I. GİRİŞ
Türk hukukunda farklı tiplerde sözleşmeler bulunmakta olup kira sözleşmeleri, uygulamada en çok karşımıza çıkan sözleşme tiplerindedir. Her sözleşmede olduğu gibi kira sözleşmesinin esaslı unsurları bulunmaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) kira sözleşmesi tanımını yapmıştır. Tanıma göre; bir şeyin kullanılmasının devri, kullanımın karşılığı olarak kira bedeli ödenmesi ve tarafların bunlar üzerindeki karşılıklı birbirine uygun irade beyanları kira sözleşmesinin esaslı unsurlarıdır.
Kira sözleşmesi her iki tarafa borç yükleyen “sinallagmatik” sözleşme olduğundan kiraya veren ve kiracının karşılıklı borçları bulunmaktadır. Bu yazımızda belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelini ödeme borcunu tam ve gereği gibi yerine getirmeyen kiracıya karşı, kiraya verenin başvurabileceği hukuk yollar açıklanacaktır.
II. KİRACININ BORÇLARI
Kira sözleşmesinde kiracının temel borcu, kira bedelini ödemesidir. TBK 299 ve 313 açıkça bu hususu düzenlemiştir. Taraflar, sözleşme serbestisi gereği kira bedelini aralarında dilediği gibi kararlaştırabilir. Ödeme olgusu incelenirken kira bedelinin talep edilebilir eş ifade ile muaccel hale geldiği anın tespiti önemlidir. Taraflar arasında aksi kararlaştırılmadıkça kiracı, kira bedeli ödeme borcunu her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Taraflar, kira bedeli ödeme tarihini serbestçe belirleyebilmektedir. Kiracının kira bedeli ödeme borcu yanında başka borçları da bulunmaktadır. Bunlar, kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu, temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu, ayıpları kiraya verene bildirme borcu ve ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcudur.
Kanun koyucu, kiracının kira bedelini zamanında ödememesine ya da eksik ödemesine ciddi sonuçlar bağlamıştır. Kiralananın tahliyesi sınırlı hallerde söz konusu olup muaccel kira bedelinin ödenmemesi ya da eksik ödenmesi de bu sebepler arasında sayılmıştır.
Kiracının kira bedeli ödeme borcunu gereği gibi yerine getirmemesi, diğer tahliye sebeplerinden farklı olarak kiraya verene birden fazla başvuru imkânı tanımaktadır. Diğer bir ifadeyle kiraya veren, birden fazla kanun maddesine dayanarak kira borcunun gereği gibi yerine getirilmemesi nedeniyle tahliye talep edebilmektedir.
Kiraya verenin bu kapsamdaki başvuru hakları, TBK ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununda (“İİK”) düzenlenmiştir. Her bir başvuru yolu diğerinin şartlarını taşıyabildiği gibi birbirleriyle benzer ve farklı yönleri bulunmaktadır. [1]
III. ALINACAK HUKUKİ AKSİYONLAR
Kira sözleşmesinin esaslı unsurlarından biri kiracının, kira bedelini ödeme borcudur. Kiracının bu yükümlülüğü ihlal etmesi halinde kiraya verenin kira bedelinin tahsili ve kiralananın tahliyesi için üç ayrı başvuru hakkı bulunmaktadır. Kiraya veren somut olayın özelliklerine göre bu üç yoldan dilediğine başvurarak kiralananın tahliyesini sağlayabilir.
Kira bedelinin tahsili ve kiralananın tahliyesini imkânı veren hükümler sırasıyla; TBK 315 “Kiracının Temerrüdü”, TBK 352/2 “İki Haklı İhtara Sebep Vermek” ve İİK 269 “Tahliye Talepli Ödeme Emri”.’dir.
