Ülkemizde yeni yeni kurulmaya başlanan Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) hakkında 2014 yılı başlarında “GAYRİMENKUL PİYASASININ YENİ GÖZDESİ; GAYRİMENKUL YATIRIM FONLARI” [1] başlığı ile detaylı bir makale çalışmamız olmuştu.
Geçen süre zarfında tebliğ uyarınca gerek SPK, gerek yatırımcılar tarafından GYF’lara ilgili gerekli altyapılar tamamlanmaya çalışıldı.
GYF’nı daha detaylı inceleyebilmek için;
- “Dünyada ve Türkiye'de Gayrimenkul Yatırım Fonları”
- “Gayrimenkul Yatırım Fonlarının İşleyişi ve Avantajları”
- “Gayrimenkul Yatırım Fonlarının Kuruluşu ve Yönetimi”
alt başlıkları altında yaptığımız çalışmalarımızdan ilki olan “Dünyada ve Türkiye'de Gayrimenkul Yatırım Fonları” konulu çalışmamızı sunuyorum.
GİRİŞ
Dünyada olduğu gibi ülkemizde de yatırım seçenekleri giderek artmaktadır. İnsanlar ve tüzel kişilikler tercihlerine göre gayrimenkule, devlet veya özel şirket tahvillerine, kıymetli madenlere, hisse senetlerine yatırım yapabilmektedirler.
Özellikle, gayrimenkul piyasaları geliştikçe, yeni gayrimenkul finansmanı araçları gündeme gelmektedir. Avrupa Birliği’nde benimsenmiş olan “Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF)” modeli için ülkemizde de ilk adım atılmıştır. Sermaye Piyasası Kurulunun hazırladığı ve yürürlüğe koyduğu “Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği” ile birlikte ülkemizde gayrimenkul yatırım fonları ilk defa hukuki alt yapıya kavuşturulmuştur.
İlgili tebliğ, fonların kuruluş şartlarına, yatırım alanlarına, nitelikli yatırımcılara satışına ve faaliyetlerine ilişkin esasları ayrıntılı olarak düzenlemektedir. Yurt dışında sıklıkla görülen ve daha çok kurumsal yerli ve küresel yatırımcılara yönelik kurulan bu tür fonlar, gayrimenkullerin menkul kıymetleştirilmesine imkân sağlayan, büyük ölçekli gayrimenkullere likidite kazandıran, yatırımcıları ve gayrimenkul sahiplerini buluşturan sermaye piyasası kurumlarıdır.
GYF’ler, gayrimenkul satın alarak oluşturdukları portföylere ilişkin tasarruf sahiplerine “katılım payları” satarak, tasarruf sahibinin kira ve değer artışı gibi gayrimenkul kazancı elde etme imkanını sağlayan yapılardır.
Aslında Gayrimenkul Yatırım Fonlarıyla, yatırımcılara, bu imkânı tanıyarak, hem gayrimenkul pazarına anlamlı bir rekabet getirmesi düşünülmekte hem de ilgili katılım belgeleri ikinci piyasalarda satılacağından, sermaye piyasalarının gelişmesine katkıda bulunması planlanmaktadır.
Yurt dışında kurulmuş ve ülkemizde de faaliyette bulunan (Gayrimenkul) Yatırım Fonlarının faaliyet yapılanmaları mutlaka incelenmelidir. Zira uzun yılların deneyimine sahip bu GYF sistemlerinin yeni dönem için yerel GYF’lere kılavuz niteliğinde olacağı aşikardır.
Ülkemizdeki yabancı fonlara baktığımızda, gayrimenkul yatırımlarında öncelikle yatırım yapılacak ülkenin piyasa araştırması, birim satış fiyatlarının gözlenmesi, ülke ekonomisinin gidişatı ve ülke politikalarını göz önüne alınması gibi birçok araştırma neticesinde en az riski ve en çok getiriyi sağlayacak şekilde yatırım yapmayı hedefledikleri görülmektedir.
