Büromun kapısından içeri giren biri, ”Bir hazine arazisi var oraya kaçak yapı yapsam ne olur?” diye bir soru sorsa herhalde net bir cevap veremezdim. Bir hukukçu olarak elbette “Git hazine arazisini işgal et” diyemezdim. Belki de “Gelip yıkarlarsa zarar da edebilirsin; ama af çıkarsa emlak zengini de olabilirsin. Sen yine de kimsenin sağlıklı bir çevrede yaşama hakkını ihlal etme!” demek en doğrusu olurdu.
Hazine Taşınmazı Nedir?
Hazine taşınmazı, Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerdir. Bunlardan Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler, ”kıyılar” gibi tescil harici yerlerdir, üstelik bunların büyük bir kısmı kamu malıdır; bu nedenle bunların satışı yasal olarak mümkün değildir.
Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar hakkında tıpkı vatandaşın özel mülkiyetindekilerde olduğu gibi özel hukuk hükümleri uygulanır. Mesela Hazine mülkiyetindeki bir işletme binası kiraya verilecekken Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.
Ancak Hazine özel mülkiyetindeki taşınmazların satışı gibi işlemlerde Devlet İhale Kanunu hükümleri uygulanır. Bu ihaleler kamu hukukuna tabidir.
Devlet İhale Kanunu kural olarak Hazinenin özel mülkiyetindeki malların ihalesiz satılamayacağını düzenlemiştir. Genel kural ihale ile satıştır; ihalesiz/doğrudan satış istisnadır. İhale kuralı yasayla getirildiğinden doğrudan satışı düzenleyen ihale istisnaları da yasalarla belirlenmiştir. Bu istisnalar aşağıda açıklanmıştır.
Hazine Taşınmazları İhalesiz Satılabilir mi?
Hazine taşınmazlarının veya hisselerinin herhangi bir ihale yapılmadan satışına izin veren yasal düzenlemeleri kendi içinde 3’e ayırabiliriz:
a) Bunlardan ilki 4706 sayılı Hazine Taşınmazlarının Değerlendirilmesi Hakkında Kanundur. Hazinenin ihaleli yapacağı satışlar Devlet İhale Kanununda, ihalesiz/doğrudan yapacağı satışlar da 4706 sayılı kanunda düzenlenmiştir. Bir af kanunu değildir. Hazine ile vatandaşın beraber hissedar oldukları taşınmazlardaki mülkiyet sorunlarının çözülmesi gibi konuları düzenler. Atıl vaziyetteki hazine taşınmazlarının ekonomiye kazandırılmasında büyük rolü vardır.
b) Bir de üzerine kaçak yapı yapılan hazine arazilerinin işgalcilerine satışını öngören af kanunları gibi özel kanunlar var. 775 sayılı Gecekondu Kanunu, 2981 sayılı kanunla düzenlenen 1984 tarihli İmar Affı ve yine 2018 tarihli İmar Barışı bunlara örnektir.
c) Son olarak Devlet İhale Kanununun 72. ve 73. maddelerinde düzenlenen satış türünü de ayrı bir başlıkta inceleyebiliriz.
Kanun koyucu Hazinenin hangi taşınmazlarının, hangi bedelle, kimlere satılacağını düzenler. Satış yapacak idarelerin bu konuda takdir yetkisi yoktur. Hak sahibi talep etmesine rağmen kanunda öngörülen koşullarda satış gerçekleşmezse buna karşı dava açılıp mahkeme kararıyla satış gerçekleştirilebilir.
Hak sahiplikleri genellikle hazine arazisini haksız olarak elinde bulunduran kişilere tanınmaktadır. Hatta yasada “fuzuli şagil” olarak anılırlar. Kişiler kendi kullandıkları arazilerin satış durumlarını, kendi hak sahipliklerini ve satışa çıkan hazine arazilerini emlak müdürlüklerinden sorgulayabilirler. Bu konudaki yeni yasal düzenlemelerden, kamuoyunu takip ederek ya da bu konudaki gelişmeleri derleyen www.gayrimenkulmevzuati.com gibi siteler aracılığıyla haberdar olunabilir.
