“2B” arazisi; 6831 Sayılı Orman Kanunu’nun 2nci maddesi (b) bendine dayanılarak; ‘Devlet ormanı’ sayılan, ancak orman kadastrosu çalışmaları sırasında ‘orman niteliğini kaybettiği’ gerekçesiyle, Hazine adına “ormancılık düzeni dışına çıkarılan” yerlerdir.
Madde 2- (Değişik: 5/6/1986 - 3302/1 Md.)
Orman sayılan yerlerden:
B) 31/12/1981 tarihinden önce bilim ve fen bakımından orman niteliğini tam olarak kaybetmiş yerlerden; tarla, bağ, bahçe, meyvelik, zeytinlik, fındıklık, fıstıklık (Antep fıstığı, çam fıstığı) gibi çeşitli tarım alanları veya otlak, kışlak, yaylak gibi hayvancılıkta kullanılmasında yarar olduğu tespit edilen araziler ile şehir, kasaba ve köy yapılarının toplu olarak bulunduğu yerleşim alanları, Orman sınırları dışına çıkartılır.
Orman sınırları dışına çıkartılan bu yerler Devlete ait ise Hazine adına, hükmi şahsiyeti haiz amme müesseselerine ait ise bu müesseseler adına, hususi orman ise sahipleri adına orman sınırları dışına çıkartılır. Uygulama kesinleştikten sonra tapuda kesin tashih ve tescil işlemi yapılır. Bu yerler dışında orman sınırlarında hiçbir suretle daraltma yapılamaz.
Arazilerin üzerine elektrik, su, doğal gaz tarzında çok sayıda alt yapı inşa edilmiş olup yapılmaya da devam edilmektedir. Dağlık alanlarda olmamakla beraber arazilerin çoğu İstanbul başta olmak üzere büyük şehirlerdedir. Ek olarak arazilerin üstünde zeytinlikler, narenciyeler, farklı meyve ve sebzeler gibi farklı bölgeler ve otlak yerlerinden meydana gelmektedir.
Bunun yanı sıra 2B arazileri satışı 2009 senesine kadar yasaklanmıştır. 2009 ardından ise satışlarına yeniden onay verilmiştir. 2011 senesinde konuyla alakalı hak sahibi olabilecekleri yürürlük tanınmıştır. Arazi işlemleri zamanında gerçekleştirilmez, belgelendirilmese devlet el koymaktadır. Ayrıca 2011 öncesinde satın alan bireyler de bedelini gerekli yerlere ödediğine ilişkin belgeyle müracaat etmelidir. Herhangi dava konusu olmayan 2B arazilerine hak sahibi olabilmektedir. Yasa meydana getirilirken 6 ay içinde başvurmaları halinde hak sahibi olunabilmektedir.
2B arazinin satışı yapılabilir mi?
Kanun kapsamında 2B arazilerinde alım-satım gerçekleştirebilmek için yasaya uygun anlaşma yapılmalıdır. Ayrıca noter huzurunda da onaylanmalıdır. Burada noter huzurunda onaylama yahut bazen düzenleme şeklinde anlaşmaların hukuki sıhhat açısında ne denli önemli olduğu içtihatlarda özellikle vurgulanmıştır.
Gerçekleştirilen anlaşma ardından Tapu ve Kadastro, evrakları bağlı oldukları notere gitmeleri, lazım olan bilgileri alarak noter onaylı muvafakatname edinmeleri gerekmektedir. Muvafakatname yalnızca arsa sahibi kişilerce alınabilmektedir. Ardından noter huzurunda eksiksiz belge ve imzalar ardından anlaşmalar gerçekleştirilir.
Hak Sahiplerinin Belirlenmesi ve Satış Usulü
6292 sayılı yasanın 6.maddesinde hak sahiplerinin kimler olduğu belirlenmiş ve satış usulüne ilişkin esaslar düzenlenmiştir. Buna göre 2/B alanlarında bulunan taşınmazlar hakkında 6292 sayılı yasanın yürürlüğe girdiği tarihten önce veya sonra düzenlenen güncelleme listelerine veya kadastro tutanaklarına ya da kesinleşmiş mahkeme kararlarına göre oluşturulan tapu kütüklerinin beyanlar hanesine göre; bu taşınmazların 31/12/2011 tarihinden önce kullanıcısı ve/veya üzerindeki muhdesatın sahibi olarak gösterilen kişilerden bu taşınmazları satın almak için süresi içerisinde idareye başvuran ve idarece tespit edilen satış bedelini itiraz ve dava konusu etmeksizin kabul edenler kanuna göre hak sahibi sayılmıştır.
Burada araziyi atalarının kullanımına bağlı olarak miras gibi devralmış kişiler ve özellikle köy halklarının kime ait olduğu belli bir toplum tarafından kabul görülmesi önem arz etmektedir.
