I. GİRİŞ
Kira hukuku, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (“TBK”) kapsamlı şekilde düzenlenmiş olup geniş uygulama alanına sahiptir. Her sözleşmede olduğu gibi kira sözleşmesinin de asli kurucu unsuları mevcuttur. Kiracı bakımından kira bedeli, sözleşmenin asli kurucu unsurdur. Kira sözleşmeleri genellikle uzun süreli -sürekli borç ilişkisi- olduğundan kira bedelinin de belirli oranda artırılması uygun düşmektedir.
Kira sözleşmesinde kira bedelinin artacağına ilişkin hüküm olup olmaması, artış hükmünün belirli ve muayyen olup olmaması farklı sonuçlar doğurmaktadır. Bu yazımda artış hükmünün belirsiz ve muayyen olmamasının; kira artışı uygulaması ve kira bedeli tespiti davasının etki edeceği dönem bakımından ortaya çıkan sonuçlarını değerlendireceğim.
II. KİRA BEDELİ ARTIŞI (TBK 344)
Taraflar kira sözleşmesini kurarken; sözleşme süresi, kira bedeli, ödeme şekli ve zamanı, sözleşmenin yapılış şekli (adi yazılı, noterde imza tasdiki veya resen düzenleme) vs. gibi konularda serbesttir. Bu sözleşme serbestisi kira ilişkisi kurulurken daha geniş bir uygulama alanına sahip iken yenilenen kira dönemi bakımından aynı serbestlikten bahsetmek mümkün değildir. Nitekim TBK 343 hükmü gereği yenilenen kira dönemlerinde taraflar sadece kira bedelinin belirlenmesinde değişiklik yapabilecek olup bunun dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Farklı bir ifadeyle kira sözleşmesinin sadece kira bedeline ilişkin olan kısmı kiracı aleyhine değiştirilebilecek olup bunun dışındaki kiracı aleyhine olan değişikler hüküm ifade etmeyecektir.
a. Kira Sözleşmesinde Artış Hükmü Olmaması (TBK 344/2)
Taraflar arasında imzalanan sözleşmede yenilenen kira döneminde kira bedelinin artırılacağına dair hüküm yoksa, kiraya verenin kira bedeli artışı talep etmesi -kiracının kabul edip artış yapması hali saklıdır.- mümkün olmayacaktır. Sözleşmede artış şartı yok ise kiraya veren, TBK madde 344/2 “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” hükmü gereği hâkimin müdahalesini isteyecektir.
Hâkimin belirlediği artış oranı sadece bir kira dönemi için geçerli olacaktır. Takip eden dönemlerde yine artış yapılmayacak ihtiyaç olursa yeniden aynı hüküm kapsamında dava açılacaktır. Yargılamanın yavaş ilerlediği ve uzun sürdüğü düşünüldüğünde oran belirlenene kadar artış talep edilen kira dönemi sonlanacak, bir sonraki kira dönemi içine girilecektir. Belirlenen artış oranı, kiraya verene istediği faydayı sağlamayacaktır. Bu nedenle kira sözleşmesinde mutlaka kira bedelinin devam eden kira dönemlerinde artacağına ilişkin hüküm bulunmalıdır.
b. Kira Sözleşmesinde Artış Hükmü Olması (TBK 344/1)
Kira sözleşmesinde taraflar, yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinin artırılacağına dair hüküm koyabilir. Uygulamada bu hüküm kira artış maddesi olarak bilinmektedir. TBK 344/1 hükmüne göre, “tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (”TÜFE”) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.” Tarafların belirlediği kira bedeli artış oranı, on iki aylık TÜFE ortalamasını aşıyorsa bu durumda bu oranı aşan miktar kısmi olarak geçersiz olacak ve üst sınır olan on iki aylık TÜFE ortalamasına göre artış yapılacaktır. Görüldüğü gibi kanun koyucu artış oranı sınırlamıştır.