İhalesiz satışlar, rayiç bedel üzerinden olmaktadır. Yönetmeliğe göre ihalesiz satışlarda bedel tespit ve takdirinde, taşınmazın konumu ve özellikleri göz önünde bulundurulmak suretiyle rayiç bedel esas alınır.
Buna karşılık Hazine taşınmazlarının ihalesiz satışının yapılması durumunda kanun koyucu genellikle iki bedel öngörmektedir. Bunlar rayiç bedel üzerinden ihalesiz satış ve emlak vergi değeri üzerinden ihalesiz satıştır.
Bunlardan rayiç bedel, izaha gerek olmayacak kadar açıktır. Rayiç bedel taşınmazın normal piyasadaki alım ve satım bedelidir. Emlak vergi değeri ise taşınmazın emlak vergisine esas asgari metrekare birim bedelidir. Genellikle belediye rayici olarak adlandırılan bedel, emlak vergi değeridir.
Bu makalede Hazine tarafından ihalesiz olarak yapılabilecek satışlardan bir kısmını açıklayacağız. Başkaca doğrudan satış durumları mevcut olsa da bunlar kamunun genelini ilgilendirmediğinden yazımızda bu kadarıyla iktifa edeceğiz.
1) 4706 Sayılı Hazine Taşınmazlarının Değerlendirmesi Hakkında Kanundaki İhalesiz Satışlar
a) Hazine Taşınmazlarının Hissedarlarına Doğrudan Satışı
4706 sayılı Kanun’un 4. maddesinde; bir hazine taşınmazının hissedarlarına satılabilmesi için iki kriter getirilmiştir. Hazinenin payı %40'tan fazla ise satış yapılamaz. Hazinenin payına düşen kısım uygulama imar planı bulunan bir yerdeyse 400 metre² den büyükse ya da imar planı bulunmayan bir yerdeyse ve 4000 metre² den büyükse yine ihalesiz satılamaz. Bu hisse oranı ve yüzölçümü bakımından getirilen iki şarttan birinin sağlanması yeterli. Yani hazinenin hissesi %40'tan aşağıdaysa parsel 400 ve 4000 metre² şartlarını sağlamasa da her halükarda satış yapılabilir. Lakin hazinenin hissesi %40'tan fazla ise satış 400 metre² ve 4000 metre² limitlerinde yapılabiliyor. Buna göre 250 metre karelik bir parselde hazinenin payı %90 olursa metre² kriterini esas alarak ihalesiz satış yapılabilecektir.
Hissedara ihalesiz satış yapmak için şartlar oluşmuş ancak hazine dışında birden fazla hissedar bulunuyorsa, hazinenin hissesi kenara ayrılır, taşınmaz, diğer hissedarlara hisseleri oranında paylaştırılarak satılır. Birden fazla hissedar varsa sadece birine satış yapılmaz ancak diğer hissedarların muvafakati varsa satış yapılabilir.
“Hissedara ihalesiz satış” konusunun detaylarını merak edenler 4706 sayılı Kanunun 4/C maddesi ve 313 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğini inceleyebilirler.
b) Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Hissedarlarına İhalesiz Satışı
Burada önemli bir hususu da belirtmek gerekir. Hazine’nin de hissedar olduğu tarım arazilerindeki Hazine hisseleri, yukarda bahsedilen % 40 ve 400/4000 m2 şartları aranmaksızın diğer hissedarlara doğrudan satılabiliyor.
4706 sayılı Kanunun 4. maddesine göre, Hazineye ait tarım arazilerinin satışında 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunundaki kısıtlamalara tabi olan taşınmazlar bu maddenin birinci fıkrasının (c) bendindeki kısıtlamalara tabi olmaksızın hissedarına doğrudan veya birden fazla hissedar olması halinde hissedarlar arasında pazarlık usulüyle satılabilir.