A. Kiracının Temerrüdü
a. Temerrüt Şartları
Kiracının temerrüdü TBK 315’te düzenlenmiştir. Buna göre; kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Kanunda yer alan şartların yerine gelmesi halinde kiraya veren bakımından tahliye imkânı doğacaktır. “Dosya kapsamına göre kiralananın konut ve çatılı işyeri kiralarına tabi olduğu anlaşılmaktadır. Yukarıda açıklanan esaslar çerçevesinde temerrüt veya sözleşmeye aykırılık nedeniyle dava açılabilmesi için kiracıya süreli ihtarın gönderilmesi gerekir. Ayrıca yan giderlerin ödenmemesi sözleşmeye aykırılık değil temerrüt nedeniyle tahliye sebebidir. Davacı tarafından davalıya en az 30 gün süreli ihtar gönderilmediğine göre davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.”[2]
Kiracı, kendisine yapılan yazılı bildirimden itibaren otuz gün içerisinde kira bedeli ve yan giderleri ödemezse; kiraya veren kira sözleşmesini bildirim yoluyla feshedebilecek ve kiralananın iadesi davası açabilecektir. Kiracı, yazılı bildirimi tebliğ aldıktan sonra, otuz gün içerisinde kira bedeli ve varsa yan giderleri ödemesi halinde; kiraya veren bakımından sözleşmenin feshi ve kiralananın iadesi talepli dava mümkün olmayacaktır. Ancak ileride muaccel olan kira bedeli ve yan giderlerin ödenmemesi halinde kiraya veren aynı süreci yeniden işletebilecektir. Kiracı, kendisine verilen otuz günlük sürede gerekli ödemeyi yapmazsa kiralanın tahliyesi mümkün olabilecektir.
b. Temerrüde Esas Yan Gider Kavramı
TBK’ya göre, sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa yan giderler kiracı tarafından ödenecektir. Diğer iki hukuki yoldan farklı olarak, kiracının yan gider ödeme borcunu ifa etmemesi de temerrüde neden olmaktadır. Diğer bir ifadeyle kiracının kira bedeli ödeyip yan gider ödeme borcunu gereği gibi yerine getirmemesi de temerrüde neden olacaktır. Kiracının sorumlu olduğu yan gider kavramı; TBK 314, 315, 317 ve 341 maddelerinde düzenlenmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında temerrüde esas yan gider kavramı TBK 341’de düzenlenmiştir. Bu hükme göre; kiracı, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel adet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanım giderlerine katlanmakla yükümlüdür. “Türk Borçlar Kanunu’nun 341.maddesindeki özel düzenlemeye göre kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel adet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür. Giderlere katlanan taraf bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 315. Maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya kapsamı Türk Borçlar Kanunu’nun 341.maddesinde belirtilen yan giderin muacceliyet (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir.”[3]
Kiraya verenin de katlanmakla yükümlü olduğu yan giderler söz konusudur. TBK 302 gereği, kiraya veren aksi kararlaştırılmadıkça kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere; TBK 303 gereği, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.
Yan gider kavramı kiraya veren ve kiracı tarafından ayrı ayrı düzenlendiğinden temerrüde esas yan gider kavramının ne olduğunun tespiti önemlidir. “Türk Borçlar Kanunu’nun 302 ve 303. Maddesinde bahsedilen zorunlu sigorta vergi ve benzeri yükümlülükler ve giderler eşyanın kiralanmasından ve kullanılmasından bağımsız kiralananın kendisinden kaynaklanan giderlerdir. Bu hususu düzenleyen Türk Borçlar Kanunu’nun 303 ve 341. Maddelerindeki ifadelerden yan giderlerin kiralananın kullanımıyla doğrudan ilgili olması gerektiği sonucuna varılmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 302. Maddesinde sözü edilen kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükler ise kiralananın kullanılmasından değil kiralananın kendisinden kaynaklanan asıl giderlerden olup Türk Borçlar Kanunu’nun 303 ve 315. Maddelerinde bahsedilen yan giderlerden kabul edilemez. Bu gibi giderlere ilişkin yükümlülüklerin sözleşme ile kiracıya yükletilmesi onların kira bedelinin bir parçası olduğunun kabulünü gerektirmez. Kira bedelinden sayılmayan bu giderlerin ödenmemesi temerrüde esas alınamaz. Bu nedenle Türk Borçlar Kanunu’nun 315. Maddesine dayanılarak tahliye istenemez. Ancak genel hükümlere göre alacak şeklinde kiracıdan tahsili istenebilir.”[4] Buna göre; kiralananın kendisinden kaynaklanan zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklerin kiracı tarafından ödenmemesi TBK 315 kapsamında temerrüde esas olmaz ve kiraya veren kiralananın tahliyesini talep edemez.
