Türkiye’de emlak vergisinin matrahı, belediye sınırları içerisinde her dört yılda bir takdir komisyonlarınca belirlenen arsa ve arazi rayiç bedelleri üzerinden hesaplanmaktadır. Bu bedeller yalnızca emlak vergisinin miktarını belirlemekle kalmamakta; tapu harçları, değerli konut vergisi ve çeşitli mali yükümlülükler bakımından da doğrudan belirleyici rol üstlenmektedir. Dolayısıyla rayiç bedel tespitleri, kamu gelirlerinin artırılmasının ötesinde, bireylerin mülkiyet hakkı ve ekonomik özgürlükleri üzerinde doğrudan etki yaratmaktadır.
2026–2029 dönemine ilişkin açıklanan rayiç değerlerde görülen yüksek oranlı artışlar, mükelleflerin vergi yükünü doğrudan artırmış ve ciddi bir toplumsal tepkiye yol açmıştır. Bazı bölgelerde artışların yüzde beş yüzleri bulduğu, hatta kimi taşınmazlarda piyasa değerinin çok üzerinde bedellerin takdir edildiği kamuoyuna yansımıştır. Bu tür fahiş artışların yalnızca mali boyutu bulunmamakta, aynı zamanda vergi adaleti, hukuki güvenlik ve ölçülülük ilkeleri bakımından da ciddi sorunlar doğurmaktadır. Vergilendirme yetkisinin keyfî biçimde kullanılması, vatandaşların devlete olan güvenini sarsmakta; hukuk devleti ilkesinin en temel unsurlarından biri olan öngörülebilirliği zedelemektedir.
Böylesi yüksek artışların ortaya çıkardığı hukuki sorunlardan biri, mükelleflerin hangi aşamada ve hangi usulle dava açabilecekleri sorusudur. Anayasa Mahkemesi’nin 2012 yılında verdiği norm denetimi kararı ile bu konuda önemli bir eşik aşılmış, mükelleflere doğrudan dava açma hakkı tanınmıştır. Bununla birlikte uygulamada, dava açma süresi ve yürütmenin durdurulması talepleri gibi konularda farklı mahkemelerce birbirinden ayrışan ve çoğu zaman mükelleflerin aleyhine sonuçlar doğuran kararlar verilmektedir. Bu durum, yalnızca bireysel hak arama özgürlüğünün etkin kullanımı bakımından değil, aynı zamanda anayasal düzeyde hukuki güvenlik ilkesinin tesisi bakımından da sorun yaratmaktadır.
Mevcut durumda, basına da yansıdığı üzere on binlerce mükellefin rayiç bedellere karşı dava açacağı öngörülmektedir. Bu gelişme, meselenin yalnızca teknik bir vergi uyuşmazlığı değil, aynı zamanda anayasal hakların korunması bağlamında ele alınması gerektiğini göstermektedir. Vergi yükümlülüğünün sınırlarını doğrudan belirleyen rayiç bedel tespitleri, bir yandan kamu yararı doğrultusunda mali kaynak sağlama işlevi görmekte; öte yandan bireylerin ekonomik varlıklarına doğrudan müdahale niteliği taşımaktadır. Bu çift yönlü işlev, rayiç bedel uyuşmazlıklarını hem toplumsal hem de hukuki bakımdan kritik bir noktaya taşımaktadır.
I. Rayiç Bedelin Hukuki Niteliği ve Belirlenme Usulü
Rayiç bedel, arsa ve arazilerin metrekare birim değerini ifade eder. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu uyarınca bu bedeller dört yılda bir belirlenir ve Maliye Bakanlığı’nca onaylanarak yürürlüğe girer. Takdir komisyonlarının belirlediği bedeller, emlak vergisinin yanı sıra birçok resmi işlemde (tapu harçları, değer tespitleri vb.) de esas alınmaktadır. Bu nedenle, rayiç bedeller yalnızca mali değil aynı zamanda mülkiyet hakkına doğrudan etki eden idari işlemlerdir.
