Son dönemlerde yüksek enflasyon, döviz kurundaki artışlar, ekonomik dalgalanmalar ve Türk lirasının değer kaybetmesi gibi hususlar sebebiyle taşınmaz kira bedelleri güncel rayicinden çok uzaklaşıp, kira sözleşmesini kiraya veren açısından çekilmez hale getirmektedir. Aldıkları kira parası rayiç kira bedellerinin altında kalan ev sahipleri daha fazla kira geliri elde etmek için kanundaki boşluklardan yararlanarak hukuki yollara başvurmaktadırlar. Bunların başında ise mesken ihtiyacı nedeniyle kira sözleşmesinin bitim tarihinden önce kiracıya sözleşmesinin yenilenmeyeceği ve kiralananı tahliye etmesi yönünde ihtarname gönderildiği, kiracının ise iyi niyetli olarak taşınmazı ihtarname doğrultusunda tahliye ettiği, kiracının evi boşaltmasından kısa bir süre sonra evin daha yüksek bir bedelle üçüncü kişiye kiraya verilmesi için böyle bir yola tevessül ettikleri görülmektedir. Bu gibi durumlarda ise 'yeniden kiralama yasağı ve tazminat gündeme gelmektedir.
Uyuşmazlıklara konu olaylarda, kiraya verenin, gereksinimine yönelik ihtarnamede belirttiği ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunu düşünerek, yersiz yere yargılama ve icra masraflarıyla karşı karşıya kalmaması için dava açılmasını beklemeden kiracılar tarafından taşınmazların boşaltıldığı, ancak kiraya verenin internet sitelerine yüksek bedelle kiralık ilanı verdiği ve taşınmazı 3.kişilere kiraya verdiği gözlemlenmektedir. Bu durumda kiracılar kendilerini haksız şekilde taliye ettiren ev sahiplerine karşı tazminat davası açma yoluna gitmektedirler.
Bu husus 6098 Sayılı TBK'nun ''Yeniden kiralama yasağı'' kenar başlıklı 355. maddesinde ' ''Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın tahliyesini sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başka birisine kiraya veremez. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür'' şeklinde düzenlenmiştir.
TBK 350. madde gereğince; Kiraya veren kiralananı kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut yada iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa dava açarak kiracının tahliyesini isteyebilir.
TBK 355. madde gereğince; Kiraya veren gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiraya veren bu hükme aykırı davrandığında eski kiracıya karşı, son kira döneminde ödenen bir yıllık kira tutarından az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Kanunda belirlenen “son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedeli”, belirlenecek tazminatın alt sınırını oluşturmaktadır.
Yerleşik içtihatlara göre 6098 sayılı TBK'nun 355.maddesinin uygulanabilmesi için taşınmazın mahkeme kararı ile yada icra yoluyla tahliye edilmesi gerekmektedir. Mahkemece tahliyeye karar verildiği halde taşınmaz kiracı tarafından kendiliğinden boşaltılmış ise bu madde hükmü uygulanmaz. Bu maddenin uygulanabilmesi için kiracının kiralananı icra yoluyla zorla boşaltması gerekir.
Bu husus Yargıtay İlgili Dairesince açıkça ifade edilmiştir; Dava, işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye edilen taşınmazın ihtiyaca tahsis edilmeyip üçüncü kişiye kiralanmasından kaynaklanan tazminat istemine ilişkindir. TBK'nun 355. maddesinde ''Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür'' düzenlemesi bulunmaktadır. Yasa ile kiralananın tahliyesi için dava açılması ve tahliye davasında verilecek olan kiralananın tahliyesine dair hükmün ilamlı icra yolu ile infazı sonucunda kiralananın tahliye edilmesi hali öngörülmüştür.
İş bu davada kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle kiralananı boşaltılmasını sağladığının kabul edilebilmesi için mahkemece verilen tahliye kararının kesinleşmesi, bu kesinleşme nedeniyle kiracının yasal hiçbir yolunun kalmaması gerekmektedir. Karar kesinleşmeden mecurun tahliye edilmiş olduğu hallerde, tazminat koşullarının bulunmadığından davaların reddedildiği görülmektedir.