Yargıtay uygulaması ışığında; konut ve çatılı işyeri kiralarında ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderleri temerrüde esas olup kiralanın kendisinden doğan çevre, emlak vergisi ve zorunlu sigorta gibi giderler kiracıya yükletilemeyeceğinden temerrüde esas olmamaktadır.
c. Yan Gider Ödenmemesi Halinde Kiraya Verenin Hakları
Kiraya veren, kiracının sorumlu olduğu yan giderleri ödememesinden dolayı temerrüt hükümlerine başvurabilmek için bu giderleri ilk olarak kendisi ödemeli ve daha sonra TBK 315 kapsamında kiracıdan talep etmelidir. “Kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 4.maddesinde genel gider aidatlarının tamamının, elektrik, su, doğalgaz, soğutma ve ısınma giderlerinin kiracıya ait olup kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırılmıştır. Bu nedenle istenen ve ihtara konu olan giderlerin kiracı tarafından ödenmesi gerekir. Ancak bu sayılan alacakların alacaklısı … Site Yönetimidir. Kiraya veren, kiracının ödemesi gereken aidat borcunu site yönetimine ödemeden yani, bu koşulu yerine getirmeden kiracıdan ödenmesini isteyemez. Bu durumda davaya dayanak Beyoğlu 6. Noterliği’nin … yevmiye sayılı ihtarnamesinin keşide edildiği 24.03.2014 tarihinde henüz ihtara konu yönetim giderleri davacı tarafından Site Yönetimine ödenmiş olmadığından davacı yönetim giderlerinin ödenmemesi nedeniyle gönderdiği temerrüt ihtarnamesine dayanarak tahliye isteyemez. Açıklanan bu nedenle, temerrüt olgusu oluşmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tahliye kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.” Kiraya veren, kiracının sorumluluğundaki yan giderleri kendisi ödeyip, ödeme olgusunu belge ile tevsik etmezse kiracının temerrüdü söz konusu olmayacaktır.
B. İki Haklı İhtar Sebep Olmak
Kira bedelinin ödenmemesine dayanan diğer bir tahliye sebebi kiracının bir kira yılı içinde iki haklı ihtara muhatap olmasıdır. TBK 352/2 gereği; kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olması halinde, kiraya veren kira süresinin sonundan itibaren bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.
a. İki Haklı İhtar Şartları
Kiracının temerrüdünden farklı olarak burada ihtar açısından şekil şartı ve kiracıya ödeme için süre verme şartı yoktur. Kira bedelinin vadesinde ödenmemesi yeterli olup yan giderler bu hüküm kapsamında değildir. İhtarların ulaşmasından sonra kiracı, kira bedelini ödese dahi bu durum ihtarın haklılığını değiştirmez. Kira veren, kira süresinin sonundan itibaren bir ay içinde tahliye davası açarak sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Kira parasının yıllık ödenmesi halinde ise kiraya veren, bu yola başvurma imkanına sahip olamayacaktır. Kiraya veren muaccel hale gelen kira bedellerini tek bir ihtarname ile talep edebilecektir. Örneğin, Ocak ve Şubat 2023 kira bedelleri ödenmemesi nedeniyle şubat ayında her iki ay için ayrı ayrı ihtarname çekilmesi iki haklı ihtar şartını karşılamayacaktır. Ocak 2023 kira bedeli için Ocak 2023’te, Şubat 2023 için Şubat 2023’te ihtar çekilmelidir.
“İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz. Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde muaccel (istenebilir) hale gelen kiranın tek ihtarla istenmesi gerektiğinden bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir. …… ihtarnamelerde 30 günlük ödeme süresi verilmemesinin sonucu etkiler bir yönü bulunmamaktadır. 30 günlük süre temerrüde dayalı tahliye davalarında önem kazanmaktadır. İki haklı ihtar nedenine dayalı tahliye davalarında ödeme süresinin belirtilmesine ihtiyaç yoktur. İhtarnameler herhangi bir şekil şartına tabi olmadığı gibi süre verilmesi de gerekmez. Davacı 15/04/2013 tebliğ tarihli ihtarname ile “bu ayki kira” ibaresiyle Nisan ayı kirasını, aynı şekildeki 09/05/2013 tebliğ tarihli ihtarnameyle de Mayıs ayı kirasını istemiştir. Her iki ayın kirası da ihtarnamenin tebliğinden sonra ödendiğinden tahliye davasını açabilmek için iki haklı ihtar nedeni gerçekleşmiştir. Bu nedenle mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken…”[5]
b. Tahliye Talepli Ödeme Emrinin İhtar Sayılması
Kanun koyucu, haklı ihtar bakımından şekil şartı aramadığından İİK’da düzenlenen (C. Başlığında açıklanan) tahliye talepli ödeme emrinin kiracıya tebliği de ihtar kapsamında sayılmaktadır. “Somut olayda, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 10.11.2009 başlangıç tarihli ve 4 yıl süreli olduğu, Davacı tarafından, 10.11.2012 – 10.11.2013 kira yılına ilişkin ilk olarak, Mayıs 2013 ayına ait 1009 TL kira bedelinin tahsili istemiyle …. İcra Müdürlüğü’nün 20.05.2013 tarihli 2013/12697 Esas sayılı icra takip dosyasında, ödeme emrinin davalı kiracıya 28.05.2013 tebliğ edildiği ve aynı gün ödemenin yapıldığı, ……… Ekim 2013 ayına ait 1175 TL kira bedelinin tahsili istemiyle 08.10.2013 tarihinde başlatılan ….İcra Müdürlüğü’nün 2013 / 8137 Esas sayılı icra dosyasında ödeme emrinin davalı kiracıya 22.10.2013 tarihinde tebliğ edildiği ancak ödemenin yapılmadığı anlaşılmaktadır. Buna göre aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar koşulunun oluştuğu anlaşılmaktadır. Mahkemece, aynı kira yılına ilişkin olarak yapılan ihtarlar nedeniyle iki haklı ihtar nedeniyle tahliye koşulları oluştuğundan bu yöne ilişkin istemin de kabulüne karar verilmesi gerekirken……”
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının temerrüdü ile bir alt başlıkta incelenen tahliye talepli ödeme emrinde; kiracı yazılı bildirim ya da ödeme emrinin kendisine tebliğinden itibaren otuz gün içinde ödeme yaptığında kiralananın tahliye tehlikesini bertaraf etmektedir. Ancak iki haklı ihtar bakımından aynı durum geçerli değildir. Farklı bir ifadeyle kiracının ihtara sebep olması yeterli olup ihtarın kendisine tebliğinden sonra ödeme yapması kiraya verenin sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesinden tahliye talebinde bulunmasını engellememektedir.
C. Tahliye Talepli Ödeme Emri
Kiraya veren, TBK’da düzenlenen kiracının temerrüdü ve iki haklı ihtar yollarına başvuru hakkını dava yoluyla kullanmaktadır. İİK’daki bu düzenleme ise kiraya verene tahliye talepli icra takibi başlatma hakkı tanımaktadır.
a. Takip Talebi
İİK 269 vd. tahliye talepli ödeme emrini düzenlemiştir. Buna göre; alacaklı kiraya veren icra dairesine başvurarak borçlu kiracıya ödeme emri düzenlenmesini talep edebilir. Bu hüküm, TBK 315’te düzenlenen otuz günlük ödeme süresini ihtiva etmektedir. “Alacaklı vekili tarafından kiracı borçlu hakkında kira borcunu ödemediğinden bahisle icra takibi başlatıldığı, davalıya gönderilen örnek 13 no’lu ihtarlı ödeme emrinin davalı borçluya 10/10/2012 tarihinde tebliğ edildiği ve bu ödeme emri ile borçluya 30 günlük süre verildiği anlaşılmıştır. İ.İ.K.'nun 269/1. maddesi göndermesi ile uygulanması gereken BK’nun 260.maddesi (TBK 315 mad.) gereğince 30 günlük ödeme süresinin dolması beklenmeden….” Ancak TBK 315’ten farklı olarak borçlu kiracının yan giderleri ödememesi tahliye talebinde bulunma açısından fark yaratmamaktadır. Diğer bir ifadeyle sadece kira bedelinin ödenmemesi tahliye talepli ödeme emri gönderilmesi için yeterlidir. “Gerçekten, yüksek mahkemeye göre; ‘kiracı, kira sözleşmesinde «yakıt giderini» «bekçi parasını» ' «kapıcı parasını» «temizlik parasını «su parasını», «elektrik parasını», «tuvalet temizleme parasını», «çöp parasını», «yönetim giderini» «telefon konuşma ücretini» ödemeyi üstlenmiş dahi olsa -yani; bunların kiracıya ait olacağı sözleşmede belirtilmiş dahi olsa, bunlar «asıl kira borcu» sayılmayıp, «asıl kira borcunun eklentisi» olduğundan. temerrüde (ve tahliyeye) neden olmaz..”[6]
Bu nedenle TBK 352/2’deki iki haklı ihtara dayalı tahliye davalarına benzemektedir. Yan giderlerin ödenmemesi bu hüküm kapsamında tahliye sebebi oluşturmadığından takibe konu edilmesi halinde yan giderler bakımından takibin iptali mümkündür.
