Kat Mülkiyeti Kanunu, maliki olduğunuz villayı veya sıradan bir daireyi devre mülke dönüştürmenize imkan tanımaktadır. Kanunun tanıdığı bu hak, özellikle tatil yöreleri, termal yöreler gibi yerlerde uygulanabilecek imece usulü yeni bir tatil modeline dönüşebillir. Peki taşınmazınızı devre mülke çevirmenin şartları nedir? Devre mülkün kuruluşu nasıl yapılır? Nasıl yönetilir? Yazımızda bu hususları, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Devre Hakkına dair hükümleri düzenleyen 57.- 65. maddeleri çerçevesinde açıklamaya çalışacağız.
DAİRE VEYA VİLLA DEVRE MÜLKE DÖNÜŞTÜRÜLEBİLİR Mİ?
Yılların birikimini güneyde deniz kenarında güzel bir villa almak için harcadınız. Ancak topu topu villanıza yılda bir defa onu da bir kaç hafta ancak gidebiliyorsunuz. Gitmediğiniz dönemlerde de dostlarınızın faydalanmasına tahsis ediyorsunuz veya eşin dostun ricasını kıramayarak kullanmalarına izin veriyorsunuz. Villanızın ölü yatırım olduğunu düşünüyorsunuz. Yıllar geçtikçe artık aynı yere gitmek istemiyorsunuz. Az kullanıldığı veya kullanılmadığı için zamanla villanızın, çiftliğinizin bakım görüm masrafları ağırlaşmaya başladı. Ya da hevesinizi aldınız diyelim! Bu villayı nasıl değerlendireyim diye düşünüyorsunuz. Villanıza giden eş dost da size komşu olmak istiyor orada villa almak istiyor ama ya almaya gücü yok ya da istediği vasıflarda villa bulamıyor diyelim. Bu durumda villanızda “Devre Mülk Hakkı” tanıyarak belirli dönemler için dostlarınıza satış yapabilirsiniz.
Başka bir örnek düşünecek olursak. Hoşunuza giden bir tatil yöresinde bir villa veya daire almak istiiyorsunuz ama bu taşınmazı almak için yeterli birikiminz yok, ancak almak istediğiniz bu yere sadece yıllık izinlerinizde gidebileceksiniz veya avukatsınız ve alacağınız villaya ancak adli tatilde gidebileceksiniz. Yılın onbir ayında ise aldığınız daire veya villa boş kalacak. O zaman, farklı dönemlerde beraber kullanabileceğiniz dostlarınızla o taşınmazı birlikte alabilir ve herkesin kendine uygun kullanabileceği dönemler için taşınmazın tapu kaydında devre mülk hakkı tesis edebilirsiniz. Kat Mülkiyeti Kanunu buna imkan tanımaktadır.
Peki bu anlattıklarımızı nasıl gerçekleştireceksiniz? Kanunun aradığı şartlar nelerdir? 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Devre Mülk Hakkına dair hükümleri düzenleyen 57.- 65. maddeleri çerçevesinde sorularımıza cevap arayalım.
DEVRE MÜLK HAKKI NEDİR?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Devre Mülk Hakkı; “Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir. Bu hakka devre mülk hakkı denir.” şeklinde tanımlanmıştır.
Kanundaki bu tanıma göre gerek şart; ortada mesken niteliğinde bir yapı veya bağımsız bölüm olması gerekmektedir. Bir taşınmaz mesken niteliğinde değilse mesela ticari nitelikte ise üzerinde devre mülk hakkı tesis edilemeyecktir. Yılın belirli bölümlerinde kullanılmak üzere ve eşit paylara bölünerek tesis edilebilecektir. Belirli dönemlerin 15 günden az olamayacağı yine kanunun sonraki hükümlerinde belirlenmiştir. Devre mülke dönüştürülen taşınmaz müşterek mülkiyete dönüşmektedir. Müşterek mülkiyet sahipleri kendilerine ait dönemlerde ilgili taşınmazın kullanım rtifakına sahip olmaktadırlar. Ancak devre mülke dönüştürülmüş taşınmazda, anasözleşmede aksi belirtilmemişse daha sonra ortaklığın giderilmesi yoluna gidilemeyecektir.
HANGİ TAŞINMAZLARDA DEVRE MÜLK HAKKI TESİS EDİLEBİLİR?
Devre mülk hakkı ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabilir. Mesken olarak kullanılmaya elverişli yapılarda veya bağımsız bölümlerde devre mül hakkı tesis edilebilir. Mesken niteliğindeki villa, apartman veya tek başına sıradan bir bağımsız bölüm üzerinde de devre mülk hakkı tesis edilebilecektir.
SIRADAN BİR DAİREDE DEVRE MÜLK HAKKI TESİS EDİLEBİLİR Mİ?
