Devre Mülk Hakkı Nedir?
Devre mülk hakkının tanımı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 57.maddesinde yapılmış olup ‘’Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir.’’ Bu hakka devre mülk hakkı denir.
Devre Mülk Satış Sözleşmesi Nasıl Yapılır?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 57. ve devamındaki maddeleri uyarınca devre mülk satış sözleşmesinin resmi senet biçiminde yapılmış olması zorunludur. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi olan ‘’Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.’’ ile 781. maddesi olan ‘’İrtifak hakkının kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmesine bağlıdır.’’’ hükümlerinden de açıkça anlaşıldığı üzere devre mülk satış sözleşmelerinin tapuda ya da noterde resmi senet şeklinde düzenlenmesi gerekmektedir. Anılan sebeplerle, resmi senet şeklinde düzenlenmeyen sözleşmeler baştan geçersiz olup bu sözleşmelerin şekle aykırılıktan dolayı iptali yasal yollara başvurularak talep edilebilir.
Bu hususta, Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nin 2016/30326 E., 2017/7060 K. Sayılı 08/06/2017 tarihli ilamında da içtihat edildiği üzere;
''Davacı, 03.11.2013 tarihli ve talil edilen 17.09.2014 tarihli Devremülk satış sözleşmesinin iptali ve ödediği bedelin iadesi istemiyle eldeki davayı açmıştır. Mahkemece, taraflar arasında 03.11.2013 tarihli Devremülk satış vaadi sözleşmesi tanzim edildiği, sözleşme içeriğinden söz konusu sözleşmenin devre tatil satış sözleşmesi olduğu, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin kapıdan satış şeklinde yapıldığının kabulü gerekeceği, bu tip satışlar, tecrübe ve muayene koşullu satışlardan olduğu cayma hakkının ancak hizmetin ifasından sonra, başka bir ifade ile tatil hakkı kullanıldıktan sonra işlemeye başlayacak olup bu süre içerisinde sözleşmenin askıda olduğu, davacının sözleşme tanzim edildikten sonra hizmetin ifasından önce her zaman cayma hakkını kullanabileceği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
Oysa ki taraflar arasında imzalanan Devremülk satış sözleşmesinin “SÖZLEŞME KONUSU” başlıklı 2. maddesinde ‘Tapuda … ili, … ilçesi, … mevkii, 1. pafta 364 ve 365 parselde kayıtlı bulunan arsa üzerinde inşa edilecek “… … TERMAL SAĞLIK MERKEZİ” isimli tesiste yer alan ve aşağıda ayrıntıları belirtilen, mesken olarak kullanıma tahsisli Devremülk olarak satışı ile tapu devrinin şartları ve şeklinin düzenlenmesinden ibarettir.’ şeklinde ifade edilen hükümle taraflar arasında Devremülk satış sözleşmesi yapıldığı ve söz konusu sözleşmenin resmi şekil şartına tabi olduğu ve taraflar arasında imzalanan sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığından geçersiz sözleşmeye dayalı olarak tarafların verdiklerini iade edecekleri gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken az yukarıda belirtilen hatalı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.''
Yine Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nin 2018/3743 E., 2018/8179 K. Sayılı 20/09/2018 tarihli ilamında da aynı hususlar içtihat edilmiştir:
''(...) Taraflar arasında devremülk satış sözleşmesi yapıldığı ve söz konusu sözleşmenin resmi şekil şartına tabi olduğu ve taraflar arasında imzalanan sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığından geçersiz sözleşmeye dayalı olarak tarafların verdiklerini iade edecekleri gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, az yukarıda belirtilen hatalı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.''
Yargıtay içtihatlarında da görüleceği üzere uyuşmazlığa konu sözleşme resmi şekilde yapılmamışsa, geçersiz sözleşmeye dayalı olarak tarafların verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade etmesi gerekmektedir.
Devre Mülk Satış Sözleşmelerinde Cayma Süresi Ne Zaman Başlar?
Sözleşmenin geçerli şekilde yapıldığı varsayımında ise cayma hakkının kullanımı konusunda, tüketicinin devre mülk hakkını kullanmaya başlayıp başlamadığı hususlarında ikili bir ayrım yapılmaktadır. 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun hükümleri doğrultusunda tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayma hakkına sahiptir. Ancak bu cayma süresi, tüketicinin sözleşmede kendisine tahsis edilen oda veya bölümü fiilen görmesi ve bu surette gerçek anlamda teslimin yapılmasıyla başlar. Bu hususta Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nin 2014/27680 E., 2015/29186 K. Sayılı 08/10/2015 tarihli ilamında da yer aldığı üzere;
''4822 Sayılı Yasa ile değişik 4077 Sayılı TKHK'nun 8/1 maddesinde, “kapıdan satış, işyeri, fuar, panayır gibi satış mekânları dışında önceden mutabakat olmaksızın yapılan tecrübe ve muayene koşullu satışlardır.” şeklinde tanımlanmış olup, yapılan tanıtımlar üzerine hazırlıksız bulunduğu bir sırada imzalamış olduğu 23/09/2011 tarihli sözleşmenin, kapıdan satış şeklinde yapıldığının kabulü gerekir. Bu tip satışlar, tecrübe ve muayene koşullu satışlardan olduğundan, cayma hakkı ancak hizmetin ifasından sonra, başka bir ifade ile tatil hakkı kullanıldıktan sonra işlemeye başlayacak olup, bu süre içinde sözleşme askıdadır.
