“Bedava tatil kazandınız”, “bedava gezi kazandınız” gibi özendirici cümlelerle tüketicilerin belirli yerlere davet edilmesi sonucunda iradelerinin sakatlanması ile sözleşmeler imzalamalarıyla ortaya çıkan devremülk mağduriyeti, tüketicilerin sözleşmeyi imzalamaları ya da sözleşme bedelini peşin olarak ödemeleri veya senet ve benzeri imzalamalarıyla ortaya çıkmaktadır. Bu sözleşmelerle satılan hisseli gayrimenkulün inşaatlarının bitmemesi sebebiyle devremülkler kullanılamamaktadır. Bunun yanı sıra sözleşme bedeline ek olarak senelik aidatlar da tüketiciden yapılan sözleşme uyarınca istenmektedir.
Tüketicilere imzalatılan bu sözleşmeler genellikle kanunda öngörülen şekil şartlarını taşımamakta ve adi yazılı şekilde düzenlenir. Bu durum, başlı başına sözleşmenin geçersizliğini gerektiren bir nedendir. Bunun yanı sıra satıcılar kanundan doğan yükümlülüklerini yerine getirmemekte ve tüketiciyi bilgilendirmemektedir. Belirli yerlere özendirici yöntemlerle davet edilen tüketicilere davetin içeriği ve amacından genellikle bahsedilmemektedir. Satıcılar tarafından cayma süresi dolmaksızın tüketicilerden ödeme alınmakta ya da kendilerini borçlandıran evraklara imza atmaktadırlar. Bütün bu durumlar mevzuata aykırılık teşkil eder.
Devremülk ve devre tatil sözleşmelerine yönelik mevzuata bakıldığında, Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun ve Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmet Sözleşmeleri Yönetmeliği’nde yer alır. Tüketicilerin hiçbir gerekçe göstermeden ve ayrıca cezai şart ödemeden sözleşmenin imzalandığı tarih itibariyle on dört (14) gün içinde cayma hakkını kullanmaları mümkündür. Fakat bu sürenin başlangıcı, tüketicinin lehine olacak şekilde bazı hallerde gecikmesi mümkündür. Bunlar, tüketicinin hiç veya gereği şekilde bilgilendirilmemesi halidir. Bu halde cayma hakkının bittiği tarihten itibaren bir sene sonra sonlanır.
Devremülk ve devre tatil sözleşmelerinin iptali için 14 gün içinde cayma hakkının kullanılması gerekir. Tüketicinin cayma hakkını kullanması halinde satıcının cayma hakkına yönelik bildirimin kendisine ulaşmasından itibaren 14 gün içinde peşin yapılan ödemeleri ya da tüketiciyi borç altına sokan belgeleri iade etmek zorundadır. Ayni hakkın devrini öngören sözleşmelerin adi yazılı biçimde yapılması halinde sözleşmenin iptaline yönelik davanın açılması mümkündür.
Devremülk sözleşmesinin ön ödemeli olması durumunda devremülkün devir ya da teslim tarihine değin tüketicinin hiçbir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönmesi mümkündür. Bu durumda satıcının sözleşme bedelinin %2’sine kadarki kısmı istemesi mümkündür. Fakat yine de satıcı tarafından yükümlülüklerin yerine getirilmemesi halinde tüketiciden herhangi bir bedel talep edilmesi mümkün değildir. Sözleşmeden dönüldüğüne yönelik bildirimin satıcıya ulaşmasının ardından 90 gün içinde tüketiciyi borçlandıran tüm belge ve evrakların iade edilerek tüketiciye ilgili tutar geri ödenir.
Devremülk, paylı mülkiyet çeşididir. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu içinde düzenleme bulmasına karşın çoğu devremülk sözleşmesi adı altında yapılan sözleşmeler devre tatil özelliği taşıması nedeniyle Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nde de uygulama alanı bulur. Bağımsız yapının mülkiyetinden birden çok kimseye ait olması ve aynı zamanda da kullanım hakkının 15 günden az olmayacak biçimde belli günler olarak düzenlenmesi halidir. Bu halde devremülk hakkı sahibi olunmaktadır.
Devremülk sözleşmesi genelde tatil yerleri için kurulmaktadır. Bazı tatil yerleri genelde 15 günlük kullanım hakkını kapsayacak biçimde tapu edinmektedirler. Bu mantık uyarınca satışı karlı iş olması nedeniyle sektörü hareketlidir ve kişilere sık sık reklam ve promosyonlar adı altında tanıtımı yapılmaktadır. Yapılan reklam faaliyetleri genellikle karşıdaki kişiye belli etmeksizin satın almaya mecbur bırakma şeklindedir. Emrivaki ve agresif tavırlarla pazarlama sürecinde kişiler genelde devremülk almaya ikna olur. Bu şekilde muameleye maruz kalan kimseler pişman olarak sözleşmelerini iptal etmek istemeleri halinde bu aşamada da belli zorluklarla karşılaşmaktadırlar.
Devremülk sözleşmeleri genellikle anlık pazarlama taktikleri ile imzalayan kimsenin eve döndüğü zaman pişman olması halinde devremülk sözleşmesini iptal etme hakkı bulunmaktadır. Bu durumda yasal süre içinde sözleşmenin iptal edilmesi halinde herhangi bir neden göstermeksizin ya da cayma bedeli ödemek zorunda kalmaz. Sözleşmenin feshi için cayma hakkının kullanıldığı an satıcı tarafın genelde cayma öncesinde verilen hizmet nedeniyle belirli miktar ödeme yapılmasını talep etse de bu durum yönetmelikte yasaklanmıştır. Satıcının hiçbir bedel talep etmesi mümkün değildir ve cayma hakkının kullanılması hiçbir koşula bağlanamaz.
Devremülk sözleşmesinin iptali için 14 günlük yasal sürenin kaçırılması halinde bu durum sözleşmeden bir daha asla dönülemeyeceği anlamına gelmez. Buna karşın devremülk alan kimsenin, sözleşmeye ya da kanuna aykırı davranıldığı gerekçesi ile sözleşmenin iptalini istemesi mümkündür. Sözleşmenin kurulmasından bir gün önce alıcı tarafa yazılı olarak ön bilgilendirme formunun verilmesi gerekir. Verilen bu ön bilgilendirme formunda devremülke yönelik satıcının tüm vaatlerinin sözleşmede yer alması gerekir. Alıcı tarafın aleyhine bu durumun dışına çıkılması da yasaktır.
Devremülk ön bilgilendirme formunun alıcıya verilmemesi ya da hiç verilmemesi halinde sözleşmenin kurulmasından sonra bir yıllık sürede devremülk alan kimsenin sözleşmenin kurulmasından itibaren 1 sene içinde kişinin devremülk sözleşmesinin iptal işlemi yapılabilir. Bunun için cayma bedeli ödenmesine de gerek bulunmamaktadır. Cayma formunun sözleşmenin kurulduğu esnada yazılı şekilde ya da kalıcı veri saklayıcısı ile tüketiciye vermediyse devremülk sözleşmesinden cayma hakkı 1 senedir.
Uzun süreli tatil sözleşmelerinde ödeme planında yer verilen taksitlerin ilk ikisinin ödemesi ile birlikte taksitlerin ilkinin ödenmesi ile birlikte üçüncü seneden sonra her takside yönelik alıcıya bildirimin gelmesiyle 14 günlük süre içinde yazılı şekilde bildirimde bulunulması mümkündür ve cayma bedeli ödenmemektedir. Devremülk sözleşmesinin feshedilmesi için cayma hakkı kullanılacaksa bu hakkın 14 günlük sürenin içinde yazılı şekilde bildirimde bulunulması mümkündür ve yine cayma bedeli ödenmemektedir.
