I. GİRİŞ
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (“TBK”) kira sözleşmeleri 4 farklı tipte düzenlenmiştir. Konut ve çatılı iş yeri kiraları, en çok karşılaşılan tip olup kiracı lehine hükümler içermektedir. Kanun koyucu her ne kadar kiracı aleyhine düzenleme yasağı gibi nispi emredici hükümler getirse de sözleşme serbestisi ilkesini tamamen ortadan kaldırmamıştır.
Tarafların serbest iradeleriyle düzenledikleri kira sözleşmelerinde yer alan hükümler nispi emredicilik ilkesi kapsamında geçerliliğini yitirebilir. Ancak kiracıya yüklenen bazı yükümlülükler ise uygulamada geçerli kabul edilmektedir. Sözleşmede kiracı bakımından özel ihtar şartı bu durumun en sık karşımıza çıkan örneğidir.
Bu yazımızda belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşmede yer alan özel ihtar şartının kiracıyı bağlayıp bağlamadığını ve sonuçlarını ele alacağız.
II. İHTARIN NİTELİĞİ
Uygulamada kira sözleşmeleri, kırtasiyeden alınan ya da internette bulunan matbu kira sözleşmeleri üzerinden hazırlanıp imzalanmaktadır. Bu durum sözleşme ilişkisinin kurulduğu anda önem taşımasa da ihtilaf çıktıktan sonra önemini ortaya koymakta kiracı açısından farklı sonuçlar doğurmaktadır.
Kiracı açısından iki ayrı nitelikte süre şartı öngörülmektedir. Bunlar ilki “Sözleşmenin yenilenmesinden 1 ay önce kiracının haber vermesi”, diğer ise; “Kiracının sözleşmeyi sona erdirmek istemesi halinde 1 ay önceden haber vermesi.” şeklindedir.
Bu ayrı ise, sözleşmeyi sona erdirme bakımından farklı sonuçlar doğurmaktadır. “Ne var ki, sözleşmenin 8. maddesinde 1 aylık ihtar koşulunun bulunduğu, bu şartın aksi belirtilmediğinden sözleşme süresi içerisinde herhangi bir zamanda 1 ay önceden kiraya verene bildirilmek suretiyle belirtilen herhangi bir zamanda sözleşmenin feshedilebileceği şeklinde anlaşılması gerektiği…”[1]
İhtar şartı, sözleşmenin yenilenmesinden önce yapılacak şeklinde yazılmamışsa; kiracı, sözleşme süresinde bu süreye uyarak dilediği şekilde sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak bu durum mutlak olmayıp bir alt başlıkta farklı ihtimallere göre ele alınmıştır.
III. İHTAR ŞARTININ GEÇERLİLİĞİ
Kiracıya yüklenen ihtar şartının geçerliliği noktasında Yargıtay 3. Hukuk ile 12. Hukuk Dairelerinin farklı bir tutum sergilediğini görmekteyiz.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Yaklaşımı:
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin sözleşmeye önem atfetmesi nedeniyle bu nitelikteki şartın geçerli olduğunu ve kiracının bu süreye uygun şekilde sözleşmesi sona erdirebileceğini kabul etmektedir. Burada Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 6. Hukuk Dairesinin benimsediği anlayıştan ayrıldığının altını çizmek gerekecektir. Zira 6. Hukuk Dairesi .” kiracıya yüklenen ihtar şartını geçersiz saymıştır. “Her ne kadar taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kiracıya kira süresinin bitiminden 6 ay önce fesih bildiriminde bulunma zorunluluğu getirilmiş ise de yukarıda anılan yasal düzenleme (TBK 347) karsısında bu kararlaştırma hüküm ifade etmez.”[2]
Ancak 3. Hukuk Dairesi bu anlayışı terk etmiştir. Bu kapsamda kiracı sözleşmede belirlenen bu özel ihtar şartına uygun davranmakla yükümlüdür. “Davacı vekilinin kira ve makul süre tazminatına ilişkin temyiz itirazlarına gelince; Kira sözleşmesinin 12. maddesinde "kira sözleşmesinin 1.yılı dolduktan sonraki dönemlerde kiracı bir ay önceden haber vermek kaydıyla daireyi tahliye edebilir” seklinde ihbar şartına yer verilmiştir. Tarafların serbest iradesi ile konulmuş bu şart geçerli olup tarafları bağlar.”[3]
Sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesi gereği taraflar sözleşme hüküm ve koşullarına uygun davranmak durumundadır. Haklı neden olmadıkça ve usulüne uygun feshedilmedikçe kiracı, sözleşme süresi ile bağlı olup sözleşmenin süresinden önce ve haksız olarak feshi durumunda kiralayanın bundan kaynaklanan zararını gidermekle yükümlüdür. Sözleşmede süre bitiminden itibaren en geç bir ay önce kiraya verene yazılı olarak bilgi vermek suretiyle sözleşmenin kiracı tarafından sona erdirilebileceği kararlaştırılmış olup kiracının bu ihbar şartına uymadan ve sözleşme süresi dolmadan sözleşmeyi feshederek, 15.08.2014 tarihinde taşınmazı tahliye etmiş olduğu anlaşılmaktadır.”[4]
Kararlarda açıkça belirtildiği gibi kiracı bakımından konulan özel ihtar şartı geçerlidir. Kiracı bu süreye uygun davranmak zorundadır.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi Yaklaşımı:
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi şekilci tutumla inceleme yapması nedeniyle bu nitelikteki şartın geçerli olmadığını kabul etmektedir.
