KARAR İNCELEMESİ
GEÇERSİZ (HARİCÎ) TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİ UYARINCA ÖDENEN BEDELİN İADESİNE DÖNÜK TALEP HAKLARINDA UYGULAMA ALANI BULAN "DENKLEŞTİRİCİ ADALET İLKESİ"NE YARGITAY HUKUK GENEL KURULUNUN DEĞİŞEN BAKIŞ AÇISI
(Yargıtay HGK 30/04/2025 K.T., 2023/885 E., 2025/252 K)
ÖZ:
Tapuya kayıtlı olan taşınmazın mülkiyeti devir borcunu doğuran sözleşmeler kanunda belirtilen istisnai durumlar haricinde resmi şekilde yapılması gerekmektedir. Bu anlamda tapuya kayıtlı bir taşınmazın satışını içeren satış sözleşmesinin de resmi şekilde yapılması gerekir. Sözleşmeye resmiyeti veren ise tapu müdürü ya da yapılan yasal değişiklikler ile noterdir. Dolasıyla da taşınmazın mülkiyeti devir borcunu doğuran sözleşmelerin (bu arada inceleme konumuz bağlamında satış sözleşmesinin) tapu müdürü/görevlendirilen memuru ya da noter huzurunda yapılması zorunludur. Sözleşmenin resmi memur huzurunda yapılması geçerlilik şartıdır. Resmi şekilde yapılmayan sözleşmeler, geçersiz yani kesin hükümsüzdür. Başka bir ifade ile tarafların tapuya kayıtlı olan bir taşınmazın satışını içeren sözleşmeyi resmi memur ya da müdür huzurda değil de kendi aralarında adi yazılı (uygulamadaki deyimi ile “harici”) olarak yapmış olması halinde söz konusu sözleşme kesin hükümsüzlük yaptırımı ile karşılaşacaktır. Kesin hükümsüzlük yaptırımının sonucu olarak da taşınmazın alıcısı tarafından harici taşınmaz satış sözleşmesi uyarınca sözleşmenin diğer tarafına ödemiş olduğu bedelin iadesini talep hakkı gündeme gelir. Ödenen bedelin iadesi bakımından ise Yargıtay içtihatlarına göre denkleştirici adalet ilkesi uygulanması gerekir. İş bu çalışmamızda da geçersiz taşınmaz satış sözleşmesi uyarınca alıcı tarafından verilen bedelin iadesine dönük olarak açılan davalarda denkleştirici adalet ilkesine dair Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun (YHGK) uygulaması ele alınmıştır. Özellikle de YHGK’nın denkleştirici adalet ilkesinin uygulanmasında dikkate alınacak kriterlerine dair değişen içtihadı değerlendirilmiştir.
ABSTRACT:
Contracts that give rise to the obligation to transfer ownership of a property registered with the Land Registry must be executed in a formal manner, except in the exceptional circumstances specified by law. In this sense, a sales contract involving the sale of a property registered with the Land Registry must also be executed in a formal manner. The contract is made official by the land registry director or, following legal changes, by a notary. Therefore, contracts giving rise to the obligation to transfer ownership of immovable property (including, in the context of our examination, the sales contract) must be executed in the presence of the land registry director/designated official or notary. The execution of the contract in the presence of an official is a condition of validity. Contracts that are not executed formally are invalid, i.e., they are null and void. In other words, if the parties execute a contract involving the sale of a property registered with the land registry not in the presence of an official or registrar but privately between themselves in a simple written form (commonly referred to as an ‘external’ contract), the contract in question will be subject to the penalty of nullity. As a consequence of the penalty of absolute nullity, the purchaser of the immovable property has the right to claim the refund of the price paid to the other party to the contract in accordance with the external immovable property sales contract. In the refund of the price paid, the principle of compensatory justice must be applied in accordance with the case law of the Court of Cassation. This study examines the application of the principle of compensatory justice by the Supreme Court of Appeals (YHGK) in cases brought by buyers seeking the refund of the price paid under invalid sales contracts. In particular, it evaluates the changing case law of the YHGK regarding the criteria to be considered in applying the principle of compensatory justice.
I. GİRİŞ
Taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu doğuran sözleşmeler Türk Medeni Kanunu[1]’nun (TMK) 706. Maddesinin 1. Fıkrası, Türk Borçlar Kanunu[2]’nun (TBK) 237. maddesinin 1. Fıkrası, Tapu Kanunu[3]’nun (TK) 26. maddesinin 1. Fıkrası ve Noterlik Kanunu[4]’nun (NK) 61/A maddesine göre resmi şekilde yapılması gerekmektedir. Sözleşmeye resmiyeti veren kişi ya da makam ise tapu sicil müdürü ya da görevlendirilen tapu memuru ile Noterlik Kanunu’na 60. maddeden sonra 23.06.2022 Tarihli, 7413 Sayılı Kanunu’nun 12. Maddesi ile teselsül ettirilen 61/A maddesi uyarınca noterlerdir. Noterlik Kanunu’nda yapılan değişiklikle birlikte taşınmaz mülkiyetini devir borcu içeren sözleşmelere resmiyeti verecek makama noterlerde dahil edilmiştir[5].
Çeşitli kanuni düzenlemeler ışığında ifade etmek gerekirse, inceleme konumuz bağlamında taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu doğuran satış sözleşmeleri resmi şekilde düzenlenmesi gerekmektedir[6]. Taşınmaz mülkiyeti devri borcunu doğuran satış sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasını öngören kural geçerlilik şeklidir[7]. Diğer bir ifade ile bu konudaki kural ispat şekli değildir. Taşınmaz satışı sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasını öngören kuralın amaçları şu şekilde özetlenebilir[8]: Taşınmaz malvarlığı taşınır mallar daha büyük bir değer arz etmektedir. Taşınmazın devreden tarafı düşünmeye sevk etmektedir. Tapu sicilinde yapılacak tescil işlemlerin dayanağı için sağlam dayanak teşkil edecektir. Resmi şekil ispat kolaylığı sağladığı gibi tarafların hukuki güvenliğini tesis etmeye imkan tanımaktadır. Görüldüğü üzere resmi şekil tarafların ve kamunun menfaatine yönelik amaçları içkindir[9].