Devremülk sözleşmesinin feshedilmesi için cayma hakkının kullanılması halinde bu hakkın 14 günlük süre içinde yazılı şekilde satıcı tarafa bildirilmesi gerekir. Bu biçimde yapılan devremülk iptali hukuki olarak sonuç doğurması isteniyorsa, bildirimin noter kanalıyla yapılması gerekir. Bu duruma ilişkin uygulamada bazı hataların olduğu görülmektedir. Noter kanalı haricinde kullanılan cayma işleminin gerçekleştirilmemesi gerekir.
Devremülk sözleşmesinin telefon ile fesih bildiriminin yapıldığı hallerde satıcı tarafın bu durumu kullanarak hak düşürücü sürenin geçirilmesi sağlanmaktadır. Bu durumda cayma bildiriminin hukuka uygun biçimde şekil şartlarını sağlayan biçimde doğru ve hızlı biçimde yapılması gerekir. Sözleşmenin kurulduğu cayma hakkına konu edilen belgenin tüketiciye satıcı tarafından verilmektedir. Kişinin cayma hakkına konu edilecek belgenin tüketiciye satıcı tarafından verilmektedir. Kişinin cayma hakkını kullandığı esnada bu belgeyi kullanmakta ya da istenirse cayma hakkını kullandığını açık bir şekilde belirten beyanını yazılı şekilde noter aracılığıyla kişiye bildirir.
Devremülk sözleşmesinin telefon ile fesih bildiriminin yapıldığı hallerde satıcı tarafın bu durumu kullanarak sürenin geçirilmesini sağlaması mümkündür. Bu durumda cayma bildiriminin hukuka uygun şekilde şekil şartlarını sağlayan biçimde hızlı ve doğru şekilde yapılması gerekir. Sözleşme kurulduğu sırada cayma hakkına konu olan belge tüketiciye satıcı tarafından verilmektedir. Kişinin cayma hakkını kullanırken bu belgeyi kullanabilirler ya da cayma hakkını kullandığını açık bir şekilde beyanını yazılı şekilde noter kanalıyla kişiye bildirmektedir.
Devremülk sözleşmesinin kurulmasının ardından 14 gün içinde cayma hakkının kullanılarak dönülmesi halinde satıcı tarafa cayma hakkının kullanıldığının tebliğ edilmesinin ardından 14 gün içinde ödenen bedelleri ve aynı zamanda da bunlara ilişkin düzenlenen senetleri alıcıya iade etme zorunluluğu bulunmaktadır. Geri ödeme hakkını doğrudan hallerde ödenen bedeller ve bütün cayma halinde senetlerin geri verilmesi zorunludur. Fakat genellikle devremülk satan firmaları bu kurala uymayıp yapılan ödemeler ve senetlerin iadesine ilişkin birtakım sorunlar çıkmaktadır. Bu halde dava yoluyla iadesi gerekir.
Devremülk sözleşmesinde geri ödeme hakkını doğuran hallerde ödenen bedeller ve bütün cayma hallerinde senetlerin ve devremülkü alan kimseye iade edilmek zorundadır. Eğer ki karşı şirkete senet verilmesi halinde cayma hakkından sonra iade edilmemesi halinde zaman geçmeksizin iadesi için dava açılmalıdır. Aksi durumda ise senetlerin ciro edilip başka birilerine devredilmesi mümkündür ve haciz işleminin başlatılması mümkündür. Kambiyo senetlerinin nedenden yoksun olması ilkesi nedeniyle tedbir konulması gerekir.
Devremülk satış sözleşmesinin geçerli olması için sözleşme tarihi ve imzanın alıcı tarafın el yazısıyla sözleşmeye eklenmesi gerekir. Sözleşmenin örneğinin tüketiciye verilmesi gerekir. Bu durumun ispatının yükü de satıcıdadır. Olağanüstü ya da beklenmeyen kimi hallerde gerçekleşmesi halinde satıcının kusuru olmaması halinde devremülk alan kimsenin rızasının alınarak formda yer verilen bilgilerde değişiklik yapılması mümkündür. Devremülk satmak için satıcıların genelde ücretsiz yolculuk, konaklama, gezi ve yemek gibi reklam araçları kullanılmaktadır. Bu biçimde yer tanıtımı yapılmaktadır.
Devremülk satış sözleşmesinde paylı maliklere tanınmış olan devremülk hakkının tapuda ilgili sayfanın beyanlara bölümüne kaydedilmektedir. Devremülk sözleşmesinin tapu kaydında yer almaması halinde sözleşme geçersiz olmaktadır. Buna bağlı şekilde sözleşme de geçersiz olmaktadır. Bu duruma bağlı şekilde sözleşmede belirlenen yükümlülükler de boşa çıkmaktadır. Tüm paylı malikler tarafından imzalanan devremülk sözleşmesiyle ilgili sayfaya işlenmekle birlikte tapu dairesine verilmesi gerekir.
Devremülk sözleşmesinin satıcının tarafı yükümlülüklerine aykırı davranılması halinde kişinin cayma hakkını kullanmadan yalnızca ödeme yapmayı kesmesi halinde ödenmeyen bedellerin kendisinden tahsil edilmesi mümkündür. Bu durum yanlış bir uygulama olup, yapılması gerekli devremülk iptali için cayma prosedürleri işler. Aksi durumda satıcının tarafın gereken icra takibi işlemleriyle ödenmeyen bedelleri tahsil edilir. Satış bedelinin ödenmemesi halinde sözleşmeye alıcının aleyhine fahiş şekilde yaptırımların konulması da mümkün değildir. Bu durumda sözleşme geçersiz kabul edilmektedir.
Devremülk yapıları genelde toplu yapı şeklinde ve içinde tatil amacıyla tesislerin olduğu yerlerdir. Bu nedenle yüksek miktarlarda aidat talep edilebilir. Bu aidat miktarlarının ve artış oranlarının mevzuata aykırı şekilde hareket edilmemesi gerekir. Devremülk sahiplerinin hakkını kullanılmaması da aidat ödeme borcunu ortadan kaldırmamaktadır. Devremülk yönetimi ve görevlerini yerine getirmemesi de aidat ödememe için geçerli neden değildir. Bu kimsenin bu durumda yönetimin bu ihtimali kaldırmaya ilişkin yatırım uygulamaya yönelik hukuki prosedürü takip etmeleri gerekir.
Devremülk piyasasının yüksek kar getiren piyasa olması nedeniyle aidat da ödememektedirler. Bu durumda da biriken aidat borçlarını kendilerine icra takibi yolu ile bildirilmektedir. Bu halde gelen ödeme emrine itiraz edebilirler. Bu halde gelen ödeme emrine itiraz etmek de daha büyük hak kayıplarına yol açar. Bu gibi hallerde devremülk aidatına itiraz etmektense, bu durumda devremülk sözleşmesinin iptali için dava açılması daha isabetli olacaktır.
Devremülkün iptal edilmesi için noterden ihtar gönderme zorunluluğu var mı?
Yönetmelik madde 8/1 uyarınca, devremülkün iptali için cayma hakkının 14 günlük sürede yazılı şekilde ve noter kanalıyla satıcı tarafa bildirilmesi gerekir. Noterden gönderme zorunluluğu bulunmaktadır. Devremülk sözleşmesinden cayma işleminin gerçekleştirilmesi için e-mail, mektup, posta ve sms gibi yollar ile devremülk sözleşmesinden cayılması mümkün değildir.
Devremülk iptalinin ihtarının gönderilmesine ilişkin senetler iade edilmezse ne yapılır?
Senetlerin iade edilmesi için satıcıya ihtarname gönderilmesi mümkündür. Satıcının buna karşın senetleri iade edilmemesi halinde dava açılarak iade edilmesi gerekir.
