Bu yazımızda, özellikle son aylarda döviz kurundaki spekülatif artış sebep gösterilerek TÜFE oranından çok fazla % 60-70’lere varacak şekilde zamlanan konut ve çatılı işyeri kiralarının durumu incelenecektir.
Öncelikle, konut ve çatılı işyeri kiralarındaki zam, 6098 sayılı Borçlar Kanunu m. 344/2 gereği tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyecektir. Bu konuda, kiracı ve kiraya veren daha yüksek bir oranda anlaşsalar, hatta bunu kira sözleşmesine yazsalar bile, anlaşılan bu yüksek oran geçersiz olacaktır. (Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında da, artık kira zammında 6098 sayılı Borçlar Kanunu m. 344 deki sınırlamalar uygulanacaktır)
Döviz kuru ileri sürülerek daha fazla kira zammı yapılmasına imkan yoktur. Çünkü, Cumhurbaşkanlığı’nın 12.09.2018 tarihli 85 Sayılı Kararı ile Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Kararında yapılan değişiklikle ve Hazine ve Maliye Bakanlığının 16.11.2018 tarihli 2018 - 32/52 No’lu Tebliği ile, Türkiye’de yerleşik kişiler kendi aralarında akdedecekleri; konusu yurt içinde yer alan gayrimenkuller olan, konut ve çatılı iş yeri dâhil gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştıramazlar. Dövize endeksli anlaşma yapılmış olsa bile geçersizdir. Bu yasak olmasaydı dahi, 6098 sayılı Borçlar Kanunu m. 344/4 gereği, 5 yıl boyunca zam yasağı ve aşırı ifa güçlüğü düzenlemeleri uygulama alanı bulacaktı. Kaldı ki, döviz kurundaki spekülatif artış da ortadan kalkmıştır. TÜFE oranından çok fazla % 60-70’lere varacak şekilde zamlanan kiranın düşürülmesi gerekir ve kiracı da kiranın düşürülmesini talep edebilir. Kiraya verenin daha yüksek oranda kira isteme hakkı yoktur.
Diğer bir husus olarak, 6098 sayılı Borçlar Kanunu m. 344/3 gereği, TÜFE oranına kadar zam yapabilme düzenlemesi, 5 yıl ile sınırlıdır. 5 yılda bir kiranın emsale göre arttırılmasını kiraya veren resen değil, kira bedeli tespit davası açarak sağlayabilir. 5’inci yılın sonunda kira bedeli, kiraya veren dava açarsa, hakim tarafından belirlenir ki, bu durumda dahi belirlenecek kira bedeli döviz kurundaki artışa göre değil, esas itibariyle emsal kira bedellerine göre hakkaniyet dikkate alınarak tespit edilir. Kaldı ki, döviz kurunda özellikle son aylarda yaşanan artışın gerçek bir zamlanmayı göstermediği ortaya çıkmıştır, döviz kurundaki spekülatif artış kesinlikle kira zammında dikkate alınacak bir unsur değildir. 6098 sayılı Borçlar Kanunu m. 344/3 hükmünde, 5 yılda bir emsale göre kiranın belirlenmesinde, hakkaniyetin dikkate alınacağını açıkça belirtilmektedir. Hakkaniyet gereği, mahkeme tarafından 5 yılda bir emsale göre kira bedeli belirlenirken, aşırı ifa güçlüğüne sebebiyet verilmemesine dikkat edilmesi gerekir.