Arsa payı belirlemekte yetkili kimselerin, arsa paylarını objektif, hakkaniyete ve yasalara uygun paylaştırması gerekmektedir. Bununla birlikte uygulamada proje müelliflerinden ve/veya yapımcı müteahhitlerden bazılarının ticari endişelerle veya konunun uzmanı olmadıkları için arsa payını objektiflikten uzak bir şekilde ve kanunda belirtilen kriterleri dikkate almadan tespit ettiği herkesçe bilinmektedir. Birçok uygulamada arsa paylarının gelişigüzel olarak arsa alanının ana gayrimenkulde bulunan toplam bağımsız bölümlerin sayısına bölünmek suretiyle, eşit pay verilerek ya da bağımsız bölümlerin sadece büyüklükleri yani metrekareleri esas alınarak belirlendiği yanlış uygulamalar görülmektedir.
Kentsel dönüşüm süreçlerinde tam uzlaşma sağlanamadığı durumlarda, maliklerin hisseleri oranında (arsa payı oranında) karara katılabilecekleri ve hisseleri oranında hak sahibi olabilecekleri belirtildiği için arsa paylarının doğru belirlenmesi meselesi özellikle 6306 sayılı Afet Ri̇ski̇ Altındaki̇ Alanların Dönüştürülmesi̇ Hakkında Kanun ile daha önemli bir mesele haline geldi. Ülkemizde 2007 yılına kadar tamamen bilinçsizce ve keyfi olarak tesis edilen arsa payları mevcut yapıların önemli bir çoğunun arsa paylarının hatalı tesis edilmesine neden olmuştur. Bağımsız bölüm hak sahiplerinin mevcut yapılarda fiilen sahip oldukları haklarını hukuken de güvence altına almaları, bu amaçla arsa payını düzeltme davası açmalarını şiddetle tavsiye ediyoruz.
Örnek vermek gerekirse; kat irtifakı/mülkiyeti kurulurken binanın üst kattaki geniş dairesini satın alan kimsenin arsa payı, zemindeki küçük daireyi satın alan kimsenin arsa payından kesinlikle yüksek olacaktır. Çünkü kat mülkiyeti kurulduğu sırada, objektif ölçüler uyarınca üst katta yer alan geniş bir daire, zemin katta yer alan güneş görmeyen bir daireden çok daha değerli olacaktır. Arsa payına ilişkin muhtemel bir ihtilafta, daire sahibinin daireyi somut olayda hangi fiyata aldığının ise hiçbir önemi yoktur. Bağımsız bölüm malikleri ancak bağımsız bölümlerine özgülenen arsa payları oranında hak ve yükümlülüklere sahip olacaklardır.
Bu yazı kapsamında, arsa payı kavramı ve arsa payı sebebiyle gündeme gelebilecek hukuki meseleler “Arsa Payı Kavramı, Uygulaması, Beraberinde Getirdiği Sorunlar ve Arsa Payı Düzeltme Davası” başlığı altında soru-cevap şeklinde değerlendirilecektir.
A. BİRİNCİ KISIM: SORULAR
1. Arsa Payı nedir, nasıl kurulur?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Tarifler başlıklı 2. maddesi arsa payının tanımını yapmıştır. Buna göre “Arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payı” arsa payı olarak ifade edilmiştir. Yine aynı kanunun Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Niteliği başlıklı 3. maddesi arsa payının nasıl kurulacağını açıklamaktadır;
“Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.”
2. Arsa Payı bağımsız bölümden ayrı olarak devredilebilir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Bağımsız Bölümlerle Arsa Payı Arasındaki Bağlantı başlıklı 5. maddesi “Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi, miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz.” demek suretiyle arsa payının bağımsız bölümden ayrılamayacağı, yine aynı maddede “Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar” denilmek suretiyle ayrı bir hakka veya borca konu olamayacağı belirtilmiştir. Arsa payı bağımsız bölüm ile birlikte hareket etmekte, bağımsız bölümün kendisinden ayrılmaz bir parçasını oluşturmaktadır. Arsa payının bağımsız bölümden ayrı devredilmesi mümkün değildir.