Yani, Hazinenin vatandaşla birlikte hissedar olduğu bir taşınmaz “tarım arazisi olmak kaydıyla” diğer şartlar da var ise % 40 şartı aranmaksızın ihalesiz olarak doğrudan satılabiliyor.
c) İrtifak Hakkı Lehtarlarına Doğrudan Satış
Medeni kanunumuza göre irtifak hakkı bir taşınmaz sahibinin o taşınmazı hakkında başkası lehine kullanma ve yararlanma hakkı verirken malike de bu duruma katlanma ya da kaçınma ödevi yükler. Hazine arazilerine yapılan hotel, fabrika gibi yatırımların önemli bir kısmı hazine arazisinde ilgilisi lehine irtifak hakkı kurulmak suretiyle gerçekleştirilir. 49 yıllığına devlet arazisinin kiralanması meselesi bu kapsamdadır.
Lehine irtifak hakkı kurulan kişiye “lehtar” denir. Hazine arazilerinin lehine irtifak hakkı tesis edilen lehtarlarına satılması mümkün. Bu tür satışlar 4706 sayılı kanunun 4/B maddesinde düzenlendiğinden bu satışlara 4/B satışları da deniyor.
En başta hazine taşınmazın üzerinde irtifak hakkı kuruluyor. Sonra bu tapuya tescil ediliyor. Tapuya tescil edildikten sonra lehtar yatırım konusu inşaatını yapmaya başlıyor. İnşaat en az %80 oranında tamamlandıktan sonra, lehtar Milli Emlak’a satın alma dilekçesi ile başvuruyor. Satışı engel bir durum yoksa bedeli belirleyip doğrudan satış gerçekleştirilebiliyor. Burada satış bedeli rayiç bedel ve rayiç bedelden de herhangi bir indirim yok.
Medeni Kanuna göre (Madde 828) irtifak hakkı konusu yapı, irtifak hakkı süresinin sonunda arazi sahibinin mülkiyetine geçer. Üst hakkı bitince yapılar arazi malikinin olurlar ve taşınmazın bütünleyici parçası haline gelirler. Milli Emlak’ın tesis ettiği irtifaklar da özel bazı birkaç durum hariç Medeni Kanun kapsamında ele alınıyor.
Taşınmaz irtifak hakkı bitmeden satılırsa ne olacak? Diyelim ki 49 yıllık irtifak hakkı verildi. 20 yıl sonra satın alma talebinde bulundu şahıs. Bu durumda orantılı olarak Hazineye geçmesi gereken kısmı buluyoruz. 49 yıllık bir ittifakın yedinci yılında satın alma talebinde bulunursa toplam sürenin yedide biri bitmiş oluyor. Dolayısıyla şu şekilde bir yorum yapılıyor: üzerindeki yapının da yedide birinin hazineye geçmiş olması gerekiyor. Yapının bedeli belirleniyor bunun yedide biri arazinin satış bedeline ekleniyor. Toplam satış bedeli bu şekilde hesaplanıyor.
ç) Lojmanların Satışı
4706 sayılı Kanunun 4. Maddesi lojmanların satışını düzenler. Lojmanların satışında diğer doğrudan satış yöntemlerinden değişik bir yöntem uygulanmış. Burada aslında tam olarak bir doğrudan satış mevcut değil. Satılmasına karar verilen lojmanlar ihaleye çıkıyor, artırma sonucunda ihale için belirlenen bedel lojmanın içinde oturana da teklif ediliyor. Lojmanda oturan ihaleyi kazananın söylediği bedeli öderse ihaleyi kazanmış gibi lojman dairesini satın alabiliyor.
