Borcunu ödemeyen kişilere ait taşınmazlar cebri icra yolu ile satılmakta, ihale ile taşınmazı satın alanlar ise taşınmazı haksız yere kullananları tahliye ederek kendilerine teslimini talep etmektedir. Kimi zaman ise önceki malikin taşınmazı tahliye etmemesi sebebiyle ihale alıcısının mağdur olduğu görülmektedir.İcra marifetiyle satılan taşınmazların alıcıya tesliminde güçlüklerle karşılaşılmaması ve borçlu ile taşınmazı işgal eden arasında kötü niyetli anlaşmaları önlemek amacıyla gerekli yasal düzenlemeler yapılmıştır.
Mevcut düzenlemeler incelendiğinde; Türk Medeni Kanunu'nun 705 inci maddesi; “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır."
2004 sayılı İcra İflas Kanunu'nun 134 üncü maddesinin birinci fıkrasının ilgili bölümü şöyledir; “İcra dairesi tarafından taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı o taşınmazın mülkiyetini iktisap etmiş olur. İhale kesinleşinceye kadar taşınmazın ne şekilde muhafaza ve idare edileceği icra dairesi tarafından kararlaştırılır. (Ek cümleler:24/11/2021-7343/27 md.) İhale alıcısının talebi üzerine icra dairesi, satışı yapılan taşınmazda kira sözleşmesine bağlı olarak oturan kişiye kira bedelini, diğer hâllerde ise taşınmazı kullanan kişiye bilirkişi marifetiyle tespit edilen aylık kullanım bedelini icra dairesine yatırmasını emreder. İlgili, ihtara rağmen kirayı veya belirlenen bedeli icra dairesine yatırmazsa hakkında 356 ncı madde hükmü kıyasen uygulanır. Bu şekilde depo edilen bedel, ihalenin sonucuna göre hak sahibine ödenir.”
Bu yasal düzenlemelere göre ihale ile taşınmazı satın alan kişi veya kurum taşınmazın mülkiyetini ihale tarihinde kazanmış olur
İİK'nun 135.maddesinin 1. fıkrasında; “Taşınmaz alıcıya ihale edilip bedeli alındıktan sonra alıcı namına tescil edilmesi için (134) üncü maddede yazılı müddete riayet edilerek tapuya müzekkere yazılır.” düzenlemesine, 2. fıkrasında ise “Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akte dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise onbeş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur.” düzenlemesine yer verilmiştir.
Anılan yasa hükmü incelendiğinde sözleşmenin usulüne uygun hazırlanmış resmi belgeye dayanması şartı getirilmiştir. Zira adi nitelikteki sözleşme geçmişe dönük olarak da düzenlenebilmekte ve kötü niyetli olarak tahliye engellenebilmektedir. İspat külfeti ise taşınmazda hacizden önceki tarihli bir sözleşmeye dayalı olarak bulunduğunu iddia eden 3. kişiye aittir.
Bunlar göstermektedir ki, üçüncü kişi taşınmazda hacizden önceki tarihli bir sözleşmeye dayalı olarak bulunduğunu resmi nitelikte bir belge ile ispat etmelidir. Burada ispat külfeti üçüncü kişiye aittir. Sözleşmenin hacizden önceki bir tarihte tapuya şerh verilmiş olması veya hacizden önceki bir tarihte noterlikçe düzenlenmiş yada onaylanmış olması hallerinde tahliye emrinin iptali gerekir. Ne var ki, yasa hükmü karşısında adi nitelikte bir sözleşmeye dayanılamayacağı gibi, mahkemece de bu nitelikte bir belgeye dayalı olarak tahliye emrinin iptaline karar verilemez. Zira, adi nitelikte bir sözleşme her zaman (bu arada geçmişe dönük olarak da) düzenlenebilir.İşte bu nedenledir ki, az yukarıda değinildiği üzere, kanun koyucu olası kötüniyetli anlaşmaları önlemek için anılan maddenin ikinci (m.135/II) fıkrasını değiştirmiştir. (Yargıtay HGK 2013/12-111E.2013/1680K.)
