I. GİRİŞ
Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) madde bir sözleşmenin tanımını yapmıştır. Buna göre sözleşme, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulur. Türk hukukunda çeşitli sözleşme tipleri mevcuttur. Günlük hayatta da farkında olmadan hukuki anlamda sözleşmelerin tarafı oluyor ve sözleşmeden doğan edimlerimizi ifa ediyoruz. Kira sözleşmeleri TBK’da kapsamlı düzenlemeler içeren ve geniş uygulama alanına sahip sözleşme türlerindendir. Kira sözleşmeleri avukata ihtiyaç duyulmadan düzenlendiğinden zaman içerisinde kira hukukuyla ilgili -sözleşme süresi bitince kiracı çıkmak zorunda, bir yıl süreli sözleşme süre sonunda devam ederse sözleşme belirsiz süreliye dönüşür, kiracıyı çıkartmak için 3 ay önceden ihtarname çekmemiz gerekiyor vs.- doğru sanılan yanlışlar oluşmuştur. Bu yanlış bilgilere güvenerek açılan davalar, pek tabi olumsuz sonuçlanmaktadır.
Rusya ve Ukrayna savaşı nedeniyle Antalya’ya başlayan göç, Antalya ilinde kiralık konut fiyatlarında ciddi artışa neden olmuş ve bu artış ülkemizin çeşitli illerinde de kendisini göstermiştir. Savaşa ek olarak ülkemizdeki enflasyon, paranın alım gücünün düşmesi, döviz kurlarındaki yükseliş gibi etkenler de kira bedellerinin fahiş şekilde artmasına neden olmuştur. Bu durum eski kiracılar ile kiraya verenler arasında çeşitli ihtilaflara neden olmaya başlamış ve kiraya verenlerce kiracının hangi sebeplerle tahliye edileceği ciddi merak konusu olmuştur. Bu yazımızda kira sözleşmesinin esaslı unsurlarına değindikten sonra TBK’da düzenlenen “Belirli Süreli Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarına” özgü tahliye sebeplerini kanuni dayanakları ve genel hatlarıyla izah edeceğiz.
Bu yazımızda kira sözleşmesinin esaslı unsurlarına değindikten sonra TBK’da düzenlenen “Belirli Süreli Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarına” özgü tahliye sebeplerini genel hatlarıyla izah edeceğiz.
II. KİRA SÖZLEŞMESİ UNSURLARI
Kira sözleşmesi TBK madde 299’da tanımlanmıştır. Buna göre, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmeden amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresi boyunca bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiracı, aksine sözleşme ve yerel adet olmadıkça, kira bedelini be gerekiyorsa yan giderleri sözleşmeden belirlenen bir tarih varsa o tarihte yoksa her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.
TBK kiraya veren ve kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarını ve haklarını bu şekilde düzenlemiştir. Kira sözleşmeleri belirli süreli olabileceği gibi belirsiz süreli de olabilir. Taraflar süreyi belirleme konusunda serbesttir. Sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olması sözleşmenin sona erdirilmesinde, dava açılmasında farklı şartlara tabi olduğundan tespiti önem arz etmektedir.
İlk bakışta kolay gibi görülen kira sözleşmeleri uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir sözleşme türü olduğundan dönemin şartlarından farklı şekilde etkilenebilmekte ve çeşitli ihtilaflarla karşımıza çıkmaktadır. Özellikle son zamanlarda yaşanan fahiş kira artışları bunun güncel bir örneğidir.
III. GENEL HATLARIYLA TAHLİYE SEBEPLERİ
TBK, kira sözleşmeleri bakımından İş Kanunu’nda düzenlenen iş sözleşmelerinde işçinin korunduğu gibi kiracıyı koruyan hükümler içermektedir. Bunların en somut örnekleri; sözleşmenin kurulmasından sonra kiralananın herhangi bir sebeple el değiştirmesi halinde, yeni malikin sözleşmenin tarafı olmasını düzenleyen TBK 310, kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini, kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğuna ilişkin TBK 346, dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini düzenleyen TBK 354 hükümleridir.
