Otoparklı olarak imal edilen binalarda müteahhit her bir bağımsız bölüme düşecek otopark alanını arsa sahiplerine ve/veya gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satış yaptığı kişilere vaad etmektedir. Otopark alanının vaad edilenden adetten eksik yapılması ayıplı ifa kapsamında değerlendirilmesi gereken hususlardan biridir. Bu yazımızda bu durumda hak kaybına uğrayan tarafların müteahhitten isteyebilecekleri ayrıntılı bir şekilde ele alınmıştır.
Yargıtayımız her ne kadar bir kısım kararlarında söz konusu otopark alanı eksikliğini eksik iş kapsamında değerlendirse de son zamanlarda vermiş olduğu istikrar kazanan bir çok kararında söz konusu eksikliğin ayıplı ifa olacağına hükmetmiştir.
Otopark alanlarının vaad edilenden eksik yapılmasının ayıplı ifa kapsamında değerlendirilmesi dolayısıyla arsa sahipleri için öngörülen yargı yoluna başvuru süresi ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile bağımsız bölüm alanların başvuru süreleri farklılık göstermektedir. Burada gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile bağımsız bölüm alanlar için 28/05/2014 tarihinde yürürlüğe giren Tüketicinin Korunması Hakkında Kanununun; arsa sahibi sıfatıyla bağımsız bölüm alanlar için ise 01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren Türk Borçlar Kanununun uygulanması gerekecektir. Önemli olduğu için burada belirtmek isteriz ki her ne kadar aşağıya aldığımız Yargıtay kararlarında Tüketici açısından açık ayıp gizli ayıp ayrımı yapılmış olsada Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da bu ayrım kaldırılmış ve eski kanunda yer alan ihbar süresi öngörülmemiştir.
“Dava, satış esnasında sunulan katalog, proje ve tanıtımlarda belirtilen ancak bunlara uygun olarak yapılmayan veya eksik yapılan işler nedeni ile davacının satın aldığı dairede oluşan değer kaybının ve geç teslim nedeni ile ceza-i şartın ödetilmesi istemine ilişkindir. Mahkemece, tanıtım kataloğu ve sözleşme gereğince, açık yüzme havuzunun eksik m2 yapılması, ... Parkın m2'sinin eksik ve kamuya terk edilen alanda yapılması açık otopark'ın çocuk oyun alanına dönüştürülmüş olması, interkom sisteminin sözleşmeye göre yapılmamış olması sosyal tesislerin davalı adına kayıtlı alanda bulunması göl ve koru etapları arasında yol olmaması, bilirkişi raporunda belirtildiği gibi eksik iş olarak kabul edilmiş olup, ayıp ihbarına gerek olmadığı belirtilerek yazılı şekilde karar verilmiştir. Uyuşmazlık; dava konusu olayda “ayıplı ifa” mı, yoksa “eksik ifa”nın mı söz konusu olduğu; burada varılacak sonuca göre satıcının sorumluluğuna gidilebilecek ihbar ve zaman aşımı süreleri ile talep hakkının kapsamının ne olduğu noktalarında toplanmaktadır. (...)Ayıp kavramı ile eksik iş ise birbirinden farklıdır.
AYIP; yasa ya da sözleşmede öngörülen unsurlardan birinin veya birkaçının eksikliği ya da olmaması gereken vasıfların olmasıdır.
EKSIK IŞ ise; sözleşme konusu işlerin yapılmaması yani hiç yapılmayan iştir.
EKSIK IFA ise, kanunlarımızda tanımı yapılmamakla birlikte, 4077 Sayılı Kanun'un 4 maddesinde sayılan ayıp kavramı içerisinde mütalaa olunmaktadır.
(...)Davacının dava dilekçesinde tanımladığı ve mahkemece bilirkişi raporu ile tespit edilen hususların davacının satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren eksiklik olduğu gerekçesi ile yazılı şekilde karar verilmiştir. Ancak yukarıda da ayrıntılı olarak açılandığı üzere bu hususların açık ayıp olduğu(...)” (YARGITAY 13. HUKUK DAİRESİ, E. 2016/26078, K. 2019/12738, T. 17.12.2019)
- Taraflar arasındaki sözleşmede veya eki teknik şartnamede otopark alanlarının nasıl olacağı belirtilebileceği gibi bazen de reklam ve tanıtım kitapçıklarında, broşürlerinde, satış maketlerinde, mahal listesi ve krokide, internet sitesinde vb. yerlerde bu belirtmede bulunulabilir. Her iki durumda da müteahhitin sorumluluğu devam etmektedir.