II. Artışların Yol Açtığı Sorunlar
Son dönemde belirlenen emlak rayiç bedelleri, çoğu durumda taşınmaz piyasasının gerçek dinamikleri ve emsal satış değerleriyle örtüşmemektedir. Özellikle büyükşehirlerde açıklanan bedellerin, taşınmazların fiili piyasa değerinin çok üzerinde tespit edilmesi, mükelleflerin mali yükünü katlanılamaz boyutlara taşımaktadır. Önceki dönemlere kıyasla olağan dışı artış oranları, vergi ödeme gücü ilkesini ciddi biçimde aşındırmakta; bu durum yalnızca vergilendirme adaletini zedelemekle kalmamakta, aynı zamanda mülkiyet hakkı üzerinde de ağır bir ekonomik baskı oluşturmaktadır.
Vergilendirme, Anayasa’nın 73. maddesinde güvence altına alınan mali güce göre vergilendirme ilkesine bağlı olarak yürütülmek zorundadır. Ancak fahiş oranlarda artırılan rayiç bedeller, bu anayasal ilkeyi işlevsiz hale getirmekte ve vatandaşların devlete olan güvenini sarsmaktadır. Rayiç bedel tespitleri ile mükelleflerin gerçek ödeme gücü arasındaki makasın giderek açılması, hukuki güvenlik ve öngörülebilirlik ilkelerini de ihlal etmektedir. Bu nedenle, rayiç bedel artışları artık yalnızca teknik bir idari işlem olmanın ötesine geçmiş; doğrudan temel hak ve özgürlüklerle bağlantılı anayasal bir sorun alanı haline gelmiştir.
Nitekim kamuoyuna da yansıdığı üzere, 2025 yılı itibarıyla yalnızca İstanbul’da on binlerce, ülke genelinde ise yüz bini aşkın davanın açılacağı öngörülmektedir. Bu tablo, vatandaşların idari yargı yoluna yönelmesini zorunlu kılan toplumsal bir refleksi göstermektedir. Mükelleflerin kitlesel şekilde dava açmaları, hak arama özgürlüğünün bir yansıması olduğu kadar, idari kararların toplumsal meşruiyetini sorgulayan güçlü bir tepkinin de ifadesidir. Gelinen noktada, idari yargının etkin ve hızlı denetimi hem bireysel mülkiyet hakkının korunması hem de vergi sistemine olan güvenin yeniden tesis edilmesi bakımından yaşamsal bir önem taşımaktadır.
III. Anayasal Çerçeve ve Yargı Kararları
Emlak vergisi yükümlülüğünün kaynağını teşkil eden rayiç bedellerin belirlenmesi süreci, doğrudan mülkiyet hakkı ve hak arama özgürlüğü ile ilişkilidir. Anayasa Mahkemesi’nin 31.05.2012 tarihli ve E.2011/38, K.2012/89 sayılı kararı bu bağlamda kritik önemdedir. O dönemde yürürlükte olan düzenleme, takdir komisyonu kararlarına karşı yalnızca ilgili kamu kurumlarının ve muhtarlıkların dava açabileceğini öngörüyor, mükelleflerin ise bu kararlara karşı herhangi bir başvuru yolunu kullanmasına imkân tanımıyordu. Anayasa Mahkemesi, bu sınırlamanın Anayasa’nın 2. maddesinde güvence altına alınan hukuk devleti ilkesi ve 36. maddede düzenlenen hak arama özgürlüğüyle bağdaşmadığını tespit ederek hükmü iptal etmiştir. Böylece, doğrudan vergiyi ödeyecek olan mükelleflerin dava açma hakkı anayasal güvence altına alınmış, idari yargının denetim alanı genişletilmiştir.