Lojmanda oturmak için bir tahsis kararı gerekli. Lojmanda oturan kişi bir tahsis kararı gereği satın alma hakkına sahip oluyor.
d) Yatırım Teşvik Belgeli Yatırımlara Doğrudan Satış: 4706 Sayılı Kanunun Ek 3. Maddesi:
Çok büyük yatırım yapmak isteyen yatırımcıya da hazine taşınmazı doğrudan satılabiliyor. 4706 sayılı Kanunun Ek 3. maddesine göre, Hazine taşınmazı üzerinde gerçekleştirilecek yatırımın toplam tutarının, talep edilen taşınmazların milli emlak tarafından takdir edilecek rayiç değerinin tarım, hayvancılık ve eğitim yatırımları için bir, turizm yatırımları için iki, diğer yatırımlar için üç katından az olmaması kaydıyla; Hazineye, özel bütçeli idarelere, il özel idarelerine veya belediyelere ait arazi veya arsaların üzerinde 49 yıl süreli bağımsız ve sürekli nitelikli irtifak hakkı tesis edilebilir.
Aynı maddeye göre Hazineye ait taşınmazlar; tarım ve hayvancılık yatırımları hariç olmak üzere, en az ”50 Milyon ABD Doları” karşılığı Türk Lirası tutarında, en az 100 kişiye istihdam sağlayacak şekilde ve taşınmazın rayiç değerinin en az 3 katı tutarında yatırım yapacaklara, harca esas değer üzerinden doğrudan satılabilir. Hasılı bu türden bir satın alma için gerçek anlamda yatırım yapmak ve istihdam sağlamak gerekiyor.
e) Silivri-Çatalca Satışları
Silivri Çatalca bölgesi ile ilgili özel bir düzenleme var. Burada bir mülkiyet ve kullanım problemi vardı bunu çözmek için 4706 sayılı kanuna 2017 yılında Geçici 22. madde eklendi.
Madde hükmüne göre İstanbul ili Silivri ilçesine bağlı Sayalar, Danamandıra ve Çayırdere köyleri ile Çatalca ilçesi Hallaçlı, Gümüşpınar, Aydınlar, Karamandere ve Yaylacık köylerinin eski köy yerleşim alanları ile Çatalca ilçesi Binkılıç Mahallesinin yerleşim alanında bulunan Hazineye ait taşınmazların yedi bin metrekareye kadar olan kısmı; 19/7/2003 tarihinden önce kullanılıyor olması ve kullanımın hâlen devam etmesi kaydıyla ve 31/12/2019 tarihine kadar idareye başvuruda bulunulması hâlinde, kullanıcılarına veya bunların kanuni haleflerine doğrudan satılabilir.
2) Özel Kanunlar Kapsamında İhalesiz Satışlar: Hazine Taşınmazlarının Hak Sahiplerine Doğrudan Satışını Düzenleyen Bazı Özel Kanunlar
Özel kanunlar ile getirilen ihale istisnaları için öngörülen satın alma başvuru süreleri geçmiş, ancak sürelerinin uzatılması sıklıkla karşılaştığımız bir durum. Bu özel düzenlemelerden önemli gördüklerimizi aşağıda açıkladık:
a) Tarım Arazilerinin Kullanıcılarına, Kiracılarına veya Paydaşlarına Satışı
4706 sayılı Kanunun 4. maddesinin 12 fıkrası, belediye ve mücavir alan sınırları içerisindeki tarım arazilerinin doğrudan satışını düzenler. 6292 sayılı kanunun 12. maddesi belediye ve mücavir alan sınırları dışındaki tarım arazilerinin satışını düzenler. Burada üç türlü hak sahibi belirlenmiştir: Hazine arazisini kiralayanlar, işgalci olarak kullananlar ve taşınmaza hazine ile birlikte hissedar olanlar.
Bu kapsamda;
- Hak sahipliği için aranan şartlar varsa,
- Taşınmaz tarımsal amaçlı kullanılıyorsa,
- İmar planı kapsamında değilse ve 2/B vasfı yoksa hazineye ait tarım arazilerinin hak sahiplerine doğrudan satışı mümkündür.