İlgili hükümler kira ilişkisinin devamı ve sona ermesi hallerinde kiracının korunduğunu göstermektedir. Bu yazımız belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin olduğundan adi ve hasılat sözleşmeleri bakımından inceleme yapılmamıştır.
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşme bildirim ve dava olmak üzere iki şekilde sona ermektedir. Bildirim yolu kiraya veren ve kiracı için ayrı şartlara tabi tutulmuştur. Dava yolu kiraya verenden ve kiracıdan kaynaklanan sebepler şeklinde ikiye ayrılmıştır.
1. Kira Sözleşmesinin Bildirim Yoluyla Sona Ermesi (TBK 347)
Bu düzenleme tahliye sebepleri arasında kiracıya ciddi şekilde koruma sağlamaktadır. Girişte belirttiğimiz gibi toplumda kira sözleşmesinin süresi bittiğinde ya da bitime 3 ay kala ihtarname çekildiğinde kiracının çıkmak zorunda olduğuna dair duyum/algı vardır. Bu duyumu doğru bilinen yanlış kılan hüküm ise TBK 347’de yer alan düzenlemedir.
a. Kiracı Bakımından
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kanun koyucu belirli süreli sözleşmelerde her yıl sonunda sözleşmeyi sona erdirme iradesini kiracıya tanımıştır. Bu hükmün mefhumu muhalifinden sebep göstermeksizin kira ilişkisini sona erdirme hak ve yetkisi kiracıda olduğu anlaşılmaktadır. Kiraya veren açısından ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdirmek mümkün değildir. Bu düzenleme belirttiğimiz gibi kiracıyı kiraya veren karşısında ciddi şekilde koruma altına almaktadır.
Belirli süreli kira sözleşmesi kiracı tarafından açıklanan şekilde bildirim yoluyla sona erdirilmezse, sözleşme aynı şartlarda bir yıl için uzamış sayılacaktır. Farklı bir ifadeyle bir yılın bitiminden sonra sözleşme belirli süreli olma özelliğini koruyacak belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşmeyecektir. Adi kira sözleşmeleri için geçerli olan TBK 327 “Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.” hükmü konut ve çatılı iş yeri kiralarına uygulanmadığından uygulamada kafa karışıklığına neden olmaktadır. Bu ayrım dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesinde dava açma süresinin tespiti için oldukça önem arz etmektedir. Aksi halde davanın süreden reddi gibi ciddi hak kayıpları söz konusu olacaktır.
b. Kiraya Veren Bakımından
Kanun koyucu kiraya veren için de bildirim yoluyla sözleşmeyi sona erdirme imkânı tanımıştır. Kiraya veren, on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Bu düzenlemeyi örnekle açıklamak gerekirse; 01.08.2011 başlangıç tarihli 1 yıl belirli süreli kira sözleşmesinde; kiraya veren 01.08.2012 birinci kira yılı sonundan itibaren on yıllık uzama süresinden -01.08.2022- sonraki uzama yıllarının bitimine üç ay kala -01.05.2023-2024-2025…. tarihinden önce- kiracının eline ulaşacak yazılı bildirimle kira sözleşmesinin ilgili uzama yılı sonunda -01.08.2023-2024-2025… tarihinde- sona ereceğini bildirecektir. Özetle, bir yıl süreli kira sözleşmesinde, kanunun saydığı diğer tahliye sebeplerinin varlığı hariç olmak üzere, kiraya veren ancak on ikinci yılın sonunda hiçbir sebep göstermeden kiracıyı çıkartabilmektedir. Kira sözleşmesinin beş yıl olması halinde de aynı kural geçerli olup 5+10 uzama süresi geçtikten sonra on yedinci yılın bitiminden üç ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla on yedinci yılın sonunda kiracı çıkartabilecektir. Bu nedenle kiraya veren olan müvekkillerimize kira sözleşmeleri bir yıl süreli yapmalarını tavsiye ediyoruz.