Kararlarda bu süreye uygun davranmadan kiralananı tahliye eden ve iade eden kiracının karşılaşacağı riskler de açıklanmıştır. Bu kısmı makul süre tazminatı başlığı altında açıklayacağız. Bu kapsamda kiracı bu süreye uygun davranarak sözleşmeyi sona erdirse dahi bu geçerli bir sona erdirme teşkil etmeyecektir. “Kira sözleşmesinde yeni kira dönemi başlamadan en az bir ay evvel ihtarda bulunularak kiralananın boşaltılabileceği aksi halde tüm kira bedellerinden sorumlu olunacağı şartı yer almışsa da; TBK’nın 347. maddesi hükmü uyarınca bu sürenin en az 15 gün olması gerektiğinden, kiracı aleyhine kanuna aykırı olarak yapılan bu düzenleme onu bağlamayacaktır.” [5]
IV. BİLDİRİM ŞARTI İHLALİ ve MAKUL SÜRE TAZMİNATI
Kiracı TBK 347 hükmü gereği, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi bitiminden en az on beş gün önce yazılı ihtarda bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Kanun koyucu kiracıya sözleşme süresi sonunda sözleşmesel ilişkiyi sona erdirme hakkı tanımıştır. Kiraya veren açısından ise, aynı hüküm gereği sözleşmenin bu şekilde sona erdirilmesi mümkün değildir.
Taraflar sözleşmede kiracının önceden ihtarda bulunarak sözleşmeyi feshedeceği hüküm altına alabilir. Kiracı bu süreye uygun şekilde sözleşme süresi dolmadan önce herhangi bir tazminat ödemeden sözleşmeyi sonra erdirebilir ve kiralananı iade edebilir.
Sözleşmede bu şekilde bir düzenleme yok ya da kiracı düzenlemede belirtilen süreye uymadan sözleşmeyi sona erdirirse bazı yaptırımlar doğmaktadır. TBK 325, Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesini düzenlemiştir. “Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.”
Bu düzenlemeyle, kiracının korunması gereği ilkesi terk edilmemekle birlikte, kiraya verenin menfaatleri de korunmuştur. Makul süre, kanunda açıkça belirlenmemiştir. Bu hüküm 2012 TBK değişikliği ile kanuna eklenmiş olup öncesinde Yargıtay tarafından maddedeki gibi uygulanmaktaydı. Sözleşmede makul süre belirlenmediyse somut olayın özelliklerine göre hâkim tarafından tespit edilecektir.
Bir üst başlıkta yer verdiğimiz kararlarda ihtar süresine uymayan kiracının makul süre tazminat sorumluluğu olduğu ifade edilmiştir.