Devremülk iptalinin için ihtarın gönderilmesine karşın peşin ödemelerin iade edilemezse ne yapılması gerekir?
Devremülk iptaliyle ilgili ihtarın gönderilmesine karşın peşin ödemelerin iade edilmemesi halinde ödemenin alınması amacıyla ilamsız icra takibinin başlatılması mümkündür. Ya da alacak davasının açılması mümkündür. Uygulamaya bakıldığında, ilamsız icra takibinin başlatılması genellikle daha hızlı sonuç verir.
Devremülk satışlarında peşin ödemenin alınması mümkün müdür?
29.07.2022’den önce devremülk sözleşmesinde satıcıların ön ödeme olarak peşinat almaları mümkündür. Fakat bu tarihte yönetmeliğe yapılan değişiklikten sonra cayma hakkı için geçerliliği olan 14 günlük süre dolana dek satıcıların peşin ödemenin alınması yasaklanmıştır.
Devremülk taksidinin ödenmemesi halinde satıcının hakları nelerdir?
Devremülk firmasınca vaadedilenlerin yapılmaması halinde ya da başka gerekçelerle doğrudan taksitlerin ödenmemesi doğru olmayacaktır. Bu halde doğrudan taksitlerin ödenmemesi için ihtarın dava yoluyla sözleşmeden dönerek devremülkün iptal edilmesi ve ödemelerin kesilmesi gerekir. Bu durumda devremülk satıcısınca icra takibinin yapılması mümkündür.
Devremülk aidat/yıldatın ödenmemesi halinde ne olur?
Devremülk aidatının ödenmemesi halinde kişinin icra takibine maruz kalması mümkündür. Bu halde ödenmenin kesilmeden önce genel değerlendirme yapılması gerekir. Aidata konu olan sosyal imkanlar gibi unsurların yerine getirilip getirilmediğinin değerlendirilmesi ve devremülk iptali sürecinin işletilmesi gerekir.
Devremülk aidat/yıldatına itiraz edilmesi mümkün müdür?
Devremülk iptalinin icra takibine konu edilmesi halinde aidat/yıldat borcuna da itiraz edilmesi mümkündür. Bu durumda ilamsız icrada ödeme emrine itiraz edilir. Bu durumda karşı tarafça itirazın iptali davasının açılması mümkündür. Bu davada devremülk satıcısının aidata konu vaadlerin yerine getirilmesi getirilmemesi nedeniyle savunma yapılması mümkündür.
Devremülkün İptaline İlişkin Bilinmesi Gerekli Olanlar
Devremülkün iptaline ilişkin bilinmesi gerekli en önemli unsur, devremülk satıcıları genellikle hukuki sürece riayet etmemektedir. Devremülkün iptali sürecinde sözleşmenin feshedilmesi, ödemelerin iade edilmesi, senetlerin iadesi gibi sonuçlar ortaya çıkar. Bunun yanı sıra yerine getirilmesi amacıyla aynı zamanda hukuki sürecin başlatılması gerekir.
Devremülkün İptaline İlişkin Bilinmesi Gerekli Olanlar
Devremülk sözleşmelerinin bazı özelliklerinin olması gerekir. Satışa ilişkin sıkı şekil şartları bulunmaktadır. Bunlara uyulmazsa, devremülkün iptalini sağlamak mümkündür. Ön bilgilendirme formunun en az 12 punto büyüklükte olması, anlaşılır dilde, açık ve sade nitelikte olmalıdır. Mesafeli devremülk sözleşmeleri haricinde, devremülk sözleşmelerinde imza ve tarihin el yazısıyla atılması gerekir. Aksi durumda sözleşme geçersiz olmakta ve devremülk iptali yapılır.
Devremülkün İptaline İlişkin Bilinmesi Gerekli Olanlar
Sözleşmenin örneğinden bir nüsha alıcıya verilme zorunluluğu vardır. Verildiğinin ispat yükü de satıcıya aittir. Olağanüstü ve beklenmedik bazı hallerde gerçekleşmemesi halinde satıcının kusurunun olmaması halinde, devremülk alan kimsenin rızasının alınarak formda yer verilen bilgilere değişiklik yapılması mümkündür. Fakat alıcının rızası mutlaka gerekir.
Devremülkün İptaline İlişkin Bilinmesi Gerekli Olanlar
Devremülk satma amacıyla satıcının genelde konaklama, ücretsiz gezi ve yemek gibi reklam araçlarını kullanır. Bu yöntem ile devremülkün tanıtımı sağlanır. Bunun için kişiyle iletişime geçildiği hallerde ücretsiz olan vaatlerin amacının devremülk satışının reklamı olduğunun belirtilmesi gerekir. Aksi durumda devremülk sözleşmesinin tüm şartlarını taşısa da geçersiz olur. Yapılan bu bildirimin müşteriye yapıldığının ispatı ise devremülk satıcısına aittir.
Devremülk Alıcılarının Dikkat Etmesi Gerekenler
1. Tapu kayıtlarının detaylı şekilde incelenmesi, satın alınmış olan devremülk hisselerinin tapusunun olup olmadığının kontrol edilmesi gerekir.
2. Tapu kayıtlarının incelenerek haciz, ipotek gibi şerhlerin olup olmadığının ve yıkım kararı vb. gibi hallerin olup olmadığının incelenmesi gerekir.
3. Alıcıya gösterilen gayrimenkulle sözleşmede yazan gayrimenkulün aynı olup olmadığına dikkat edilmesi ve imara yönelik sorunun olup olmadığının kontrolünün sağlanması gerekir.
4. Mümkün olduğunca biten projeler tercih edilmesi ve bitmemiş projelerde satıcıdan teminat alınması gerekir.
5. Yönetim planının incelenerek devremülkün onarım, bakım ve işletme giderlerine ilişkin ödenmesi gerekli aidat miktarlarının öğrenilmesi gerekir.
6. Satış sözleşmesinin imzalanmadan önce dikkatli şekilde okunması ve tarihinin kontrol edilerek bir nüshanın alınması gerekir.
7. Ödemenin tapu sicil müdürlüğünce devrin gerçekleştiği sırada yapılması gerekir.
8. Tüketicinin kayıtsız ve şartsız şekilde 14 gün içinde bir gerekçe gösterilmeksizin almış olduğu devremülkten cayma hakkı bulunmaktadır. Fakat buna ilişkin bildirimin noter aracılığıyla yapılması gerekir.
9. Meblağın ve senetlerin bildirimin satıcıya tebliğ edildiği an itibariyle 14 gün içinde tüketiciye iade edilmesi gerekir.
10. Satıcının cayma hakkına yönelik ön bilgilendirme yapılmaması halinde cayma formu verilmemesi halinde alıcının cayma hakkı 1 sene uzar.
11. Önden ödemenin yapılması halinde cayma hakkının devremülkün teslim edildiği tarihe kadar uzamakta ve tüketicinin cayması halinde ise satıcı tarafından %2’ye kadar tazminat alınması mümkündür.
12. Devremülk ve devre tatil, birbirinden farklıdır. Devremülk hakkının senenin belirli zamanlarında 15 günden az olmamak şartıyla kullanılmaktadır. Devre tatilse, en az 3 seneliğine yapılan ve bir sene içinde 1 haftadan az olmayan dönemde kullanım hakkı bulunmaktadır.
13. Tapunun devri ile elde edilen irtifak hakkı olan devremülk, devir işleminin tapuda resmi biçimde yapılması gerekmektedir. Devremülk hakkının tapu kütüğüne işlenmesi gerekir ve bu hususun tapu senedinde belirtilmesi gerekir. Bu sebeple devremülk hakkının herkese karşı ileri sürülmesi mümkündür.