Alacaklı kiraya veren, düzenleyeceği tahliye talebinde takip yoluna muhakkak haciz ve tahliye yolu şeklinde ibare kullanmalıdır. Aksi halde, kiralananın tahliyesine yönelik dava açılması mümkün olmayacaktır. “Davaya dayanak yapılan ... 3.İcra Müdürlüğünün 2012/3344 esas sayılı takip dosyasında, davacı 02/08/2012 tarihinde başlatmış olduğu icra takibindeki takip talebinde tahliye isteminde bulunmamış, icra müdürlüğünce düzenlenen Örnek No:13 ödeme emrinde de bu sebeple, davalı borçluya yasal 30 günlük ödeme süresi yerine 7 günlük süre verilmiştir. Bu durumda takip talebi, tahliye açısından davacıya bir hak vermediğinden, mahkemece tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru değildir.[7]
b. Ödeme Emri
Ödeme emriyle; ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren otuz gün içinde (konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından) kira bedelinin ödenmesi; borcun bir kısmını veya tamamını veya alacaklının takibine karşı bir itiraz varsa, yine bu ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren yedi gün içinde açıkça ve sebepleri icra dairesine bildirilmesi ihtar olunur. Yine kira akdi ve sözleşmedeki imzaya açık ve kesin olarak itiraz edilmemesi halinde kira akdinin kabul edileceği bildirilir. Ödeme emrinde mutlaka yedi günlük itiraz hakkı ile otuz günlük ödeme süresine yer verilmelidir.
Bu düzenlemede borçlu kiracının kira borcuna, kira sözleşmesine ve imzaya itiraz edip etmemesi ve otuz günlük süre kira borcunu ödeyip ödememesi farklı sonuçlar doğurmaktadır.
c. Kiracının Ödeme Emrine İtiraz Etmemesi ve Borcu Ödememesi
İtiraz etmemenin sonuçları İİK 269/a’da düzenlenmiştir. Buna göre; borçlu kiracı, ödeme emrini tebliğ aldıktan sonra yedi gün içerisinde borca, kira sözleşmesine ve sözleşmedeki imzaya açık ve sebepleri ile birlikte itiraz etmez ve otuz günlük sürede kira bedelini eksiksiz şekilde ödemez ise; alacaklı kiraya veren, ödeme emrinin tebliğini izleyen altı aylık süre içinde İcra Hukuk Mahkemesine başvurarak tahliye talep edebilecektir.
d. Kiracının Ödeme Emrine İtiraz Etmesi
Kanun koyucu, kiracının bu madde kapsamındaki itirazlarını ikiye ayırmıştır. Borçlu kiracı, ödeme emrinin tebliği üzerine yedi gün içinde kira borcunun bir kısmına ya da tamamına, takibe itiraz edebileceği gibi kira sözleşmesine, sözleşmedeki imzasına da itiraz edebilecektir. Borçlu kiracı, kira sözleşmesine ve sözleşmedeki imzaya itiraz etmezse kira sözleşmesini kabul etmiş olacaktır. İtiraz takibi durdurmakla birlikte itirazın şekli kiraya veren alacaklının açacağı dava bakımından fark yaratmaktadır.