Resmi şekle uyulmaksızın yapılan sözleşmeler kesin hükümsüzdür[10]. Nitekim, Yargıtay kararlarına göre de resmi şekilde yapılmayan taşınmaz satış sözleşmesi de geçersiz olup; tarafları bağlamamaktadır[11].
Resmi şekle uyulmaksızın yapılan taşınmaz satış sözleşmesi kesin hükümsüzlük yaptırımı ile karşılaşacağından alıcı tarafından satıcıya vermiş olduğu satış bedelinin iadesi gündeme gelecektir. Alıcı geçersiz satış sözleşmesi uyarınca satıcıya ödemiş olduğu satış bedelini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca iadesini talep etmek hakkını haizidir. İade edilecek bedele “denkleştirici adalet ilkesi” uygulanması gerektiğini Yargıtay kararları tarafından benimsenmiştir[12]. Denkleştirici adalet ilkesi, geçersiz satış sözleşmesi uyarınca ödenen bedelin, iade edileceği tarih bakımından ödendiği tarihteki alım gücüne kavuşturulması esasına dayanmaktadır.
Çalışmamızda da öncelikle Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 30/04/2025 Karar Tarihli, 2023/885 Esas., 2025/252 Karar sayılı kararı analiz edilecek ve akabinde denkleştirici adalet ilkesi, bu ilkenin uygulanması bakımından sepet hesabı yapılırken dikkate alınacak kriterler değerlendirilecektir.
Son olarak ifade etmek gerekirse, taşınmaz satış sözleşmesinin resmi şekle uyulmamasının haricindeki diğer şartların (ehliyet, hukuka ve ahlaka aykırılık, konu imkansızlığı, emredici hukuk kurallarına aykırılık, vs.) gerçekleşmemesi halinde kesin hükümsüzlük yaptırımı ile karşılaşılmaktadır. Taşınmaz satış sözleşmesinin kesin hükümsüzlüğü sonucu doğuracak “şekle aykırılık” haricindeki her bir geçerlilik şartı başlı başına bir inceleme konusu teşkil edebilecek nitelikte olduğundan inceleme konumuz sadece taşınmaz satış sözleşmesinin resmi şekilde yapılmaması ile sınırlı olacaktır.
II. YARGITAY HUKUK GENEL KURULU’NUN 30/04/2025 KARAR TARİHLİ, 2023/885 ESAS., 2025/252 KARAR SAYILI KARARI ANALİZİ
A. Maddi Olay, Mercii Görüşleri, Çözülmesi Gereken Hukuki Problem, Sonuç ve Değerlendirme
B. Maddi olay
Davacı taraf, Ankara İli, Polatlı İlçesi, Poyraz Köyünde bulunan bir taşınmazı 1992 yılında 5.000.000 (E) TL’ye davalılardan satın alındığı, taşınmazın zilyetliğinin kendisinde bulunduğunu, söz konusu taşınmazın mülkiyetini tapuda devretmediğini, bunun üzerine taşınmazın mülkiyetini tapuda adına tesciline, bunun mümkün olmaması halinde taşınmazın rayiç değerinin tespiti ile davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Yargılama devam ederken davacı tarafın tapu iptal ve tescil talebinden vazgeçerek taşınmazın rayiç değerinin davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
C. Mercii görüşleri
1. Bozma öncesi ilk derece mahkemesi kararı
Davacının davasının üzerine, ilk derece mahkemesi davaya konu taşınmazın 1992 yılında davacı tarafından satın alındığı, 1992 yılından bu yana davacının davaya konu taşınmaza zilyet olduğunu, davalıların taşınmazın devrini yapmadığını, tanıkların söz konusu satışını beyanları ile doğruladığını, davacının tapu iptal ve tescil talebinden vazgeçmiş olduğunu, davacının taşınmazın rayiç değerini talep ettiği gerekçesi ile davaya konu taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri olan 38.500,00 TL'nin davalılardan tahsiline karar verilmiştir.
2. Yargıtay’ın kararı
İlk derece mahkemesinin vermiş olduğu kararın davalılar tarafından temyizi üzerine Yargıtay, davaya konu taşınmazın davalılar tarafından harici satış sözleşmesi uyarınca davacıya satıldığını, satış sonrasında davalıların taşınmazın mülkiyetini davacıya devretmediğini, geçersiz (harici) satış sözleşmesi uyarınca davacı tarafın davalılara ödemiş olduğu bedelin sebepsiz zenginleşme hükümleri dairesinde iade edilmesi gerektiği, söz konusu bedelin iadesi “denkleştirici adalet ilkesine” dayandığını, bu ilke uyarınca sebepsiz zenginleşmeye konu geçersiz sözleşme gereğince alacağın iadesine karar verilirken, taşınmazın satış bedelinin alım gücünün ilk ödeme günündeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi gerektiği, ilk derece mahkemesince davaya konu taşınmazın rayiç değerinin davalılardan tahsili davacıya ödenmesine karar verilmesinin hatalı olduğu, bu sebeple de davacının harici satış sözleşmesi uyarınca ödemiş olduğu bedelin denkleştirici adalet ilkesi uyarınca iadesine karar verilmesi gerektiği, bunun için bilirkişiden rapor aldırmak suretiyle çeşitli ekonomik etkenlerin, altın ve döviz kurlarındaki artış, maaş artış oranları, ÜFE artış oranları vs. dikkate alınarak bu değerlerin ortalamasının alınması sonucu ulaşacak bedele hükmedilmesi gerektiğinden bahisle ilk derece mahkemesinin kararı hakkında bozma kararı vermiştir.
