Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinin sonlandırılmasının ardından kiraya verilen taşınmazın tahliyesi için ciddi önem arz etmektedir. Kiracı, kiralamış olduğu taşınmazı boşaltacağına dair kiraya verene karşı yazılı bir beyanda bulunur. Bu yazılı beyan tahliye taahhütnamesidir.
Taşınmazı kiraya veren kişi, kiracının tahliye taahhütnamesi ile taşınmazı belirlenen sürede boşaltacağını belgelemiş olacaktır. Tahliye taahhütnamesinin amacı kiracının kiraya verene karşı belirli bir tarihte kiralananı boşaltmayı taahhüt etmesi olup bu kapsamda kiraya veren başkaca bir sebebin varlığına gerek duymaksızın ve tazminat yükümlülüğü altına girmeksizin kira ilişkisini sona erdirme imkanına sahip olmasıdır.
6089 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda kiraya verenlerin konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerini süresinden önce veya süresi sona erdiğinde feshetmeleri kanunda belirtilen sınırlı durumlarda mümkün olmaktadır. Bu nedenle, özellikle son dönemlerde piyasada yaşanan dalgalanmalar sonucunda konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenlerin kira bedelinin artırılmasını talep etmesi, bu taleplerin de kiracılar tarafından kabul görmemesi sebebiyle kiraya verenlerin tahliye davası açtıklarına sıkça şahit olmaktayız. İşte bu tahliye davalarının kiraya verenler tarafından açılabilmesi için Türk Borçlar Kanunu’nda sınırlı haklar tanındığından kiraya verenler tarafından tahliye taahhütnamesi alınması sıkça başvurulan bir yöntem haline gelmiştir. Peki tahliye taahhüdünün hukuki niteliği, geçerliliği ve geçerli bir taahhüde dayanarak yapılabilecek tahliye aşamaları nelerdir bu durumları ele alalım.
Yazılı şekilde yapılması gereken bu taahhütname isterse el yazılı, kâğıda bastırılmış şekilde veya noter kanalıyla da düzenlenebilir. Ama asla sözlü bir şekilde yapılamaz, yapılırsa da hukuken geçerlilik kazanamaz. En önemli nokta ve Yargıtay içtihatlarına göre de özellikle hukuk dışı taahhütnamelerin ayırt edildiği nokta olan bu belgenin ne zaman ve hangi koşullarda düzenlendiği hususudur.
Öncelikle bu belge kira konusu olan konutun veya işyerinin tesliminden sonra düzenlenmek zorundadır, bu bir geçerlilik şartıdır aksi durumlarda belge hukuken geçersiz sayılır ve en önemlisi bu belgenin kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten sonra düzenlenmesi gerektiğidir, kira sözleşmesiyle aynı anda, aynı saatte veya aynı tarihte düzenlenen taahhütnameler aynı zamanda her halükârda kira sözleşmesinden önce düzenlenen taahhütnameler hukuken geçersiz olup, ev sahibi tarafından aldatıcı belge görünümüne sahip olmaktadır.
Taahhütname aslında bir edimi yapmayı veya yapmamayı üstüne aldığını bildiren yazılı bir belgedir. Tahliye taahhütnamesi ise kiracının, belli bir tarihte konutu veya işyerini terk edeceğini belirten icra edilebilir bir belgedir. Yazılı olarak düzenlenmesi tahliye taahhütnamesi için bir geçerlilik şartıdır. Aynı zamanda bir koşula bağlanmadan düzenlenmelidir. Son olarak kiracı tarafından imzalanmalıdır. Yazılı şekil geçerlilik şartı olduğu için aksi şekilde düzenlenen belgeler mahkemeye veya icra dairesine karşı sunulamaz.
Kiracı bizzat tahliye taahhüdü verebileceği gibi yetkili temsilcisi de tahliye taahhüdü verebilmektedir. Vekaletname ile de tahliye taahhüdü verilebileceği hususunda özel yetki şartı aranıp aranmadığı hususu doktrinde tartışmalıdır. Bir görüş uyarınca özel yetki gerektiği savunulmakla birlikte diğer baskın görüşe göre ise kira sözleşmesi akdetmeye yetkili vekilin tahliye taahhüdü de akdedebileceği savunulmaktadır.
Tahliye taahhütnamesi; adından da anlaşılacağı üzerine tek taraflı olarak düzenlenen bir taahhüt belgesinden ibarettir. Kiracı kendisinin düzenlediği veya kiraya veren tarafından önüne sunulmuş olan bu belgede konut veya iş yerini belgede düzenlenen tarihte boşaltacağını kendisi tarafından garanti etmektedir. Hukuk düzeni de bu belgeye birtakım hak ve yükümlülükler yükleyip ev sahibi tarafından dava açma, davanın sonuçlanmasını bekleme gibi zaman kayıplarına uğramadan direkt icra dairelerine bu belgeyi sunma ve tahliye talebinde bulunma hakkını tanımıştır. Fakat böylesine bir yetkinin; ev sahiplerince kötüye kullanılmasının da önüne geçilmesi gerekmektedir. Kanunun, üst mahkemelerin ve doktrinin bu konudaki çalışmaları neticesinde tahliye taahhütnamesinin geçerlilik koşulları, bu taahhütnameyi geçersiz kılan bazı düzenlemeler mevuttur.