Tarım arazilerinin satışında kanuni halefiyet kabul edilse de akdi halefiyet kabul edilmiyor. Yani burada 2/B’lerde olduğu gibi bir kişi tarım arazisindeki hak sahipliğini bir başkasına satıp devredemiyor ancak mülkiyet hakkının doğası gereği mirasçılarına bırakabiliyor.
Bu iki kanunun nasıl uygulanacağı 355 ve 382 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğlerinde açıklanmıştır.
b) 2B Arazilerinin Satışı
2B arazilerini herkes duymuştur. Orman Kanununun 2. maddesinin B fıkrası gereği evveliyatı ormanken sonradan orman sınırının dışına çıkarılan yerler. Mevzuatın hak sahipliği için aradığı şartları taşıyanlar belirlenen sürede müracaat edip kullanımlarında olan 2B arazilerini satın alabildiler. Satış bedeli rayiç bedelin yarısı olarak belirlendi. Orman niteliğini kaybetmiş yerleri tespit edip kadastro çalışmaları ile buralar orman sınırından çıkarıldı ve bu esnada kadastro çalışmaları yapılırken hak sahipliği tespit edilip satın alma hakkı doğanlara tebligat yoluyla satın alabilecekleri bildirildi.
Satın alma hakkı doğan kişi satın alacak parayı bulamadıysa ya da satın almaya ilişkin işlemler uzadıysa hak sahibi taşınmazın mülkiyetini tapuda devri almadan 2B’den kaynaklanan haklarını noter muvafakati ile devredebiliyor. Satın alan kişi de normalde hak sahibi değilken hak sahibi gibi oluyor.
2B devirli/Milli Emlak devirli diye adlandırılan satışları duyuyoruz. 6292 sayılı kanun madde 6/10’a göre hem kanuni hem de akdi halefiyet geçerlidir. Mirasçılar ve sözleşme gibi. Ancak şekil şartı olarak bunun noter tarafından düzenlenen bir muvafakatname ile gerçekleştirilmesi gerekir.
c) Hazine Arazilerinin Yapı Kayıt Belgesi Sahiplerine Satışı - İmar Barışı Kapsamında Satış
Geçerli bir yapı kayıt belgesi alanlar süresi içerisinde satın alma talebinde bulunduklarında kaçak yapının bulunduğu Hazine ve belediye taşınmazlarının satışının yapılması kanunen zorunlu kılındı.
Kanunda satılabilecek alanla ilgili net bir sınırlama yok. Ancak 396 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği'nde satılabilecek miktarla ilgili kriterler getirilmiş. Bu da belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde 600, bu sınırlar dışında 2000 metrekare olarak belirlenmiştir. Eğer kişinin yapısı bu ölçülerden daha büyük ise yapısının büyüklüğünde arazi satılabilir. Bununla beraber yasa da bir netlik olmasa da sadece yapının izdüşümünü satmak doğru değil. Hiç kimse kapıdan dışarı adımını attığında komşu parsele basmak istemez, bu anlamlı değil, ayrıca çekme mesafeleri hayatın gerçekliğinde insanlara lazım bir şey, yapılar arasında bir çekme mesafesi bulunması gerekir. Belediyeler de genel olarak çekme mesafelerini yapıya uygulayarak yeni bir parsel oluşturmak suretiyle sattılar.
Milli Emlak Genel Tebliği 600 metre² sınırı getirdiği için, Milli emlak bu kapsamdaki satışlarda çekme mesafelerini yapıya uygulayınca, örneğin 300 metre² tutuyorsa bunu 600 metre²ye tamamlayarak vatandaşa hakkını kullandırmak yönünde bir irade sergiledi. 600 metre² ve 2000 metre² sınırları sadece hazine arazileri için geçerlidir. Belediye arazileri için böyle bir sınırlama getirilmedi. Bu yüzden burada belediyeler için bir takdir hakkı doğuyor. Bu takdir haklarını makul gerekçelerle kullanmalarını engelleyecek bir durum yok.
