Son yıllarda vergi idaresi (5) yıl içerisinde satılan gayrimenkuller üzerinden elde edilen kazançları vergileme yönünde çalışmalar yapmaktadır. Yasal düzenleme gereği GVK’nun mük.81 maddesinde değer artış kazancında safi kazancın nasıl hesaplanacağı konusu açıklanmaktadır. Değer artış kazançlarında safi kazanç, esas itibariyle elden çıkarılma karışında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarılması dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunmaktadır.
Uygulamada değer artış kazançlarında elde etme tarihi önem taşımaktadır. Örneğin, ocak 2014 tarihinde satın alınan veya başka şekillerde elde edilmiş olan (veraseten intikal edilenler hariç) 100.000 TL’lik bir gayrimenkul daha sonra 2017 aralık ayında 150,000 TL’den satılmış olduğunu varsayalım. Bu durumda elde edilen gayri safi kazanç bu örnekte 50.000 TL’dir. Burada dikkat edilecek birkaç husus bulunmaktadır. Gayrimenkulün alınışı 100.000 TL olduğundan dolayı endeksleme yapılarak satın alma bedeli eskale edilecektir. Eskalasyon sırasında gayrimenkulün iktisap bedeli, elden çıkarılan ay hariç olmak üzere DİE tarafından belirlenen ÜFE artış oranında artırılarak tespit edilmesi gerekmektedir. Endekslemeye ilişkin hesaplamalar aşağıda olduğu gibidir:
-Kasım 2017 ÜFE: 312,21
-Ocak 2014 ÜFE: 229,10
-Artış oranı: 136,27 (312,21-229,10)
Yukarıda yer alan hesaplamalardan da anlaşılacağı üzere endeksin artış oranı %10’u geçmiştir. Aksi takdirde burada 4 yıllık endeks %10’u geçmediği durumlarda mevzuat gereği eskalasyon yapılamaz. (GVK md.81)
Bu durumda, endekslenmiş maliyet bedeli 100.000 x 36,27 = 136.277,00 TL. yapılan açıklamalar kapsamında mükellefin satış kazancı 150.000 – 136.277,00 = 13.723,00 TL’dir. Buna göre ilgili yıl istisna tutarı 11.000 TL olarak belirlendiğinden istisnasının düşülmesi sonucunda ise 13.723 – 11.000 = 2.723,00 TL matrah değer artış kazancı olarak beyan edilecektir.
Son yıllarda 5 yıl içerisinde satılan gayrimenkullerle ilgili olarak gerek vergi idareleri tarafından bazı hatalar yapılabilmektedir. Uygulamada ortaya çıkan bu hatlar aşağıda olduğu gibidir:
1. Gayrimenkulün edinim tarihi ve bedeli konusunda problemler yaşanmaktadır.
2. Takdir komisyonları gayrimenkulün maliyet bedelinin tespiti ve eskalasyonu konusundaki hesaplamalarda hatalar yapabilmektedirler.
3. Bazı giderler dikkate alınmadan safi kazançlar bulunabilmektedir.
4. Değer artış kazancının tespitinde süreler ve edinim şekli (bedelsiz, veraseten vb) konular dikkate alınmamaktadır.
5. İstisna miktarı doğru tespit edilmemektedir.
6. Hesaplamalar sırasında 5 yıllık süre aşılabilmektedir. 5 yıl geçtikten sonra takdir komisyonuna sevk edilen değer artış kazançları hakkında vergi yargısı idarenin işlemlerini eleştirmektedir. Örneğin emsal bir olayda İzmir 1. Vergi Mahkemesi tarafından verilen bir kararı İzmir Bölge İdare Mahkemesi, 1.Vergi Dava Dairesi kararı bozarak mükellefin vergi mahkemesi aşaması davasını reddeden mahkeme kararını iptal etmiştir. (Bkz. Bölge İdare Mahkemesi kararı, E:2017/685-K:2017/1585)
7. Veraset yoluyla intikal edilen gayrimenkullerde 5 yıllık süre geçsin veya geçmesin gayrimenkul satışından elde edilen kazanç vergiye tabi değildir.
8. Uygulamada tarh zamanaşımı dikkate alınmadan 5 yıl geçtikten sonra satılan gayrimenkullerle ilgili 6.yılda takdir komisyonuna sevk yapılarak cezalı tarhiyatlar önerilebilmektedir. Tarhiyat sırasında 7143 sayılı kanunun 4.maddesi mükellefe hatırlatılmamaktadır.
9. Gayrimenkul satışlarında 5 yıllık sürenin başlangıcı nasıl tespit edileceği hakkında standart bir yöntem yoktur. (kooperatif paylarının satışı, hisseli satışlar, kat irtifaklı satışlar, cins tashihi vs)
10. GVK mük. 80.maddesi gereğince gayrimenkul alım satım işlemleri ticari kazanç hükümleri kapsamında değil ise, elde edilen kazanç “değer artış kazancı” olarak dikkate alınmaktadır. Arızi kazançlarda elde etme işlemleri yani vergiyi doğuran olay işlemin noksansız tekemmül etmesi ve tapuda tescille gerçekleşmektedir. Öte yandan arızi kazanç grubuna giren işlemlerden bir zarar doğması halinde bu zarar diğer gelir unsurlarının kazançlarından indirilemez. Ayrıca bu zarar ertesi yıllara da nakil edilemez. (GVK md.88)
11. Arızi ticari kazançtan söz edilebilmesi için işlemin kazanç sağlamak amacıyla yapılmış olması gerektiği bilinmelidir. Örneğin, kişisel kullanım için alınan bir aracın veya eşyanın bir müddet sonra satışından doğan kazancın vergilendirilmesi olanaksızdır.
12. Sonuç olarak vergi daireleri tarafından (5) yıl geçtikten sonra takdir komisyonuna sevk edilen dosyalar ile ilgili arızi kazanç uygulamasında VUK md. 114 hükmü yanlış yorumlanmaktadır. Mükelleflerin alış bedelleri ile ilgili eskalasyon, yapılan giderler, belgeli belgesiz bir takım harcamalar vs. dikkate alınmadan mükelleften belge ibrazı istenmeden gıyabında yapılan takdir işlemleri uygulamada sorun yaratmaktadır. Sonuçta mükellef aleyhine cezalı vergiler ve cezalı tarhiyatlar ortaya çıkarılmaktadır. Bu durum gelirin gerçekçiliği ilkesine ters düşmektedir. (VUK md.3) Afaki matrahlar bulunarak mükellefin elde etmediği kazanç üzerinden yüksek vergi ve cezalar salınabilmektedir.