Öncelikle burada tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinin yapılmasından sonra verilmiş olması gerekir. Yargıtay kararlarında tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle aynı anda yapılmasının baskı sonucu olduğu varsayılmış ve taahhüt geçersiz sayılmıştır. Tabii ki bunun kiracı tarafından ispat edilmesi gerekir. Fakat kural olarak tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için teslimden sonraki bir tarihte yapılmış olması gereklidir.
Tahliye taahhüdünde mutlaka kiralananın boşaltılacağını ve boşaltma tarihini belirtmelidir. Aksi takdirde tahliye taahhüdü geçersiz olur. Kiracı kiralananı boşaltmazsa, tahliye taahhüdünde yazan boşaltılması gereken tarihten itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılabilir.
Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmelerinden sonra düzenlenen ve imzalanan yazılı bir belge olup kira ilişkilerinde ciddi önem arz etmektedir. Bu belgeye dayanarak taşınmazın tahliyesi son derece hızlı ve pratik olacaktır. Bu nedenle bu yazılı belgenin noter onaylı olarak düzenlenmesi olası icra takiplerinde ve tahliye davalarında taraflar için ciddi kolaylık sağlayacaktır.
Kiracı ve kiraya veren, noterliğe düzenledikleri kira sözleşmeleri ve taşınmazın tapu belgesi ile gitmelidir. Burada hazırlanacak tahliye taahhütnamesini taraflar noter huzurunda imzalar. Taraflar tahliye taahhütnamesini noter huzurunda yaparak ileride yaşanacak olası uyuşmazlıkları önlemiş olacaklardır. Bu durumda ayrıca noter masrafları doğacağının unutulmaması gerekir.
Noterde yapılan tahliye taahhütnamesi ile kiracının kendi iradesi ile bu belgeyi imzalamış olduğunun ispatı kolaylaşacaktır. Noter onaylı belgeler resmî belge niteliği taşımaktadır ve yasal delil olarak kullanılabilecektir. Tahliye taahhütnamesindeki bilgilerin eksik olmadığına dikkat edilmesi gerekmektedir.
Tahliye taahhütnamesinin noterde düzenlenip imzalanmış olması yalnızca kiraya verenin ispat yükünü değil kiracının da ispat yükünü hafifletecektir. Kiracıların, noterde düzenlenmemiş tahliye taahhütnamesinin geçerli olduğunu unutmaması gerekir. Bu nedenle boş tahliye taahhütnamesine imza atmak kiracılar büyük risk taşımaktadır.
Bir diğer dikkat edilmesi gereken süre de tahliye taahhütnamesinde kiraya verene tanınmış olan bir aylık süredir. Tahliye taahhütnamesinde belirtilen sürede kiracı taşınmazı boşaltmamış ise Türk Borçlar Kanunu madde 353 uyarınca kiraya veren bir ay içerisinde ya icra takibi başlatacak ya da tahliye davası açacaktır. Her ikisini de gerçekleştirmemiş ise kiraya veren tahliye taahhütnamesine dayalı olarak taşınmazın boşaltılmasını talep edemez.
Geçerli bir şekilde akdedilmiş olan yazılı tahliye taahhüdünün varlığı halinde kiracı, işbu taahhütte belirttiği tarihte kiralananı tahliye ederek kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Kiracı tarafından mevcut ve geçerli tahliye taahhüdüne aykırı biçimde kiralanan tahliye edilmez ise; kiraya veren tarafından tahliye için icra yoluna ya da dava yoluna başvurma hakkı bulunmaktadır. Başka bir söylem ile tahliye taahhüdü kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermiş sayılmayacaktır. Aşağıda sayılmış olan tahliye yollarına başvurmadan önce gözetilmesi gereken en önemli husus ise taahhüt tarihinden itibaren bir aylık süre içerisinde bu yola başvurulması gerektiğidir. Nitelik itibarıyla işbu süre hak düşürücü olup hâkim tarafından resen nazara alınacak ve bu süreye riayet edilmeksizin başvurulan tahliye talepleri yargı nezdinde kabul görmeyecektir.
Kiraya veren kiracılardan tahliye taahhütnamesine dayanarak taşınmazın boşaltılmasını istemiş ve kiracılar taşınmazı boşaltmamış ise iki ayrı hukuki yol ile taşınmazın tahliyesini gerçekleştirebilecektir. Bu yollardan biri icra takibi bir diğeri ise tahliye davasıdır.
Kiraya veren tahliye taahhütnamesine dayanarak icra dairesinde kiracıya karşı ilamsız icra takibi başlatabilecektir. Bir diğer hukuki yol olan tahliye davası, kiraya veren tarafından kiracıya karşı sulh hukuk mahkemelerinde açılır. Bu davada kiraya veren geçerli bir tahliye taahhütnamesine dayanarak evin tahliyesini talep ettiğini ispatlamalıdır.
Sonuç olarak, kira sözleşmelerinde tahliye taahhüdünün alınması kiraya verene kiracının tahliyesini gerçekleştirebilmesi için seçimlik hak tanımaktadır. Kiraya veren bu sayede kiracıyı ya dava yoluyla ya da icra takibi yoluyla kiraya verilen taşınmazdan tahliye ettirme hakkına haiz olur. Ancak buradaki en önemli husus tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarını taşıyor olmasıdır. Ayrıca tahliye taahhütnamesine dayanarak başvurulacak hukuki yollarda sürelere dikkat edilmesi de hak kaybı yaşanmaması açısından önemlidir.