İmar barışında hak sahipliğinin devrine ilişkin bir hüküm yok. Mülkiyet hakkı kapsamında değerlendirilebileceği için kanuni haleflere her halükarda geçebilmesi gerekir. Kanunda açık bir şey bulunmasa da uygulamada yapı kayıt belgesinin devri ile hak sahipliğinin devri yapılmaktadır.
2981 sayılı Kanunla düzenlenen 1984 tarihli bir önceki imar affında yapı kayıt belgesine çok benzeyen bir belge olan tapu tahsis belgesi verildi.
Burada 2018 tarihli İmar Barışındaki beyan usulünden farklı olarak başvuruda bulunulması üzerine idari bir inceleme yapılıyordu. Tüm şartları taşıyanlara tahsis belgesi veriliyordu. Tapu tahsis belgesi sahiplerine 400 metreye kadar rayiç bedel üzerinden satış yapılıyordu.
775 sayılı Gecekondu Kanunu da hazine arazilerinin işgalcilerine satılmasını öngörüyordu.
3) 2886 Sayılı Kanun Kapsamında Yapılan Satışlar
Devlet ihale kanunu 71 ve 72. maddeler de ihalesiz doğrudan satış yapılabilecek halleri düzenler; biri kamu yararına kurulmuş dernekler vs. biri de kamu kurumları arasındaki satışlar.
Sonuç
İşgalcileri hazine arazilerinden çıkartmak için birçok yasal düzenleme yapılmış. Devlet İhale Kanununun 75. maddesi kaymakamlık eliyle tahliyeyi öngörüyor. Gecekondu Kanununun 18. maddesi hazine arazilerindeki izinsiz unsurların encümen kararı bile gerekmeden yıkılıp atılabileceğini düzenliyor. 3091 sayılı Kanun, 154 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği de bu kapsamda sayılabilir. Hasılı hazine taşınmazlarının yasalarca şahıslara ait taşınmazlardan daha yoğun şekilde korunduğunu söyleyebiliriz Ancak, çoğu kez olduğu gibi sorun mevzuat sorunu değil, uygulama sorunu.
Uygulayıcıların işi gerçekten çok zor. Çünkü hazine arazilerini koruyan yasalardan daha çok hazine arazilerinin işgalcilerine satılmalarını düzenleyen af yasaları mevcut. Bunlardan bazıları taşınmazın rayiç bedelinin altında satılmasını öngörüyor. Mesela 2B arazileri, işgalcilerine rayiç bedelin %50 sine satıldı. En son İmar Kanunun Geçici 11. maddesi ile kaçak yapılara elektrik ve su hizmetinin bağlanması düzenlendi. Yani İmar Kanunu 32. maddeye göre yıkılması gereken bir yapıya aynı kanunun Geçici 11. maddesinde devletin altyapı hizmeti götürmesi zorunlu kılındı. 32. madde olmasa kaçak yapılar neredeyse yasal hale gelmiş olacaktı. Bu gibi durumlar uygulayıcıların şevkini kırıyor olsa gerek. Kanuna göre kaçak yapıyı yıkması gereken uygulayıcı, çok geçmeden devletin kaçak yapı yapan vatandaşıyla barışabileceğini düşündüğünde boşuna üzerine hışım çekmek istemeyebilir. Ya da ”yık” diye emreden kanunun, başka bir maddesi de ”hizmet götür” diye buyurursa uygulayıcı kaçınılmaz olarak bocalayacaktır. Aslında hazine arazilerini işgal edenlerin utanması gerekirken, neredeyse onları tahliye edenlerin utanacakları bir tablo Ortaya çıkıyor. Öngörülebilirliğin olmaması her zamanki gibi hepimizin işini çok zorlaştırıyor.