Başlığımızı gören kıdemli okuyucularımızın aklına Belediye Uygulama İmar Planı Hazırlamazsa ve İcra Memuru İcra Emrini Göndermezse yazılarımız gelmiştir. Gene bir Türkiye gerçeği, uygulamadaki aksaklıklardan bahsedecek sevgili yazarımız.
Yok, bu sefer bizzat biz vatandaşların çıkardığı sorunlardan bahsedeceğiz. Konut ve Çatılı İşyerlerinde Sözleşmenin Sona Ermesi ve Kiracının Haklı Tahliyesi yazılarımızda her şeyden bahsettik ama iki hususa değinmeyi unuttuk; depozito ve kiracı sözleşme süresinden önce çıkarsa ne olur.
Tabi insanın tam aklı almıyor, şu anki konut kiraları ortadayken hiç kiracı önceden çıkmak ister mi, ama olabilir teorik olarak olsa da. Aslında olması gereken de budur, sonuç olarak parayı ödeyen kiracıdır, müşteri de cayabilir sözleşme süresinden önce.
TBK m. 325 der ki, kiracı sözleşme bitiminden önce evi tahliye ederse, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiraya veren yeni bir kiracı bulacağı makul bir süre için devam eder. Burada kastedilen makul süre nedir? O civardaki benzer evlerin kiraya verilmeleri için gereken süredir. Yargıtay burada her muhit, her ev için ayrı ayrı bakmak gerekir diyor ama İstanbul için de maksimum iki aydır, daha fazlası olamaz diyor.
TBK m. 327 belirli bir dönem için kira süresi belirlenmişse, bu sürenin bitiminde kira sözleşmesi de biter diyor. Ama kişiler açık ya da örtülü olarak kira ilişkisine devam ederlerse, sözleşme belirsiz süreliye döner.
Peki madem sözleşme belirsiz süreliye döndü, ben ne zaman feshedebileceğim bu ilişkiyi? Diyelim ki sizin orijinal sözleşmeniz 10 Ocak 2025’te bitti. Örtülü ya da açık olarak devam ettiniz bu ilişkiye, artık belirsiz süreli hale geldi ama bu belirsiz süreli sözleşmenin de başlangıç tarihi 11 Ocak 2025 oldu. Artık bundan sonra hep 6 aylık sözleşme dönemleri vardır. Bir sonraki sözleşme dönemi 11 Temmuz 2025’te başlar, ondan sonraki 11 Ocak 2026’da. İşte TBK m. 329 der ki senin her bir sözleşme dönemi sonu için 3 aylık fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilirsin. Mesela 27 Şubat 2025’te ben bu işi bitireyim dedim. Ama dikkat aslında sözleşme 11 Temmuz 2025’te bitecek, o zamana da 3 aydan daha fazla süre var, bu bildirimimle 11 Temmuz’da çıkabiliyorum. Ama gidip de Haziran’da bildirimde bulunursam ikinci döneme etki eder ve 11 Ocak 2026’da biter sözleşme.
Geldik depozitoya. Öncelikle TBK m. 342 üç aylık kira bedelinden daha fazla depozito verilmesini yasaklıyor. İstediğimiz kadar evimiz möbleli olsun, burada amir hüküm var.
E güzel de ülkede enflasyon var, benim şimdi vereceğim depozito bundan yıllar sonra kuş olacak. Nasıl bir önlem alabiliriz buna karşı?
Bizim Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında kanunumuz var. 1930 tarihli. Biraz eski, güncel değil. Çok şükür ki artık başkanlık sistemine geçtiğimiz için kanun yapmayla filan uğraşmamıza gerek kalmadı, önemli hususları cumhurbaşkanlığı kararnameleriyle, daha da önemsizlerini cumhurbaşkanı kararıyla düzenleyebiliyoruz. Çok da farketmiyor aslında, parlamenter sistemde de aynı şeyi bakanlar kurulu kararıyla yapabiliyorduk. İşte Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Kararımız da bunlardan biri. Daha da güzeli elimizde bir kere böyle bir bakanlar kurulu ya da cumhurbaşkanı kararımız olduktan sonra idare bir tebliğ yayınlayabilir. İşte bu karara ilişkin 2008/32-34 nolu tebliğin 8. Maddesi bizim dövizle kira sözleşmesi yapmamızı yasakladığı gibi, dövize endeksli sözleşme yapmamızı da yasaklıyor. Ve bu yasak sadece sözleşme bedelini değil, sözleşmeden kaynaklanan diğer yükümlülükleri de içeriyor. Ve evet, doğru tahmin ettiniz, depozito bedeli de buna dahil.
Ama merak etmeyin TBK m. 342 bunun çözümünü bulmuş; depozito bedelini bir bankaya yatırıyorsunuz, vadeli olarak. Hesap kiracının adına ama kiraya verenin onayı olmadan çekemiyor. Banka güvenceleri ancak iki tarafın da onayı ya da icra takibinin kesinleşmesiyle ya da mahkeme kararıyla verebiliyor. Üstelik kiraya veren sözleşme bitiminden 3 ay içinde kiracıya karşı bir dava açtığını ya da icra takibinde bulunduğunu bankaya bildirmezse, kiracının talebi üzerine banka depozitoyu vermek zorunda.
Bakmayın aslında çok güzel sistem. Hem depozitonuz faiz ile değerlenerek bir tür yatırım haline dönüşüyor hem de çıkarken ev sahibinin keyfi tutumlarına karşı depozitoyu alamama riskinden koruyor sizi.
Böyle yapmadık, hem sözleşme süresinden önce çıktık, hem de depozitoyu istiyoruz. Ev sahibi de vermiyor haklı olarak. Haklılığı nerede? Dedik ya TBK m. 325 kira sözleşmesinden önce çıkarsan yeni kiracı bulana kadar sözleşmeden doğan yükümlülüklerin devam eder. Bul yerine hemen aşağı yukarı seninle aynı şartlara sahip bir kiracı, kurtul sözleşme yükümlülüklerinden, al depozitonu. Bulamadın mı, maksimum iki ay İstanbul’daysak. Tabi ev sahibi de gerekli özeni gösterdiğini ispatlayabilmeli yeni kiracı bulabilmek için. Hala bir aylık depozito alacağımız kaldı. Gene mi vermiyor ev sahibi? O zaman dava açacağız sözleşmeye aykırılıktan dolayı.
Özgür TÜRKEŞ