtıdır. Dinlenilen davacı tanıklarının da ihtiyaç iddiasını doğruladıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun kabulü icab eder. Mahkemece, ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir” (Yargıtay 3. HD., E. 2018/7751 K. 2019/493 T. 23.1.2019) ihtiyaçlının kirada oturmasını samimi gerçek ve zorunlu bir ihtiyaç olarak değerlendirmiştir. Dolayısıyla, tüm bu kararlardan anlaşılacağı üzere gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyacın olup olmadığı her somut olay bazında ayrı değerlendirilecektir.
2.3-Dava Açma Süresi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında ihtiyaç sebebiyle açılacak davalarda ihtar gönderme zorunluluğu bulunmamaktadır; ancak TBK 353’de ifade edildiği üzere kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı uzamış olacaktır. Ayrıca; dava açma süresi de TBK 351’de ifade edildiği üzere “belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılacak dava ile sona erdirilebilir” şeklindedir.
2.4-Yeniden Kiralama Yasağı
TBK 355’te ifade edildiği üzere kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz; ancak, bu hükümlere aykırı davranırsa, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacaktır. Bu kısımdaki açıklamalar TBK 351’deki yeni malik gereksinimi nedeniyle tahliye için de geçerlidir.
3-Yeni Malikin Konut ve Çatılı İşyeri İhtiyacı Davası Açması İçin Şartlar
3.1-Kiralanın Sonradan Edinilmiş Olması
TBK 351/1’de “Kiralananı sonradan edinen kişi” ibaresine yer verilmiş olup bu ifade yukarıda da ifade ettiğimiz üzere kiralanan taşınmazın kira sözleşmesinden sonra edinilmesi anlamını karşılamaktadır. Bu edinimin satış, bağışlama, mahkeme kararı veya cebri icra yoluyla olması arasında fark bulunmamaktadır; hatta tapusuz taşınmazların sonradan edinilmesi halinde dahi bu hükmün uygulanabilirliği bulunmaktadır (Özdemir 2022: s.840-841).
3.2-Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasını Uğruna Açabildiği Kişiler
Tıpkı mevcut malike ilişkin TBK 350/1 hükmü gibi bu davayı da sadece kiraya veren kendi için veya şartları varsa kanunda belirtilen yakınları için açabilecektir. Zira, TBK’nin 351/1’inci maddesinde de bu kişiler “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler” şeklinde belirtilmiştir. Ayrıca, bahse konu kişiler için 2.1 bölümünde yapmış olduğumuz açıklamalar burası için de geçerlidir.
3.3-Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmemiş Olması Gerekir
Öğretide kabul edildiği üzere TBK 312’inci maddesinde tapunun şerh edilmesi öngörülmüş olup bu düzenlemenin temel nedeni TBK 351 kapsamında yeni malikin gereksinimi konut ve çatılı işyeri için tahliye davası açmasının önünü kesmektir (Özdemir 2022: s.842-843).
3.4-Yeni Malik Edinme Tarihinden Başlayarak 1 Ay İçerisinde Durumu Kiracıya Yazılı Olarak Bildirmelidir
TBK 351/1 gereği kiralananı sonradan edinen kişi bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra açacağı bir davayla kira sözleşmesini sona erdirebilecektir. Bildirimin usulüne uygun olması için kiralananı sonradan edinen kişinin ismi, soy ismi, kiralanan taşınmazı edindiğine ilişkin bilgi, edinme tarihi ve kendisi veya kanunda yakınlarının bahse konu taşınmaza ihtiyacı olduğunun belirtilmesi gerekmektedir (Özdemir 2022: s.844). Bildirimin yazılı olması geçerlilik koşuludur; dolayısıyla sözlü yapılmış bildirim geçerli değildir. Bahse konu 1 aylık süre içerisinde ihtarnamenin gönderilmiş olması yeterli olmayıp tebliğin yapılmış olması aranmaktadır. Zira Yargıtay da; “Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak iktisabı izleyen bir ay içerisinde ihtar tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir” (Yargıtay 6. HD., E. 2006/4202 K. 2006/6329 T. 5.6.2006 ) şeklinde ifadelere yer vererek 1 aylık süre açısından tebliğ tarihinin önemli olduğunu ifade etmiştir.
3.5-Dava Süresi
Bu durumumda yeni malikin dava açma konusunda iki seçeneği bulunmaktadır. Dilerse, TBK 351/1 gereği kiralananı sonradan edinen kişi bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra açacağı bir davayla kira sözleşmesini sona erdirebileceği gibi TBK 351/2 gereği sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Bu konuda tercih hakkı tamamen kiraya verene aittir.
3.6-Yetkili ve Görevli Mahkeme
İhtiyaç sebebiyle açılan tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olup yetkili mahkeme de tahliye talep edilen kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.
Kaynakça
Özdemir, Hayrunisa ve diğerleri, Kira Hukuku Davaları(Seçkin Yayıncılık 2022).
Yavuz, Nihat, Yeni TBK, HMK, İİK ve İstinafa Göre Kira Hukuku(Adalet Yayınları 2022).
Eren, Fikret, Borçlar Hukuku Özel Hükümler (Yetkin Yayınları 2020).
https://www.lexpera.com.tr/kullanici-profili