Son dönemde kiracıların fahiş kira artışlarına maruz kaldığı sıkça karşılaşılan durumlardan birisi haline gelmiştir. Özellikle COVİD-19’dan kaynaklı pandemi sürecinde okulların ve üniveristelerin tatil olması, işyerlerinin evden çalışma sürecine geçmesi, insanların kalabalık yaşam alanlarından daha çok kırsal bölgelere taşınması, hareketliliğin azaltılması adına tayinlerin ertelenmesi vb. sebeplerle boş kalan yerler nispeten değerine yakın tutarlarda zar zor kiraya verilmiş, pek çok yer de boş kalmıştı. Ancak pandemi koşullarının gevşemesi ve okulların ve tayinlerin açılmasıyla, kira bedellerinin eski değerinin 2 veya 3 katı oranlarda fahiş miktarlarda artırıldığı görülmektedir. Bu durumdan kuşkusuz yeni kiracılar zarar gördüğü gibi elinde kira sözleşmesi olan eski kiracılar da kira sözleşmeleri görmezden gelinerek “ya bu tutarı öde ya da evi boşalt” yaklaşımına maruz kalmaktadır.
Ancak bu yaklaşım karşısında kiracıların elinin kolunun bağlı olmadığını ve kiraya verenlerin kaderine terk edilmediklerini ifade etmemiz gerekmektedir. Kiracıların kiraya veren karşısında Türk Borçlar Kanunundan kaynaklı birçok yasal hakkı bulunmaktadır. Ancak bunların pekçoğu kiracılar tarafından bilinmemektedir. Herşeyden önce kiraya veren, kiracıyı kiralanan yerden her canı istediğinde çıkaramayacağı gibi sözleşmede belirlenen koşulların (yani yıllık ortalama TÜFE oranı) üzerinde de fahiş kira artışı yapamaz.
Öncelikle şunu ifade etmek gerekir ki kira sözleşmesi veya halk arasındaki tabiriyle kira kontratı da bir sözleşme türü olup, yazılı olarak düzenlenmesi mutlak gerekli koşul değildir. Diğer bir deyişle kira sözleşmesi sözlü olarak da yapılabilir. Ancak yazılı olarak yapılması ispatlama açısından daha elverişli ve kolaydır. O nedenle kiralanan yerle ilgili kiracılık vasfını gösteren her türlü olgu, komşuluk ilişkileri, kiranın ödenme kanalları veya hayatın olağan akışı içindeki yerel adetler ve rutinler yazılı olmasa dahi kiralama işleminin ispatlayıcı unsurlarıdır.
Kiracının kira sözleşmelerinde üzerine düşen en önemli sorumluluk şüphesiz ki kira bedelini eksiksiz ödemesidir.
- Peki herşeyden önce bu kira bedeli nasıl belirlenecektir?
Türk Boçlar Kanununun 344. maddesindeki kira bedelinin belirlenmesine ilşikin hükümlere göre “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”
“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.”
Tarafların kira bedelinde anlaşamaması halinde veya kira sözleşmesinde kira bedelinin artılacağına ilişkin bir madde dahi varsa kira bedelinin belirlenmesine ilişkin her zaman dava açılabilir. Yani gerekirse kira bedelini mahkeme tayin edecektir.Bu dava neticesinde belirlenecek bedelin, -dava izleyen kira döneminin ortasında bitmiş olsa dahi-, izleyen kira döneminin başlangıcınden itibaren uygulanacağını bilmekte fayda vardır. Ancak, bu davanın açılması ile ilgili birtakım süreler ve usuli işlemler olduğunu da göz ardı etmemek gerekir.
- Kira sözleşmesi hangi durumda uzamış sayılır?
Kiraya veren “Kontratın süresi doldu, evi boşalt” diyerek sözleşmeyi sona erdiremez. Konut ve işyeri kiralarında kiracı, sözleşmenin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak (10 yıllık kira sözleşmeleri ve belirsiz süreli kira sözleşmeleri hariç) sözleşmeyi sona erdiremez.
