- Kira sözleşmesi nedir?
Türk Borçlar Kanunu m.299 hükmüne göre "kiraya verenin bir şeyin kullanılması veya kullanmaya birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmeye" kira sözleşmesi denir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen mecurdan bedelini ödemek suretiyle yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır. Kira sözleşmesinin tarafı olan kiracının da kiralayanın da yükümlükleri bulunmaktadır. Buna göre kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelini ödemek; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmaktır.
- Belirli süreli kira sözleşmesi nedir? Süre bitiminde sözleşme belirsize dönüşür mü?
Kira sözleşmesi belirli veyahut belirsiz süreli yapılabilir. Sözleşmenin bitiş tarihi kararlaştırılmış ise sözleşme belirli süreli olarak düzenlenmiştir. Bu halde sözleşmenin bitimi tarihi belirli olduğundan ayrıca bir bildirime gerek yoktur. Fakat bu durum kiralayana gönlünce fesih imkanı tanımamaktadır. Kiralayana ancak kanunda yazılı sebepler dahilinde belirli süreli kira sözleşmesinin bitimini ile fesih iradesini kullanabilir. Bu yazıda salt ihtiyaç nedeniyle tahliye şartları değerlendirilmiştir.
TBK m.347 : " konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli kira sözleşmelerin süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullar ile bir yıl uzatılmış sayılır." şeklindedir.
Konut ve çatılı işyeri için düzenlenen belirli süreli kira sözleşmelerinde özel düzenlemeye yer verildiğinden TBK m.327 genel hükmü uygulanmaz. Bu nedenle de konut ve çatılı işyeri kiralarında kira ilişkisi sürdürülse de belirli süreli kira sözleşmesi belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşmez.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli kira sözleşmeleri; sözleşmenin bitiminden en az 15 gün evvel kiracı tarafından bildirimde bulunulmadığı takdirde aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Burada önemli olan belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında süre bitimi nedeniyle sona erdirme yetkisinin sadece kiracıya tanınmış olmasıdır. Kiraya veren sözleşmenin bitimine dayanarak kira sözleşmesini sona erdiremez. Kiraya veren tarafından sebep gösterilmeksizin kira sözleşmesinin sona erdirilebilmesi için 10 yıllık uzama süresinin sonunda en az 3 ay önceden bildirimde bulunmak koşulu gereklidir. Bu hüküm kiraya veren lehine konulmuş emredici bir hüküm olduğu için taraflar sözleşmede bunun aksine bir kayıt koyamazlar.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2017/2914 Esas,2017/13808 Karar sayılı ilamı şu şekildedir:
''...Taraflar arasında imzalanan 01.06.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin 12. maddesinde; tarafların 6 ay evvelden yazılı haber vererek sözleşmeyi feshedebileceği şeklinde feshi ihbar süresi kararlaştırılmıştır. Davacı 12.06.2013 tarihinde dava açmış, sözleşmedeki feshi ihbar süresi uyarınca 6 ay öncesinden davalıya ihtar göndermiştir. Buna göre mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, konut ve çatılı işyerlerinde sözleşmenin uzaması halinde belirsiz süreli hale gelmeyeceği, sözleşmenin belirli süreli olduğu dikkate alınmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir...''
- TBK m.350 ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma şartları nelerdir?
TBK’nın 350 hükmü ile gereksinim, yeniden inşa ve imar nedeniyle kiraya veren tarafından tahliye sebepleri düzenlenmiştir. Bu maddede sadece gereksinim nedeniyle tahliye davası incelenmiştir. İlgili kanun hükmüne göre TBK 350. maddesinin 1. Fıkrasında düzenlenen gereksinim nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için "Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu ” şartı aramaktadır. Kanun hükmünde gereksinim talebinde bulunabilecek kişiler sınırlı olarak düzenlenmiş olup sadece kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerdir bu başlıktadır. Bunun haricinde kiralananı kullanacağından bahisle gereksinim nedeniyle tahliye davası açılamaz. Yine burada değinilen gereksinim samimi ve gerçek olmalıdır. Samimi ve gerçek ihtiyaca ilişkin takdir yetkisi hakimdedir. Uygulamada ev sahibinin başka bir taşınmazda kiracı olarak bulunması samimi olarak görülürken birden fazla evi bulunan ev sahibinin sebepsiz gereksinim beyanları samimi karşılanmamaktadır.
- İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak için noter aracılığı ile bildirim şart mı? Gereksinim nedeniyle tahliye davası ne zaman açılır?