Türkiye’deki gayrimenkul piyasalarına fon sağlayarak giren şirketlerin, yapılacak projeye göre 2 ile 3 yıl (bu süreye deneme süresi de denilmektedir), büyük projelerde ise 5 ile 7 yıllık (doyum süresi de denir) bir dönemin sonunda o projeden çıkmayı planladıkları görülmektedir. Bu durum ilgili bölgenin hızla gelişmesi ile birlikte kısa zamanda doyuma ulaşmasına da sebep olmaktadır. Ayrıca, artan gayrimenkul fiyatlarının ve kira artışlarının ülke milli gelir düzeyinin üstüne çıkması, o bölgede yatırım yapılmasının zorlaşmasına ve yeni yatırım bölgelerine kayılması sonucunu da doğurmaktadır.
GYF TARİHÇESİ
Tarihteki ilk yatırım şirketi olarak Hollanda Kralı Wilhelm tarafından 18 Ağustos 1822’de Brüksel‘de kurulan “Société générale des Pays-Bas” gösterilmektedir. Ancak bu şirket esas olarak merkez bankası görevi yapmış, kamu yatırımlarının finansmanında büyük rol oynamış ve klasik manada bankacılığı ikinci planda tutmuştur. Ancak çeşitli şirket ve işletmelerin kurucusu, finansörü ve ortağı olması ve özellikle hisselerinin başka işletmelerin menkul kıymetlerini temsil etmesi, tarihteki ilk yatırım şirketi olarak nitelendirilmesine yol açmıştır.
GYF’ler ilk olarak 1938’de İsviçre ve 1959’da Almanya’da düzenlenmiştir. 12 AB üyesi ülkede GYF düzenlemeleri yürürlüğe girmiştir. Son yıllarda önemli büyüme kaydeden GYF’lerin yer aldığı bu ülkeler Avusturya, Çek Cumhuriyeti, Finlandiya, Fransa, Almanya, Macaristan, İrlanda, Lüksemburg, Portekiz, Slovakya, İspanya ve İngiltere’dir.
AB’de GYF’ler özellikle son dönemde önemli büyüme kaydetmiştir. 2006’da 110 milyar Euro olan GYF’lerin büyüklüğü, 2009 sonu itibariyle 209 milyar Euro olarak kaydedilmiştir. Fon sayısı ise aynı tarih itibariyle 774’e ulaşmıştır. Son yıllardaki GYF sayısı ve portföy büyüklükleri henüz istatistiklere yansımamıştır.
YATIRIM FONU KAVRAMI
Sermaye Piyasası Kanunu'nun 52/1’inci maddesi uyarınca; tasarruf sahiplerinden fon katılma payı karşılığında toplanan para ya da diğer varlıklarla, tasarruf sahipleri hesabına, inançlı mülkiyet esaslarına göre Sermaye Piyasası Kurulunca belirlenen varlık ve haklardan oluşan portföy veya portföyleri işletmek amacıyla portföy yönetim şirketleri tarafından fon iç tüzüğü ile kurulan ve tüzel kişiliği bulunmayan mal varlığına yatırım fonu adı verilir.
Başka bir değişle, yetkili kuruluşlar tarafından, katılma belgesi karşılığında yatırımcılardan toplanan tasarrufları, risk tercihlerine göre çeşitlendirilmiş sermaye piyasası araçlarına yatırarak müşterilerine getiri sağlamayı amaçlayan malvarlıklarına Yatırım Fonu denir. Yatırım Fonları SPK tarafından çıkartılan tebliğ esaslarına göre kurulur, yönetilir ve denetlenirler.
Yatırım Fonları A ve B tipi olmak üzere iki ana gruba ayrılırlar. Portföy değerinin aylık ortalama bazda en az %25’ini, devamlı olarak Türkiye’de kurulmuş ortaklıkların hisse senetlerine yatırmış fonlar A tipi olarak adlandırılır. Bunun dışında kalan ve kazançlarını ağırlıklı olarak sabit getirili menkul kıymetlerden sağlamayı hedefleyen fonlar ise B tipi olarak adlandırılır.
YATIRIM ORTAKLIKLARI VE YATIRIM FONLARI ARASINDAKİ FARKLAR
Yatırım ortaklıkları ve yatırım fonları arasındaki ortak noktalar oldukça fazladır. Özellikle amaçları aynıdır. Yatırım ortaklıkları, menkul değer portföyü işletmek amacıyla kurulmuş bir ortaklıktır. Sermayesi, ihraç ettiği hisse senetlerinden oluşur. Aynı açıdan yatırım fonlarına baktığımızda; farklar daha net görülebilir. Yatırım fonları bir anonim ortaklık gibi şirket şeklinde kurulmaz ve ayrı bir tüzel kişiliği de yoktur. Yatırım fonları bir tüzel kişilik tarafından bir sözleşme çerçevesinde kurulan bir mal varlığıdır.