”Davacı, (...) projenin reklam ve ilanlarında bildirilen vasıflara uygun olarak yapılandırılmaması nedeniyle gizli ayıplı bulunduğunu ve değer kaybına sebebiyet verildiğini bildirerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalarak 5000 TL nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. (…)Davacının dava dilekçesinde tanımladığı bu durumun satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren açık ayıp olduğu, davalıların bu ayıbı gizlemek için de herhangi bir hileye başvurmadıkları, davacının bu ayıplardan bağımsız bölümü satın aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği kuşkusuzdur. (…) Eldeki davada, davacının ileri sürdüğü hususlar “eksik ifa” değil, “açık ayıp” nitelindedir.” (YARGITAY HUKUK GENEL KURULU, E. 2014/13-591, K. 2015/875, T. 25.2.2015)
“Davacı, 22/10/2007 tarihinde yapılan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile ... ... Mahallesi, ... Sitesi A-8 Blok 34 numaralı daireyi davalıdan satın aldığını, satış ofisinde tanıtımı yapılan vaziyet planı ve gösterilen inşaat alanına göre tüketici olarak görsel katalog ve ilanlarla hile ile yanıltıldığını, masaj odası ve büfe bar yapılmadığını, kapalı yüzme havuzu ile sauna ve buhar odasının ise yaklaşık 4000 kişinin yaşadığı sitede yeterli olmadığını, akıllı ev sistemi alt yapısının kurulmadığını, tüm dairelerde yangın algılama ve springler sisteminin kurulmadığını, klima için alt yapının yapılmadığını, davalının sözleşme ve reklam bröşürlerine göre eksik, ayıplı ve kötü ifada bulunduğunu, güneş kolektörleri ile destekli su ısıtma sisteminin konulmadığını, ıslak zeminlerdeki suyun geri dönüşümünün sağlanarak klozetlerde kullanımı ile ilgili taahhüdün yerine getirilmediğini, ... sularının yeşil alan sulamasında kullanılmak üzere depolanmadığını, çatılarda peyzaj yapılmadığını ve kullanıma uygun düzenlenmediğini, A8,A7 ve A6 bloklarında yangın alarm ve springler sistemi ile her daireye en az bir otopark yapılmadığını, cephenin denize doğru yapılmadığını, blok elektrik odalarının izolasyonunun yapılmadığını ve su sızıntısının olduğunu, tüm bu hususların maliyet ve değer düşüklüğü yarattığı açık olup sözleşmeye de aykırı olduğunu, (...) Mahkemece, (...) bu hususların eksik iş niteliğinde olduğu bildirilmiş ve mahkemece söz konusu rapor hükme esas alınarak değer kaybına hükmedilmiş ise de; bunların yapılmamış olmasının davacının satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren açık ayıp niteliğinde olduğu(...).” (YARGITAY 13. HUKUK DAİRESİ, E. 2016/20009, K. 2019/9112, T. 30.9.2019)
- Bununla birlikte eğer ki sözleşmede veya sözleşmenin eki teknik şartnamede, reklam ve tanıtım kitapçıklarında, broşürlerinde, satış maketlerinde, mahal listesi ve krokide, internet sitesinde vb. yerlerde herhangi bir vaatte bulunulmamış ise müteahhitin sorumlu olduğu kabul edilemez.
“Davacı vekili, müvekkili ve dava dışı diğer arsa malikleri ile davalı şirket arasında 24.01.2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, sözleşme gereklerinin yerine getirilmediğini, 20 araçlık kapalı otopark yapılmaması sebebiyle müvekkiline düşen dairenin 15.000,00 TL değer kaybından ... TL ile 2009 yılı Eylül ayından 2010 yılı Nisan ayı arası 8 aylık birikmiş 8.000,00 TL'nin tahsili için icra takibi başlatıldığını (...) Davalı vekili, (...) sözleşmede açıkça her daire için bir otopark alanı bulunması gerektiği yazılmadığından bu yöndeki istemin yerinde olmadığı gerekçesiyle, davanın kısmen kabulüne, %40 icra inkâr tazminatının tahsiline karar verilmiştir.Karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir (...) SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun bulunan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edenden alınmasına, karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 25.02.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.” (YARGITAY 23. HUKUK DAİRESİ, E. 2014/7985, K. 2016/1055, T. 25.2.2016)
- Otopark alanlarının vaad edilenden az sayıda yapılması durumunda oluşan değer düşüklüğü talebinin neye göre değerlendirileceği; talepte bulunanın arsa sahibi veya gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile bağımsız bölüm alan tüketici olmasına göre değişiklik gösterecektir.