Eski deyimiyle ihtiyar heyeti, muhtarlar ve azaları, köy meclisi gibi uzun zamandır iskan etmiş kişilerin şahitlikleri önem taşımaktadır. Çünkü o yörece bu kişiler bu arazilerin kimler tarafından kullanıldığını, korunduğunu, yararlanıldığını, çevrelendiğini konusunda şehadet etmeleri gerekir ki bu husus mahkeme tarafından aydınlatılmalıdır. Belirttiğimiz üzere bu hususun önemi itirazların olması veya davaya konu olması halinden ötürü gelmektedir.
2/B alanlarında bulunan taşınmazlar hakkında 6292 sayılı yasanın yürürlüğe girdiği tarihten (26.04.2012 tarihinde Resmi Gazete ’de yayınlanarak yürürlüğe girmiştir) önce düzenlenen güncelleme listelerine veya kadastro tutanaklarına göre oluşturulan tapu kütüklerinin beyanlar hanesine göre hak sahibi sayılanlar 6292 sayılı yasanın yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içinde idareye başvurarak, bu taşınmazların bedeli karşılığında kendilerine doğrudan satılmasını isteyebilme hakkı tanınmıştı.
2/B alanlarında bulunan taşınmazlar hakkında 6292 sayılı yasanın yürürlüğe girdiği tarihten sonra düzenlenecek güncelleme listelerine veya kadastro tutanaklarına göre oluşturulacak tapu kütüklerinin beyanlar hanesine göre hak sahibi sayılanlar güncelleme listelerinin tescil edildiği veya kadastro tutanaklarının kesinleştiği tarihten itibaren sekiz ay içinde idareye başvurarak, bu taşınmazların bedeli karşılığında kendilerine doğrudan satılmasını isteyebileceklerdir.
Kanun uyarınca hak sahiplerine satış işleminin gerçekleştirilebilmesi için öncelikle orman dışına çıkartılma işleminin gerçekleşmiş olması gerekmektedir. Orman alanlarının dışına çıkmasındaki yegâne ölçütün orman vasfını yitirerek imar veya ihya edilmiş olması gereklidir. Özellikle orman alanların yıllar önce kesilmesi yahut yok olması sonucunda üzerine dikilen meyve ve fındık gibi ağaçlandırmalar ile meydana gelmesi zorunludur. Yoksa tek başına arazinin orman vasfını yitirmesi sonucunda arsa haline getirebilmesi pek de kolay olmamaktadır.
6292 sayılı yasanın 6.maddesinin 8.fıkrasında satış bedelinin peşin veya taksitle ödenebileceği belirtilmiş ve satış bedelinin tamamının peşin ödenmesi hâlinde yüzde yirmi, en az yarısının ödenmesi hâlinde yüzde on oranında indirim uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Ancak bu bedellerin idarece yapılan yazılı tebligat tarihinden itibaren en geç üç ay içinde ödenmesi gerekmektedir. Aynı fıkrada tebliğ edilen satış bedeline itiraz edilemeyeceği ve satış bedeline karşı dava açılamayacağı da ifade edilmiştir.
Taksitli satışlarda taşınmazın tapuda hak sahibi adına devredilebilmesi için kalan miktarı karşılayacak tutarda kesin ve taksitlendirmeye uygun süreli banka teminat mektubu verilmesi veya satışı yapılan taşınmazın üzerinde 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu hükümleri uyarınca Hazine lehine kanuni ipotek tesis edilmesi gerekmektedir.
İdarenin Belirlediği Bedele Karşı Yargı Yolu Kapatılmıştır
6292 sayılı yasanın 6.maddesinin 13.fıkrası uyarınca hak sahiplerinden idarenin teklifini kabul etmeyenler doğrudan satış hakkından yararlanamayacak, başkaca talepte bulunamayacak, hak ve tazminat talep edemeyecek ve dava açamayacaklardır. Hak sahiplerinin bu şekilde idarenin teklifini kabul etmemesi, başvuruda bulunmaması ya da taşınmazı satın almaması durumunda idare (Maliye Bakanlığı) bu taşınmazları satış dahil genel hükümlere göre değerlendirecek, taşınmazların üzerindeki yapı ve tesisatlar da hazineye intikal edecektir. Ayrıca idarenin teklifini kabul etmeyen hak sahiplerinden ecri misil bedelleri de tahsil edilecektir. Burada anlaşılması gereken devletin cebrettiği rakamların ödenmesi zorunluluğudur.