İhale alıcısı gibi ihale konusu taşınmazı teslim ve tahliye işlemi yapılmadan devralan yeni alıcılar da İİK' nun 135. maddesi gereğince tahliye talebinde bulunabilirler. Nitekim kanuna ek yapılan maddeyle bu husus açıkça düzenlenmiştir. (Ek cümle:24/11/2021-7343/28 md.) Taşınmazın ihale alıcısı adına tescilinden sonra henüz tahliye yapılmadan taşınmazı ihale alıcısından satın alan da bu fıkra gereğince tahliye isteme hakkına sahiptir.''
İhale alıcısı gibi ihale konusu taşınmazı teslim ve tahliye işlemi yapılmadan devralan yeni alıcılar da, ihale alıcısının haklarına halef olarak icra dairesinden İİK' nun 135. maddesi gereğince tahliye talebinde bulunabilirler. (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2013/30961E. 2013/37194K.)
Şikayetçinin dayanağı kira akdinin imzalanması öncesine dayandığı, yani yasa koyucunun aradığı, haciz (ipotek) öncesi imzalanmış bir kira akdinin söz konusu olmadığı, bu nedenle şikayetçiye kesinleşen ihale sonrası İİK'nın 135/2 maddesi gereğince tahliye emri gönderilmesinde bir yanlışlık olmadığı (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2023/800E. 2023/3365K.)
4721 sayılı TMK'nin 705 ve 2004 s. İİK'nun 134/1 maddeleri uyarınca, taşınmazın mülkiyeti ihale günü alıcıya geçmekte ve bu tarihten itibaren, alıcı satışı yapılan taşınmazda kira sözleşmesine bağlı olarak oturan kişiden kira bedelini, diğer hâllerde ise taşınmazı kullanan kişiden bilirkişi marifetiyle tespit edilen aylık kullanım bedelini icra dairesine yatırmasını talep edebilecektir.
Somut uyuşmazlıkta, davalı Mehmet İ.'nin 12.1.2010 tarihinde Şişli 4. İcra Müdürlüğü tarafından İİK'nun 135/2. maddesi gereğince gönderilen ihtarnamenin iptali istemi ile Şişli 2. İcra Hukuk Mahkemesinde 2010/.. Esasında şikayet yoluna başvurmuş, mahkemece bu davalının hacizden önce bu taşınmazda kiracı olduğu, haksız işgalci olmadığı gerekçesiyle tahliye ihtarnamesinin iptaline karar verilmiştir. Davalı Mehmet İ'ın taşınmazda kiracı olduğu sözü edilen mahkeme kararı ile sabittir. Bu durumda bu davalı bakımından ecrimisil isteği ile açılan davanın dinlenebilmesine olanak bulunmamaktadır. Davacı ancak, genel hükümler uyarınca kira alacağı talep etmelidir. Bu nedenle davalı Mehmet İ. bakımından davanın reddine karar verilmesi yerine kabulüne karar verilmesi isabetsizdir. (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2014/8815E. 2015/9668K.)
Tahliye emrinde yazılı 15 günlük süre dolmasına rağmen taşınmaz tahliye edilip alıcıya teslim edilmezse borçlu taşınmazdan zorla çıkartılmaktadır. Taşınmaz içinde eşyanın bulunması taşınmazın tahliyesine engel bir durum değildir.
İcra müdürünün takip borçlusuna İİK'nun 135/2. maddesi uyarınca çıkarılan tahliye emrinde yazılı tahliye süresi dolduktan sonra borçluyu taşınmazdan zorla çıkarılıp alıcıya teslim edilmesi gereklidir. Taşınmaz içinde eşyanın bulunması taşınmazın tahliyesine engel bir durum değildir. Tahliye sırasında taşınmaz içinde bulunan eşya somut olaya kıyasen uygulanması gereken İİK'nun 26/4. fıkrasına göre tahliyede borçlu hazır ise borçluya teslim olunur. Borçlu hazır değil ise vekiline veya ailesi halkından veyahut müstahdemlerinden reşit bir kimseye tevdi olunur. Bunlardan da kimse bulunmazsa mezkur eşya masrafı ilerde borçluya ödetilmek üzere peşin olarak alacaklıdan alınıp emin bir yerde veya alacaklının yedinde hıfzettirilir. Görüldüğü üzere icra müdürünün taşınmazda bulunan eşyayı öncelikle borçlu veya maddede yazılı kimselere teslim ve tevdi etme görevi tahliye sırasında kimse bulunmaması halinde ise İİK'nun 26/4. maddesinde yazılı usule göre eşyaları yediemine veya alacaklıya teslim etme görevi ve yükümlülüğü bulunmaktadır. (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2015/21085 2015/31536K.)