Yatırım fonunu ancak portföy yönetim şirketleri, bankalar, aracı kurumlar, sigorta şirketleri veya emeklilik fonları kurabilirken, yatırım ortaklıklarının kurucuları için belli bir sınırlama yoktur.
Yatırım fonlarında hisse senedi yerine belge sahibinin fon kurucularına karşı sahip olduğu hakları taşıyan ve fona kaç pay ile katıldığını gösteren kıymetli evrak niteliğinde olan katılma belgeleri vardır.
Yatırım fonu katılma belgeleri, yatırımcılar tarafından kolaylıkla satın alınabilir. Ayrıca yatırımcılar çeşitli bilgi ve analizlere ulaşarak bu alımları kendileri yapabilirler. Yatırım fonları ile yatırım ortaklıkları arasındaki diğer bazı farklılıklar ise şunlardır:
a) Yatırım ortaklıkları, bağımsız ayrı bir tüzel kişiliğe sahip bir anonim ortaklık biçiminde kurulurken, yatırım fonları ayrı bir tüzel kişiliğe sahip değildir.
b) Yatırım fonu, kurucu adı verilen bir tüzel kişilik tarafından bir sözleşme çerçevesinde kurulan bir mal varlığıdır.
c) Bir yatırımcı yatırım fonuna yatırım yapmak istediğinde fon, yatırımcı için yeni katılma belgeleri çıkarır. Yatırımcı, yatırım fonundaki yatırımından vazgeçmek isterse, fon; yatırımcının katılma belgelerini geri satın almaktadır. Buna karşılık yatırım ortaklıklarının hisselerinin sayısı sabit olduğundan, yatırım ortaklığı hissesi almak ve satmak isteyen yatırımcı, bu hisseleri kendisine satacak veya kendisinden alacak başka bir yatırımcı bulmak zorundadır.
d) Yatırım fonları kural olarak kâr dağıtımı yapamaz ancak yatırım ortaklıkları yapabilir.
e) Katılma belgeleri fona geri satılarak nakde dönüştürülebilir ancak, hisse senetleri ortaklığa satılamaz sadece borsada satışı mümkündür, katılma belgeleri fon kurucularından, ATM makinelerinden alınabilir, hisse senetleri ise ancak borsada işlem yapmaya yetkili aracı kurumlarca verilen emirler ile alınabilir.
GAYRİMENKUL YATIRIM FONU NEDİR?
Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin 4/1. Maddesinde GYF; “Sermaye Piyasası Kanun hükümleri uyarınca nitelikli yatırımcılardan katılma payları karşılığında toplanan paralarla, pay sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre Sermaye Piyasası Kurulunca belirlenen varlık ve işlemlerden oluşan portföyü işletmek amacıyla Sermaye Piyasası Kurulundan faaliyet izni alan portföy yönetim şirketleri ve gayrimenkul portföy yönetim şirketleri tarafından fon içtüzüğü ile süreli veya süresiz olarak kurulan ve tüzel kişiliği bulunmayan malvarlığı” olarak tanımlanmaktadır.
GYF, sadece tapuya tescil ve tescile bağlı değişiklik, terkin ve düzeltme işlemleri ile sınırlı olarak tüzel kişiliği haiz addolunmuştur.
Başka bir değişle, Gayrimenkul Yatırım Fonlarının esaslı işlevi portföy işletmektir. İşletmek amacıyla portföy oluşturmak, yönetmek ve gerektiğinde portföyde değişiklikler yapmak, portföy işletmenin esas unsurlarıdır. Yine Gayrimenkul Yatırım Fonları portföyü oluştururken çeşitlendirmeye yatırım riskini, faaliyet alanlarına ve ortaklıkların durumlarına göre en aza indirmeye çalışacaklardır.
Türkiye'de ilk defa düzenlenen ve gayrimenkul yatırımlarının yatırım fonu yapısı kullanılarak finanse edilmesine ve bu yatırımlardan elde edilecek gelirlerden de katılma payı sahiplerinin yararlanmasına imkan sağlayan gayrimenkul yatırım fonu, kısacası gayrimenkul piyasasına yatırım yapmak suretiyle ortaklarına getiri sağlayacak fon modelidir.