Ne var ki uygulamada bu kazanımın sınırlayıcı yorumlarla daraltıldığı görülmektedir. Takdir komisyonu kararları mükelleflere doğrudan tebliğ edilmediğinden, dava açma süresinin ne zaman başlayacağına ilişkin ciddi belirsizlikler doğmuştur. Bu sorun, Anayasa Mahkemesi’nin 29.02.2024 tarihli ve B.2020/11509 sayılı bireysel başvuru kararında açık biçimde gündeme gelmiştir. Mahkeme, dava açma süresinin mükellefin kararı fiilen öğrendiği tarihten başlaması gerektiğini belirtmiş; mahkemelerin aşırı şekilci ve öngörülemez yorumlarının mahkemeye erişim hakkını ihlal ettiğine hükmetmiştir. Böylece yalnızca norm denetiminde değil, bireysel başvuru yoluyla da mükelleflerin hak arama özgürlüğü güçlendirilmiş ve yargı mercilerinin sorumluluğu vurgulanmıştır.
Danıştay da içtihatlarında, takdir komisyonlarının belirlediği rayiç bedellerin emsal değerlerle uyumlu olması gerektiğini açıkça ortaya koymaktadır. Danıştay 9. Dairesi’nin 08.03.2022 tarihli ve E.2019/3964, K.2022/723 sayılı kararı bu bağlamda önemlidir. Beşiktaş ilçesinde bir taşınmaz için metrekare birim değerinin piyasa koşullarının çok üzerinde belirlenmesi üzerine açılan davada, Danıştay bu belirlemenin hukuka aykırı olduğuna hükmetmiş ve komisyon kararını iptal etmiştir. Bu karar, takdir komisyonlarının mutlak bir serbestlik içinde hareket edemeyeceğini, işlemlerinin yargısal denetime tabi olduğunu teyit etmektedir.
IV. Yürütmenin Durdurulmasının Rolü
Rayiç bedellere ilişkin uyuşmazlıkların yargısal süreçleri, davaların sonuçlanmasının çoğu zaman yıllar alması nedeniyle mükellefler açısından ağır mali sonuçlar doğurabilmektedir. Dava süreci devam ederken yüksek rayiç bedeller üzerinden emlak vergisi tahakkuk ettirilmekte, mükellefler geri dönüşü zor mali külfetlere katlanmak zorunda kalmaktadır. Bu noktada, İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 27. maddesinde düzenlenen yürütmenin durdurulması kurumu belirleyici bir işlev üstlenmektedir.
Söz konusu hükme göre, dava konusu işlemin uygulanması halinde telafisi güç veya imkânsız zararların doğması ve işlemin açıkça hukuka aykırı olması halinde yürütmenin durdurulmasına karar verilebilir. Rayiç bedellerin gerçekçi ölçütlerle bağdaşmayan ve fahiş oranlarda artırıldığı hallerde her iki şartın da gerçekleştiği açıktır. Hukuka aykırılık, ölçülülük ve eşitlik ilkeleri bakımından belirgindir; telafisi güç zarar ise yüksek vergi yükünün dava sonuçlanana kadar fiilen tahsil edilmesinden kaynaklanmaktadır. Bu nedenle, yürütmenin durdurulması kararı mükelleflerin hak kaybına uğramasını engelleyen en etkili mekanizma olarak öne çıkmaktadır.
V. Yerel Vergilendirmede Olması Gereken
Belediye takdir komisyonlarınca alınan kararların, hangi hususlar çerçevesinde yapıldığına ilişkin raporlar sunmaları, son yılların ortalama bedellerinin neye göre belirlendiğinin açıklanması son derece önemlidir. Özellikle farklı bölgelere bilirkişi atanarak bu bedellerin belirlenmesi gerekmektedir. Kimi yerlerde, kira bedellerinin ortalamasından daha yüksek vergi dilimi belirlenmesi, hakkaniyete uygun değildir. Bu konuda hukuk devletine yakışan husus, şeffaflık ve ölçülülük ilkesi çerçevesinde denetimlerin yapılması, alınan kararların gerekçelerinin açıklanmasıdır.