Kanundaki tanımlamaya göre tapuda mesken niteliğinde görülen sıradan her bir daire üzerinde dahi devre mülk hakkı tesis edilebilecektir. Ancak aşağıdaki açıklamalara dikkat edilmelidir.
DİĞER BAĞIMSIZ BÖLÜM MALİKLERİNDEN İZİN ALMAK ZORUNLU MU?
Devre mülke dönüştürülmek istenen bir taşınmaz eğer müstakil değilse diğer bağımsız bölüm maliklerinden izin almak gerekli midir? Kat Mülkiyeti Kanunu’nda, “Kat mülkiyetine çevrilmiş birden fazla bağımsız bölümlerden bazılarının üzerinde devre mülk hakkı kurulması, aksi yönetim planında kararlaştırılmamışsa, diğer bağımsız bölüm maliklerinin muvafakatlarına bağlı değildir.” denilmektedir.
Anagayrimenkul yönetim planında, “bağımsız bölümler üzerinde devre mülk hakkı tesis edilemeyeceği” açıkça ifade edilmemişse, harhangi bir bağımsız bölümün maliki kendi taşınmazı üzerinde devre mülk hakkı tesis edebilecektir. Bunun için diğer bağımsız bölüm maliklerinden izin alınmasına gerek yoktur.
Ancak yönetim planında bu yönde bir yasak öngörülmüşse; bu ihtimalde diğer bağımsız bölüm maliklerinden izin almak gerekmektedir. Yönetim planı beşte dört çoğunluğun oyu ile değiştirilebilmektedir. Yönetim Planında bağımsız bölümler için devre mülk yasağı konulmuşsa bu yasağa aykırı işlem yapılabilmesi için de yönetim planını değiştirmeye yeter sayıdaki bağımsız bölüm malikinden izin alınması gerekmektedir.
Kendi bağımsız bölümünü devre mülke çevirmek için tapu idaresine başvuran kat malikinin bu talebini inceleyecek tapu idaresi, yönetim planını incelediğinde bu yasağı görürse talebi gerçekleştirmeyecek ve diğer bağımsız bölüm maliklerinin muvafakatlarını isteyecektir. Bu durumda, diğer bağımsız bölüm maliklerinin muvafakatının ne şekilde alınacağı sorusu ile karşılaşılacaktır. Diğer malikler ya bizzat tapuya giderek muvafakat verecek ya bu işlem için vekalet verecek ya da bu yasağın kaldırıldığına ilişkin yapılacak yönetim planı değişikliği (muvafakate gerek olmadığı anlamına geleceği için) yönetim tarafından tapu idaresine bildirilecektir.
Apartmanlarda, toplu yapılarda veya sitelerdeki bağımsız bölümlerin sonradan devre mülke çevrilmesinin önüne geçilmeksi için bu hususun anagayrimenulün yönetim planına açıkça işlenmesi gerekmektedir. Bağımsız bölümler üzerinde devre mülk hakkı tesis edilemeyeceği yönetim planına işlenmemişse, ana yapıdaki herhangi bir bağımsız bölüm klaylıkla devre mülke dönüştürülebilecektir. Yönetim planındaki bu tür ayrıntıların unutulmaması/ihmal edilmemesi için yönetim planları hazırlanırken bu alanda deneyimli hukukçulardan hukuki yardım alınması çok önemlidir.
VİLLALARDA DEVRE MÜLK HAKKI TESİS EDİLEBİLİR Mİ?
Müstakil bir villa için devre mülk hakkı kolaylıkla tesis edilebilecektir. Site içerisindeki bir villada da devre mülk hakkı tesis edilebilir. Ancak site içerisinde olan ve yönetim planı çerçevesinde yönetilen bir villanın devre mülke dönüştürülmesi için bir üst başlıktaki açıklamalarımız dikkate alınmalıdır.
ORTAK GİDERLER VE BAKIM MASRAFLARI NASIL KARŞILANACAK?
Devre mülke konu olan taşınmazın ortak giderleri ve bakım masrafları, hak sahiplerinin payları oranında ödenecektir. Büyük onarım için ayrılacak dönem, bakım masrafları gibi hususlar devre mülk sözleşmesinde belirlenmelidir.
DEVRE MÜLKÜN YÖNETİMİ NASIL YAPILACAK?
Devre mülk hakkı kurulan her yapı veya bağımsız bölüm için ortak malikler, kendi aralarından veya dışardan bir gerçek veya tüzelkişiyi yönetici ve kat malikleri kuruluna temsilci olarak tayin edebilirler. Devre Mülkün bulunduğu anagayrimenkule Kat Mülkiyeti Kanunu’nun genel hükümlerine göre atanan apartman/site yöneticilerine devre mülk yöneticiliği ile ilgili görevler de verilebilir.