- Artış Hükmünün Belirli ve Muayyen Olma Şartı
Artış hükmü olması tek başına yenilenen dönemde kira bedelinin arttırılacağı anlamına gelmemektedir. Bu artış hükmünde arış oranı belirli ve muayyen olmalıdır. Belirsiz ya da hiç oran olmaması durumunda; kiraya veren, ancak TBK 344/2 kapsamında hâkimin artış oranını belirlemesini talep edebilecektir. “Sözleşmede aylık kira 900,00 TL olup, her ay peşin ödeneceği ve özel şartlar 8.maddesinde “kira dönemi sonunda akit yenilendiğinde yeni dönem kira artış oranı yıllık enflasyon oranı kadar artırılacağı” kararlaştırılmıştır. Kira bedeli artırımına ilişkin bu düzenleme Dairemizin yerleşik içtihatlarına göre belirli ve muayyen olmadığından kira artırım oranının belirgin olduğu kabul edilemez. … Sözleşme hükümlerine göre kira bedelinin artırımının belirli ve muayyen olmadığına, davacı tarafından da söz konusu yeni dönemlere ilişkin kira tespit davası da açılmadığına göre aylık kiranın 900,00 TL olduğu kabul edilerek sonuca gidilmesi gerekirken ortada belirli ve muayyen bir artış oranı varmışçasına yeni dönem kiralarının endeks uygulanmak suretiyle belirlenmesi ve bulunan bu miktara göre hüküm kurulması doğru değildir.”[1]
“Bu durumda, mahkemece 2010 yılı temmuz ayına kadar sözleşmede yazılı olan kira bedeli üzerinden, 2010 yılı Temmuz ve Ağustos ayı kiraları ise davalının itirazında kabul ettiği kira miktarı üzerinden hesaplandıktan sonra yapılan ödemeler düşülerek sonucuna göre karar verilmesi ve takip tarihinde muaccel olmayan 2010 yılı eylül ayı kira alacağı yönünden istemin reddi gerekirken sözleşmedeki artış şartı belirgin ve muayyen olmadığı halde ÜFE oranına göre yapılan kira artışı sonucunda belirlenen kira miktarı üzerinden itirazın iptaline karar verilmesi doğru değildir.”[2]
Görüldüğü üzere yenilenen dönemde kira bedelinin artırılması için artış oranının belirli ve muayyen olması gerekmektedir. Aksi halde kiracının kira bedelini artırmayı kabul etmemesi durumunda kiraya veren hâkimin müdahalesini talep edecektir. Kira sözleşmesinin beşinci yenileme döneminin dolması halinde ise kiraya veren bu defa TBK 344/3 kapsamında kira bedeli tespiti davası açabilecektir. Belirli ve muayyen olmayan artış hükmüne istinaden açılan kira tespiti davası sonunda tespit edilen tutar yalnızca bir dönemi kapsayacağından, devam eden dönemlerde artış yapılması mümkün olmayacaktır. “davacı tarafından açılan kira tespit davası ile 01.01.2009 dan itibaren geçerli olan kira bedeli tespit edilmiştir. Sözleşme hükümlerine göre kira bedelinin artırımının belirli ve muayyen olmadığı, davacı tarafından da yeni döneme ilişkin kira tespit davası da açılmadığına göre ortada kira tespit ilamı varmışçasına endeks uygulanmak suretiyle artırım oranı bulunup 2011 yılı kira parasının belirlenmesi ve bulunan bu miktara göre kira alacağına hükmedilmesi doğru değildir.”[3]
III. KİRA BEDELİ TESPİTİ DAVASI (TBK 344/3)
Kira bedeli tespiti davası TBK 344/3’te düzenlenmiştir. Buna göre; taraflarca kira bedeli artışıyla ilgili bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu kapsamda talepte bulunmak için kira ilişkisinin en az beş yıl devam etmesi gerekmektedir. Beş yılı doldurmamış sözleşmeler bakımından TBK 344/3’e göre dava açmak olumsuz sonuçlanmaktadır. Bir yıl süreli sözleşmelerde 5. yenileme döneminden sonra bu kapsamda kira bedeli tespiti talep edilebilir.. Bu dava türünde hâkim, TBK 344/2 kapsamında açılan davadaki gibi artış üst sınırı ile bağlı değildir.
