6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi, kiraya verenin, ihtiyaç nedeniyle taşınmazın tahliyesini istemesine olanak tanımaktadır. Maddenin düzenlemesine göre, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle taşınmazı kullanma zorunluluğu varsa, kira sözleşmesini feshedebilir. Bu bağlamda, belirli süreli kira sözleşmeleri sürenin sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmeleri ise fesih dönemine ve fesih bildirimi süresine uyularak bir ay içinde açılacak dava ile sona erdirilebilir.
Türk Borçlar Kanunu Madde 350 şu şekildedir: “Kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa… belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
Bu hükümden hareketle, kiraya verenin kendisi ve ailesinin ihtiyaçları doğrultusunda taşınmazın tahliye edilebilmesi mümkündür. Özellikle yurt dışında çalışan ve Türkiye’de taşınmazı bulunan kişilerin, belirli dönemlerde ülkeye gelerek bu taşınmazı kullanma istekleri, emredici yasa hükümleri çerçevesinde haklı bir tahliye sebebi olarak kabul edilmektedir. Doktrinde de bu yönde yorumlar mevcuttur.
Doktrin Görüşleri:
Yurt dışında çalışıp kesin dönüş yapmayan ancak senenin belli dönemlerinde (izin, tatil gibi) Türkiye’de kalmak isteyen kişilerin konut ihtiyacının gerçek ve samimi kabul edilmesi gerektiği doktrin yazarları tarafından ifade edilmiştir. Bu doğrultuda, konut ihtiyacı bakımından şu görüşler öne çıkmaktadır: Tahmaz, konut ihtiyacı konusunda şunu belirtmektedir: "Yurt dışında yaşayıp kesin dönüş yapmayan ancak belirli dönemlerde Türkiye’ye gelen kişilerin konut ihtiyacı, gerçek ve samimi bir ihtiyaç olarak değerlendirilmelidir." (Tahmaz, Konut İhtiyacı, s. 213 vd.) Pehlivan da benzer bir görüşü paylaşarak, yurt dışında yaşayan kişilerin tatil dönemlerinde Türkiye’de kalacakları konuta olan ihtiyacının, haklı bir tahliye sebebi oluşturabileceğini ifade etmektedir. (Pehlivan, s.185) Gümüş ise, kira sözleşmeleri bağlamında, yurt dışında çalışan bir kişinin belirli sürelerde Türkiye’ye gelip konut ihtiyacı duymasını, tahliye sebepleri arasında saymaktadır. (Gümüş, Kira Sözleşmesi, s. 342.) Bu doğrultuda, yurt dışında çalışan ve belirli dönemlerde Türkiye’ye gelen kişilerin taşınmaz ihtiyaçları, ihtiyaç nedeniyle tahliye için yeterli bir sebep olarak kabul edilmektedir. Bu durumun yasal dayanakları, Yargıtay kararlarında da geniş bir şekilde yer bulmuştur.
Yargıtay Kararları:
Yargıtay, birçok kararında, yurt dışında çalışan kişilerin Türkiye’ye döndüklerinde taşınmazlarını kullanma ihtiyaçlarını gerçek ve samimi olarak değerlendirmiştir. Aşağıdaki Yargıtay kararları bu durumu açıkça ortaya koymaktadır:
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2012/11127, K. 2012/13591, T. 17.10.2012: Yargıtay, bu kararında ihtiyaç iddiasına dayalı tahliye davalarında ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerektiğini belirtmiştir. Kararda, geçici ihtiyaçların tahliye sebebi oluşturmayacağı, davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin mevcut olup, yargılama süresince de devam etmesi gerektiği vurgulanmıştır. Yurt dışında çalışan davacının, yaz tatillerinde Türkiye’ye geldiğinde kalacak yeri olmadığı, bu sebeple dava konusu evi aldığı tespit edilmiş ve ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğu kabul edilmiştir. Kararda şu ifadelere yer verilmiştir:
"İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Taraflar arasındaki uyuşmazlık ihtiyaç iddiasının samimi olup olmadığı noktasındadır. Bu konuda toplanan delillerden, dinlenen tanık beyanlarından ihtiyaçlının yurt dışında çalıştığı yaz tatillerinde Türkiye’ye geldiğinde kalacak yeri olmadığından akrabalarının yanında misafir olarak kaldığı, dava konusu evi de bu maksatla aldığı anlaşılmaktadır. Bu durumda yurt dışında oturan davacının tatilde Türkiye’ye geldiğinde kendi evinde oturma isteği olağan karşılanmalı, ihtiyaç iddiasının kanıtlandığı kabul edilmelidir." (Yargıtay 6. HD, E. 2012/11127, K. 2012/13591, T. 17.10.2012)
- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 23.12.1992 Tarihli 1992/6-667 E. ve 1992/755 K. Sayılı Karar: Bu kararda, yurda kesin dönüş yapmayan ancak tatillerde Türkiye’ye gelip konutunu kullanmak isteyen davacının ihtiyaç iddiasının samimi ve gerçek olduğuna hükmedilmiştir. Yargıtay, yurtdışında yaşayan kişilerin tatil dönemlerinde Türkiye’de bulunma arzularını doğal bir ihtiyaç olarak kabul etmiştir:
"Yurda kesin dönüş yapmamakla birlikte, tatillerde kullanım için konut ihtiyacı bir çok Yargıtay kararında gerçek ve samimi ihtiyaç olarak kabul edilmiştir. Bunun için konutun yazlık niteliklerine sahip olması da aranmamıştır."
- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 28.11.1990 Tarihli E. 1990/6-466, K. 1990/593 Sayılı Karar: Bu kararda da benzer bir durum ele alınmış ve yurt dışında çalışan davacının Türkiye’ye yıllık tatillerinde geldiğinde kalmak için konutunu kullanma isteğinin gerçek bir ihtiyaç olarak değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir:
"Eş ve dört çocuk ile birlikte otel veya motel türü bir yerde tatil geçirmenin aile bütçesine getireceği külfetin ağırlığı aşikardır. Yıllarını çalışarak yurt dışında geçirmiş, belirli bir ekonomik birikime ulaşmış bir kişinin, yurt ve akraba özlemi duyacağı gayet doğal görülmelidir."
Sonuç
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350’nci maddesi, kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle taşınmazın tahliyesini talep edebilmesi için yeterli yasal zemini oluşturmaktadır. Özellikle yurt dışında yaşayan ve senenin belli dönemlerinde Türkiye’ye dönerek konutunu kullanmak isteyen kiraya verenler için bu ihtiyaç, yasal düzenlemelere ve içtihatlara dayalı olarak gerçek ve samimi bir neden olarak kabul edilmektedir. Hem doktrin hem de Yargıtay içtihatları, bu tür bir ihtiyacı geçici ya da yüzeysel bir gereksinim olarak değil, kişinin ailevi, sosyal ve ekonomik koşullarıyla uyumlu, sürekli bir hak olarak değerlendirmektedir.
Doktrinde, yurt dışında yaşayan ve Türkiye’ye tatil ya da izin dönemlerinde dönen kişilerin konut ihtiyacının haklılığı açıkça belirtilmiştir. Tahmaz, Pehlivan ve Gümüş gibi yazarlar, konut ihtiyacının sadece Türkiye’de sürekli yaşayan kişiler için değil, yurtdışında çalışanlar için de mevcut olduğunu vurgulamışlardır. Özellikle tatillerde Türkiye’de kalmak isteyen kişilerin bu ihtiyacı, mülkiyet hakkı kapsamında değerlendirilmektedir. Mülkiyet hakkının, kiracının kullanım hakkından üstün tutulması gerektiği, doktrinde geniş yer bulmuştur.
Yargıtay kararları ise bu durumu somut olaylar üzerinden netleştirmiştir. Özellikle Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2012 tarihli kararı ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 1990 ve 1992 tarihli kararları, yurt dışında çalışan kişilerin Türkiye’ye geldiğinde konutlarını kullanma ihtiyaçlarının gerçek ve samimi olduğunu açıkça ortaya koymaktadır. Yargıtay, bu kişilerin, tatil dönemlerinde konutlarını kullanmalarının doğal ve kabul edilebilir bir durum olduğunu, bu isteğin mülkiyet hakkı kapsamında korunması gerektiğini belirtmiştir.
Bu bağlamda, yurt dışında yaşayan kişilerin, Türkiye’de bulunan taşınmazlarını kullanma istekleri, yasal açıdan geçerli bir tahliye sebebi oluşturur. Türk Borçlar Kanunu’nun 350’nci maddesi ile Yargıtay içtihatları bir bütün olarak değerlendirildiğinde, yurt dışından kesin dönüş yapmayan ancak belirli dönemlerde Türkiye’de konutunu kullanmak isteyen kişilerin taleplerinin samimi, gerçek ve zorunlu bir ihtiyaç olduğu açıktır. Mülkiyet hakkının, kiracının konut üzerindeki kullanım hakkından üstün tutulması gerektiği sonucuna varılmaktadır.
Bu çerçevede, yurt dışında yaşayan kiraya verenin Türkiye’ye dönerek konutunu kullanma isteği, gerek yasal düzenlemeler gerekse Yargıtay kararları ışığında meşru bir hak olup, bu ihtiyacın karşılanması amacıyla tahliye davası açılabilmesi mümkündür. Bu tür davalarda, yurt dışında bulunan kiraya verenin ihtiyacının devamlılık arz etmesi için taşınmazın yılın her döneminde kullanılacak olmasının şart olmadığı, belirli süreler için bile olsa Türkiye’de kalma ihtiyacı yeterli bir gerekçe olarak kabul edilmektedir.