3. Her bir bağımsız bölüme arsa payı verilmesi gerekir mi, bağımsız bölüme bağlanmamış arsa payı (açığa arsa payı) bırakılabilir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Bağımsız Bölümlerle Arsa Payı Arasındaki Bağlantı başlıklı 5. maddesi “Anagayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz” demek suretiyle kat irtifakı kurulmuş devredilebilir hak niteliğine kavuşmuş her bir bağımsız bölüme arsa payı bağlanması gerektiği belirtilmiştir. Bağımsız bölüm kavramının oluşması için arsa payı kavramı kurucu unsur niteliğindedir. Bu nedenlerle arsa payı verilmeyen bağımsız bölüm düşünülemeyeceği gibi açığa bırakılmış arsa payı da düşünülemez. Ancak uygulamada kanun hükmü aksine, hesaplamadan kaynaklı veya bağımsız bölüm niteliği olmayan yerlere arsa payı verilmesi suretiyle açığa pay bırakıldığına şahit olunmaktadır.
4. Arsa payına bağlanan ortak yerlerden yararlanmaya veya ortak gidere katılmaya ilişkin haklar ve borçlar nelerdir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Ortak Yerler Üzerinde başlıklı 16. maddesinde “Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.”
“Anagayrimenkulün Genel Giderlerine Katılma” başlıklı 20. maddesi; “Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.”
Buradan da anlaşılmaktadır ki; arsa payı çok olan gayrimenkul sahibi ortak alanlardan daha çok yararlanma hakkına sahiptir. Bununla birlikte genel giderlere de daha çok katılacaktır.
5. Anagayrimenkule bağımsız bölüm ilave edilebilir mi, ilave durumunda arsa paylarının dağılımı nasıl belirlenecektir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Bağımsız Bölüm İlavesi” başlıklı 44. maddesi anagayrimenkule yapılacak ilavelerin oybirliği ile yapılması gerektiğini karara bağlamıştır. Anılan kanun, aynı şekilde anagayrimenkulde bütün bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa paylarının belirlenmesini de oybirliği ile alınacak karara bağlamıştır.
“Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için:
a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi;
b) Anagayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tesbit edilmesi şarttır.”
“Davanın konusu, çatı katın tam kata çevrilmesi ve hasıl olacak yeni duruma göre tapudaki arsa paylarının düzeltilmesi isteminden ibarettir. Çekme katın tam kata çevrilebilmesi için ilk iki koşuldan biri, kat malikleri Kurulunun buna oybirliği ile karar vermesi ve ana gayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre yapılan yeni ilavelerde dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tespit edilmesidir.” (YARGITAY HUKUK GENEL KURULU, E. 1976/5-1992, K. 1977/374, T. 13.4.1977)
6. Arsa payının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı yahut doğru tahsis edilmediği durumlarda hakkı ihlal edilenlerin başvurabileceği yollar nelerdir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ”Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Niteliği” başlıklı 3. maddesi “Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.” demek suretiyle hakkının ihlal edildiğini düşünen her bir kat maliki ve kat irtifakı sahibine mahkemelerde dava açmak suretiyle arsa payını düzenleme hakkı, yetkisi verilmiştir.
7. Arsa payı düzeltme davasını kim, kimlere karşı açabilir?
Arsa payı düzeltme davasını anagayrimenkulde bağımsız bölüm sahibi olan herkes açabilir. Burada dikkat edilmesi gereken arsa paylarının tescili sırasında anagayrimenkulde malik olan ve tescilden haberdar olan kişinin bu davayı açamayacağıdır. Bu kişinin bağımsız bölümünü devri halinde yeni malikin dava açma hakkı saklıdır. Kiracı veya irtifak hakkı sahibinin dava açma hakkı yoktur.
“...Davacının arsa payının düzeltilmesini istediği 13 numaralı bağımsız bölümün tescili esnasında anataşınmazda kat maliki olup verilen arsa payından haberdar olduğu anlaşılmakla yerinde olmayan bütün temyiz itirazlarının reddi ile usul ve yasaya uygun hükmün HMK 370/1. maddesi gereğince ONANMASINA…” (YARGITAY 20. HD E. 2019/2849, K. 2019/5582, T. 7.10.2019)
Arsa payı düzeltme davalarında, davacı dışında kalan tüm bağımsız bölüm maliklerinin davalı konumunda gösterilmesi zorunludur. Aksi halde taraf teşkili sağlanamadığından davanın reddi gerekecektir. Burada zorunlu dava arkadaşlığından bahsedilecektir.
