Son dönemlerde yüksek enflasyon, döviz kurundaki artışlar, ekonomik dalgalanmalar ve Türk lirasının değer kaybetmesi gibi hususlar sebebiyle taşınmaz kira bedelleri güncel rayicinden çok uzaklaşıp, kira sözleşmesini kiraya veren açısından çekilmez hale getirmektedir.
Ödenen kira bedelinin gerek paranın alım gücünün düşmesi gerekse kiralananın çevresinde taşınmaz satış ve kira bedellerini artıran değişiklikler olması sebebiyle son derece düşük kalması sebebiyle, başlayacak yeni dönem kira bedellerinin rayiç ve emsallere uygun olarak belirlenmesi için kira tespit davaları açılmaktadır. Özellikle 5 yıldan uzun süren kira sözleşmelerinde kira tespit davaları sıklıkla karşımıza çıkmaktadır.
Kanun koyucu tarafından belli şartlar altında kira bedelinin hak ettiği değere uyarlanması için kira tespit davası açılmasına cevaz verilmiştir.
Öncelikle ifade etmek isteriz ki kira tespiti talebi ancak konut ve çatılı işyeri kiralarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda başvurulabilecek bir yol olup, bunun haricindeki kira sözleşmelerinde kira bedelinin tespiti istenemeyecektir.
Ürün kirasına tabi olan kiralananlara yönelik kira tespiti ve uyarlama da talep edilemez. Uyuşmazlığa konu olan kiralanan Türk Borçlar Kanunu'nun ürün kirası hükümlerine tabi bir taşınmaz kirası olup konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanan TBK.nun 339. 344. maddesi ve devamı maddeleri hükümlerinden faydalanamaz. Buna göre mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kısmen kabulüne karar verildiği bu seferki incelemeden anlaşılmakla bozma ilamının kaldırılarak, hükmün bu nedenlerle bozulmasına karar vermek gerekmiştir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/7771E. 2019/6309K.)
Kira sözleşmesi başlangıç tarihi dikkate alındığında , artış talep eden dönem itibariyle kira süresi beş yılı doldurduğunda kiraya veren hak ve nesafete göre kira parasının tespitini isteyebilmektedir. Kiracının sözleşmedeki artış oranına göre artırım yapmış olması hak ve nesafete göre kira parasının tespitini istemeye engel değildir. Kiraya verenin yasaya dayalı hakkını kullanması kötüniyet olarak nitelendirilemez.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3 maddesinde''Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.''düzenlemesi yer almaktadır. Dolayısıyla kira ilişkisinin başlangıcından itibaren 5 yıldan uzun bir sürenin geçmesi durumunda kanuni şartları gerçekleşmiş bulunan kira tespit davası yolu ile kira bedelinin yeniden tespit edilmesi mümkündür.
Türk Borçlar Kanunu 345. maddesinde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin açılacak davanın süresi düzenlenmiştir;''(1)Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. (2)Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. (3)Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.''
Kanun lafzından anlaşılacağı üzere işbu davanın açılması için özel bir süre öngörülmemiştir, kira ilişkisi devam ettiği süre boyunca kira tespit davası açmak mümkündür. Ancak dava sonucu belirlenen yeni kira bedelinin ne zamandan itibaren geçerli olacağı hususunda ikili ayrıma gidilmesi gerekmektedir.
TBK 345/2. gereğince sözleşmede artış şartı bulunmuyor ise, davanın yeni dönemin başlangıcından 30 gün önce açılması ya da bu süre içerisinde kiraya verene bildirimde bulunma zorunluluğu bulunmaktadır.
TBK 345/3 gereğince sözleşmede artış hükmü var ise davanın yeni dönemin başlangıcından 30 gün önce açılması ya da bu süre içerisinde kiraya verene bildirimde bulunma zorunluluğu bulunmamakta olup, tespiti istenilen dönem içerisinde açılabilecektir.
Yani sözleşmede kira artış şartı varsa ihtara gerek olmadan tesbiti istenilen dönemin sonuna kadar dava açılabileceği, artış şartı yoksa dönem başlamadan 30 gün önce açılan davanın dava dilekçesinin tebliğ ettirilmesi ya da ihtarla kiranın artırılacağının ihtar edilerek dönem başlamadan 30 gün önce bu ihtarın tebliği ile davanın dönem sonuna kadar açılması gerekir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/8907 Esas 2019/5582 Karar)
Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespitine karar verilirken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, gerekirse resen emsal araştırması yapılmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve emsaller tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hâkimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.
Eski kiracı olması nedeniyle mahkemece yapılacak hakkaniyet indiriminin oranı ise kira tespiti yapılan dönemdeki enflasyon verilerine göre belirlenmektedir. Uygulama da enflasyonun düşük olduğu dönemlerde kira tespiti yapılır iken hakkaniyet oranı %5 - %10 oranında uygulandığı, enflasyonun yüksek olduğu dönemlerde ise %15 - %20 oranında uygulandığı görülmektedir.