a. DAVA AÇMA SÜRESİ VE ETKİSİ (TBK 345/3)
TBK 345; kira bedeli tespiti davasının dava açma süresi ve kararın etkisini düzenlemiştir. İlgili madde ve 21.11.1966 gün ve 19/10 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince, kira parasının tespiti davası her zaman açılabilir. Dava açma süresi, belirlenen yeni kira bedelinin etki edeceği kira dönemi açısından fark yaratmaktadır. Davanın kiraya veren tarafından yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Aksi halde dava davanın açıldığı dönemi takip eden kira dönem kira bedeli bakımından etkili olacaktır.
TBK 345/3 gereği, sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm olması halinde; yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır. Artış hükmü varsa yeni dönem öncesinde dava açma ya da yazılı bildirimde bulunma şartı aranmamaktadır.
Bu hüküm kapsamında artış şartı yanında artış oranının belirli ve açık olmasının gerekip gerekmediği madde metninden anlaşılamamaktadır. Sözleşmede belirli bir artış oranının bulunması halinde TBK 345/2’de belirtilen şekilde dava açmadan ya da ihtarda bulunmadan kira bedeli tespiti açılması halinde verilen hüküm davanın açıldığı yeni dönem başlangıcından itibaren geçerli olacaktır. Bu konuda bir tereddüt bulunmamaktadır. “…Davacı vekili, 24.01.2014 tarihinde açtığı dava ile kira bedelinin 01.01.2014 tarihinden itibaren hak ve nefaset ilkelerine göre belirlenmesi isteminde bulunmuştur. Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.01.2008 tarihli ve bir yıl süreli sözleşmenin özel şartlar altıncı maddesinde Tefe-Tüfe ortalaması baz alınarak süre bitiminde artış şartı öngörülmüştür. TBK'nın 345/3. maddesinde '' Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur '' düzenlemesi bulunmaktadır. Bu itibarla dava süresinde açılmıştır. Mahkemece işin esasının incelenmesi ve sonucu dairesinde karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.”[4]
Sözleşmede artış şartı olması ancak belirli ve muayyen bir artış oranı yazmaması halinde, bu artış şartı TBK 345/3 kapsamında geçerli bir artış şartı mıdır? Bu soru yanıtı için Yargıtay uygulamasına bakmak icap etmektedir.
“Taraflarca kabul edilen kira sözleşmesi 1.1.2008 başlangıç tarihli olup 1 yıl sürelidir. Sözleşmenin özel şartlarının 6. Maddesinde “Kiracı kontrat bitiminde kira rayiç bedelini % (-) oranında artışını şimdiden kabul ve taahhüt eder.” şeklindeki hüküm bulunmaktadır. Sözleşmedeki bu hüküm ile herhangi bir artış oranı belirlenmemiş ise de; yenilenen dönemde artış iradesi ortaya konulmuş olduğundan, artış şartının varlığı kabul edilmelidir. Böyle bir şart, 21.11.1966 gün ve 19/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında anılan ihtarın hukuksal önemini ortadan kaldırmaktadır. Başka bir ifade ile sözleşmede böyle bir şartın kabul edilmesi halinde, kiralayan ihtar çekmeye gerek kalmaksızın, o dönem içinde kira parasının tespiti için dava açabilir. Dava konusu olayda 1.1.2011 yılı kira bedelinin tespiti istenilmiştir. Mahkemece yapılacak iş, bu dönem için kira parasının hak ve nefasete göre tespiti olmalıdır.”[5]
“Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 01.01.2007 başlangıç tarihli, bir yıl süreli kira sözleşmesinin 5. maddesinde "kiracı kontrat bitiminde kira bedelini ....göre %...oranında arttırmayı şimdiden kabul ve taahhüt eder." hükmü yer almaktadır. Sözleşmedeki bu ifade tarafların yenilenen dönemde artış iradesini yansıtmaktadır. Böyle bir şart (hüküm) 21.11.1966 gün 19/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında anılan ihtarın hukuksal önemini ortadan kaldırmaktadır. Başka bir ifadeyle sözleşmede artış iradesinin yansıtılması halinde kiralayan ihtar çekmeye gerek kalmaksızın o dönem içinde dönem sonuna kadar kira parasının tespiti için mahkemeye dava açabilir. Yukarıda sözü edilen ilke dikkate alındığında davanın süresinde olduğu gözetilmeden işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, mahkemece davanın süreden reddine karar verilmesi doğru değildir.”