“Davanın niteliği gereği yargılamanın sonunda verilecek karar, dava konusu anataşınmazdaki tüm bağımsız bölümlerin tapuda kayıtlı maliklerinin hukukunu da yakından ilgilendirdiğinden, hükmün infazının sağlanabilmesi açısından usul ekonomisi ilkesi gözetilerek, dava konusu anataşınmazın bağımsız bölümlerinin tamamını gösterir son tapu kayıtları celbedilip, bağımsız bölüm maliklerinin davaya dahil edilmesi ve sonrasında tarafların tamamının iddia ve delilleri doğrultusunda oluşacak sonuca göre hüküm kurulması gerekirken…” (YARGITAY 20. HD, E.2017/5442, K. 2019/1190, T. 20.2.2019)
8. Arsa payının düzeltilmesi istemli davada mahkemece hangi tarihteki arsa yapı değeri dikkate alınacaktır? Arsa payının tespitinde hangi hususlara bakılacaktır? Şahit dinlenebilir mi?
Arsa payı düzeltme davalarında Kat irtifakı kurulduğu tarihteki değerin esas alınması yerinde olmakla birlikte, eğer kat irtifakı kurulmadan kat mülkiyetine geçilmiş ise kat mülkiyetine geçiş tarihindeki bağımsız bölüm arsa payı değeri dikkate alınacaktır.
“Somut olayda arsa paylarının tekrar düzenlenmesi için haklı nedenler var ise bu incelemenin kat irtifakı yahut kat irtifakı kurulmaksızın kat mülkiyetine geçilmiş ise kat mülkiyeti tarihine göre yapılması gerekmektedir. Bu nedenle dava konusu taşınmazın öncelikle kat irtifakı yahut kat mülkiyetine geçiş tarihi tespit edilmelidir.” (YARGITAY 20. HD E. 2019/2005, K. 2019/3843, T. 10.6.2019)
Arsa payı düzeltme davalarında mahkemece dikkate alınacak husus kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulduğu zamandaki söz konusu bağımsız bölümün bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi bir çok husus değerlendirmeye esas alınır. Bununla birlikte iddia sahibi iddiasını şahit dahil her türlü delil ile ispat edebilir.
“Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.” (YARGITAY 20. HD, E. 2019/5696, K. 2019/7038, T. 2.12.2019)
“...deniz manzarası konusunda gerekirse şahit de dinlenerek hasıl olacak sonuca göre karar verilmelidir.” (YARGITAY 18. HD, E. 1998/5277, K. 1998/8427, T. 7.7.1998)
9. Arsa payı düzeltme davası ne zamana kadar açılabilir?
Arsa payının düzeltilmesi davası anayapının kat irtifakı veya kat mülkiyeti statüsünü koruduğu süre içerisinde açılabilir. Bu süre zarfında zamanaşımı/hak düşürücü sürelerin işlediğinden bahsedilemez. Özellikle kentsel dönüşüm sürecinde gündeme gelen arsa payı sorunlarının anayapının yıkılmasına karar verilmeden önce açılması gerekmektedir, aksi halde dava açılamayacağı için paylı mülkiyete dönüşen tapuda her bir hak sahibi sadece arsa payı kadar hakka sahip olacaktır.
“Dava konusu anataşınmaz yıkıldığına göre, kat mülkiyetli veya kat irtifaklı bağımsız bölümlerden bahsedilemeyeceğinden, uyuşmazlığa Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3. maddesini uygulamak mümkün değildir. Arsa paylarının yeniden belirlenmesine ilişkin davalar, anayapının kat irtifakı veya kat mülkiyeti statüsünü koruduğu sürece açılabilir.” (YARGITAY 18. HD E. 2007/9977, K. 2008/2372, T. 3.3.2008)
Kat irtifakının veya kat mülkiyetinin ortadan kalkması için yapının yıkılması zorunlu olmayıp, yapının fiilen mevcudiyetini koruyor olmasına rağmen anayapının harap olması, kamulaştırılması, imar planlarının iptal olması gibi nedenlerle de kat irtifakının veya kat mülkiyetinin ortadan kalkması mümküdür. Bu durumlarda da artık arsa payının düzeltilmesi davası açılamayacaktır.