14. Devre tatil hakkının şahsi hakkı olması nedeniyle söz konusu hakkın yazılı şekilde yapılması yeterli olur. Devre tatil hakkının yalnızca borçlusuna karşı ileri sürülmesi mümkündür. Örnek vermek gerekirse, devre tatil alınmasının ardından firma tesisinin başkasına satılması halinde yeni malikten hak talep edilmesi mümkün değildir.
15. Devre tatilde de cayma hakkı bulunmaktadır. Bu durumda tüketicinin noterden bildirim yapılmaksızın 14 gün içinde yazılı biçimde talebinin iletilmesi gerekir.
Devremülk tatil sistemlerinde telefonla satış, uzaktan satış seçenekleri ile çeşitli aldatma faaliyetleri konusunda dikkatli olmak gerekir. Güvenilir firmalardan alım yapılması önemlidir. Tüketicilere satılan devremülklerin daha sonra yükseltilmesi için çağrılarak yeniden ödeme talep edilmektedir. Şirketin bilinirliği ve güvenilirliği bu anlamda önemlidir. Çünkü verilen vaatlerin yerine getirilmemesi halinde herhangi şekilde işlem yapılmamakta ya da gelişimler tüketicileri doğrudan etkilemektedir.
Günümüzde arsa fiyatlarının ve inşaat malzemelerinde görülen artış nedeniyle kişilerin satın alma gücünün zorlanması ve tüketicileri gayrimenkullerden istifade etme konusunda pratik çözümler bulmaya sevk etmektedir. Bunun gibi iktisadi çözümlerden biri olarak devremülk anlayışı geliştirilmiştir. Devremülk sözleşmesinin ayni hakka sahip olması nedeniyle sözleşmenin tapuda resmi şekilde yapılması gerekir. Adi yazılı şekilde ya da farklı usuller ile yapılması halinde mahkeme tarafından iptali gerekecektir. Fakat, devre tatil sözleşmelerinin şahsi hakkı kapsaması nedeniyle tapuda resmi biçimde yapılma zorunluluğu bulunmamaktadır.
Devremülk sözleşmelerine konu olan taşınmazın tapu senedinin eklenmesi zorunlu bir durumdur. Tapu senedi eklenmeyen sözleşmeler geçersiz olup, mahkemeler ile başvurulması halinde sözleşmenin iptali sağlanır. Bunun dışında alıcının, sözleşmenin imzalandığı tarih itibariyle 14 gün içinde hiçbir neden olmaksızın cezai şart ödemeksizin sözleşmeyi tek taraflı şekilde devremülk sözleşmesinin feshetmesi mümkündür.
Tüketicilerin devremülk sözleşmelerinde yaşamış olduğu mağduriyetlerinin dışında maddi manevi ikinci mağduriyetin yaşanmaması için sözleşmenin feshiyle ödenen bedellerin iadesi ve senetlerin iptalinin sağlanarak davanın kazanılmasından sonra davayı kaybeden firmanın tüketiciye yaşattığı maddi manevi zarar amacıyla ayrıca tazminat davası açılması mümkündür.
Devremülk sözleşmesi ve içerdiği ayni hak olmakta ve sözleşmenin tapuda resmi biçimde yapılması gerekir. Adi yazılı biçimde ya da farklı usuller ile yapılan devremülk sözleşmeleri ile şahsi hakkı kapsaması nedeniyle tapuda resmi biçimde zorunluluğu bulunmamaktadır.
Devremülk sözleşmelerine bahse konu olan taşınmazın tapu senedinin eklenme zorunluluğu vardır. Tapu senedinin eklenmemesi halinde sözleşmeler geçersizdir. Aksi halde sözleşmenin iptali söz konusu olacaktır. Bunların dışında da alıcının sözleşmeyi imzaladığı tarih itibariyle 14 gün içinde hiçbir neden gösterilmeden sözleşmenin tek taraflı şekilde devremülk sözleşmesinin feshedilmesi mümkündür.
Tüketicilerin devremülk sözleşmelerinde yaşadığı mağduriyetlerinin dışında maddi ve manevi yeniden mağduriyet yaşamaması için yapılan reklam sözleşmelerini dikkatli şekilde okumaları gerekir. Nitekim satıcı tarafından devremülkün çok yüksek meblağlara satılacağı iddia edilse de reklam sözleşmesi genellikle tanıtım ve reklam yapılacağı taahhüdü içermektedir. Bu nedenle satıcı tarafından belirtilen taahhütlerin sözleşmede yer verilmesi, aksi halde cayma hakkının kullanılması gibi ibarelerin sözleşmede olup olmadığının kontrol edilmesi bu anlamda önemlidir.
14 gün geçse de bazı durumlarda sözleşmeden dönülmesi mümkündür. Örneğin, devremülk alan kimsenin cayma hakkı gerektiği gibi bildirilmemesi halinde bu süre 14 günden sonra 1 sene uzayacaktır. Bunun haricinde satıcı tarafından devremülk ile ilgili taahhütlerini yerine getirmemesi halinde1 senelik süreden sonra yapılan sözleşmenin şartlarına göre sözleşmeden dönülmesi ve ödenen bedelin iadesini almak mümkündür. Somut olaya göre ihlallerin değerlendirilmesi ve buna göre değerlendirme yapılması mümkündür.
Kötüniyetli bazı kişiler tarafından devremülk satışı yapılırken boş araziler, dikkat çekici reklamlar ve broşürler ile tüketiciyi mağdur edebildiği görülmektedir. Alıcıların sıkıntıya düşmesi halinde cayma hakkını kullanmak istediklerinde firmalar tarafından taleplerinin kabul edilmemesi ve tüketicilerden alınan bedellerin yeniden alınması halinde hukuki sürece başvurmak gerekecektir. Özellikle yaz aylarının başlaması ile birlikte devremülk ve devre tatillere olan ilginin artış göstermesi ile birlikte insanların tatil yapma hevesi ile giriştikleri bu yolda kötü niyetli kişilerin ortaya çıkması söz konusu olabilmektedir. Bazı kimselerin olmayan devremülkü satmaya başlaması da ortaya çıkan sorunlardan bir diğeridir.
Devremülk satan firmalar tarafından alıcılara imzalatılan satış vaadi sözleşmesine madde eklenmektedir. Bu maddeye bakıldığında, ortak malikle kurulunca işletilen devremülkün işletilmesi, satıcı şirkete verildiğine ilişkin yetki alınmaktadır. Alınan bu yetkiye bakıldığında, ortak malikler kurulunca işletilebilen devremülkün işletilmesi, satıcı şirkete verilmesine ilişkin yetki içermektedir. Ancak alınan bu yetki haksız zenginleşme, şirketlerin garantili ve yüksek karlı yatırımına dönüşmesini sağlar.
Devremülk kullanıcılarından 15 günlük kullanım için aidat istenmesi ve işletmenin bu şekilde senede bir devremülkten yeniden kazanç sağlaması ve bu şekilde de haksız kazanç elde etmektedir. Devremülkü inşaat halinde olan yerlerden dahi aidat istendiği uygulamada karşılaşılan sorunlardan biridir. Verilmeyen hizmetin bedeli olamayacağı gibi devremülk ne zaman kullanılacaksa o zaman verilmesi ve makul tutarın belirlenmesi gerekmektedir. Yapılan bakım, onarım ve yenileme gerekçelerinin gösterilerek sebepsiz zenginleşmeye sebebiyet veren ve avans adı altında aidatın alınması mümkün değildir.
Devremülk sözleşmesi tapuda resmi biçimde yapılması zorunluluğu bulunmaktadır. Devremülk hakkının satış vaadi biçiminde yapılması gerekiyorsa da muhakkak noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Aksi halde ise satıcı satıcı ya da sağlayıcıyla tüketici arasında gerçekleştirilen devremülk sözleşmesi geçersiz olur.