Tahliye emrinin tebliğinden itibaren 15 gün sonrası için işgal haksız olmakta ve bu tarihten sonrası için ecrimisil tazminatı talep edilebilmektedir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 24/01/2008 tarih, 2007/19615 Esas, 2008/958 karar sayılı kararı bu yöndedir.)
Alıcıya ihale edilen taşınmaz kayıt maliki dışındaki kişi yada kişiler tarafından işgal edilmekte ise İİK'nin 135/2 maddesindeki açıklamaları içeren ihtarnamenin işgalci üçüncü kişiye gönderilerek 15 günlük süre tanınması ondan sonra ecrimisil isteğinde bulunulması gereklidir. Somut uyuşmazlıkta, çekişmeli taşınmazda icra dosyasının rehin/ipotek veren sıfatıyla yer alan davalının ihale sürecinden baştan beri haberdar olduğu, bu durumda İİK 135/2. maddesi uyarınca ihtarname keşide etmeye gerek bulunmadığı, ihale tarihinden itibaren kötüniyetli şagil konumuna geldiği ihtarın cebri icra yoluyla tahliyesi için gerektiği, 3.kişinin iyiniyetini ortadan kaldırmak için zorunlu olmadığı açıktır. TMK 705 ve İİK 134. maddelerine göre mülkiyetin ihale anında alıcıya geçeceği de gözönünde bulundurulduğunda, kural olarak davalının bu tarihten itibaren ecrimisil ödemekle yükümlü tutulmaları gerekir. (Yargıtay 8.Hukuk 2018/15175E. 2018/19714K.)
İİK'nun 135. maddesi İhale yoluyla satılan taşınmazın kayıt maliki dışındaki üçüncü kişiler tarafından işgali halinde uygulanma olanağı bulmaktadır. Cebri satışa konu taşınmaz önceki kayıt maliki tarafından kullanılmakta ise ihtarname keşide edilmesine gerek kalmaksızın ihale tarihinden itibaren ecrimisil talep edilmesi mümkündür.
Alıcıya ihale edilen taşınmaz kayıt maliki dışındaki kişi ya da kişiler tarafından işgal edilmekte ise İİK'nin 135/2 maddesindeki açıklamaları içeren ihtarnamenin işgalciye gönderilerek 15 günlük süre tanınması ondan sonra ecrimisil isteğinde bulunulması gereklidir.Somut uyuşmazlıkta, cebri ihale 3.7.2012 tarihinde yapılmış olup 3.7.2013 tarihinde kesinleşmiştir. Bu durumda, ihale alıcısı davacıya mülkiyetin 3.7.2012 tarihinde geçtiği, davalının önceki kayıt maliki olduğu, davacının ihale tarihinden itibaren ecrimisil isteyebileceği açıktır. Her ne kadar Mahkemece, davalının davacı tarafından verilen süreye istinaden taşınmazda oturduğu gerekçesi ile kısmen ret kararı verilmiş ise de, dosyanın incelenmesinden, davacı tarafından davalı tarafa müteaddit defalar verilen sürelerin, taşınmazın boşaltılmasını temine yönelik süreler olup, davacının taşınmazın bedelsiz kullanımına rıza gösterdiği anlamına gelmez. Açık rıza ve muvafakat olmadıkca davacı ecrimisil isteyebilir. İhale tarihinden dava tarihine kadar ecrimisile hükmedilmesi gerekirken yazılı ve yerinde olmayan gerekçeler ile kısmen kabul kısmen ret kararı verilmesi doğru olmamıştır. (Yargıtay 8.Hukuk 2018/5086E. 2020/6118K.)