3. Bozma sonrası ilk derece mahkeme kararı
Yargıtay’ın bozma kararı sonrasında ilk derece mahkemesi bozma kararına uyarak bozma ilamı doğrultusunda, denkleştirici adalet ilkesi uygulanması suretiyle geçersiz satış sözleşmesi uyarınca davacının ödemiş olduğu satış bedelinin dava tarihi itibarıyla ulaştığı alım gücünü taşınmazın rayiç değerini de içeren bilirkişi incelemesi sonucunda rapor aldırarak tespit ettirmiştir. Alınan bilirkişi raporu denetlemeye ve hüküm kurmaya elverişli olduğundan bahisle davanın kısmen kabulüne, tapu iptal ve tescil talebinin reddi ile 8.660, 94 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar vermiştir.
4. Yargıtay’ın ikinci bozma kararı
Bozmaya uyma kararı veren ilk derece mahkemesinin 8.660, 94 TL alacağın davalılardan tahsiline karar vermesi üzerine söz konusu karar taraf vekillerince temyiz edilmiştir. Yargıtay temyiz incelemesi sonucunda ilk derece mahkemesinin bozma uyma kararı vermekle birlikte bozma kararında belirtilen ilke ve esaslar kapsamında araştırma ve inceleme yapmadığını, bozma kararının gereğinin yerine getirilmediğine dikkat çekmiştir. Bozma kararında taşınmazın rayiç değeri denkleştirici adalet ilkesinin geçersiz sözleşmeye istinaden ödenen bedelin güncellenmesi de dikkate alınacak kriterler arasında yer almamasına karşın bu kriterinde dikkate alınarak bedelinin belirlenmesinin bozma kararının dışına çıkılarak karar verilmesinin hukuka aykırı olduğu belirtilmiştir. Akabinde, taşınmazın rayiç değeri dikkate alınmaksızın bozma ilamında belirtilen kriterler doğrultusunda ödenen bedelin iade tarihindeki alım gücüne kavuşturmak için bilirkişi raporu aldırılması ve sonuca göre karar verilmesini işaret ederek ilk derece mahkemesinin bozmaya uyma kararı sonucunda vermiş olduğu karar hakkında ikinci kez bozma kararı vermiştir.
5. İlk derece mahkemesinin direnme kararı
Yargıtay’ın ikinci bozma kararı sonrasında ilk derece mahkemesi ikinci bozma kararı öncesinde vermiş olduğu kararında belirtilen gerekçelerle beraber, bozmaya uyulan Yargıtay’ın kararında denkleştirici adalet ilkesi kapsamında ödenen bedelin güncellenmesinde dikkate alınacak kriterlerin sınırlı olarak sayılmadığı, enflasyonist ortamlarda kişilerin paranın değerini koruma anlamında taşınmazlara da yatırım yaptıkları görüldüğü, bu sebeple de sözleşmeye konu taşınmazın rayiç değerinin de yapılacak hesapta dikkate alınmasının doğru ve gerekli olduğu gerekçesi ile direnme kararı vermiştir.
6. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun Kararı
İlk derece mahkemesinin direnme kararı davalılar tarafından temyiz edilmiştir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (YHGK) temyiz incelemesi sonucunda ilk derece mahkemesinin direnme kararını iki yönden incelemiştir.
İlk olarak YHGK ilk derece mahkemesinin bozma kararına uyma kapsamında usûli kazanılmış hakkı ihlal edip etmediği noktasında değerlendirmelerde bulunmuştur. YHGK öncelikli olarak kısa bir şekilde usûli kazanılmış hak kurumu hakkında tanımlamada ve devamında söz konusu kurum hakkında genel hatlarıyla açıklamalarda bulunmuştur. Devamında YHGK, ilk derece mahkemesinin uymuş olduğu Yargıtay dairesinin bozma kararında denkleştirici adalet ilkesi kapsamında hesaplamaya dahil edilecek kriterler bakımından bu anlamda ekonomik verilere ilişkin tahdidi bir sınırlandırmada bulunmadığı, dolasıyla da ilk derece mahkemesinin hesaplamada esas alınacak kriterler yönünden örnek mahiyetinde belirtmiş olduğu kriterler ile buna benzer ekonomik kriterleri hesaba katmak suretiyle bilirkişi raporu aldırılmasında hukuken bir engel olmadığına dikkat çekmiştir. Bununla bağlantılı olarak da ilk derece mahkemesinin usûli kazanılmış hakkı ihlal etmediğini belirterek mahkemenin bu yöndeki direnme kararının yerine olduğuna karar vermiştir.
YHGK ilk derece mahkemesinin direnme kararının usûli kazanılmış hakkı ihlal etmediği yönde değerlendirmelerde bulunduktan sonra geçersiz taşınmaz satış sözleşmesi uyarınca ödenen paranın sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca iadesinde paranın alım gücüne kavuşturulması için yapılacak hesaplamada sözleşmeye konu taşınmazın rayiç değerinin dikkate alınıp alınmayacağını tartışıp değerlendirmiştir. YHGK bu konuda öncelikle tapuya kayıtlı taşınmazların mülkiyeti devri borcu doğuran sözleşmelerin (bu anlamda satış sözleşmesinin) resmi şekilde yapılması gerektiği, resmi şekilde yapılmayan sözleşmelerin geçersiz olduğu, tarafların geçersiz satış sözleşmesine istinaden ifa veya ifa karşılığını isteme olanağının bulunmadığını belirtmiştir.