10. Arsa payı düzeltme davasında yıkımı önlemek amacıyla ihtiyati tedbir olarak mahkemeden yıkımın durdurulması kararı verilmesi istenebilir mi?
Hukuk Muhakemeleri Kanun’u İhtiyati Tedbirin Şartları başlıklı 389. maddesi;
"(1) Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkânsız hâle geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hâllerinde, uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir. (2) Birinci fıkra hükmü niteliğine uygun düştüğü ölçüde çekişmesiz yargı işlerinde de uygulanır" şeklindedir.
Arsa payının düzeltilmesi davasının anayapının kat irtifakı veya kat mülkiyeti statüsünü koruduğu süre içerisinde açılabileceğini belirtmiştik. Anayapının yıkılması halinde arsa payı düzeltme davası açılamayacağı ve bu sebeple hakkın elde edilmesi tamamen imkânsız hâle geleceğinden, yapının yıkımının tedbiren durdurulmasına karar verilebilir.
Benzer bir durum 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun”un kapsamına girmiş yapılarda da ihtiyati tedbir kararı verilip verilemeyeceği konusunda tartışılabilir. Nitekim söz konusu kanun ilk metninde tesis edilen idari işlemlere karşı açılacak davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemeyeceği belirtilmişti. Ancak bu hüküm Anayasa Mahkemesinin 1/3/2014 tarihli ve 27/2/2014 tarihli 2012/87 E. ve 2014/41 K. sayılı kararı ile iptal edilmiştir. Buradan da anlaşılmaktadır ki yürütmenin durdurulması kararı ile aynı sonuçları doğuran ihtiyati tedbir kararı yapının 6306 sayılı kanun kapsamına girip girmediğine bakılmaksızın verilebilecektir.
B. İKİNCİ KISIM: ÖNERİLER
1. Arsa payının belirlenmesindeki usulün tarihsel gelişim süreci nedir, arsa payının belirlenmesi sürecinde ileride oluşabilecek adli ihtilafların önlenmesi amacıyla hayata geçirilebilecek uygulamalar nelerdir?
Tarihi gelişim olarak arsa payının düzenlenmesinde üç farklı süreç yaşanmıştır.
1) Arsa payı, irade özgürlüğüne dayalı olarak kat maliklerince belirlenmekte ve paylı mülkiyete dayalı değişmezlik sonucuna tabi olmakta idi.
2) 1983-2007 yılları arasında KMK m. 3/2 hükmüne tabi olarak yine kat maliklerinin irade özgürlüğüne ve fakat hâkimin müdahalesine tabi olduğu belirtilmiştir.
2) 2007 yılı sonrasında ise KMK m. 3/2 hükmüne tabi olarak proje müellifi tarafından irade özgürlüğüne bağlı olmadan kurulduğu fakat hâkimin müdahalesine tabi olduğu dönem başlamıştır.
2007 yılında Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde yapılan değişiklikle birlikte, kat irtifakı/mülkiyeti projesinde arsa payının bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüğüne bağlı olarak saptanacağı belirtilmiştir. Maddenin eski metni bağımsız bölüm değeri ile oranlı belirlemeden söz ediyordu.
Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği (Madde 3): “Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.”
Arsa payının; tüzel kişiliği haiz kamu kurumu niteliğinde bir meslek kuruluşu olan Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği’ne tevdi edilmek suretiyle lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından hazırlanan rapora göre belirlenmesi yerinde olacaktır. Unutulmamalıdır ki; arsa payı sadece bağımsız bölümlerin metrekaresine dayalı nicelikle orantılı olarak değil, -Kanun ve Yargıtay kararları beraber incelendiğinde- bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi bir çok hususun dikkate alınması suretiyle toplam değere göre belirlenmektedir. Bu bilgiler ise proje müellifi mimar ve mühendislerin uzmanlığına dayalı hususlar değildir.
Arsa payının belirlenmesinde belirsizlik ve teknik yetersizlik, belirleme işinin lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanına devredilmesi suretiyle önlenebilecektir. Bu yolla mahkemelere yansıyan arsa payı düzeltme davalarında azalma olacağı şüphesizdir. Salt mimari bilgiye dayandırılan belirlemenin gerçek oranı yansıtmadığı ve mahkemelerin iş yükünü arttırdığı açık bir gerçektir.