Teslim süresi ve ön ödemeli satışlarda dikkat edilmesi gerekli hususlara ilişkin değerlendirme yapıldığında devremülklerde arsa üzerinde kat irtifakı tesis edilmeksizin ve yapı ruhsatı alınmaksızın ön ödemeli devremülk sözleşmelerinin yapılmayacağı ve ön ödemeli satış devir ve teslim süresi ve sözleşmesinin imzalandığı tarih itibariyle 36 ayı geçemez.
Tüketiciler tarafından sözleşmenin imzalandığı tarih itibariyle herhangi gerekçe gösterilmeden ve aynı zamanda da cezai şart ödemeden 14 gün içinde cayma hakkını kullanabileceği, cayma bildirimi de noter aracılığı ile yapılması gerekir.
Bağlı kredi sözleşmelerinin olduğu hallerde cayma bildiriminin kredi kuruluşuna yönlendirilmesi durumunda kredi sözleşmesinde de herhangi tazminat ya da cezai şart ödeme yükümlülüğü olmadan sona erdirilmesi de mümkündür.
Tüketicinin sözleşmeye konu olan, tesis görmeksizin ve gezerek inceleme imkanı elde etmeksizin imzalanan sözleşmede tecrübe ve muayene koşulu sağlanması halinde askıda kalır ve tüketicinin cayma hakkı, tecrübe ve muayene koşulunun gerçekleşmesinden sonra başlamaktadır. Sözleşmenin imzalanmasının ardından 14 gün içinde cayma hakkı kullanılsa da devremülke konu olan yer, tüketici tarafından görülmemesi halinde tüketicinin tesisi görülmesinin ardından makul sürede cayma hakkı bulunmaktadır. Fakat tüketicilerin dikkat edilmesi gerekli unsur, sözleşmenin devremülke konu olan tesise yapılıp yapılmadığıdır. Genellikle sözleşmenin imzalandığı yerde devremülke konu olan tesisin olduğu şekilde hüküm konulur. Bu nedenle tüketicilerin sözleşmenin imzalandığı sırada cayma hakkına etki eden bu hususa dikkat edilmesi gerekir.
Ön ödemeli satışta teslim tarihine değin herhangi gerekçe gösterilmeden sözleşmeden dönme hakkı bulunmaktadır. Devremülk sözleşmesinin imzalanmasının ardından en az 1 gün önce tüketiciye devre tatil ve uzun süreli tatil sözleşmeleri yönetmeliği öngörülen biçimde ön bilgilendirme yapılması zorunludur.
Devremülk sözleşmesinin en az iki sene için yapılması ve birden fazla dönem olması gerekir. Kanun uyarınca devremülk sözleşmesi en az iki sene için yapılması gerekir. İki yıl içinde sağlayıcı tarafından tüketiciye en az 2 dönem kullanma hakkı sunulması gerekir. Tüketicileri en az 1 gecelik konaklama imkanı verilmesi gerekir. Aksi halde taraflar arasında yapılan sözleşme, kanunda öngörülen şartların sağlanmaması nedeniyle devremülk sözleşmesi olarak tanımlanamayacaktır.
Sözleşmede belirtilmiş olan süre içinde tüketicinin konaklama ve taahhüt edilen hizmetin alınması gerekir. Aksi halde tüketicilerin uğramış olduğu maddi ve manevi zararın satıcı ya da sağlayıcıdan talep etme hakkı bulunmaktadır.
Uygulamada sıklıkla karşılaşılan durumlardan bir diğeri de sözleşmede belirlenmesi olan dönemlerde, devremülkün satıldığı tüketicinin odasına ilişkin herhangi bir sorun olmamasına karşın diğer kullanım alanlarının başka kimselere kiralanması ya da inşaat halinde olduğunun söylenmesi halinde tüketicinin maddi ve manevi tazminat talep etme hakkı bulunmaktadır.
Tüketicilerin sözleşmede belirlenmiş plana uygun şekilde ödeme yapması gerekir. Ödemenin yapılmaması halinde usule ve şartlarda uygun şekilde satıcının tüketicinin sona erdirilmesi gerekir. Bu ihtara karşın tüketicilerin ödeme yapılmaması halinde de tüketicinin temerrüde düşebilir. Yalnızca tek bir taksidin ödenmemesi halinde borcun tamamının ödenmemesi halinde borcun tamamının talep edilmesi mümkün olmaz.
Tüketicilerin yaptığı işlemler sebebiyle kıymetli evrak niteliğinde yalnızca nama yazılı ve tüm taksitlerin ödenmesi amacıyla ayrı ayrı olacak biçimde senet düzenlenmesi mümkündür. Bu halde aykırı şekilde düzenlenen senetler tüketici yönünden geçersiz olur.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2018/544, K. 2018/1421, T. 4.10.2018: Dava, devre tatil sözleşmesinin feshi ve ödenen bedelin iadesi istemine ilişkindir.Olayda, davacı tüketicinin sözleşme konusu olan tesise hiç gitmediği, tatil hakkını kullanmadığı anlaşılmıştır. O hâlde, tüketici tatil hakkından faydalanmadığına göre sözleşme imzalanmış olsa dahi cayma hakkı süresinin askıda kaldığı, davacının gönderdiği ihtarname ile cayma hakkını süresinde kullandığı ve buradan hareketle sözleşmenin feshi ve ödemelerin iadesi talebinin de haklı olduğu sonucuna varılmalıdır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2018/544, K. 2018/1421, T. 4.10.2018: Davacı, devre tatil satın alma düşüncesi olmadığı hâlde İstanbul .....Otelde yapılan tanıtım toplantısına katıldığını, davalı ile Ilgaz .... için 10.2.2009 tarihli sözleşme ile 2048 yılına kadar kullanmak üzere devre tatil üyeliği satın aldığını, toplam üyelik bedelini iki yıl içinde ödediğini ancak basında duyduğu dolandırıcılık haberleri üzerine ayrıca aidatlara da zam yapılması sebebiyle cayma hakkını 9.1.2012 tarihli ihtarname ile davalı firmaya bildirdiğini ancak bir cevap alamadığını, tarafına cayma belgesi verilmediği gibi sözleşmede hizmetin peşin satış fiyatı ile vadeye göre uygulanan faizin miktarı ve oranının belirtilmediğini ve devre tatil hakkını kullanmadığını bildirerek sözleşmenin iptali ile 14.000 TL satış bedeli ile 450 Dolar aidat bedelinin yasal faizi ile tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2018/544, K. 2018/1421, T. 4.10.2018:
Davacının temyize üzerine karar, Özel Dairece “…Taraflar arasında yapılan devre tatil sözleşmesi Kanun'un tanımını yaptığı 8. ve 9. maddelerinde belirlenen kapıdan satış niteliğinde olduğu kuşkusuzdur. Kapıdan satışlar işyeri, fuar, panayır gibi satış mekanları dışında önceden mutabakat olmaksızın yapılan tecrübe ve muayene koşullu satışlar olarak tanımlandıktan sonra, aynı yasa maddesinde bu tür satışlarda tüketicinin 7 günlük tecrübe ve muayene süresi sonuna kadar malı kabul veya hiçbir gerekçe göstermeden reddetmekte serbest olduğu vurgulanmıştır. Kanun'un 9. maddesinde ise satıcının hazırladığı sözleşme, fatura veya tesellüm makbuzu ile birlikte, en az 12 punto siyah koyu harflerle yazılmış ve içeriği yasada açıklanan cayma belgesini vermeyi satıcıya yükümlülük olarak getirmiştir. Somut olayda satıcının davacıya cayma bildirim belgesini verdiği dosyadaki belgelerden anlaşılmaktadır. Burada üzerinde durulması gereken konu bu tür satışlarda Kanun'un 8/2. maddesinde kararlaştırılan cayma hakkının ne zaman başlayacağının netleştirilmesidir