DEVRE MÜLKE ÇEVİRİLMİŞ TAŞINMAZLARDA ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ YOLUNA GİDİLEBİLİR Mİ?
Üzerinde devre mülk hakkı kurulan yapı veya bağımsız bölümün ortak malikleri, aksi sözleşme ile kararlaştırılmamışsa, şuyuun giderilmesini isteyemezler. Devre mülk anasözleşmesinde, ortak maliklerin ortaklığın giderilmesini isteyebilecekleri açıkça düzenlenmişse herhangi bir ortak müşterek mülkiyet niteliğindeki tüm devre mülk paylarının paraya çevrilerek ortaklığın giderilmesini isteyebileceklerdir. Ancak bu durumda diğer malikler, fiili ve de hukuki paylaşım olduğunu ileri sürerek ortaklığın giderilmesine karşı çıkacaklardır. Dava sürecinde, kıymet takdirine itiraz gibi yasal hakların malik sayısınca olabilecek ve ortaklığın giderilmesi davası çok uzun sürebilecektir.
Ortaklığın giderilmesi halinde ise devre mülk payları ayrı ayrı mı satışa çıkarılacaktır? Yoksa devre mülk hakkına son verilerek tek mülkiyete geçildikten sonra mı satış yapılacaktır? Devre mülk hakkı sahibi malikler bu haklarından vazgeçmediği sürece ikinci ihtimalin gerçekleşmesi mümkün değildir. Bu durumda, her bir devre mülk payı ayrı ayrı satılacak ve her malik kendine düşen devre mülk payının satış bedelini alacaktır. Bu şekilde yapılacak satışlarda icra hukukundan kaynaklanacak prosedürlerin, itirazların, ihalenin feshi davası ihtimalinin malik sayısınca olabileceği ve satış işlemlerinin çok uzun sürebileceği gözardı edilmemelidir.
DEVRE MÜLK HAKKI SAHİBİ, KULLANIM SÜRESİ BİTMESİNE RAĞMEN TAŞINMAZI TAHLİYE ETMEMİŞSE NE YAPILACAKTIR?
Devre mülk hak sahipleri, kendilerine ayrılan ve tapu sicilinde belirtilen dönem süresi sonunda istifade ettikleri bağımsız bölüm veya yapıyı sözleşme hükümleri gereğince boşaltmaya ve yeni hak sahibine teslime mecburdurlar.
Dönem süresi sonunda tahliye olmadığı takdirde, istifade edecek dönem sahibinden birisinin veya yöneticinin tapu kaydını ve sözleşmeyi talebine ekleyerek ibrazı halinde, mahallin en büyük mülki amirin emri ile, başkaca bir işlem ve tebligata lüzum kalmadan, derhal zabıtaca boşalttırılır. İdare veya yargı organlarına yapılacak başvuru, bu boşaltma işlemini durdurmaz. İlgililerin kanundan ve sözleşmeden doğan hakları saklıdır.
DEVRE MÜLK ANASÖZLEŞMESİ HAZIRLANIRKEN ÖZEN GÖSTERİLMELİDİR
Üzerinde devre mülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız bölümlerin ortak malikler arasında dönem süresi, devir ve teslimi ile istifade şekil ve usulleri, yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları, büyük onarım için ayrılacak dönem, bakım masrafları gibi hususlar devre mülk sözleşmesinde belirlenir. Bu hususları içeren ve bütün hak sahiplerince imzalanan devre mülk sözleşmesi resmi senede eklenir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir.
Mesken niteliğindeki bir yapı veya bağımsız bölümü devre mülke çevirmek devre mülk anasözleşmesi hazırlanmalı ve tapuya taleple birlikte sunulmalıdır. Tek malik bu anasözleşmeyi tek başına yapabileceği gibi pay sahibi ortak malikler de tapuyu alırken birlikte de yapabileceklerdir. Devre mülk anasözleşmesi hazırlanırken alanında tecrübeli hukukçulardan destek alınması yararlı olacaktır.
DEVRE MÜLK HAKKI TESİS EDİLİRKEN HARÇ VE VERGİ ÖDENECEK MİDİR?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Harç ve vergiler başlıklı 55. maddesinde; “Bu kanuna göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması, mülkiyetin başkasına devrini ihtiva etmedikçe her çeşit harc ve vergiden muaftır.” denilmektedir.
Bu durumda yapının veya bağımsız bölümün üzerinde devre mülk hakkı tesisi işlemleri mülkiyetin başkasına devrini ihtiva etmediği müddetçe her çeşit harç ve vergiden muaftır. Taşınmazın tapuda kayıtlı mevcut maliki/malikleri bu tesis işlemlerini hiçbir harç ve vergi ödemeden yapabilecektir. Ancak devre mülk payları bir başkasına devrediliyorsa pek tabii ki tapu devir harç ve vergileri ödenecektir.
.