Ellerindeki kaynakları gayrimenkul grubu varlıklara yatırma açısından gayrimenkul yatırım ortaklıklarına (GYO) benzeyen GYF’ler, GYO’lardan farklı olarak yatırım fonlarına benzer şekilde, yatırımcı talebi üzerine yeni fon payı satışı yaptıkları gibi, fon paylarını, yatırımcıların isteği üzerine düzenli aralıklarla geri almaktadır.
Fon paylarını geri alım taahhüdünü yatırımcılara vermesi ve etkin ve verimli geri alım operasyonu olanaklarıyla yatırımcılara bu konuda çok daha geniş ve güvenli imkanlar sunması açısından GYF’ler, performans ve risk açısından gayrimenkul yatırımlarını her zaman avantajlı bulan, ancak kişisel ihtiyaçlarını dikkate alarak likit kalmak isteyen bireysel yatırımcılara hitap eden bir araçtır.
GYO’ların performansı büyük ölçüde borsa performansına bağlı olduğundan yatırımcının gayrimenkul yatırımlarının sahip olduğu performans karakterini GYO’larda bulması kolay değildir. GYF’ler doğru ve etkin yapılanma ve işleyişle bu boşluğu doldurabilecek bir yatırım sistemi olabilir.
NİTELİKLİ YATIRIMCILAR
28/6/2013 tarihli ve 28691 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Sermaye Piyasası Araçlarının Satışı Tebliği (II-5.2) nin 9/1. maddesi uyarınca; “nitelikli yatırımcılara yapılacak satışlar, yalnızca bu yatırımcılara yönelik bir çağrıda bulunulması ve/veya nitelikli yatırımcıların önceden belirlenmesi suretiyle gerçekleştirilebilir” denilmektedir. Ayrıca, Sermaye piyasası araçlarının nitelikli yatırımcılara satışında, yatırımcı sayısı yönünden bir kısıtlama uygulanmaz.
Bir yatırımcının nitelikli yatırımcı olduğuna ilişkin bilginin, ilgiliden alınan beyan üzerine Merkezi Kayıt Kuruluşu Anonim Şirketi (MKK) üyesi yatırım kuruluşları tarafından Merkezi Kayıt Sistemi’nde kayıt altına alınması zorunludur.
MKK üyesi yatırım kuruluşlarından birisi tarafından yapılacak kayıt, bir yatırımcının nitelikli yatırımcı olarak kabul edilmesi için yeterlidir. Nitelikli yatırımcıların sahip oldukları tüm tekil hesaplar nitelikli olarak kabul edilir. Ancak müşterek hesapların nitelikli olarak kabul edilebilmesi için hesap sahibi tüm kişilerin nitelikli yatırımcı özelliğini taşıması gerekir. Kurumsal yatırımcıların MKK nezdinde kaydı tutulan nitelikli yatırımcılar arasına dahil edilmesi, kurumsal yatırımcılardan beyan alınmasına gerek bulunmaksızın MKK üyesi yatırım kuruluşları tarafından res’en yerine getirilir. Bir yatırımcının MKK nezdinde kaydı tutulan nitelikli yatırımcılar arasında bulunup bulunmadığının kontrol edilebilmesini teminen, MKK üyesi yatırım kuruluşlarının erişimine olanak sağlayacak şekilde MKK tarafından gerekli sistem kurulması çalışmaları devam etmektedir.
GYF'lerin müşterileri Türkiye'de ilk aşamada nitelikli yatırımcılar ve yabancı yatırımcılar olacaktır. Nitelikli yatırımcılar, en az 1 milyon TL tutarında Türk veya yabancı para ve sermaye piyasası aracına sahip olan gerçek veya tüzel kişiler ile sermaye piyasası faaliyetleri ileri düzey lisansı ve türev araçları lisansına sahip kişiler olarak tanımlanabilir.
ÜLKEMİZDEKİ GYF İLE İLGİLİ SON GELİŞMELER
Dünyaya bakıldığında 2013 yıl sonu itibariyle Investment Property Databank endeksinde yer alan yerel açık uçlu bu fonların büyüklükleri ABD'de 108 milyar dolar, Avrupa'da 74 milyar dolar ve Asya-Pasifik'te 40,3 milyar dolardır.