Tüketici açısından Yargıtayımız uzun bir zamandır “nisbi metod” ile değer düşüklüğü hesaplama yöntemini benimsemiştir.
“(...) Taraflar arasında düzenlenen sözleşme eki teknik şartnamenin 9. maddesi gereğince dubleks daireler ve 4+1 daireler için 2 araçlık kapalı otopark alanı tahsis edileceğinin düzenlendiğini, buna rağmen davalı şirketin bunu yerine getirmediğinden dolayı ayıplı hizmette bulunduğunu ileri sürerek (...) Davacı, davalıdan satın aldıkları dairenin ayıplı olduğunu, bu nedenle dairede değer düşüklüğü meydana geldiğini ileri sürerek, değer düşüklüğü nedeniyle değer kaybının kendisine ödenmesi istemiyle eldeki davayı açmıştır. Mahkemece, alınan bilirkişi raporu doğrultusunda davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. Satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde, doktrinde, "mutlak metod", "nisbi metod" ve "tazminat metodu" adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da,gerek Dairemiz gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan "nispi metod" olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. (13.HDT.26.12.1997, Esas, 1997/7580; Karar 1997/10870) Bu metoda göre; satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın, satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir. Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile,ayıplı haldeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek, bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanmaktadır.” (YARGITAY 13. HUKUK DAİRESİ, E. 2019/1059, K. 2019/2985, T. 6.3.2019)
Arsa sahibi açısından bakıldığında ortak yerlerdeki ayıplı ifadan kaynaklı değer düşüklüğünün ne miktarda isteneceği konusu Yargıtay kararlarında da değişiklik göstermektedir. Yargıtayın bir kısım kararlarında arsa sahibinin arsa payı oranında değer düşüklüğünü isteyebileceği, bir kısım kararlarında ise sözleşmedeki paylaşım oranına göre isteyebileceği değerlendirilmektedir.
“Bu sebeple kendisine ait bağımsız bölümdeki ile ortak yerlerdeki eksik iş ve ayıplı imalatların bedelinden kendi bağımsız bölümüne tapudaki arsa payına düşen kısmın tahsilini talep edebilir. Hal böyle olunca, davacının sahip olduğu taşınmaz nedeni ile hissesine düşen bölümü yönünden arsa payı oranında talebe hakkının olduğu kabul edilerek hüküm kurulması gerekirken, mahkemece, bu yön gözetilmeksizin yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir” (YARGITAY 13. HD, E. 2016/588, K. 2017/8858, T. 3.10.2017)
“Mahkemece, hükme esas alınan bilirkişi raporunda, talep konusu imalatların, eksik iş ya da ayıplı iş olduğu hususunda ayrım yapılmamış, ayıplı işlerin de gizli ayıp mı açık ayıp mı olduğu belirlenmemiştir. Bu itibarla öncelikle, tazminat konusu yapılan kalemlerin tek tek değerlendirilerek, bunların ayıplı iş mi, yoksa eksik iş mi olduğu, ayıplı işlerin ise gizli ayıp mı yoksa açık ayıp mı olduğu belirlenmelidir. Daha sonra açık ayıplarla ilgili teslimden sonra yükleniciye TBK'nın 474. ( BK'nın 359. ) maddesinde öngörüldüğü şekilde süresinde ihbarda bulunulup bulunulmadığı, gizli ayıplarla ilgili olarak da ayıbın ortaya ne zaman çıktığı, çıkmasından sonra yüklenicinin TBK'nın 477. ( BK'nın 362. ) maddesine uygun olarak haberdar edilip edilmediği üzerinde durulmalıdır. Öte yandan, her paydaşın ortak alanlarda payı bulunduğundan bu yerler üzerindeki eksik ve ayıplı işler bedelinden arsa sahibinin en fazla sözleşmedeki paylaşım oranına isabet eden miktar kadar talepte bulunabileceği gözetilerek karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile hüküm kurulması hatalı olmuştur.” (YARGITAY 23. HUKUK DAİRESİ, E. 2016/101, K. 2017/3793, T. 19.12.2017)
- Müteahhitin projesine uygun olarak imal ettiği ancak taraflar arasında akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesine aykırı olarak otoparkların eksik yapılması söz konusu olabilir. Böyle bir durumda taraflar arasındaki sözleşmede müteahhitin değişiklik yapamayacağı açıkça yazmakta ise müteahhitin projeye uygun imal ettiği ancak taraflar arasındaki sözleşmeye uygun olmayan söz konusu aykırılıkları gidermesi ve proje tadilatına gitmesi istenebilecek, bunun mümkün olmaması halinde ise değer düşüklüğüne hükmedilmesi talep edilebilecektir. Buradan anlaşılması gereken sözleşmede otoparkların durumunun açıkça kararlaştırılmaması durumunda müteahhit arsa sahiplerinin rızasını almaksızın projede otoparklara ilişkin değişiklik yapabilecektir.