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2018/544, K. 2018/1421, T. 4.10.2018:
Cayma süresinin, malın teslimi ile sözleşmenin aynı tarihte yapılması durumunda sözleşmenin düzenlendiği tarihten, malın tüketiciye teslimi sözleşmenin imzalandığı tarihten sonra ise, malın teslim tarihinden, mesafeli satışlarda malın tüketiciye ulaştığı tarihten, hizmet edimlerinde ise hizmet ediminin tüketiciye ifa edildiği anda işlemeye başlayacağının kabulü gerekir. ...nun 219-221. maddelerinde tecrübe ve muayene şartlı satım alıcının malı tecrübe ve malı muayene edip tasvip etmesi irade şartına bağlı olarak yapılan satım olarak tanımlanmıştır. 4077 Sayılı Kanun'un 8. maddesinde düzenlenen satışlar ise B.K. anlamında tecrübe ve muayene şartıyla satışlardan olup burada sözleşmeden dönme hiçbir objektif koşula bağlanmamış, tamamen tüketicinin iradesine bırakılmıştır. Sözleşmenin taraflarca imzalanması ile cayılıp cayılmayacağının bildirilmesi arasında süresinde sözleşme henüz hükümlerini doğurmaz. Sözleşmenin hükümleri bu aşamada askıda olup, tüketici bu süre içinde caymazsa sözleşme başladığından itibaren hükümlerini doğurur, cayması hâlinde başlangıcından itibaren hüküm doğurmaz.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2018/544, K. 2018/1421, T. 4.10.2018:
Taraflar arasında devre tatil satış sözleşmesi imzalanmakla birlikte davacı tüketici tatil hakkını kullanmamıştır. Davacı 9.1.2012 tarihinde davalıya gönderdiği ihtarla cayma hakkını kullanarak sözleşmenin feshini ve ödemelerinin iadesini talep ettiğinden cayma hakkının süresinde kullanıldığının kabulü gerekir. Mahkemece, davacının cayma hakkını süresinde kullanması sebebiyle sözleşmenin feshi ile yaptığı ödemelerinin tahsiline karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.” gerekçesi ile hüküm oy çokluğu ile bozulmuştur.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2018/544, K. 2018/1421, T. 4.10.2018:
Devre tatil sözleşmeleri 06.03.2003 tarihinden önce mevzuatımızda yer almamakta, bu sebeple uygulamada ağırlıklı olarak atipik, karma sözleşmelerden sayılmakta ve genel itibariyle sözleşme süresi boyunca her yıl belirli bir devreden belirli süre ile yararlanma yolunda şahsi hak sağlayan, taraflara karşılıklı edimler yükleyen isimsiz bir karma sözleşme olarak açıklanmakta iken; belirtilen tarihte yürürlüğe giren 4822 Sayılı Kanun ile 4077 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 6'ncı maddesine (B) bendi olarak eklenen düzenlemede yasal tanımına kavuşmuştur.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2018/544, K. 2018/1421, T. 4.10.2018:
Buna göre “Devre tatil sözleşmeleri, en az üç yıl süre için yapılan ve bu süre zarfında yıl içinde, belirli veya belirlenebilecek ve bir haftadan az olmayacak bir dönem için bir veya daha fazla sayıdaki taşınmazın kullanım hakkının devri ya da devri taahhüdünü içeren ve bir nüshasının tüketiciye verilmesi zorunlu, yazılı sözleşme ya da sözleşmeler grubudur”.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2018/544, K. 2018/1421, T. 4.10.2018:
Ne var ki 4077 Sayılı Kanun'un bu yeni uygulamasında tüketicinin sözleşmeden cayma hakkı ile ilgili herhangi bir düzenlemeye yer verilmemiştir. Oysa gerek tüketici hukukunun ruhu ve kapıdan satış, mesafeli satış gibi diğer sözleşmelerdeki kanun hükümleri, gerekse uluslararası alanda (Avrupa Birliği, 1994/47/AT sayılı, 26.10.1994 tarihli Yönetmeliği) karşımıza çıkan uygulamalar, devre tatil sözleşmelerinde de tüketicinin cayma hakkının bulunduğunun kabul edilmesini gerektirmektedir. Bu doğrultuda oluşturulan yargısal kararlarla, devre tatil sözleşmelerinin ülkemizde tezahürünün çoğunlukla önceden herhangi bir mutabakat olmaksızın toplantılı grup satışları, tanıtım broşürü üzerinden pazarlama şeklinde ortaya çıktığı da göz önünde bulundurularak, devre tatil sözleşmesini imzalayan tüketicinin cayma hakkı yönünden kapıdan satışla ilgili mevzuat hükümlerinden faydalanması imkânı sağlanmıştır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2018/544, K. 2018/1421, T. 4.10.2018:
Bu tür satışlarda; tüketici, teslim aldığı tarihten itibaren yedi gün içinde malı kabul etmekte veya hiçbir gerekçe göstermeden ve hiçbir yükümlülük altına girmeden reddetmekte serbesttir. Hizmetlerin satımında ise bu süre, sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren başlar. Bu süre dolmadan satıcı veya sağlayıcı, kapıdan satış işlemine konu mal veya hizmet karşılığında tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez. Satıcı, cayma bildirimi kendisine ulaştığı andan itibaren yirmi gün içerisinde malı geri almakla yükümlüdür.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2018/544, K. 2018/1421, T. 4.10.2018:
Devre tatil sözleşmeleri çoğunlukla yalnızca belli bir odanın ya da taşınmazın belli dönemlerde kullanılmasından ibaret değildir; tüketiciler aynı zamanda tesisten ve tesiste verilen hizmetlerden de istifade ederler. 4077 Sayılı Kanun'a tabi uyuşmazlıklar yönünden devre tatil sözleşmelerinde tüketicinin cayma süresinin başladığının kabul edilebilmesi için tüketicinin sözleşmede kendisine tahsis edilen oda veya bölümü fiilen görmesi ve bu surette gerçek anlamda teslimin sağlandığının bu iddiayı ileri süren tarafından ispatlanması gerekir. Diğer bir anlatımla tecrübe ve muayene koşullu olan bu tip satışlarda cayma hakkının hizmetin ifasından sonra başlayacağı kabul edilmelidir.
Yargıtay bir kararında, “Davacılar, davalıdan devre mülk satın aldıkları düşüncesi ile sözleşme yaptıklarını, sözleşmede tatil yapılacak yer ve zamanın belli olmadığını, böylece hataya düşürüldüklerini öne sürerek, sözleşmenin geçersiz sayılmasına ve 4190 doların ödetilmesine karar verilmesini istemişlerdi….Taraflar arasındaki 9.7.1996 tarihli sözleşme, her ne kadar devre tatil sözleşmesi olarak yapılmış ise de bu sözleşmenin devre mülk tapusu verme vaadi içerdiği ikinci maddesinin yanıltıcı nitelikte olduğu anlaşılmaktadır. Devre tatil sözleşmesi başlığı ile imzalanan sözleşmede bu şekilde yanıltıcı beyan ve taahhütlere yer verilmesi, alıcıları aldatma amacına yönelik olup, bu haliyle de sözleşenlerin sözleşme konularında iradelerinin birleştiği, dolayısıyla sözleşmenin geçerli bir şekilde kurulduğu söylenemez.”