Bu kapsamda; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesi 1. fıkrasından sonra gelmek üzere Kanuna aşağıdaki hükmün eklemesini öneriyoruz:
“Bu Kanun hükümlerine göre belirlenecek olan arsa paylarını belirlemeye Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği yetkilidir. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği’nin belirlediği heyet tarafından hazırlanan ve kat mülkiyetini kuran malik veya maliklerin tümü tarafından imzalanmış arsa payı dağılımı tablosu ilgilisi veya proje müellifi tarafından tapu müdürlüğüne sunulur.”
2. Arsa payı düzeltme davalarının yargıda iş yoğunluğunun azaltıması kapsamında mahkemelerin görev alanından çıkarılması mümkün müdür?
2019 yılı mayıs ayı içerisinde yayımlanan “Yargı Reformu Stratejisi” kapsamında “Hukuk Yargılaması İle İdari̇ Yargılamanın Sadeleşti̇ri̇lmesi̇ Ve Etki̇nli̇ği̇ni̇n Artırılması” amaç olarak belirlenmiştir. Bu hedefi gerçekleştirmek amacıyla yargının iş yükünü azaltacak şekilde bazı çekişmesiz yargı işlerinin mahkemelerin görev alanından çıkarılmasına yönelik çalışmaların yapılmasına karar verilmiştir.
Kanunlarımızda düzenlendiği şekliyle, arsa payı düzeltme taleplerinin tümünün mahkemelerde ileri sürülmesi gerekmektedir. Yargılamanın sadeleşti̇ri̇lmesi̇ ve etki̇nli̇ği̇ni̇n artırılması amacı, arsa payının düzeltilmesi konusunda tüm bağımsız bölüm maliklerinin anlaştığı ve anlaşamadığı durumlar arasında bir ayrıma girilmesini zorunlu kılmaktadır.
Arsa payının düzeltilmesine ilişkin nihai anlaşmanın: Açığa arsa payı bırakılıp bırakılmadığına bakılmaksızın, yalnızca tüm bağımsız bölüm maliklerinin anlaştığı çekişmesiz olan işlerde geçerli olmak üzere, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü koordinasyonunda Türki̇ye Değerleme Uzmanları Bi̇rli̇ği tarafından gerçekleştirilebileceğini düşünüyoruz. Bununla birlikte anlaşmanın sağlanamadığı çekişmeli konularda mahkeme yolunun açık bırakılması yerinde olacaktır.
Bu kapsamda; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi 3. fıkrasından sonra gelmek üzere Kanuna aşağıdaki hükmün eklenmesini öneriyoruz:
"Açığa arsa payı bırakılıp bırakılmadığına bakılmaksızın arsa payının düzeltilmesi kararı anagayrimenkulde bulunan tüm bağımsız bölüm maliklerinin oybirliği ile alınmış ise; mahkemeye başvurmadan önce Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği’ne başvurulabilir. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği’nin belirleyeceği heyet tarafından hazırlanan yeni arsa payı dağılımı tablosu ilgilisi tarafından tapu müdürlüğüne sunulur. Bu fıkra kapsamında yapılan düzeltmelerde ayni ve şahsi hak lehtarlarının da muvafakati aranır. Teklif edilen arsa payı dağılımı tablosu, Tapu Müdürlüğünce ilgililerine tebliğ edilir. Tebliğden itibaren 1 (bir) ay içerisinde hak sahipleri ve menfaatinin ihlâl edildiğini iddia edenler tarafından, 12/1/2011 tarihli ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre yetkili sulh hukuk mahkemesine itirazda bulunulabilir. İtirazda bulunulmaması halinde veya itiraz üzerine sulh hukuk mahkemesinin vereceği karar ile arsa payı dağılımı kesinleşir. İtiraz üzerine Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından verilen kararın bir örneği Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğine ve ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir."
Tüm bu süreçlerde hak kaybına uğramamak adına bir avukattan hukuki destek alınması tarafların menfaatine olacaktır.
Av. Taha Hüseyin ÇEBİ