Geçersiz satış sözleşmesi uyarınca tarafların birbirlerine vermiş oldukları şeyi sebepsiz zenginleşme hükümleri dairesinde iadesinin talep edebileceğini, ancak para borçlarında paranın aynen iadesinin yapılması paranın değer kaybetmesi nedeniyle hakkaniyete uygun olmadığı, bu sebeple de paranın iadesinde denkleştirici adalet ilkesi uygulanması gerektiği YHGK tarafından belirtilmiştir. Devamında YHGK denkleştirici adalet ilkesi kapsamında şu şekilde değerlendirme ve tespitlerde bulunmuştur: Denkleştirici adalet ilkesi Yargıtay’ın yerleşmiş içtihatları ile kendisine yer bulmuştur. Denkleştirici adalet ilkesi, kişinin haklı bir sebep olmaksızın başkasına ait malvarlığından yararlanmak suretiyle kendi malvarlığını artıran kişinin elde etmiş olduğu kazanımı geri vermek zorunda olduğu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğünü ifade etmektedir. Denkleştirici adalet ilkesi uygulama alanı bulmadığı halde, paranın verildiği tarihteki alım gücü ile iade edileceği tarih arasında alım gücü bakımından enflasyon gibi ekonomik etkenler kapsamında gözle görülebilir bir fark olabilmektedir. Dolasıyla da bu durum iade alacaklısı bakımından hakkaniyete aykırı bir duruma neden olacaktır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, denkleştirici adalet ilkesi gereğince hesaplama yapılırken enflasyon, TEFE-TÜFE, altın ve döviz kurlarındaki artış, maaş artışları gibi ekonomik etkenlerin ortalaması alınarak iade edilmesi lazım gelen bedelin dava tarihi itibariyle hesaplanması gerekmektedir. Bu yöntem uygulamada “sepet hesabı” olarak da anılmaktadır. Denkleştirici adalet ilkesi kapsamında iade edilecek paranın güncellenmesi için sepet hesabına dahil edilecek olan değerli madenler, döviz fiyatları, faiz oranları, üretici ve tüketici fiyat endeksleri, asgari ücret, memur maaşları, vadeli mevduat getirileri gibi kriterlerin paranın değer kaybını korumaya yarayan enstrümanlar olduğu hususunda şüphe bulunmamaktadır. Kişiler arasındaki hukuki uyuşmazlıklar ve hukuk değişken bir özelliği haizdir. Bu sebeple de kanun hükümlerinin değişen şartlara uygun şekilde yorumlanıp uygulanması gerekmektedir. Bu durum içtihatlar bakımından da uygulama alanı bulması gerekmektedir. Böylelikle de geçersiz sözleşme kapsamında bedeli ödenen şeyin (taşınmazın) yatırım aracı olarak kullanabilecek olan ekonomik değeri haiz olması halinde söz konusu şeyin sepet hesabında dikkate alınması gerekir. Ancak, ilk derece mahkemesi uygulaması gibi taşınmazın rayiç değerinin doğrudan sepet hesabına ilave edilmesi doğru değildir. Taşınmazın rayiç değerinin doğrudan sepet hesabına ilave edilmesi, iade alacaklısı bakımından adaleti sağlamak isterken, malın sahibi olan ve sebepsiz zenginleşme hükümleri dairesinde almış olduğu şeyin elinde kalan kadarını iade etmek yükümlülüğü altında olan iade borçlusuna, malın değerinin bir kısmını iade alacaklısı ile paylaşma külfeti yükleyecek ve haliyle de bu durum iade borçlusu bakımından adil olmayan bir sonuç doğuracaktır. Bu yüzden de, olması gereken taşınmazın sözleşme tarihindeki gerçek değeri ile (sözleşmenin yapıldığı tarihteki koşulları/vasıfları ölçüsünde) iade borcunun muacceliyeti anındaki güncel değeri belirlenip bunlar arasındaki artış oranının iadeye konu parasal değere uygulanması şeklindeki bir hesaplama ölçütünün de eklenmesidir. Haliyle bu durumun kabulü değişen günümüz ekonomik koşullarında daha işlevsel ve adilâne çözüme ulaşmaya yardımcı olacaktır.
YHGK bu gerekçe ve değerlendirmeler ile ilk derece mahkemesinin direnme kararını denkleştirici adalet ilkesinin somut olaya uygulanması bakımından bozmuştur. Söz konusu bozma kararı oy çoğunluğu ile alınmıştır.
Karara muhalif olan YHGK üyelerinden birisi, taşınmazın değerinin artış oranının sepet hesabına dahil edilmesinin mümkün olmayacağı düşüncesi ile YHGK kararının bozulan kısmına muhalefet etmiştir. Üyenin muhalefet gerekçeleri şu şekilde sıralanabilir: Sepet hesabında yer alan ekonomik enstrümanların tamamının sözleşmeden bağımsız bir şekilde objektif ölçüt niteliğindedir. Denkleştirici adalet ilkesi kapsamında sepet hesabına dahil edilen objektif nitelikteki kriterler Yargıtay daireleri tarafından yerleşik bir şekilde uygulanmaktadır. Oysa ki, sözleşmeye konu taşınmazın değer artış oranının objektif nitelikteki bir kriter değildir. Denkleştirici adalet ilkesi geçersiz sözleşme uyarınca ödenen bedelin iade tarihinde alım gücüne ulaştırmak suretiyle iade alacaklısına ödenmesi düşüncesine dayanmaktadır. Bu yönüyle denkleştirici adalet ilkesinin iade alacaklısının müsbet zararını tazmin etme amacına hizmet etmemektedir. Bu sebeple de geçersiz sözleşmeye konu taşınmazın artış değerine ilişkin oranın denkleştirici adalet ilkesi uyarınca yapılacak hesaplamada bir kriter olarak esas alınması mümkün değildir.
D. Hukuki sorun
Geçersiz taşınmaz satış sözleşmesi uyarınca iade alacaklısı tarafından ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesi gereğince iade tarihindeki alım gücüne kavuşturmak amacıyla yapılacak bilirkişi incelemesinde sözleşmeye konu taşınmazın rayiç değerinin dikkate alınıp alınmayacağıdır.