2B Arazileri Hakkında Yargıtay Kararları
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/5201 Esas ve 2017/4602 Karar sayılı dosyasından 23.5.2017 tarihinde verdiği karar şu şekildedir: “…İlk orman kadastrosunda Devlet ormanı sınırları içinde kaldığı, tahdidin kesinleşmesiyle Temmuz 1947 tarih 56 Sayılı orman niteliğinde tapu kaydı oluşturulduğu, arazi kadastrosunda da orman niteliğiyle tespit ve tescil edildiği, davacı ve bir kısım müdahillerin dayandığı kök temessük kaydından gelen tapu kayıtlarının 4785 Sayılı Kanun karşısında hukuki değerini yitirdiği, 5658 Sayılı Kanuna göre iade edilecek yerlerden olmadığı, öncesi Devlet ormanı olup da sonradan 1981 yılında XV, XVII, XVIII, XIX, XX poligon numaraları verilerek 1744 Sayılı Kanun'un 2/B madde uygulaması ile orman sınırı dışına çıkarıldığı, davacı gerçek kişilerin talepleri çıkarmanın kendi adlarına olması gerektiği iddiasına dayalı ise de bu imkanın sadece ilk orman kadastrosunun yapıldığı tarihten daha önceki zamanlarda ve öncesi de orman olmayan yerler için oluşturulan tapu kayıtlarına dair olduğu, çekişmeli taşınmazların öncesi Devlet ormanı olduğundan Hazine adına orman sınırı dışına çıkarılmalarının yasal zorunluluktan kaynaklandığı, bu yerlerde imar uygulaması da yapılamayacağı, zilyetlikle kazanılmasının da mümkün olmadığı belirlenerek, gerek tapuya, gerekse zilyetliğe dayalı davaların reddine; orman sınırı dışına çıkarmaya dair askı ilanından sonra doğan tapu dışı temlik ve devirlere dayanan müdahiller yönünden mahkemenin görevsizliğine karar verilmesinde isabetsizlik bulunmamaktadır, ancak; dava mülkiyete değil, orman sınırı dışına çıkarma işlemine itiraz niteliğinde olup, bu davalarda mahkemece tapuya tescil yönünde hüküm kurulamayacağı, davanın kabulü veya reddi ile yetinilmesi gerektiği halde; “2/B niteliğiyle Hazine adına tapuya tescili “ yönünde hüküm kurulmuş olması doğru değil ise de bu yanılgının giderilmesi hükmün bozulmasını ve yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden hükmün düzeltilerek onanmasına karar vermek gerekmiştir…”
Yargıtay 16. Hukuk Dairesi’nin 2017/3441 Esas ve 2017/4977 Karar sayılı dosyasından 22.06.2017 tarihinde verdiği karar şu şekildedir: “Davacı ... özetle, çekişmeli 166 ada ... parsel sayılı taşınmazın tamamen kendi zilyetliğinde bulunduğunu ancak 2B arazisinin satışı yoluyla kendisiyle birlikte diğer davalılar adına da hisseli olarak tescil edildiğini belirterek, davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile tamamının kendi adına tescilini istemiştir. Mahkemece, …2009 tarihinde güncelleme çalışmaları yapılmışsa da bu sırada taşınmazların zilyet ve yüzölçümlerinde değişiklik yapılmadığı, davacının güncelleme çalışmalarına karşı değil, tesis kadastrosundan önceki sebebe dayanarak dava açtığı, buna göre Kadastro Kanunu'nun ... maddesi gereğince hak düşürücü sürenin geçtiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de, varılan sonuç dosya kapsamına, usul ve Yasa'ya uygun düşmemektedir. Dava esasen, 6292 Sayılı Kanun gereği davalılara yapılan satış işleminin ve bunun sonucu oluşan tapu kaydının yolsuz şekilde oluştuğu iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil istemine dair olup, kadastro öncesi hukuki sebebe dayanmamaktadır. Bu nedenle, Kadastro Kanunu'nun ... maddesinde öngörülen hak düşürücü süre burada uygulanamaz. Hal böyle olunca işin esasına girilerek araştırma ve inceleme yapılıp bir karar verilmesi gerekirken Mahkemece davanın nitelendirilmesinde yanılgıya düşülerek davanın hak düşürücü süre sebebiyle reddine dair hüküm kurulması isabetsiz olup, davacı ... vekilinin temyiz itirazları açıklanan sebepler yerinde bulunduğundan kabulüyle hükmün BOZULMASINA…”
En son örnek karar da ise bir çok hukuki ihtilaf açısında önem taşımaktadır. Uygulama da 10 senelik hak düşürücü süre hususunda bilinen sık yanlışlıklar ile dava açmaktan imtina edilmektedir. Ancak bu karar gibi pek çok karar da eğer aslında miras gibi kendisine devredilmiş ancak kadastro çalışmaları esnasında paylı mülkiyet kurulmuş ve bu sebeple de müşterek olan yerlerde diğer hissedarlara açılacak davalarda 10 yıllık sürenin işlemeyeceği çünkü bu hususun kadastro öncesi sebeplere dayanmadığı açıkça belirtilmiştir.