GYF'ler Türkiye'de ilk kez 2012'de gündeme geldi. 2014 yılında yayınlanan Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği'yle, GYF’ların kuruluşu, işleyişi ve faaliyetlerine ilişkin esasları da belirlenmiş oldu.
Tebliğin yayını sonrasında, Ak Portföy GYF kurulmasına yönelik SPK'ya izin müracaatında bulundu. Bu alanda var olma adına katılım bankalarının da portföy yönetim şirketi kurma yönünde girişimleri sürüyor. Kuveyt Türk ve Albaraka Türk'ün portföy yönetim şirketi çalışmaları var. Capital, Destek, Hedef, Strateji gibi şirketlere de SPK tarafından portföy şirketi izni verildi. Ancak bu şirketlerin ne ölçüde GYF'ye ilgi göstereceğini zaman göstecek. Portföy yönetim şirketlerinin yanında yeni kurulmakta olan gayrimenkul portföy yönetim şirketlerinin (GPYŞ) olduğunu da görüyoruz.[2]
Bu aşamada, kuruluş ve/veya faaliyet izni alan GPYŞ şirketleri şöyledir[3]:
1. Omurga Gayrimenkul Portföy Yönetimi A.Ş.
2. EYG Gayrimenkul Portföy Yönetimi A.Ş.
3. 24 Gayrimenkul Portföy Yönetimi A.Ş.
4. Arz Gayrimenkul Portföy Yönetimi A.Ş.
5. Albaraka Gayrimenkul Portföy Yönetimi A.Ş.
6. Bayraktar Kardeşler Gayrimenkul Portföy Yönetimi A.Ş.
7. Kalender Gayrimenkul Portföy Yönetimi A.Ş.
2014'te SPK'ya gayrimenkul yatırım fonu kurmak için izin başvurusunda bulunan EYG, 14 Mayıs 2015 itibarıyla izin aldı[4].
Sonuç olarak, dünyada büyük piyasalarda yaygın olarak kullanılan Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF), Türkiye pazarında da ilk örnekleri ile yavaş yavaş ortaya çıkmaya başlamışlardır. GYPŞ, GYF Kuruluşu gerçekleştirmek amacıyla hazırlık aşamasında olan başkaca girişimler de bulunmaktadır.
Dünyadaki emsalleri baz aldığımızda önümüzdeki 5 yıl içerisinde Türkiye’deki toplam yatırım hacmi 50 milyar TL'ye ulaşabilir. Fakat, GYF’lerin, yatırımcıyı ikna ederek para toplamaları ve topladığı para ile gayrimenkul satın almaları zaman alacaktır. [5]
Konuyu incelemeye devam edeceğiz. Ülkemize, GYF kurucularına ve yatırımcılara Faydalı olması dileğiyle.
Av. Vedat ORUÇ
31 Temmuz 2015 Kadıköy-İstanbul
v.oruc@aktifhukuk.net
(Bu köşe yazısı, sayın Av. Vedat ORUÇ tarafından www.hukukihaber.net sitesinde yayınlanması için kaleme alınmıştır. Kaynak gösterilse dahi köşe yazısının tamamı özel izin alınmadan kullanılamaz. Ancak alıntılanan köşe yazısının bir bölümü, aktif link verilerek kullanılabilir. Yazarı ve kaynağı gösterilmeden kısmen ya da tamamen yayınlanması şahsi haklara ve fikri haklara aykırılık teşkil eder.)
--------------
[1] Kaynak: www.hukukihaber.net/gayrimenkul-piyasasinin-yeni-gozdesi-gayrimenkul-yatirim-fonlari-makale,3422.html
[2] Kaynak: http://www.finansgundem.com/haber/gayrimenkul-fonlariyla-yatirim-artacak/679682
[3] Kaynak: http://www.dunya.com/finans/yatirim-fonlari/haute-couture-fonlar-icin-7-sirket-kuruldu-267831h.htm
[4] Kaynak: http://www.sabah.com.tr/ekonomi/2015/05/28/eyg-yatirim-fonu-kuracak
[5] Kaynak: http://www.dunya.com/ekonomi/yatirim/gayrimenkul-yatirim-fonlarinda-50-milyar-tllik-beklenti-269381h.htm