İİK 269/b hükmüne göre borçlu kiracı itirazında kira akdini ve sözleşmedeki imzayı inkâr ederse; alacaklı kiraya veren noterlikçe resen düzenlenmiş veya imzası onaylanmış sözleşmeye dayanıyorsa icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Borçlu kiracı, ödeme emrinde belirtilen otuz günlük sürede kira bedelini ödememesi halinde alacaklı kiraya veren açacağı davada kiralananın tahliyesini de talep edebilir. Bu hükmün mefhumu muhalifinden adi yazılı kira sözleşmesine dayanan alacaklı kiraya verenin; borçlu kiracının kira sözleşmesi ya da sözleşmedeki imzaya kesin ve açık şekilde itiraz etmesi halinde genel mahkeme olan Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali davası açacağı anlaşılmaktadır. Otuz günlük sürede ödeme yapılmaması durumunda kiralananın tahliyesi de talep edilebilecektir.
Alacaklı kiraya verenin sözlü kira sözleşmesi dayanması halinde; borçlu kiracı sözleşmeye itiraz ederse alacaklı kiraya veren itirazın iptali için Sulh Hukuk Mahkemesine başvuracaktır. “Dava dilekçesinde davacı davayı sözlü kira sözleşmesine dayandırarak ödenmeyen kira bedellerinin tahsili ve tahliye istemiyle davayı açmış olduğu belirttiği gibi davanın asıl kaynağının kira sözleşmesi olduğunun iddia edilmesi karşısında, davalı ile aralarında kira ilişkisi bulunduğunu ispat etmekle yükümlü olup, bu durumda kira ilişkisinden kaynaklandığı anlaşılan uyuşmazlığın sulh hukuk mahkemesince görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir."[8]
Borçlu kiracı, kira akdi dışındaki itirazlarını da yedi günlük sürede ileri sürebilir. İİK 269/c hükmü gereği borçlu kiracı, kiranın ödendiğini veya sair nedenle istenemeyeceğini bildirirse ödeme olgusunu ispat etmeye mecburdur. Borçlu kiracı, itiraz sebeplerini noterlikçe düzenlenmiş ya da imzası onaylanmış veya alacaklı tarafından ikrar olunmuş belge ile ispat edebilir. Borçlu kiracı, ödeme olgusunu bu şekilde ispat edemezse kiralananın tahliyesi gündeme gelecektir.
Bu hüküm kapsamında gönderilen tahliye talepli ödeme emri TBK 315 kiracının temerrüdündeki yazılı bildirimin sonuçlarını doğurur. TBK 352/2’de düzenlenen iki haklı ihtara sebep olma durumu bakımından da tahliye talepli ödeme emri haklı ihtar yerine geçer.
e. Kiracının Yasal Sürede Borcunu Ödemesi
Tahliye talepli ödeme emri yoluyla kiralananın tahliyesi TBK 315 hükmüne atıfta bulunduğundan kiracının otuz günlük yasal sürede kira borcunu ödemesi tahliyeyi engelleyecektir. Kiracının temerrüdünden farklı olarak burada icra masrafları, faiz ve vekille takip edilmişse icra vekalet ücreti de söz konusudur. Ancak kiracının sadece asıl alacak olan kira bedelini ödemesi yeterli olup asıl alacağın ferileri olan faiz, icra masrafları ve icra vekalet ücretinin ödenmesi gerekmemektedir. “Borçlu tarafından takibe itiraz edilmemiş ve takip dosyasına; 30.03.2012 tarihinde 500,00 TL, 05.04.2012 tarihinde 700,00 TL, 20.04.2012 tarihinde 900,00 TL, 25.04.2012 tarihinde 1.750,00 TL, 30.04.2012 tarihinde 652,00 TL olmak üzere 4.502 TL ödeme yapılmıştır. Ödeme emrinin tebliğ edildiği tarihe göre 30 günlük ihtar süresi içinde borçlu tarafından yapılan ödeme tutarı 3.850 TL olup, yapılan ödeme tutarının kira borcunun aslını karşılamakta olduğu anlaşılmaktadır. Hal böyle olunca, yerel mahkemece; borçlu tarafından 30 günlük temerrüt süresi içinde yapılan ödeme tutarı kira aslını karşıladığından davanın reddine karar verilmesi gerektiği yönündeki bozma ilamına uyulması gerekirken,.”[9]