“Davacı arsa sahipleri, binanın bodrum katına yapılacak kömürlük ile yanında inşa olunacak otoparkın yüklenicinin işgalinde olduğunu ileri sürerek müdahalenin önlenmesini istemişler, mahkemece bu yerlerle ilgili olarak men isteminin reddine, projeye uygun olduğu gerekçesi ile bedele hükmedilmiştir. Oysa sözleşmelerinde, kömürlük ve otopark hakkında yüklenicinin proje tadilatına dahi gidemeyeceği açıkça yazıldığından yüklenicinin inşaatın kaloriferli yapılması sebebiyle kömürlüklere gerek olmadığını bahane edip bu yerlere el atması haklı görülemez. Bu sebeple mahkemece söz konusu yerlerin kömürlük ve otopark haline getirilmesinin binanın statik durumu da dikkate alınarak mümkün olup olmadığının araştırılıp proje tadilatı yoluyla ve statik açıdan sorun yoksa sözleşmeye uygun hale getirilmesi için davacılara yetki ve mehil verilmesi, eski hale getirildiğinde davalının müdahalesinin menine karar verilmesi, uygun hale getirilemiyor ise şimdiki gibi bedele hükmedilmesi gerekirken eksik inceleme ve yanlış değerlendirme ile sonuca varılması doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.” (YARGITAY 15. HUKUK DAİRESİ, E. 2004/2119, K. 2004/3556, T. 24.6.2004)
- Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile bağımsız bölüm satın alan tüketici sözleşmeye konu gayrimenkuldeki ayıplı ifadan dolayı sözleşmede yer alan üreticiye veya satıcıya karşı eksik işten kaynaklı tazminat haklarını ileri sürebilir. Bu durumda satıcı ve üreticinin müteselsil sorumlu olduğu kabul edilir.
“Davacı ile davalılar arasında imzalanan 01.05.2008 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde, davalı Emlak Konut GYO A.Ş. satıcı olarak yer almıştır. Satıcı -imalatçı - üretici kavramı ve sorumluluğu 4077 Sayılı Kanun'un 3. ve 4.maddelerinde düzenlenmiştir. TKHK'nun 4/3 maddesine göre; Satıcı, imalatçı-üretici, bayi, acente, ithalatçı ve 10. maddenin beşinci fıkrasına veya 10/B maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre kredi veren, ayıplı maldan ve tüketicinin bu maddede yer alan seçimlik haklarından dolayı müteselsilen sorumludur. Hal böyle olunca, satıcı durumunda bulunan davalı Emlak Konut GYO A.Ş.' ne, husumet yöneltilebilir. Mahkemece, bu davalı yönünden de uyuşmazlığın esasının çözümlenmesi gerekirken, yanlış gerekçeyle davanın husumet yönünden reddine karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.” (YARGITAY 13. HD, E. 2012/12978, K. 2013/8510, T. 3.4.2013)
Hak kaybına uğramamak adına her zaman bir avukattan hukuki destek alınmasının uygun olacağını düşünüyoruz.