2. Kira Sözleşmesinin Dava Yoluyla Sona Ermesi
a. Kiraya Verenden Kaynaklı Sebepler
I. İhtiyaç Sebebi ve Yeniden İnşa ve İmar (TBK 350)
Kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu var ise ihtiyaç sebebiyle tahliye davası olarak nitelendirdiğimiz davayı açabilir. Davanın kiraya veren lehine sonuçlanması halinde kira sözleşmesi dava yoluyla sona erecektir. Almanya’dan oğlum gelecek, kızım evleniyor gibi haller bu tahliye sebebi kapsamında kalmaktadır.
Kiralanın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralanın kullanımı imkânsız hale gelirse kiraya veren yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın kiraya veren lehine sonuçlanması halinde kira sözleşmesi dava yoluyla sona erecektir. İhtiyaç ve yeniden inşa imar sebeplerine dayalı tahliye davaları kendi içerisinde özellikleri olan dava türleri olup bu yazımızda bu detaylara yer verilmemiştir.
Kiraya verenden kaynaklı sebeplere dayalı açılacak tahliye davalarında dava açma süresi özel olarak düzenlenmiştir. Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde davanın açılması gerekmektedir. Örneğin, başlangıç tarihi 01.08.2022 olan bir yıl süreli kira sözleşmesi için ihtiyaç sebebine dayalı tahliye davası sözleşmenin son günü olan 01.08.2023 tarihinden itibaren 1 ay içerisinde açılmalıdır. Aksi halde dava süresinde açılmadığından usulden reddedilecektir. Kanun belirsiz süreli sözleşmeler için de sürenin nasıl tayin edileceğini düzenlemiştir. Yazımız belirli süreli kira sözleşmelerine ilişkin olduğundan belirsiz süreli kira sözleşmesine ilişkin düzenlemelere değinmiyoruz.
II. Yeni Malikin Gereksinimi (TBK 351)
Kiralanan konut ya da işyerinin el değiştirmesi önünde yasal bir engel bulunmamaktadır. Malikin değişmesi halinde yeni malik TBK 310 hükmü gereği kanunen kira sözleşmesinin tarafı haline gelmektedir. Kiracı ile önceki kiraya veren arasında kurulan kira sözleşmesi, aynı şartlarda kiracı ve yeni malik arasında devam eder meğerki kiracı ile yeni malik arasında yeni bir sözleşme imzalansın.
Kanun koyucu yeni malikin kiralanana ihtiyacı olacağı düşüncesiyle yeni malike dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirme imkânı tanımıştır. Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kullanma zorunluluğu varsa, kiralananı edinme tarihinden başlayarak kiralanana ihtiyacı olduğunu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir dava ile sona erdirebilir.
Bu düzenleme ihtiyaç sebebine dayalı tahliye davası ile benzer sebeplere dayansa da davanın açılma usulü farklıdır. Kiralananı devralan yeni malik edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde yazılı bildirimle kiralanana ihtiyacı olduğunu ihtar edecektir. Bu bildirim bir aylık süre içerisinde kiracıya ulaşmalıdır. Bu bildirim edinme tarihinden altı ay sonra tahliye davası açılmasına imkân vermektedir.
Kiralananı yeni edinen malik, usulüne uygun şekilde bildirimde bulunmamış ise; sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde açacağı ihtiyaç sebebine dayalı tahliye davası ile sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Farklı bir ifadeyle yeni malikin bildirimde bulunmaması, ihtiyacına dayalı tahliye davası açmasına engel teşkil etmemektedir. Bildirim yalnızca kira sözleşmesinin bitimine altı aydan fazla bir süre kalmışsa, kira sözleşmesinin sona erme tarihini beklemeksizin dava açma imkânı tanımaktadır.
b. Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler
I. Tahliye Taahhüdü (TBK 352/1)
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmazsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kiracı, kiralananı fiilen teslim aldıktan sonraki bir tarihte -Yargıtay uygulamasına göre bu tarih en azından bir ay sonra olmalı.- kiralananı belirli tarihte boşaltacağını taahhüt etmişse, taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde kiraya veren yasal yollara başvurarak kira sözleşmesini sona erdirebilir. Örneğin, 01.08.2022 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde kiracı, 01.08.2022 tarihinde imzaladığı tahliye taahhüdü ile 01.08.2023 tarihinde çıkacağına dair taahhüt verirse bu taahhüt geçersiz olacaktır. En azından 01.09.2022 ve sonrasındaki bir tarihte 01.08.2023 tarihinde kiralananı boşaltacağını taahhüt etmelidir. Taahhüt tarihi kira sözleşmesi devamındaki bir tarihte de olabilir. Bu hüküm uygulamada tahliye taahhüdü olarak bilinen ve en çok kullanılan dava yoluyla sona erdirme türüdür.