Anayasal devletin gereklerinden biri olan adalet ve eşitlik ilkesi, kamu görevlilerinin takdir yetkilerini kullanırken uyması gereken temel ilkeler arasında yer almaktadır. Bu nedenle, rayiç bedellerin belirlenmesinde objektif ölçütlerin kullanılması, takdir komisyonu kararlarının denetlenebilir ve açıklanabilir olması hem mükellef haklarının korunması hem de vergilendirme adaletinin sağlanması açısından zorunludur.
SONUÇ
Emlak rayiç bedellerinin aşırı oranda artırılması, yalnızca mükelleflerin vergi yükünü ağırlaştırmakla sınırlı kalmamakta; aynı zamanda mülkiyet hakkı, vergi adaleti ve hukuki güvenlik ilkeleri üzerinde doğrudan olumsuz etkiler yaratmaktadır. Bu durum, mükelleflerin idari yargı yoluna başvurularında gözle görülür bir artışa sebep olmakta ve hak arama özgürlüğünün somut bir yansıması olarak karşımıza çıkmaktadır. İdari yargıda açılan davalarda yürütmenin durdurulması taleplerinin kabul edilmesi, haksız biçimde artırılan vergi yükünün dava süresince uygulanmasını engelleyerek bireylerin telafisi güç zararlara uğramasının önüne geçmektedir.
Anayasa Mahkemesi’nin norm denetimi kararı, mükelleflerin doğrudan dava açma hakkını anayasal güvence altına almış; bireysel başvuru kararı ise mahkemeye erişim hakkının gerekliliğini bir kez daha ortaya koymuştur. Danıştay içtihatları da takdir komisyonlarının keyfi biçimde rayiç değer belirleyemeyeceğini, belirlenen bedellerin objektif ve emsal ölçütlerle uyumlu olması gerektiğini ortaya koymaktadır. Bu yargısal yaklaşım, emlak rayiç bedelleri üzerinden doğabilecek keyfî uygulamaların önlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır.
Tüm bu değerlendirmeler, yürütmenin durdurulması kurumunun ne denli hayati olduğunu göstermektedir. Çünkü idari işlemin uygulanmasının doğuracağı ekonomik kayıplar, davaların sonunda verilecek bir iptal kararıyla dahi tam anlamıyla giderilememektedir. Hukuk devleti ilkesinin korunabilmesi, mükelleflerin mali haklarının güvence altına alınabilmesi ve anayasal güvencelerin fiilen yaşatılabilmesi için, idari yargının rayiç bedel davalarında yürütmenin durdurulması taleplerine duyarlı ve etkin bir yaklaşım sergilemesi kaçınılmazdır.
Kaynakça
1. “Arsa Rayiçlerine Karşı 100 Bin Dava Yolda”, Sabah Gazetesi, 29 Ağustos 2025.
2. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu.
3. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu.
4. Fatih Aras, “2025 Emlak Rayiç Değerine Karşı Dava Yolu”, fatiharas.com
5. Gayrimenkul Gündemi, “Emlak Vergisi İçin Yeni Dönem: 2026-2029 Rayiç Bedelleri Belirlendi, İtiraz Süreci Başladı”, gayrimenkulgundemi.com
6. Denge Hukuk Ofisi, “Belediyelerin Rayiç Bedel Artış Süreci ve İtiraz Yolları”, dengehukukofisi.com
7. Anayasa Mahkemesi, 31.05.2012, E.2011/38, K.2012/89.
8. Anayasa Mahkemesi, 29.02.2024, B.2020/11509, Bireysel Başvuru Kararı.
9. Danıştay 9. Dairesi, 08.03.2022, E.2019/3964, K.2022/723.