Kıymetli okurlar, yazıma başlamadan önce, daha önce ki yazılarıma gösterdiğiniz ilgiden dolayı sizlere gönülden teşekkür ediyorum. Sizlerin de bildiği gibi hatta birebir yaşadığı gibi her kesimi gerek maddi gerekse manevi anlamda etkileyen derin bir süreçten geçiyoruz. Tüm Dünya’ yı etkilediği gibi ülkemizi de etkileyen Covid-19 salgını gün geçtikçe etkisini minimum düzeyde azaltsa da etkilerini maalesef bu düzeyde azaltmamakta, aksine daha da sıkıntılı durumlara sebep olmaktadır. Bu salgın nedeni ile birçok kurum, kuruluş, şirket, işyeri, küçük/büyük işletmeler vb. saymakla sıralayamayacağımız çokça iş sahibi vatandaşımız kiracılık sıfatı nedeni ile mağdur durumda kalmıştır. Bu süreçte sadece kiracı değil pek tabii ki kira ödemesini alamayan kiraya verenler de ciddi maddi sıkıntı içerisinde düşmüştür. Alınan önlemler nedeni ile pek çok işyeri hakkında kapatılma kararı alınmıştır. Dolayısıyla kiracı olan işyeri sahiplerinin kapalı oldukları dönemde gelir elde edememeleri sonucunda kira ödemesi yapabilmeleri imkânsız hale gelmiştir. Keza aynı şekilde konut kiraları için de benzer durumlar yaşanmaktadır. Ailenin geçim ve iaşesini sağlayan kişilerin bazılarının maaşlarında kesinti yapılması, bazılarının iş akdine son verilmesi gibi nedenlerle gelir düzeyleri kaybolmuş ve buna bağlı olarak da kira ödemelerini yapabilmeleri yine pek güç hatta imkânsız hale gelmiştir. İş yeri kira ödemeleri için “öteleme” ve “ 3 ay süre ile tahliye yasağı” gibi düzenlemeler getirilmiş ise de konut kiraları için böyle bir düzenleme maalesef getirilmemiştir. Ancak bu yazımda size bu süreçten kira ödemeleri bakımından en az zararla çıkabileceğiniz bazı hukuki yollar hakkında bilgi vermek istiyorum.
Borçlar Kanunu madde 138 bize bu bağlamda iyi bir olanak sağlamaktadır. Bu maddeye göre kiralayana karşı uyarlama davası açarak kira sözleşmesi hükümlerimize uygulanabilecek çeşitli hakları talep edebiliriz. Uyarlama davası ile birlikte;
- Sözleşme hükümlerinin askıya alınması,
- Kira bedelinde indirim,
- Kira ödemesinin ötelenmesi,
- Sözleşmeden dönme, (Sürekli edimli sözleşmelerde sözleşmenin feshi)
gibi kendinizce lehe olabilecek seçimlik hakları kullanarak mahkemeden talep edebilirsiniz.
Bu hakları talep ederken ileri süreceğiniz en esaslı sebepler mevcut Covid-19 salgınına bağlı olarak işyerinizin kapalı olması, işin yapılamaması, faaliyet gösterememesi ya da olağan döneme göre ölçülebilir düzeyde ciro düşüklüğü yaşanmasıdır. Yani hukuki olarak beklenmeyen hal ve ifanın aşırı güçlüğü söz konusudur. Örneğin yıllık kiralı sözleşmelerde, sözleşmenin feshi talep edilerek, ödenmiş olan bedel sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri talep edilebilir.
Covid-19 salgınının etkileri bilindiği gibi önümüzdeki uzunca bir dönemi kapsayacaktır. Alınan tedbirlerin hafifletilmesiyle açılacak olan bir takım işletmeler olacaktır. Bunun yanında faaliyetlerine kısmi olarak devam eden işletmeler de hali hazır da mevcuttur. Bunların kiracılık ilişkisi her ne kadar devam edecek olsa da olağan dönemdeki gibi eski kira bedeli üzerinden kira ödemesi yapabilmeleri doğal olarak mümkün olamayacaktır. Bu durumda iş yeri sahiplerinin sözleşme hükümlerinin askıya alınmasını, bunun mümkün olmaması halinde bedelde indirim talep etmeleri oldukça uygun olacaktır.
Konutlar için de her ne kadar özel bir düzenleme yapılmış olmasa da Borçlar Kanunu’ nun 138. Maddesinde belirtilen yukarıda açıkladığımız bu seçimlik haklardan konut kiracılarının da faydalanabileceğini ifade etmenin önemli olduğunu düşünüyorum.
Değerli okurlar sizlere kısa ama etkin bir bilgi vermeyi amaçladım. Ancak her hukuki konuda olduğu gibi bu konuda da ileride herhangi bir mağduriyet yaşamamanız için sizlerin bu konuda profesyonel bir destek alarak gerekli girişimlerde bulunmanızı önemle tavsiye ederim.
Sizler için bolca sağlık, çokça başarı ve kazanç dilerim.
AV. SİNEM TOSUN
(Bu makalenin her türlü yasal hakkı Av. Sinem Tosun’ a aittir.)