Davacı devremülk hakkını kullanmadığını belirtmekte olup, bu durumda cayma hakkını kullanma süresi henüz başlamamış olduğundan, davacının cayma hakkını kullanması mümkündür. O halde, mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.''
Anılan sebeplerle, uyuşmazlık konusu sözleşmenin geçerli şekilde yapılması durumunda dahi satıcının üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirmediği durumlarda sözleşme halen askıda olduğundan cayma süresi başlamamaktadır. Böyle durumlarda cayma hakkını kullanma süresi henüz başlamayan tüketici, cayma hakkını kullanarak sözleşmeden dönme ve ödediği bedellerin iadesini talep etme hakkına sahip olacaktır.
Devre Mülk Satış Sözleşmelerinin İptalinde Görevli Mahkeme
Taraflar arasındaki uyuşmazlığın Tüketici Mahkemelerinde görülmesi için davaya konu sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi gerekli değildir. Yargıtay içtihatları uyarınca şekil şartına uyulup uyulmadığı hususunun tüketici mahkemesince tartışılarak devre mülk sözleşmesinin iptaliyle ilgili bir karara varılması gerektiğinden, 6502 sayılı yasa kapsamındaki uyuşmazlıkların tüketici mahkemelerinde görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir.
Devre Mülk Satış Sözleşmelerinin İptalinde Yetkili Mahkeme
6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 6.maddesi uyarınca genel yetkili mahkeme, davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir. Ancak 6502 sayılı kanunun 73/5.maddesi uyarınca tüketici davaları, tüketicinin yerleşim yerinin bulunduğu yerdeki tüketici mahkemesinde de açılabilir. Burada dikkat edilmesi gereken, devre mülk satış sözleşmesi kapsamında tüketiciye tapu devri yapılıp yapılmadığıdır. Eğer sözleşme uyarınca tüketiciye tapu devri yapılmışsa, burada yetki hususu 6100 Sayılı HMK’nın 12.maddesi uyarınca belirlenir ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili olur.
Devre Mülk Satış Sözleşmelerinin İptalinde Faiz
İptali talep edilen devre mülk satış sözleşmesinin karşı tarafı tacirse ve dava konusu alacak davalının ticari işletmesi ile ilgiliyse tüketici, ödediği bedellerin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre ve avans faiziyle tahsilini talep edebilir. Bu hususta Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nin 2014/37569 E., 2015/27529 K. Sayılı 28.9.2015 tarihli ilamında da içtihat edildiği üzere;
''Davacı, davalı ile aralarında devremülk satışına ilişkin sözleşme olduğunu, sözleşme uyarınca henüz hizmet verilmediğini ileri sürerek sözleşmenin geçersiz olduğunun tespiti ile ödediği bedelin avans faiziyle birlikte tahsilini istemiştir. Mahkemece, hükmedilen alacağın yasal faiziyle tahsiline karar verilmiştir.
Davalı tacir olup, dava konusu alacak davalının ticari işletmesi ile ilgili olduğundan davacı alacağın avans faizi ile tahsilini isteyebilir. 6102 Sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 19/2.maddesine göre; taraflardan yalnız biri için ticari iş niteliğinde olan sözleşmeler, Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, diğeri için de ticari iş sayılır. Davalı tacir olup, dava konusu alacak ticari işletmesi ile ilgili olduğundan dava konusu alacak için avans faizi istenebilir. Bu durumda mahkemece hükmedilen alacağa avans faizi yürütülecek şekilde karar verilmesi gerekirken yasal faizi ile tahsiline karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.''
Görüldüğü üzere belirli şartlar dahilinde tüketici, ödediği bedellerin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre ve avans faizi ile tahsilini talep edebilir. Ancak her somut olayın kendi içerisinde değerlendirilmesi gerektiği ve yasal mevzuat ile içtihatların günden güne yenilendiği unutulmamalıdır. Bu sebeple bu tür uyuşmazlıklarda alanında uzman bir avukattan yardım alınması en sağlıklı yol olacaktır.