E. Sonuç ve değerlendirme
Tapuya kayıtlı olan taşınmazın mülkiyeti devri borcu doğuran sözleşmelerin bu anlamda çalışma konumuzu oluşturan taşınmaz satış sözleşmesi TMK m. 706 f.1; TBK m. 237 f.1; TK m. 26 f.1; NK m. 61/a hükümleri uyarınca resmi yazılı bir şekilde yapılması gerekmektedir. Resmiyeti veren makam veya kişi ise tapu sicil müdürü veya görevlendirmiş olduğu tapu memuru yahut son yasal değişiklikler ile birlikte noterdir.
Kanun’un taşınmaz satış sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasına dair çeşitli kanunlardaki emredici hükmü geçerlilik şeklidir[13]. Başka bir ifade ile bu konudaki şekil ispat şekli değildir. Şekle aykırı yapılan taşınmaz satış sözleşmeleri kesin hükümsüzdür. Sözleşme kesin hükümsüz olduğundan taraflar açısından herhangi bir hak veya borç doğurması veya diğer bir ifade ile hüküm ve sonuç doğurması mümkün değildir. Kural olarak şekle aykırı yapılan sözleşmenin ıslahı da mümkün değildir. Taraflar geçersiz satış sözleşmesi uyarınca birbirlerine vermiş olduklarını sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında iadesini talep hakkını haizdir.
Uygulama da tapuya kayıtlı taşınmazların münferit malikleri veya paylı malikleri ya da elbirliği malikleri çoğu kere çeşitli nedenlerden ötürü alıcı ile aralarında adi yazılı sözleşme ile taşınmaz satış sözleşmesi yaptığı görülmektedir. Bunun nedeni çoğu kere taşınmazın intikal işlemlerinin yapılmaması, elbirliği mülkiyetinin çözülmemiş olması, devri yapılacak taşınmaz üzerinde devre engel takyidatların (ihtiyati tedbir, aile konutu şerhi, kamulaştırma şerhi vs.) bulunması gibi maddi veya hukuki olaylardır. Taraflar arasında adi yazılı şekilde yapılan taşımaz satış sözleşmesi uygulamada ve yargı uygulamalarında “harici satış” olarak da adlandırılmaktadır[14]. Tarafların haricen yapmış oldukları taşınmaz satış sözleşmelerini kimi zaman tanıkların katılımı ile de yapıldığı görülmektedir. Alıcı taraf çoğunlukla, harici satış sözleşmesi uyarınca taşınmazın satış bedelinin tamamını veyahut bir kısmını satıcıya sözleşme tarihinde ödemekte ve bu husus sözleşmeye de derç edildiği görülmektedir.
Tarafların bu şekilde yani resmi şekle uymaksızın tapu veyahut noter dışında taşınmazın satışına dair aralarında yapmış oldukları harici satış sözleşmesi şekle aykırı olduğundan kesin hükümsüzdür[15]. Taraflar, daha özelde alıcı bu sözleşmeye istinaden satıcıyı ifaya zorlaması mümkün değildir. Nitekim, şekle aykırı yapılması nedeniyle kesin olarak hükümsüz olan taşınmaz satış sözleşmesi taraflar açısından hüküm ve sonuç doğurmaz. Alıcı taraf, ancak, geçersiz satış sözleşmesi uyarınca satıcıya ödemiş olduğu bedeli sebepsiz zenginleşme hükümleri dairesinde talep etme imkanına sahiptir.
Geçersiz taşınmaz satış sözleşmesi uyarınca satış bedelinin ödendiği tarihi ile bu bedelin iadesine dönük olarak açılacak veya açılan davalarda dava tarihi arasında çoğu kere uzunca bir süre geçtiği görülmektedir. Bu süre zarfında ekonomik dalgalanmaların yaşandığı ülkemiz açısında paranın çok ciddi değer kaybı yaşadığı, alım gücünün düştüğü herkes tarafından bilenen bir olgudur. Bu durumda haliyle alıcı açısında çok ciddi anlamda zarara uğraması sonucunu doğurmaktadır. Aynı şekilde ödenen paranın miktar itibarıyla aynen iadesi alıcı bakımından adalete ve hakkaniyete aykırı sonuçlar doğuracağı gibi satıcının sebepsiz zenginleşmesine sebep olabilmektedir. İşte bunun içindir ki, Yargıtay söz konusu adalete ve hakkaniyete aykırı bu durumu bertaraf etmek için içtihatları ile “denkleştirici adalet ilkesini” benimsemiş ve geliştirmiştir[16].
Denkleştirici adalet ilkesi, geçersiz taşınmaz satış sözleşmesi uyarınca alıcı tarafından ödenen satış bedelinin, sözleşmenin ifa olanağı olmaması yani geçersiz olması nedeniyle iade edilmesi gerektiği gündeme geldiğinde paranın ödeme tarihindeki alım gücünü, iade edilmesi gerektiği tarihe kavuşturma ve bu kavuşturma sonucunda ortaya çıkan tutarın alacaklısına iade edilmesi esasına dayanmaktadır. Başka bir ifade ile denkleştirici adalet ilkesi, geçersiz satış sözleşmesi uyarınca ödenen paranın ödeme tarihinden paranın iade edileceği tarihe göre güncellendikten sonra ortaya çıkan bedelin alacaklısına iadesini amaçlamaktadır. Bu ilke sayesinde iade alacaklısı, geçersiz taşınmaz satış sözleşmesi uyarınca ödemiş olduğu parayı iade edileceği tarihteki alım gücüne kavuşturulmuş şekli ile talep etmek imkanı elde etmektedir.
Yargıtay yerleşik içtihatlarında denkleştirici adalet ilkesini hesabında altın vb. değerli madenler, döviz fiyatları, faiz oranları, üretici ve tüketici fiyat endeksleri, asgari ücret, memur maaşları, vadeli mevduat getirileri gibi kriterleri kullanmaktadır[17]. Bu kriterlerin aritmetik ortalamaları alınarak geçersiz taşınmaz satış sözleşmesi uyarınca ödenen paraya uygulanmak suretiyle iade tarihindeki (ki bu tarih çoğu kere dava tarihi olmaktadır) alım gücüne kavuşturulmaktadır. Başka bir ifade ile Yargıtay, geçersiz taşınmaz satış sözleşmesi gereğince alacağın iadesine karar verilirken, bilirkişi incelemesi yapılmak suretiyle taşınmazın satış bedelinin alım gücünün az önce belirtmiş olduğumuz kriterlerin ortalaması alınıp tatbik edilerek ilk ödeme günündeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi gerektiğine karar vermektedir.