“TBK.nın 325. maddesinde; "Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği taktirde, kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulunması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer" düzenlemesine yer verilmiştir. Mahkemece alınan bilirkişi raporunda taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul süre iki ay olarak belirlenmiş olup, kiracının belirlenen iki aylık makul süre tazminatından sorumlu olacağının kabulü gerekir.”[6]
“Somut olayda; Kira sözleşmesinin 12.maddesinde feshi ihbar süresi düzenlenmiştir. Kiracı tarafından feshi ihbar ihtarnamesi ile sözleşmenin feshedilip tahliye edileceği belirtilmiş ise de, dosyada ihtarnamelerin tebliği bulunmakla birlikte ihtarnamelerde belirtilen tarihte kiralanan tahliye edilmeyip 10.6.2016 tarihinde tahliye edilmiştir. Kiracı tarafından sözleşmede kararlaştırılan şekilde fesih ihbar sürelerine uyulmamıştır. Taşınmaz ihtarnamede belirtilen tarihte teslim edilmemiştir. Mahkemenin erken tahliye nedeniyle kiracıyı kiraya verenin mahrum kaldığı kira tazminatından sorumlu tutması doğrudur.”[7]
Sözleşmede belirlenen ihtar süresi makul süre olarak kabul edilmekte ve bu süre kadar tazminata hükmedilmektedir. Ayrıca bilirkişi incelemesi ile hesaplama yapılması yoluna gidilmemektedir. “Kira sözleşmesinin 12. maddesinde "kira sözleşmesinin 1.yılı dolduktan sonraki dönemlerde kiracı bir ay önceden haber vermek kaydıyla daireyi tahliye edebilir" seklinde ihbar şartına yer verilmiştir. Tarafların serbest iradesi ile konulmuş bu Sart geçerli olup tarafları bağlar. Davalının, dava konusu taşınmazın anahtarlarını 03.11.2014 tarihinde teslim ettiği her iki tarafın da kabulündedir. Bu durumda davalı kiracı 03.11.2014 tarihine kadar isleyen kira ve aidat bedelinden sorumludur. Bunun yanında sözleşmede tarafların makul süreyi 1 ay olarak belirlediği nazara alınarak, davacının 03.11.2014 tarihinden itibaren de sözleşmede kararlaştırılan 1 aylık makul süre kira ve aidat bedelini talep edebileceği değerlendirilerek bu miktar üzerinden davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi de doğru değildir. Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.”[8]
V. SONUÇ
Kiracı, her zaman sözleşme süresi bitiminden en az on beş gün ihtarda bulunarak kira sözleşmesini sona erdirebilir. Sözleşme süresi içerisinde ise, dosyanın icra hukuk ya da sulh hukuk mahkemesinde görülmesine göre yanıt değişmektedir. Sulh hukuk mahkemesi açısından eğer sözleşmede fesih için özel ihtar şartı düzenlenmişse bu süreye uyarak herhangi bir tazminat ödemeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. İcra hukuk mahkemesi açısından ise, bu şart geçersiz olduğu için kiracının süreye uyup uyması önem teşkil etmeyecektir.
Kiracının haksız yere sözleşme süresi sona ermeden sözleşmeyi sona erdirmesi halinde ise; kiraya verenin talep etmesi halinde makul süre tazminat sorumluluğu doğacaktır. Sözleşmede makul süre belirlenmişse bu süreye göre belirleme olacak, belirlenmemişse somut olaya göre bilirkişi marifetiyle belirlenecektir.
Ancak önemle belirtilmelidir ki, bu yazının kaleme alındığı sırada Cebri İcra Kanun Taslağı tüm hukuk camiasının eleştirilerine sunulmuştur. Şayet taslak bu haliyle kanunlaşırsa, 12. Hukuk Dairesinin şekli bakış açısı ile 3. Hukuk Dairesinin şekli bakış açısı arasındaki görüş farkı ortadan kalkacak, bundan sonra 3. Hukuk Dairesinin görüşü hakim olacaktır. Zira, taslak metinden de bilindiği üzere kira uyuşmazlıklarında İcra Hukuk Mahkemelerinin görev alanına giren itirazın kaldırılması dava yolu terk edilerek sadece Sulh Hukuk Mahkemelerinin yani Türk Borçlar Kanunu anlayışının hakim olduğu dava yolu geçerli olacaktır. Bu noktada da kira hukukunda da İcra İflas Kanununun şekli ve dar yargılama yolu ortadan kalkacak ve sözleşme serbestisi yolu benimsenecektir. Henüz kanun tasarı halinde olduğundan ve daha üzerine birçok eleştiri yapılacağından ileride nasıl bir usulün benimseneceğini tahmin etmek de zordur.
Av. Yankı BÜYÜKSEZER | Av. Arb. Metincan UÇAR
----------------
[1] T.C. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi 08/02/2023 Tarih, 2021/1373 Esas, 2023/299 karar sayılı ilam.
[2] T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 14/05/2015 tarihli, 2014/8247 Esas, 2015/4939 Karar sayılı ilam.
[3] T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 30/05/2018 tarihli, 2017/3992 Esas, 2018/6067 Karar sayılı ilam.
[4] T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 15/03/2017 tarihli, 2017/1898 Esas, 2017/3140 Karar sayılı ilam.
[5] T.C. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 09/06/2021 tarihli, 2021/1931 Esas, 2021/6252 Karar sayılı ilam.
[6] T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 15/03/2017 tarihli 2017/1898 Esas, 2017/3140 Karar sayılı ilam.
[7] T.C. İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi 03/02/2020 tarih, 2018/2232 Esas, 2020/118 Karar sayılı ilam.
[8] T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 30/05/2018 tarihli, 2017/3992 Esas, 2018/6067 Karar sayılı ilam.