[6] Bu şekildeki artış hükmü varsa yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Yargıtay farklı bir kararında artı şartının TEFE-TÜFE ortalaması olduğuna dair oranı TBK 345/3 kapsamında artış maddesi olarak kabul etmiş ve yeni kira bedelinin davanın açıldığı dönem başından etkili olması gerektiğine karar vermiştir. “Somut olayda kira sözleşmesi 01.10.2009 başlangıç tarihli olup 1 yıl sürelidir. Hususi şartların 6.maddesinde, ''Kiracı kontrat bitiminde kira rayiç bedelini TEFE-TÜFE ortalaması oranında artışını şimdiden kabul ve taahhüt eder'' şeklinde artış şartı bulunmaktadır. Böyle bir şart 21.11.1966 gün ve 19/10 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında anılan ihtarın hukuksal önemini ortadan kaldırmaktadır. Başka bir ifade ile sözleşmede böyle bir şartın kabul edilmesi halinde, kiralayan ihtar çekmeye gerek kalmaksızın, o dönem içinde kira parasının tespiti için dava açabilir. Somut olayda, yeni kira döneminden itibaren kira bedelinin tespiti istenmiştir. Bu durumda 21.10.1992 tarih ve 1992/3-479 esas 1992/sayılı Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararına göre dönem bitimine (davada 01.10.2012 tarihine ) kadar dava açılıp, kira parasının tespiti istenebilir ki olayda dava tarihi 20.04.2011 olmakla dava dönem içinde açılmıştır. Mahkemece yapılacak iş, 01.10.2011 tarihinden başlayacak dönem için kira parasını tespit etmek olmalıdır.[7]”
IV. SONUÇ
Kira bedelinin yenilenen kira döneminde artması için sözleşmedeki artış hükmünün mutlaka belirli ve muayyen olması gerekmektedir. Aksi halde, kiracı yenilenen dönemde aynı kira bedelini öderse, kiraya veren artış yapılmadığından bahisle sözleşmeyi sona erdirmeye yönelik işlem yapamayacaktır. Ancak TBK 344/2 kapsamında hâkimden bir dönem için artış oranı belirlemesini talep edebilecektir.
Kira bedeli tespiti davasında tespit edilen kira bedelinin davanın açıldığı dönemin başından itibaren etkili olabilmesi için; kiraya veren tarafından yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte dava açılmalı, bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmalı ya da sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm olmalıdır. TBK 344/1’deki artıştan farklı olarak, artış hükmünde belirli ve muayyen bir oran belirtilmesi zorunlu değildir. Kira bedelinde artış olacağının belirlenmesi açılan dava sonucu tespit edilecek kira bedelinin davanın açıldığı dönemin başından itibaren geçerli olması için yeterlidir.
-----------------
[1] T.C. Yargıtay 18.04.2013 tarih, 2013/4920 Esas, 2013/7081 Karar sayılı içtihat.
[2] T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 19.09.2013 tarih, 2013/1415 Esas, 2013/12734 Karar sayılı içtihat.
[3] T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 19.09.2013 tarih, 2013/11275 Esas, 2013/12731 Karar sayılı içtihat
[4] T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 02.03.2015 Tarih, 2015/335 Esas, 2015/2042 Karar sayılı içtihat.
[5] T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 24.04.2012 Tarih, 2012/7445 Esas, 2012/10805 Karar sayılı içtihat.
[6] T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 31.03.2014 Tarih, 2013/10618 Esas, 2014/4031 Karar sayılı içtihat.
[7] T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 14.11.2012 Tarih, 2012/18802 Esas, 2912/23535 Karar sayılı içtihat.