Alıcıya ihale edilen taşınmaz kayıt maliki dışındaki kişi yada kişiler tarafından işgal edilmekte ise İİK'nun 135/2 maddesindeki açıklamaları içeren ihtarnamenin işgalciye gönderilerek 15 günlük süre tanınması ondan sonra ecrimisil isteğinde bulunulması gereklidir. Öte yandan; ecrimisilden taşınmazı haksız kullanan veya kullandıran sorumludur. Ecrimisile konu taşınmazın, davacı tarafından kullanıldığı ve karşı dava tarihi itibari ile de kullanımın devam edip, taşınmazın davalı-karşı davacıya teslim edilmediği tarafların ve esasen mahkemenin de kabulündedir. Diğer taraftan ihale tarihinde davacının kayıt maliki olduğu, taşınmazın davacı tarafından kullanıldığı sabit olduğuna göre İİK'nun 135/2. maddesi uyarınca ihtar keşide edilmeksizin ecrimisilden sorumlu tutulması gerektiğinde kuşku yoktur. (Yargıtay 1.Hukuk Dairesi 2019/1534E. 2019/2933K.)
Bu yasal düzenlemelere göre ihale ile taşınmazı satın alan kişi veya kurum taşınmazın mülkiyetini ihalenin kesinleşmesi halinde ihale tarihinde kazanmış olur. Somut uyuşmazlıkta, cebri ihale 19/12/2006 tarihinde yapılmış olup davalılar tarafından açılan ihalenin feshi davası reddedilerek 30/06/2009 tarihinde kesinleşmiştir. Bu durumda, ihale alıcısı davacıya mülkiyetin 19.12.2006 tarihinde geçtiği ve ihale tarihinden itibaren davacının ecrimisil isteyebileceği açıktır. (Yargıtay 1.Hukuk Dairesi 2014/14110E. 2014/20225K.)
Ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmektedir.
İİK'nın 135'inci maddesinde taşınmazı ihalede satın alan alıcının taşınmazı işgal eden kişinin taşınmazdan tahliyesi için talepte bulunması üzerine icra dairesince borçluya veya işgal edene tahliye emri gönderileceği belirtilmekte ancak madde kapsamında alıcı tarafından tahliye talebinin ne kadarlık süre içinde isteneceği hususunda bir düzenlenme bulunmamaktadır. Kimi kararlar bu hakkın makul ve münasip bir süre içerisinde kullanılması gerektiği örneğin bir kira yenileme dönemini aşan sürelerin İİK'nin 135'inci maddesindeki hakkı kullanmak suretiyle tahliye için makul ve münasip olmadığı yönündedir. Ancak Yargıtay tarafından aşağıda alıntısı yapılan karar incelendiğinde taşınmazın alacaklı adına kaydı yapıldıktan 3 sene sonra tebliğ edilen tahliye emri ile alacaklının taşınmazın kendisine teslimini talep etme hakkı olduğu ifade edilmiştir.
İhalede alacaklıya alacağa mahsuben satıldığı, ihalenin kesinleşmesi üzerine taşınmazların alacaklı adına tescili için 31.05.2010 tarihinde ilgili tapu sicil müdürlüğüne müzekkere yazıldığı ve taşınmazların alacaklı adına tescil edildiği anlaşılmaktadır. Taşınmazların alacaklı adına tescil edilmesinden sonra 05.02.2013 tarihinde borçlulara tahliye emri gönderildiği ve tahliye emrinin borçlular Cengiz ve İbrahim'e 12.02.2013 tarihinde, borçlu Zeynep'e ise 14.02.2014 tarihinde tebliğ edildiği, 17.07.2012 tarihinde de icra müdürü tarafından, haziran 2010 tarihinden sonra dosyada işlem yapılmadığı gerekçesi ile takipsizlik nedeniyle dosyanın kapatılmasına karar verildiği anlaşılmaktadır. İİK'nun 78. maddesinde yer alan düzenleme alacaklının haciz isteme hakkına ilişkin olup, bu düzenlemenin ihaleye konu olan taşınmazların tahliyesi aşamasında uygulanmasına yasal imkan bulunmamaktadır. Yine aynı Yasanın 135/2. maddesine göne borçlular kendilerine gönderilen tahliye emrinin tebliğinden itibaren taşınmazları 15 gün içerisinde tahliye etmediklerine göre alacaklı, borçluların taşınmazlardan zorla çıkartılarak taşınmazların kendisine teslimini isteyebilir. Belirtilen bu gerekçelerle şikayetin kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir. (Yargıtay 12.Hukuk 2014/29321E. 2015/4245K.)