Cebri icra masraflarına maruz kalmak istemeyen kiracıların tahliye ilamının kesinleşmesi ile taşınmazı tahliye etmeleri halinde, icra işlemi olmadan, taşınmazı kendi rızasıyla tahliye etmiş sayıldıklarından koşulları oluşmayan tazminat isteminin reddedildiği görülmektedir.
Dolayısıyla herhangi bir dava açılmadan sadece kiraya verenin ihtiyaç sebebiyle tahliye talebine ilişkin noterden göndermiş olduğu ihtarname ile veya mahkemede açılan bir dava olmasına rağmen tahliye kararı kesinleşmeden dava süreci devam ederken kendi isteği ile taşınmazın tahliye edilmesi halinde yahut kiracı aleyhine ihtiyaç nedenine dayanarak açılan tahliye davasında davanın kabulüne, mecurun tahliyesine karar verilip sözkonusu karar kesinleşse bile, kiracı tarafça "taşınmaz teslim tutanağı" ile mecurun anahtarı kiraya verene teslim edilmek suretiyle tahliye edilse bile, bu şekilde gerçekleşen tahliye cebri icra yolu ile gerçekleşmediğinden, kiralananı kendiliğinden tahliye ettiği kabul edildiğinden koşulları oluşmadığı gerekçesiyle tazminat davalarının reddedildiği görülmektedir.
Başka bir deyişle tazminat talep edilebilmesi için kiracının mecurdan zorla tahliye edilmiş olması gerekir. İncelenen davada, davacı mecuru mahkeme kararı olmaksızın kendi rızasıyla tahliye etmiş olduğundan mahkemece davanın reddine karar verilmesinde yasaya aykırı bir yön bulunmamıştır. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/4632 E.- 2019/1687 K.)
TBK 355 Maddesi gereğince açılan tazminat davasına ilişkin olarak, Yasa ile kiralananın tahliyesi için dava açılması ve tahliye davasında verilecek olan kiralananın tahliyesine dair hükmün ilamlı icra yolu ile infazı sonucunda kiralananın tahliye edilmesi halinin öngörüldüğünden cebri icra marifetiyle bir tahliye bulunmadığı takdirde tazminat davaları reddedilmektedir.
Kiralanan, davacı tarafça, beyanına göre, ihtarname tebliği sonrası 01/01/2012 tarihinde kendiliğinden tahliye edilmiş olup davalının gereksinim nedeniyle açtığı bir tahliye davası ve bu tahliye davası sonucu verilen mahkeme kararının uygulanması suretiyle tahliyenin sağlanması durumu söz konusu olmadığından 355. maddede düzenlenen tazminat koşulları oluşmamıştır. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesiİ 2017/6483E. 2019/2527K)
TBK'nın 355. Maddesine göre yeniden kiralama yasağı kapsamında eski kiracı tarafından açılan tazminat davasında, davaya konu ihtilafın kira ilişkisinden kaynaklanması yani uyuşmazlığın temeli kira sözleşmesinden kaynaklanması sebebiyle 6100 Sayılı HMK.nun 4/1-a maddesine göre davada Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.
Özetlemek gerekirse günümüzde kira sözleşmesinin feshini sağlamak üzere gerçeğe aykırı olarak ihtiyaç gerekçesine dayanılarak kiracıların evden çıkartıldığı ancak daha sonra mevcut taşınmazın yüksek bedelle 3. kişilere kiralandığı görülmektedir. Bu gibi durumlarda taşınmazın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiraya verilmesi durumunda kiracıların 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talebinde bulunabilmeleri için taşınmazın mahkeme kararı ile yada icra yoluyla fiilen boşaltılması gerekmektedir. Dolayısıyla ihtar ve sözlü beyanlar üzerine kiralananı tahliye etmeleri veya dava aşamasında henüz karar kesinleşmeden tahliye etmeleri yahut tahliyeye ilişkin karar kesinleşmiş olsa bile ilamlı icra yapılmadan taşınmazı tahliye etmeleri durumunda TBK'nın 355. maddesi uygulama alanı bulamayacağından tazminat sorumluluğu doğmayacaktır.