TBK m.350 hükmüne göre gereksinim veya yeniden inşa ve imar nedeniyle esaslı onarım mevzu bahis ise kiraya veren belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşmenin sona ermesinden itibaren 1 ay içerisinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sonlandırabilir. Her ne kadar uygulamada taraflar gereksinim nedeniyle tahliye davası açmadan evvel noter aracılığı ile ihtarname gönderse de kanun hükümleri bu zorunluluğu içermemektedir. TBK m.350 hükmüne göre kiraya veren noter aracılığı ile ihtarname gönderilmesi şart koşulmamıştır. Kira sözleşmesinin süresi bitmeden önce tahliye için bir ihtarda bulunulmasına gerek yoktur. Kiracıya ihtarname göndermek kiraya verene ne katkı sağlar? Kiraya veren sürenin sona ermesinden önce kiracıya tahliye konusunda bir ihtarda bulunarak sözleşmeyi sona erdirme bildiriminde bulunursa TBK m.350 de düzenlenen bir aylık süre geçmiş olsa da dava açılabilir. Birden fazla kiraya veren ( ev sahibi varsa) birinin gerçekleştirdiği bildirim hukuken geçerlidir.
Yargıtay Kararı - 6. HD., E. 2014/13912 K. 2015/909 T. 29.01.2015:
"Davaya dayanak yapılan 13/12/2006 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin varlığı ve kiralananın çatılı iş yeri olduğu, taraflar arasında uyuşmazlık konusu değildir. Kira sözleşmesi sürenin bitiminden itibaren TBK.nun 347/1.maddesi uyarınca seneden seneye yenilenmiş olup, en son yenilenen kira dönemi 13/12/2012 tarihinde sona erecektir. TBK.nun 353.maddesi uyarınca sözleşme sona ermeden önce veya en geç davanın açılması için öngörülen bir ay içerisinde kiracıya tahliye iradesi yönünden ihtar gönderilmesi halinde sözleşmenin sona ermesinden itibaren bir ay içerisinde dava açma zorunluluğu yoktur. Zira dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılacağından davacı senenin sonuna kadar davasını açabilir. Davacı da yeni dönem başlamadan önce keşide etmiş olduğu ve davalıya 04/12/2012 tarihinde tebliğ edilen ihtarname ile akdin yenilenmeyeceğini ve 13/12/2012 tarihinde akdin sone ereceğini bildirilmiştir. Bu durumda davacı, yeni dönem başlamadan önce dava açacağını davalıya bildirdiğinden uzayan yeni kira dönemi sonuna kadar dava açma hakkını saklı tuttuğundan 11/12/2013 tarihinde açılan tahliye davası süresindedir. Mahkemece taraf delilleri toplanarak işin esasının incelenmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın süresinde açılmadığı bahisle reddi doğru değildir."
Yargıtay Kararı - 3. HD., E. 2017/2780 K. 2017/5393 T. 18.4.2017
"...Taraflar arasında 01/04/2012 başlangıç tarihli, bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesi sürenin bitiminden itibaren TBK.nun 347/1. maddesi uyarınca seneden seneye yenilenmiş olup, en son yenilenen kira dönemi 01/04/2015 tarihinde sona erecektir. TBK.nun 353.maddesi uyarınca sözleşme sona ermeden önce veya en geç davanın açılması için öngörülen bir ay içerisinde kiracıya tahliye iradesi yönünden ihtar gönderilmesi halinde sözleşmenin sona ermesinden itibaren bir ay içerisinde dava açma zorunluluğu yoktur. Zira dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılacağından davacı senenin sonuna kadar davasını açabilir. Somut olayda, dava sözleşmenin sona ermesinden sonra bir aylık yasal süresi içinde 28.04.2015 tarihinde açıldığına göre ayrıca bir ihtar gönderilmesine gerek yoktur..."
Yargıtay HGK 15.05.2015 tarih ve 2013/6-2419 E. 2015/1358 K. sayılı ilamı:
"...İhtiyaç iddiasına dayalı açılan tahliye davalarında… bir aylık süre içerisinde sözleşmenin yenilenmeyeceğine ilişkin tahliye iradesi kiracıya bildirilmiş ise dava bu bildirimi takip eden dönem sonuna kadar açılabilir..."
- İhtiyaç nedeniyle tahliye davası görevli ve yetkili mahkeme hangisidir?
HMK m.4 hükmü:
"(1) Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın;
a) Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları,
b) Taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davaları,
c) Taşınır ve taşınmaz mallarda, sadece zilyetliğin korunmasına yönelik olan davaları,
ç) Bu Kanun ile diğer kanunların, sulh hukuk mahkemesi veya sulh hukuk hâkimini görevlendirdiği davaları, görürler." şeklindedir.
İlgili kanun hükmü gereği gereksinim nedeniyle tahliye davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir. Gereksinim nedeniyle tahliye davasında yetkili sulh hukuk mahkemeleri, kiralananın bulunduğu yer mahkemesi (sözleşmenin icra olunacağı yer), davalının ikametgahının bulunduğu yer mahkemeleridir. Ayrıca taraflar aralarında düzenlenen kira sözleşmesi ile yetkili mahkemeyi kararlaştırabilirler.