Yargıtay bir başka kararında, “..Sözleşme her ne kadar devre tatil sözleşmesi olarak nitelendirilmiş ise de, devre mülk tapusu verme vaadini içeren ikinci maddenin, davacıları yanıltma amacı taşıdığı anlaşılmaktadır. Davacılar devre mülk sözleşmesi yaptıklarını düşünerek, bu sözleşmeyi imzalamışlardır. Bu suretle yanıltıcı ifadelere yer verilmesi, davacıları aldatmaya matuf olup, sözleşme imzalanırken davacılar ve davalının bu yolda iradelerinin birleştiğini söylemek mümkün değildir. Sözleşmenin 2. maddesi nazara alındığında, davacılar tarafından hatanın anlaşıldığı tarihin dava tarihi olduğunun kabulü gerekir. Bu durumda BK’nin 31. maddesindeki bir yıllık hak düşürücü süre dolmamıştır.”
Kat Mülkiyeti Kanunu
Madde 57 – Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir.
Bu hakka devre mülk hakkı denir.
Kat Mülkiyeti Kanunu
Madde 58 – Aksi resmi senette kararlaştırılmadıkça devre mülk hakkının bağlı olduğu pay, devrelerin sayı ve süreleri esas alınarak eşit bir biçimde belirlenir.
Devre mülk hakkı ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabilir.
Devre mülk üzerinde bu hakla bağdaşan ayni haklar tesis edilebilir.
Devre mülk hakkı bağlı olduğu müşterek mülkiyet payına bağlı olarak devir ve temlik edilebilir ve mirasçılara geçer.
Kat Mülkiyeti Kanunu
Madde 59 – Devre mülk hakkının yılın belli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha az süreli olmaması gerekir. Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa devre mülk hakkı sahibi bu hakkın kullanımını başkalarına bırakabilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu
Madde 60 – Ana taşınmaz mal ile bağımsız bölümlerin ve müstakil yapıların tapu kütüklerinin beyanlar hanesine, bağımsız bölüm veya yapı üzerinde devre mülk hakkı kurulduğu işaret edilir ve düzenlenecek tapu senedinde de bu husus belirtilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu
Madde 61 – Üzerinde devre mülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız bölümlerin ortak malikler arasında dönem süresi, devir ve teslimi ile istifade şekil ve usulleri, yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları , büyük onarım için ayrılacak dönem, bakım masrafları gibi hususlar devre mülk sözleşmesinde belirlenir. Bu hususları içeren ve bütün hak sahiplerince imzalanan devre mülk sözleşmesi resmi senede eklenir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir.
Devre mülk hakkı kurulan her yapı veya bağımsız bölüm için ortak malikler, kendi aralarından veya dışarıdan bir gerçek veya tüzel kişiyi yönetici ve kat malikleri kuruluna temsilci olarak tayin ederler. Bu Kanunun genel hükümlerine göre atanan yöneticilere devre mülk yöneticiliği ile ilgili bazı görevler de verilebilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu
Madde 62 – Kat mülkiyetine çevrilmiş birden fazla bağımsız bölümlerden bazılarının üzerinde devre mülk hakkı kurulması, aksi yönetim planında kararlaştırılmamışsa, diğer bağımsız bölüm maliklerinin muvafakatlarına bağlı değildir.
Kat Mülkiyeti Kanunu
Madde 63 – Üzerinde devre mülk hakkı kurulan yapı veya bağımsız bölümün ortak malikleri, aksi sözleşme ile kararlaştırılmamışsa, şuyuun giderilmesini isteyemezler.
Kat Mülkiyeti Kanunu
Madde 64 – Devre mülk hak sahipleri, kendilerine ayrılan ve tapu sicilinde belirtilen dönem süresi sonunda istifade ettikleri bağımsız bölüm veya yapıyı sözleşme hükümleri gereğince boşaltmaya ve yeni hak sahibine teslime mecburdurlar.
Dönem süresi sonunda tahliye olmadığı takdirde, istifade edecek dönem sahibinden birisinin veya yöneticinin tapu kaydını ve sözleşmeyi talebine ekleyerek ibrazı halinde, mahallin en büyük mülki amirin emri ile, başkaca bir işlem ve tebligata lüzum kalmadan, derhal zabıtaca boşalttırılır. İdare veya yargı organlarınca yapılacak başvuru, bu boşaltma işlemini durdurmaz. İlgililerin kanundan ve sözleşmeden doğan hakları saklıdır.
Kat Mülkiyeti Kanunu
Madde 65 – Devre mülk hakkı sahiplerinin hak ve borçları, yetki ve sorumluluklarının tespit ve uyuşmazlıkların çözümlenmesinde bu Kanunda, sözleşmede veya yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde Türk Medeni Kanunu ve ilgili diğer kanun hükümleri uygulanır.
YARGITAY Hukuk Genel Kurulu ESAS NO : 2017/13-637 KARAR NO : 2017/757
"…Davacı, hediye tatil verileceği söylenerek İstanbul ... Otelde yapılan tanıtıma katıldığını, devre tatil satın alma düşüncesi olmadığı halde davalı ile ...Mountain Resort için 10.2.2009 tarihli sözleşme ile 2048 yılına kadar kullanmak üzere devre tatil satın aldığını ancak basında duyduğu dolandırıcılık haberleri üzerine ayrıca aidatlara da zam yapılması nedeniyle cayma hakkını 9.1.2012 tarihinde kullandığını ayrıca devre tatil hakkını kullanmadığını bildirerek sözleşmenin iptali ile 14.000 TL satış bedeli ile 450 Dolar aidat bedelinin yasal faizi ile tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
YARGITAY Hukuk Genel Kurulu ESAS NO : 2017/13-637 KARAR NO : 2017/757
Devre tatil sözleşmeleri BK'nun 19/1 maddesine dayanılarak sözleşme özgürlüğü prensibi içerisinde yapılan sözleşmelerdir. Bu sözleşme BK'nun da düzenlenen sözleşme tiplerinden biri olmadığından atipik sözleşmelerdir. Atipik sözleşmeleri devre tatil sözleşmeleriyle ilgili olanları ise yasanın tanımladığı değişik akit tiplerini kapsadığından (hizmet, kira, vekalet, satış gibi) karma sözleşmeler olarak tanımlanmaktadır. Dosyaya ibraz edilen sözleşmede Hilton Parksa Otelde yapılan tanıtım toplantısında imzalandığı belirtilmektedir. Yine sözleşmenin başlık kısmında tüketiciye cayma hakkı tanınmış olması ve davalının da cayma belgesinin düzenlenip verildiğini ancak süresinde bu hakkını kullanmadığını bildirdiğinden taraflar arasında kapıdan satış hükümlerinin benimsendiği, yukarıda açıklanan tanıma uygun olarak 10.2.2009 tarihinde sözleşme yapıldığı anlaşılmaktadır.
YARGITAY Hukuk Genel Kurulu ESAS NO : 2017/13-637 KARAR NO : 2017/757
4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanunun 1. maddesinde kanunun amacının ekonominin gereklerine ve kamu yararına uygun olarak tüketicinin sağlık ve güvenliği ile ekonomik çıkarlarını koruyucu, aydınlatıcı, eğitici zararlarını tazmin edici, çevresel tehlikelerden korunmasını sağlayıcı önlemleri almak ve tüketicilerin kendilerini koruyucu girişimlerini özendirmek olduğu anlaşılmaktadır. Şu haliyle tüketici kanununda yer alan hükümler buyurucu nitelikte hükümler olup, tarafların sözleşme serbestisi ilkeleri çerçevesinde imzalayacakları sözleşmelerin yasanın bu buyurucu hükümlerine aykırı olmaması gerekir.