Kararlardan da anlaşılacağı üzere Yargıtay, incelemeye konu YHGK’nın kararının verildiği tarihe kadar istikrarlı olarak denkleştirici adalet ilkesi kapsamında iade edilecek paranın iade edilmesi gerektiği tarihteki alım gücüne kavuşturmak üzere hesaplamada dikkate aldığı kriterler şunlardır; altın vb. değerli madenler, döviz fiyatları, faiz oranları, üretici ve tüketici fiyat endeksleri, asgari ücret, memur maaşları, vadeli mevduat getirileridir. Bununla birlikte Yargıtay’ın söz konusu kriterleri incelemeye konu YHGK kararında da belirtildiği üzere sınırlı sayıda değildir. Yargıtay, yerleşik içtihatlarında söz konusu kriterleri örnek mahiyetinde saymış olup; “…gibi çeşitli ekonomik etkenlerin ortalamaları…” şeklinde ibareler yer vermek suretiyle benzeri ekonomik kriterler bakımından da açık kapı bırakmıştır. Zira, konuya dair Yargıtay’ın bir kararı[18] özetle şöyledir: “…Hal böyle olunca; mahkemece, taraflar arasındaki harici sözleşme nedeniyle davacı tarafından ödenen bedelin, sözleşmenin ifasının imkansız hale geldiği 15.03.2007 tarihi itibariyle, enflasyon, üretici ve tüketici fiyatları endeksleri, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar gibi çeşitli ekonomik etkenlerin ortalamaları alınmak suretiyle ulaşacağı alım gücünün yukarıda açıklanan ilke ve esaslar altında, bilirkişiden ek rapor alınması suretiyle belirlemesi ve bu miktara hükmedilmesi gerekirken…”
Gelinen aşamada incelemeye konu YHGK 30.04.2025 tarihli bir kararında[19] geçersiz taşınmaz satış sözleşmesi uyarınca alıcı tarafından ödenen satış bedelinin iadesi bakımından ödenen bedelin alım gücüne ulaştırılması için denkleştirici adalet ilkesi kapsamında yapılacak bilirkişi incelemesinde sözleşmeye konu taşınmazın değer artış oranın da dikkate alınması gerektiğini belirtmiştir. YHGK bu sonuca varırken şu gerekçelere dayanmıştır: Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında denkleştirici adalet ilkesi uyarınca ödenen paranın alım gücüne ulaştırılabilmesi için sepet hesabına dahil edilen altın vb. değerli madenler, döviz fiyatları, faiz oranları, üretici ve tüketici fiyat endeksleri, asgari ücret, memur maaşları, vadeli mevduat getirileri paranın değer kaybını önlemek için ekonomik yatırım araçlarıdır. Geçersiz sözleşmeye konu taşınmaz malvarlığı da ekonomik yatırım aracı olabilecek nitelikte olması durumunda sepet hesabında dikkate alınabilecek nitelikte bir kriter veya unsur olmasında bir sakınca bulunmamaktadır. Günümüz ekonomik koşulları ve toplumsal ihtiyaçlarda bunu gerektirmektedir. Zira, içtihatların yorumu yapılırken de günün koşulları esas alınması gerekmektedir.
YHGK’nın geçersiz taşınmaz satış sözleşmesine konu taşınmazın değer artış oranının paranın alım gücüne kavuşturulması için hesaplamada kullanılacak olan kriterler arasında kullanılabileceğine dair tespiti gerekçeleri içerisinde özellikle de şu gerekçesi başlı başına incelemeye değerdir: “…ihtiyaçlar sebebiyle doğan içtihadî bir ilkenin, yine değişen ihtiyaçlar çerçevesinde gözden geçirilip şekillendirilmesi için de geçerli olmalıdır…” YHGK içtihatların günün şartlarına göre yorumlanması ve uygulanması gerekliliğini yine YHGK’nın 20.02.2020 tarihli, 2017/13-2618 Esas, 2020/184 Karar sayılı ilamına dayandırmıştır. YHGK 20.02.2020 tarihli kararı ise kişiler arasındaki ihtilafların ve hukukun canlı ve değişken bir özelliği haiz olduğunu, ihtiyaçların değişmesine karşın kanun hükümlerinin günün ihtiyaçları göz ardı edilerek olduğu gibi uygulanmasının adaletsiz sonuçları doğuracağını, gibi bu durum hakkaniyete de aykırılık teşkil edeceğine dikkat çekmiştir. YHGK’da 30.04.2025 tarihli incelmeye konu kararımızda da bu karardan hareketle içtihatların günün şartlarına göre yorumlanması gerektiğine dikkat çekmiştir. Gerçekten de Yargıtay’ın gerek ilke niteliğindeki kararların gerekse yerleşik içtihatlarının günümüz toplumsal ve ekonomik koşullarının ihtiyaçlarına, toplumun gereklerine, bireyler arasında gerçekleşen uyuşmazlığın niteliğine uygun surette yorumlanıp; somut uyuşmazlıklara uygulanması gerekir. Zira, içtihatların somut uyuşmazlıklar bakımından ortaya koymuş olduğu ilke ve esaslar zaman geçtikçe yetersiz kalabilmektedir. Çünkü içtihatlarda aynı hukuk normlarında olduğu gibi belirli bir içtihat alanına temas etmektedir. Normların nesnel yaşam ilişleri alanına temas ettiğine dair teori Alman Anayasa Hukukçusu Friedrich Müller tarafından ortaya atılmış ve açıklanmaya çalışılmış bir teoridir. Söz konusu bu teori yargı içtihatlarının belirli bir nesnel yaşam ilişkisine temas ettiği hususunda bizlere yol gösterici olacaktır. Bir normun lafzı klasik olarak hukuki emir olarak anlaşılan norm programını ifade eder[20]. Norm programı ile eşit statüde olan ise norm alanıdır[21]. Norm alanı, “normatif programın kendi düzenleme alanı olarak sosyal gerçekliğin içinden seçtiği kesitin temel yapısıdır veya kısmen kendi yarattığı sosyal gerçeklik kesitinin temel yapısıdır”[22]. Diğer bir ifade ile norm alanı hukuki düzenlemenin nesnel unsurudur[23]. Norm alanı, normatif program ile eşit öneme sahip olduğu gibi norma dahildir[24]. Hukuki normlar somut uyuşmazlık hakkında somutlaştırılarak uygulanırken hukukçular tarafından norm alanının tekabül ettiği sosyal, ekonomik, siyasi ve benzeri verilerin kullanılması dikkate alınması gerekmektedir[25].