- Peki Kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirme hakkı yok mudur?
Kiraya veren kendinden kaynaklı veya kiracıdan kaynaklı birtakım sebeplerle kira sözleşmesini tabiki sona erdirebilir. Ancak bu dava yoluyla mümkündür. Ayrıca bu hallerin pekçoğundadahi kiraya veren bu yeri 3 yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralayamaz.
Kiraya veren kira sözleşmesini şu nedenlerle dava açarak sonlandırabilir:
Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise ve belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Kiraya verilen yer satılıp el değiştirmiş olsa dahi yeni malik edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Kiraya veren kiracıdan kaynaklı sebeplerle de kira sözleşmesini sona erdirebilir. Ancak bunun gerçeleşmesinin koşulu kira bedelinin kiracı tarafından ödenmemesinde ısrar edilmesi (veya eksik ödenmesi) veya kiraya verilen yerin sözleşmede belirlenen ve kiracı tarafınan “evet şu tarihte boşaltacağım” şeklinde üstlenilen boşaltılma tarihi gelmesine rağmen boşaltılmaması halleridir.
Kiracı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.Kiracı, kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiracı, belirlenen bedeli belirlenen tarihin dolması ile ödeme yükümlülüğü altına girer. Kiracı ödeme yükümlülüğünü yerine getirmez ise kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Bu sürelerin sonunda yukarıda belirttiğimiz şekilde kiraya verenin dava yolu başlayabilmektedir.
Sonuç olarak;
Kiraya verenler çevresindeki kira tutarlarına bakarak ve yapılmış eski sözleşmeleri göz ardı aderek fahiş kira artışı yapamazlar. Bu şekildeki artışlar şüphesiz yeni kiracılar ve konut piyasası açısından son derece katlanılmaz bir durumdur. Ancak daha da vahimi eski kiracıların da ev/işyeri sahiplerince aynı koşullara çekilmek istenmesidir. Daha önce karşılıklı olarak imzalanmış kira kontratları bulunmasına ve bu kontratta da artış oranı olarak TÜFE oranları kararlaştırılmış olmasına rağmen kiraya verenlerce bu sözleşmeye dayalı ilişki yok sayılmaktadır. Piyasadaki fahiş artışlar ev/işyeri sahipleri tarafından koz olarak kullanılmakta ve “eli mahkum” zihniyeti ile olaya yaklaşmaktadırlar. Oysa tam da bu durumlar için Türk Borçlar Kanunu gibi yasal mevzuatın getirilmiş olduğunu tekrar hatırlatmakta fayda vardır. Yazımızda detaylıca bahsttiğimiz üzere kiraya verenlerce keyfi olarak fahiş kira artışı yapmak sanıldığı gibi kolay değildir. Özellikle bu keyfi uygulamalardan kiraya verenlerin zararlı çıkacağını, yasal düzenlemelerin keyfiliklere karşı kiracılara sıkı koruma getirdiğini ve dava yoluyla kiracıların haklarını alabileceğini belirtmek istiyoruz. Kiraya verenlerin kendilerine yasal olarak tanınan birtakım haklarını da kötüye ve art niyetli kullanımının yargı makamlarınca tespit edildiğini ve bunlara da artık geçit verilmediğini söylemekte fayda var. Örneğin en basit anlatımıyla “Almanya’dan oğlum gelecek” iddiasının dahi Mahkemelerce ispatlanma külfetine tabi tutulduğunu ve şayet oğlu gelecek ise en az 3 yıl o konutta bir fiil yaşamak zorunda olduğunu kiraya verenlerin bilmesi gerekir.
Bu nedenlerle fahiş kira artırımına maruz kalan kiracıların haklarını aramaktan ziyade buna razı olup sineye çekmelerinin en başta kira piyasasını ve kiraya verenleri daha da acımasızlaştıracağını bilmelerinde ve buna karşı fazlasıyla var olan yasal ve hukuki haklarını kullanmaları gerektiğini belirtmekte yarar görüyoruz.