YARGITAY Hukuk Genel Kurulu ESAS NO : 2017/13-637 KARAR NO : 2017/757
Taraflar arasında yapılan devre tatil sözleşmesi yasanın tanımını yaptığı 8. ve 9. maddelerinde belirlenen kapıdan satış niteliğinde olduğu kuşkusuzdur. Kapıdan satışlar işyeri, fuar, panayır gibi satış mekanları dışında önceden mütabakat olmaksızın yapılan tecrübe ve muayene koşullu satışlar olarak tanımlandıktan sonra, aynı yasa maddesinde bu tür satışlarda tüketicinin 7 günlük tecrübe ve muayene süresi sonuna kadar malı kabul veya hiçbir gerekçe göstermeden reddetmekte serbest olduğu vurgulanmıştır.
YARGITAY Hukuk Genel Kurulu ESAS NO : 2017/13-637 KARAR NO : 2017/757
Yasanın 9. maddesinde ise satıcının hazırladığı sözleşme, fatura veya tesellüm makbuzu ile birlikte, en az 12 punda siyah koyu harflerle yazılmış ve içeriği yasada açıklanan cayma belgesini vermeyi satıcıya yükümlülük olarak getirmiştir. Somut olayda satıcının davacıya cayma bildirim belgesini verdiği dosyadaki belgelerden anlaşılmaktadır. Burada üzerinde durulması gereken konu bu tür satışlarda yasanın 8/2. maddesinde kararlaştırılan cayma hakkının ne zaman başlayacağı yönü üzerinde durmak gerekir.
YARGITAY Hukuk Genel Kurulu ESAS NO : 2017/13-637 KARAR NO : 2017/757
cayma süresinin malın teslimi ile sözleşmenin aynı tarihte yapılması durumunda sözleşmenin düzenlendiği tarihten, malın tüketiciye teslimi sözleşmenin imzalandığı tarihten sonra ise, malın teslim tarihinden, mesafeli satışlar da malın tüketiciye ulaştığı tarihten, hizmet edimlerinde ise hizmet ediminin tüketiciye ifa edildiği anda işlemeye başlayacağının kabulü gerekir. BK'nun 219-221. maddelerinde tecrübe ve muayene şartlı satım alıcının malı tecrübe ve malı muayene edip tasvip etmesi irade şartına bağlı olarak yapılan satım olarak tanımlanmıştır.
YARGITAY Hukuk Genel Kurulu ESAS NO : 2017/13-637 KARAR NO : 2017/757
4077 sayılı Kanunun 8. maddesinde düzenlenen satışlar ise BK'nun anlamında tecrübe ve muayene şartıyla satışlardan olup burada sözleşmeden dönme hiçbir objektif koşula bağlanmamış, tamamen tüketicinin iradesine bırakılmıştır. Sözleşmenin taraflarca imzalanması ile cayılıp cayılmayacağının bildirilmesi arasında süresinde sözleşme henüz hükümlerini doğurmaz. Sözleşmenin hükümleri bu aşamada askıda olup, tüketici bu süre içinde caymazsa sözleşme başladığından itibaren hükümlerini doğurur, cayması halinde başlangıcından itibaren hüküm doğurmaz.
YARGITAY Hukuk Genel Kurulu ESAS NO : 2017/13-637 KARAR NO : 2017/757
Taraflar arasında devre tatil satış sözleşmesi imzalanmakla birlikte, davacı tüketici tatil hakkını kullanmamıştır. Davacı 9.1.2012 tarihinde davalıya gönderdiği ihtarla cayma hakkını kullanarak sözleşmenin feshini ve ödemelerinin iadesini talep ettiğinden cayma hakkının süresinde kullanıldığının kabulü gerekir. Mahkemece, davacının cayma hakkını süresinde kullanması nedeniyle sözleşmenin feshi ile yaptığı ödemelerinin tahsiline karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir..."
YARGITAY Hukuk Genel Kurulu ESAS NO : 2017/13-637 KARAR NO : 2017/757
Yerel mahkemece davacının davaya konu devre tatil sözleşmesini 10/02/2009 tarihinde imzalamış olduğu sözleşme ile yılın 2 döneminde 29/11 ve 29/06 tarihinde davaya konu yeri kullanmak hakkını elde ettiğini, kullanma devresi içinde yıllık gider paylarını yatırmak zorunda olduğunu, davacının taksitlerini ödediğini ve sözleşmeyi benimsediğini, davacının dava konusu yere gidip bu yerde kullanımından itibaren 7 gün içerisinde cayma hakkı olduğunu ancak bu hususun belgelendirilmemiş olduğunu belirterek davacının cayma hakkını süresinde kullanmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
YARGITAY Hukuk Genel Kurulu ESAS NO : 2017/13-637 KARAR NO : 2017/757
Davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan 4822 Sayılı Yasa ile değişik 4077 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanunun “kapıdan satışlar” başlıklı 8/1 maddesinde, “... kapıdan satış, işyeri, fuar, panayır gibi satış mekânları dışında önceden mutabakat olmaksızın yapılan tecrübe ve muayene koşullu satışlardır.” şeklinde tanımlanmıştır. Bu tip satışlar, tecrübe ve muayene koşullu satışlardan olduğundan cayma hakkı, ancak hizmetin ifasından sonra, başka bir ifade ile tatil hakkı kullanıldıktan sonra işlemeye başlayacak olup bu süre içinde sözleşme askıdadır.
YARGITAY Hukuk Genel Kurulu ESAS NO : 2017/13-637 KARAR NO : 2017/757,
Somut olayda davacının, davalı şirketin tanıtım amaçlı Hilton Parksa’da düzenlediği toplantı sırasında daha önceden düşünmediği ve devre tatil satın almak amacıyla gitmediği halde, yapılan tanıtımlar üzerine sözleşme imzalamış olduğu anlaşılmakla, bu sözleşmenin kapıdan satış şeklinde yapıldığının kabulü gerekir. Bu konuda Özel Daire ve mahkeme arasında da bir çekişme bulunmamaktadır.
YARGITAY Hukuk Genel Kurulu ESAS NO : 2017/13-637 KARAR NO : 2017/757
Dosya içerisinde davacı ile davalı şirket arasında düzenlenen 10.02.2009 tarihli sözleşmenin, 13. maddesinde “yıllık gider payını ödemeyen devre tatil hakkı sahibinin ödemede bulunana kadar kullanım hakkından yararlanmayacağı, “kullanım hakkı” başlıklı 15.maddesinde ise hak sahibinin kullanım hakkı bedelinin % 30’unu ödemesinden sonra bu haktan yararlanabileceği hususu düzenlenmiş, davacı da bu sözleşme içeriğine uygun olarak yıllık gider payını ve tüm aidatları yatırarak kullanım hakkını kazanmıştır. Bu durumda davacı istediği takdirde sözleşme ile belirlenen süre içerisinde devre tatile konu yere giderek bu hizmetten faydalanabilir.
YARGITAY Hukuk Genel Kurulu ESAS NO : 2017/13-637 KARAR NO : 2017/757
Davalı şirketin de sözleşme kapsamında kendisine düşen edimi yerine getirmediğine dair bir iddia ya da delil bulunmadığına göre ortada karşılıklı olarak ifa edilmiş bir sözleşme bulunmaktadır. Belirtilmelidir ki, uyuşmazlığa konu olayda davacının tatil hakkını kullanmamış olduğu açık ise de davacının sözleşmenin imzalandığı 10.02.2009 tarihinden yaklaşık 3 yıl sonra 12.03.2012 tarihinde dava açarak cayma hakkını kullandığını belirtmesi karşısında bir hakkın kötüye kullanılması söz konusu olup bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz. (TMK m. 2) Yukarıda da belirtildiği üzere davalı şirket bu süre içerisinde hizmeti ifaya hazır olduğu halde davacı tüketici bu hakkını kullanmama yolunu seçmiştir. Bu nedenledir ki davacı tarafından sözleşmenin benimsendiği ve cayma hakkını süresinde kullanmadığı kabul edilmelidir.