Buradan hareketle ifade etmek gerekirse, içtihatlar bireyler arasındaki hukuki uyuşmazlık alanına/nesnel yaşam ilişkileri alanına veya diğer bir deyişle sosyal gerçekliğe hitap etmektedir. İçtihatların ortaya çıkmış olduğu tarihin üzerinden belirli bir zaman geçtikçe içtihatların hitap etmiş olduğu somut uyuşmazlık/nesnel yaşam ilişkisi alanı değiştiği halde içtihatlar lafzi olarak sabit kalmaktadır. Günün ekonomik, sosyal, ticari, hukuki vs. koşulları değiştiğinden bireyler arasındaki hukuk uyuşmazlıkları da buna paralel olarak değişmektedir. İçtihatlar ise söz konusu değişen ihtiyaçlara makul ve hakkaniyete uygun cevap verememekle birlikte somut uyuşmazlıkların gerisinde kalmaktadır. Daha doğru bir ifade ile içtihatların hitap etmiş olduğu nesnel yaşam ilişkileri alanı değiştiği veya dönüştüğü halde içtihatların muhtevasını görünüşte/lafzi olarak aynı kalmış gibi gözükse de nesnel yaşam ilişkileri alanlarındaki değişimle yeni anlam ve içerik kazanmaktadır. Bu sebeple, Yargıtay’ın yerleşik içtihatları günün şartlarına/nesnel yaşam ilişkileri (sosyal, ekonomik vs.) alanına ve bu alanda meydana gelen değişikliklere uygun şekilde yorumlanması ve buna uygun şekilde uyarlanarak somut uyuşmazlıklara uygulanması gerekir. Bu bakımından YHGK’nın Yargıtay’ın ilke niteliğindeki içtihatların günün şartlarına uygun şekilde yorumlanıp somut vakıalara uygulanmasına dair tespitleri çok yerindedir. Bu durum aynı zamanda TMK’nın “hukukun uygulanması ve kaynakları” kenar başlıklı “Kanun, sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanır.
Kanunda uygulanabilir bir hüküm yoksa, hâkim, örf ve âdet hukukuna göre, bu da yoksa kendisi kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar verir.
Hâkim, karar verirken bilimsel görüşlerden ve yargı kararlarından yararlanır.” 1. Maddesine de uygun düşmektedir.
YHGK kararında da belirtildiği üzere geçersiz taşınmaz satış sözleşmesine konu taşınmazda ekonomik anlamda değer atfettiğinden ötürü denkleştirici adalet ilkesi kapsamında paranın alım gücüne ulaştırmak amacıyla yapılacak hesaplamada bu taşınmazın değer artış oranı dikkate alınması hukuka ve hakkaniyete uygun düşmektedir. Nitekim, günümüzde de bireyler tarafından paranın enflasyona karşı değerinin korunması veya diğer bir ifade ile paranın alım gücünün ekonominin menfi durumlarına karşı korunması amacıyla taşınmazlar da aynı altın ve sair değerli madenler, döviz vs. enstrümanlar gibi yatırım aracı olarak kullanılmaktadır. Bu bakımdan geçersiz taşınmaz satış sözleşmesine konu taşınmazın değer artış oranının denkleştirici adalet ilkesi kapsamında ödenen paranın alım gücüne ulaştırılması amacıyla bilirkişi incelemesine esas kriterleri arasında dikkate alınması somut olay adaletine ve hakkaniyete daha uygun düşmektedir. Aynı şekilde bu durum sebepsiz zenginleşme hukuku ve denkleştirici adalet ilkesi kapsamında Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında belirtmiş olduğu harici satış sözleşmesi uyarınca verilenlerin tam ve gereği gibi iadesi ilkesine de uygundur.
Yine, YHGK kararında haklı olarak belirtildiği üzere ilk derece mahkemesinin kararın aksine harici satış sözleşmesine konu taşınmazın rayiç değerinin doğrudan sepet hesabında bir kriter olarak dikkate alınması yanlış sonuçların ortaya çıkmasına sebep olabileceği gibi bu durum hukuka da uygun düşmeyecektir. Zira, harici satış sözleşmesine konu taşınmazın değer artış oranının değil de taşınmazın rayiç değerinin doğrudan sepet hesabına dahil edilmesi geçersiz sözleşme uyarınca müspet zararın tazmini sonucunu doğurur. Ancak, daha öncede ifade ettiğimiz üzere geçersiz sözleşmeler taraflara ifa veya ifa karşılığının parasal olarak tazmini hakkını vermez. Bu sebeple de taşınmazın rayiç değerinin sepet hesabına dahil edilmesi mümkün değildir. Aksi durum, sözleşmeler hukuku prensiplerine aykırı düşer. Burada yapılması gereken YHGK kararında da belirtildiği üzere geçersiz sözleşmeye konu taşınmazın sözleşme tarihindeki rayiç değeri ile iade borcunun muaccel olduğu tarihteki rayiç değeri arasındaki değer artış oranının sebep hesabına diğer enstrümanlar ile birlikte ilave edilmesidir. Bu sebeple de ilk derece mahkemesinin bu yöndeki direnme kararı yerinde değildir.