Yazımızda kanun koyucunun kiracıyı sözleşme devamı ve sona ermesi hallerinde kiraya veren karşısında ciddi şekilde koruduğunu ifade etmiştik. Ancak tahliye taahhüdü kiraya vereni kiracı konusunda güçlü konuma getiren bir tahliye sebebidir. Usulüne uygun şekilde alınan tahliye taahhüdü kiralananın kısa sürede boşaltılmasını sağlayan etkili bir yol olabilmektedir. Tahliye taahhüdüyle ilgili detaylar söz konusu olup bu yazımızda bu detaylara yer verilmemiştir.
II. İki Haklı İhtar (TBK 352/2)
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olması halinde, kiraya veren kira süresinin sonundan itibaren bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.
Bu tahliye türü kiracının temel borcu olan kira bedelini ödememesi halinde başvurulacak bir yoldur. Örneğin, 01.08.2022 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinde kiracı, Şubat 2023 kira bedelini ödemediği için yazılı ihtara maruz kalırsa, aynı şekilde Mayıs 2023 kira bedelini ödemediği için ikinci kez yazılı ihtara maruz kalırsa kiraya veren bakımından iki haklı ihtar koşulları vücut bulacaktır. Kira yılının sonundan itibaren bir ay içerisinde açılacak dava ile kira sözleşmesi sona erdirilebilecektir.
Kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle kira sözleşmesini sona erdiren iki ayrı hukuki müessese bulunmaktadır. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye sebepleri birden fazla olduğundan bu husus başka bir yazımızın konusunu oluşturmaktadır.
III. Kiracı veya Eşinin Aynı İlçe veya Belde Sınırları İçinde Konutu Bulunması
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
c. Dava Süresinin Uzaması ve Dava Sebeplerinin Sınırlılığı (TBK 353- TBK 354)
Dava yoluyla kira sözleşmesi sona erdirilirken açılacak dava, süre bakımından belirli şartlara tabi kılınmıştır. Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde açılacak dava ya da icra takibi ile kira sözleşmesi sona erdirebilir. TBK 353 kiraya verenin, en geç dava açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı için uzayacaktır. Örnekle açıklamak gerekirse, 01.08.2022 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesinde ihtiyaç sebebine dayalı tahliye davası kira sözleşmesinin son günü olan 01.08.2023 tarihinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Ancak kiraya veren 01.09.2023 tarihinden önce dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi 01.08.2024’e kadar uzayacaktır.
Kanun koyucu tahliye sebeplerini sınırlı tutmuştur. Bu sayılanlar dışında dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez. Bu hüküm kiracıyı koruyan nispi emredici nitelikte hükümdür. Kira sözleşmesinde kanunda sayılan sebeplerin geçerli olmadığı ya da kiracı aleyhine farklı sebeplerin fesih sebebi sayılmasına ilişkin hükümler kiracı açısından kesin hükümsüz olacaktır. Kanun koyucu kiracıyı koruma konusundaki iradesini tutarlı şekilde sürdürmüştür.
IV. SONUÇ
Bu yazımızda kanun koyucunun kiracı ve kiraya verene kira sözleşmesinin hangi sebeplerle sona erdirebilme imkânı tanıdığına ilişkin genel bilgilere yer verilmiştir. Kanuni düzenlemeler genel hatlarıyla bu şekilde olmakla birlikte zaman içerisinde uygulamada ortaya çıkan uyuşmazlıkların çözümü için Yargıtay tarafından içtihatlar geliştirilmiştir. Bu içtihatlar kapsamında hareket etmek hak kayıplarının önüne geçmek adına önemlidir.