f. Tahliye Davası Açma Süresi
Alacaklı kiraya veren, kiracının ödeme emrine itiraz etmemesi halinde ödeme emrinin tebliğini izleyen otuz günden sonra icra hukuk mahkemesinde tahliye talebinde bulunacaktır. Borçlu kiracının ödeme emrine itiraz etmesi halinde ise; kiraya veren itirazın niteliğine göre sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye ya da icra hukuk mahkemesin itirazın kaldırılması ve tahliye talebinde bulunacaktır. Otuz günlük süre dolmadan dava açılması halinde dava usulden reddedilecektir. “Davacı tahliye istemli olarak davayı 20.05.2015 tarihinde açmıştır. İhtarlı ödeme emri borçluya 28.07.2015 tarihinde tebliğ edildiği halde İcra İflas Kanunun 269/1 ve Borçlar Kanunun 260 maddesi gereğince 30 günlük ödeme süresi dolmadan açılan tahliye davasının bu nedenle reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değilse de, bu hususun düzeltilmesi için yeniden yargılama yapılmasına gerek görülmediğinden sonucu itibariyle doğru olan tahliye isteminin reddine dair kararın gerekçesinin düzeltilerek ONANMASINA,”[10]
IV. SONUÇ
Kiracının, kira bedelini ödeme borcu kira sözleşmesinin esaslı unsurlarından olduğundan borcun gereği gibi ifa edilmemesine çeşitli ve ciddi sonuçlar bağlanmıştır. Bu ihlalin en önemli sonucu kiralananın tahliyesidir. Kiraya verenin tahliye sebeplerinin sınırlı olduğu gözetildiğinde kiracının kira bedeli ve yan gider ödeme borcunu gereği gibi yerine getirmesi oldukça önem taşımaktadır. Kira bedelini gereği gibi tahsil edemeyen kiraya veren somut olayın koşullarına göre üç farklı hukuki yola başvurarak hem ödenmeyen kira bedelinin tahsilini hem de kiralananın tahliyesini sağlayabilecektir.
------------------
[1] TBK 315 temerrüt olgusu için kira bedeli ve yan gideri ödememeyi aramakta iken, TBK 352/2 iki haklı ihtar ve iik 269 tahliye talepli ödeme emrinde kira bedelinin ödenmemesi yeterli olup yan giderle ilgili inceleme yapılmamaktadır. TBK 315 kiracının temerrüdü ve İİK 269 tahliye talepli ödeme emrinde bildirimi takip eden otuz gün sonunda ödeme yapılması halinde kiraya verenin tahliye hakkı ortadan kalkmakta iken, TBK 352/2’de haklı ihtarın tebliği sonrası ödeme yapılması kiraya verenin tahliye hakkını ortadan kaldırmamaktadır. İİK 269 tahliye talepli ödeme emrindeki otuz günlük ödeme süresi TBK 315 kiracının temerrüdündeki otuz güne dayanmaktadır.
[2] T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 16.02.2015 tarih, 2015/60 Esas, 2015/1386 Karar sayılı ilam.
[3] T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 09.04.2015 tarih, 2015/2926 Esas, 2015/3523 Karar sayılı ilam.
[4] T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 11.12.2018 tarih, 2018/6066 Esas, 2018/12636 Karar sayılı ilam.
[5] T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 01.10.2014 tarih, 2014/8591 Esas, 2014/10734 Karar sayılı ilam.
[6] UYAR T. “Kiralanan Taşınmazın “Kira Borcunun Ödenmemesi Nedeniyle İlamsız İcra Yoluyla Tahliyesi” s. 2
[7] T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 17.09.2013 tarih, 2013/10718 Esas, 2013/12542 Karar sayılı ilam.
[8] T.C. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 10.09.2018 Tarih, 2018/3813 Esas., 2018/5487 Karar Sayılı ilam.
[9] T.C. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 22.04.2015 tarih, 2013/1759 Esas, 2015/1249 Karar sayılı ilam.
[10] T.C. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 26.04.2018 Tarih, 2018/1926 Esas, 2018/11712 Karar sayılı ilam.