Binnetice, YHGK’nın harici satış sözleşmesine konu taşınmazın değer artış oranının denkleştirici adalet ilkesi kapsamında sepet hesabında diğer kriterler ile birlikte kullanılması, hukuka, hakkaniyete ve somut olay adaletine uygun düşmektedir. Böylelikle de, bundan sonraki uyuşmazlıklarda YHGK’nın 30.04.2025 tarihli ilke kararı dikkate alınması gerekir. Kaldı ki YHGK’nın söz konusu kararından sonra Yargıtay 4. Hukuk Dairesi 17.06.2025 tarihli kararında[26] taşınmazın sözleşme tarihindeki değeri ile iade borcunun muaccel olduğu tarihindeki değeri arasındaki artış oranının tespit edilerek denkleştirici adalet ilkesi kapsamında paranın alım gücüne kavuşturulması için yapılacak sepet hesabında dikkate alınması gerektiği yönünden bozma kararı vererek YHGK’nın 30.04.2025 tarihli kararına uygun şekilde hareket etmiştir.
-------------------
[1] RG, T. 22.11.2002, S. 24607.
[2] RG, T. 04.02. 2011, S. 27836.
[3] RG, T. 29.12.1934, S. 2892.
[4] RG, T. 05.02.1972, S. 14090.
[5] Tanrıver, S.; Ergüne, M. S. (2023), “Noterlerin Taşınmaz Satış Sözleşmesi Düzenlemesine İlişkin Hukuki Esaslar”, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt: 72, Sayı: 1, s. 150.
[6] Bkz. Eren, F. (2019), Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 24. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara, s. 319.
[7] Tanrıver; Ergüne, s. 150.
[8] Kılıçoğlu, A. M. (1981), “Taşınmaz Satımında Şekil Ve Hakkın Kötüye Kullanılması”, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt: 38, Sayı: 1, s. 210.
[9] Kılıçoğlu, s. 210.
[10] Tanrıver; Ergüne, s. 250; Kılıçoğlu, s. 211-212; ayrıca bu geçersizliğin türü bakımından ileri sürülen çeşitli görüşler hakkında bilgi için bkz. Eren, s. 326 vd.
[11] Yargıtay 3. HD., 2016/4023 E., 2017/15661 K.; Yargıtay 3. HD., 2013/20219 E., 2014/4924 K.; Yargıtay 8. HD., 2013/5068 E., 2014/4291 K.; Yargıtay 8. HD., 2018/3112 E., 2019/5622 K.; Yargıtay 3. HD., 2013/18340 E., 2014/2812 K., , erişim tarihi: 27.09.2025.
[12] Yargıtay 3. HD., 2016/179 E., 2017/6914 K. erişim tarihi: 27.09.2025.
[13] Tanrıver; Ergüne, s. 150.
[14] Yargıtay 3. HD., 2016/5494 E., 2017/2105 K., erişim tarihi: 29.09.2025.
[15] Yargıtay 3. HD., 2012/15230 E., 2012/21183 K., erişim tarihi: 29.09.2025.
[16] Bkz. Yargıtay 1. HD., 2014/12521 E., 2015/14458 K.; Yargıtay 1. HD., 2013/19434 E., 2014/6779 K.; Yargıtay 3. HD., 2014/16641 E., 2015/10069 K.; Yargıtay 3. HD., 2014/13225 E., 2014/12493 K., erişim tarihi: 29.09.2025.
[17] Bkz. Yargıtay 3. HD., 2016/16041 E., 2017/16957 K.; Yargıtay 8. HD., 2015/20446 E., 2018/9166 K.; Yargıtay 3. HD., 2013/19097 E., 2014/3410 K., erişim tarihi: 29.09.2025.
[18] Yargıtay 3. HD., 2014/17907 E., 2015/10731 K.; benzer yönde kararlar için bkz. Yargıtay 8. HD., 2015/13434 E., 2015/18157 K.; Yargıtay 3. HD., 2015/19793 E., 2017/5360 K., erişim tarihi: 29.09.2025.
[19] Yargıtay HGK., 2023/885 E., 2025/252 K., https://www.hukukihaber.net/hukuk-genel-kurulunun-2023885-e-2025252-k-sayili-karari, erişim tarihi: 29.09.2025.
[20] Atakan, A. (2010),” Frıedrıch Müller’in “Temel Hakların Nesnel Sınırlılığı” Teorisi Üzerine Bir İnceleme”, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, Cilt: 16, Sayı: (3-4), s. 10
[21] Atakan, s. 10.
[22] Atakan, s. 10; yine Türk Anayasa hukuku öğretisinde Prof. Dr. Fazıl Sağlam tarafından Anayasa Mahkemesinin (E.2003/12, K.2004/69, 16/06/2004, § …), iptal kararının karşı oy yazısında “her hukuk kuralının, düzenlediği nesnel yaşam ilişkilerinin belli bir kesitini norm alanı olarak seçtiği ve metni aynı kalsa bile bu alandaki gelişmelerle birlikte yeni içerik ve anlamlar kazandığına” dikkate çekerek Müller’in teorisini savunmuştur: Anayasa Mahkemesi Karar Bilgi Bankası, https://normkararlarbilgibankasi.anayasa.gov.tr/ND/2004/69?EsasNo=2003%2F12, erişim tarihi: 30.09.2025.
[23] Atakan, s. 11.
[24] Atakan, s. 11.
[25] Atakan, s. 12.
[26] Yargıtay 4.HD., 2023/9307 E., 2025/4195 K., erişim tarihi: 29.09.2025.