Kira tespit davaları kamu düzeniyle ilgilidir. Belirsiz alacak davası veya kısmi dava şeklinde açılamaz.Kira bedeli açık ve net şekilde istenilmelidir. Taleple bağlılık ilkesi gereğince bilirkişi raporunda rayiç kira bedeli, talep edilenden daha fazla belirlenmiş olsa bile bu dava da ıslah mümkün olmadığından, dava dilekçesinde belirtilen meblağla sınırlı olarak kira parası belirlenecektir.
Kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/2792E. 2021/267K.)
Dava dilekçesi ile istenilen miktar davacının iradesini ve kira sözleşmesinden elde etmeyi amaçladığı yararı yansıtmaktadır. Bu itibarla, her ne kadar fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak dava açılmış ise de, alınan bilirkişi raporu çerçevesinde davanın ıslah edilerek talep edilen kira parasının üstünde istemde bulunulması mümkün değildir. Davacının dava dilekçesindeki talebi kendilerini bağlayıcı niteliktedir. Bu itibarla mahkemenin ıslah dilekçesine değer vererek aylık kira parasını bilirkişi raporu ve ıslah talebi doğrultusunda tespit etmesi usul ve yasaya aykırıdır. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/5992E. 2019/1363K.)
Kira tespit davasını kiraya veren açabileceği gibi kiracı da açabilmektedir.
Kira tespiti davasını, kira sözleşmesini yapan taraflar açabileceği gibi, o taşınmazın maliki veya paydaşlarından her biri de açabilir. Kiralanan, iştirak halinde mülkiyete konu ise, tüm mirasçıların birlikte dava açmaları veya açılan davaya katılmaları yahut izin belgesi vermeleri ya da miras şirketine mümessil tayini ile mümkündür. Kiralanan müşterek mülkiyete tabi ise, her paydaş kendi payı oranında kira parasının tespitini isteyebilir. Mahkemece, kiralananın 1/4 hissesinin maliki olan davacının eldeki davayı açmakta aktif husumet ehliyeti olduğu yöndeki kabulü yerindedir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin E:2019/5339, K:2019/8462 sayılı ve Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin E:2015/1049, K:2015/3360 sayılı kararları da aynı yöndedir.)
Ayrıca ifade etmek isteriz ki taraflar arasında kira bedeline ilişkin uyuşmazlık çıktıktan sonra, tarafların haricen anlaşması durumunda mahkemece dava reddedilmeyip, kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekmektedir.
Kira bedelinin miktarına ilişkin olarak taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira bedelinin dava yoluyla tespiti istenildiğine göre; kiracı olan taraf, artırılması istenilen veya karar verilebilecek miktarı ve bundan daha fazlasını ödese bile, dava reddedilmeyip kira bedelinin tespitine karar verilmelidir. Taraflar arasında hükmen tespit edilmiş ya da sözleşme ile kararlaştırılmış bir kira bedeli olmadığı için davacının yeni dönem kira bedelinin mahkemece tespiti ile hüküm altına alınmasını istemekte hukuki yararı olduğu dikkate alınarak kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir. ( Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/10455E. 2019/6443K.)
Yargıtay uygulamalarında kira tespit davalarında harca tabi dava değeri, son dönemde ödenen kira bedeli ile hüküm kurulan aylık kira bedeli arasındaki fark olarak kabul edilmektedir.
Kira bedelinin tesbiti davalarında harcın aylık kira parasına göre mi, yoksa yıllık kira parasına göre mi hesap edileceğine dair 492 Sayılı Harçlar Kanunu'nda bir açıklık bulunmamaktadır. 07/07/1965 tarihli ve 5/5 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca yerleşen Yargıtay uygulamasına göre; aylık kira parasının tesbitine ilişkin davalarda, aylık kira farkı üzerinden harç alınması gerektiği kabul edilmiştir. Buna göre mahkemece; hükmedilen aylık kira bedeli ile davacı tarafından ödenen aylık kira bedeli arasındaki farkı üzerinden harç alınması gerekirken, yazılı şekilde fazla harca hükmedilmiş olması doğru olmayıp bozmayı gerektirir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2021/8836E. 2022/824K.)
Kısacası günümüz ekonomik koşullarında uzunca süre devam eden kira sözleşmelerinde kira bedelleri rayiç bedellerin oldukça altında kalmaktadır.Edimler arasındaki dengenin bozulması sebebiyle, yasal oranda zam yapılmış olsa dahi, bu miktarın yetersiz kalması ve kiraya verenin maddi kayba uğraması kaçınılmazdır.Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yılı aşkın bir süre geçmişse kira bedelinin tespiti davası açılması suretiyle güncel kira parası tespiti sağlanabilmektedir.