A. Genel Olarak
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi, kendi arsasına yaptıracağı inşaata ilişkin herhangi bir nakit sağlaması gerekmeksizin arsasından belirli payları devretmesi karşılığı müteahhidin de inşa edeceği yapıda bağımsız bölümlere sahip olabilmekte ya da bunlar üzerinde tasarrufta bulunmak suretiyle aynı zamanda kendisine kazanç sağlama imkânı bulunmaktadır. Dolayısıyla arsa sahibi arsasını, müteahhit ise teşebbüs gücünü ortaya koymaktadır. Bu bağlamda arsa sahibinin maliki bulunduğu arsa üzerinde, müteahhidin yapacağı bütünlük arz eden binadaki bağımsız bölümlerin teslimi karşılığında, müteahhide arsasının belirli paylarını devretmeyi üstlendiği sözleşmedir.
B. Hukuki Niteliği
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliğinde, sözleşmenin tarafları olan arsa sahibi ve müteahhidin karşılıklı olarak borçlu ve alacaklı konumunda yer almaktadır. Dolayısıyla taraflara karşılıklı yükümlülükler yüklenmesi nedeniyle tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme niteliğindedir. Nitekim Yargıtay’ın içtihatlarında da değindiği üzere tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde karşılıklılık ilişkisi olduğu dolayısıyla taraflar birbirlerine karşı hem alacaklı konumda olup hem borçlu konumundadırlar. Diğer yandan Yargıtay, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin atipik bir sözleşme niteliğinde olduğunu, eser sözleşmesinin bir türü olduğuna vurgulayarak arsa sahibinin, arsa payını bedel olarak devri veya taahhüdü karşılığında müteahhidin de yapıyı meydana getirmeyi taahhüt ettiği tam iki tarafa borç yükleyen sözleşme olarak ifade etmiştir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi sözleşme özgürlüğü kapsamında yer alan sözleşmelerdendir. TBK’da hâkim olan en temel ilkelerden olan sözleşme serbestîsi ilkesi sonucu olarak sözleşmeler, kanunda düzenlenmiş olup olmamasına göre ikiye ayrılmaktadır. Kanunda düzenlenmiş olan sözleşmelere tipik (isimli) sözleşmeler, kanunda düzenlenmemiş olan sözleşmelere ise atipik (isimsiz) sözleşmeler denilmektedir. Bir sözleşmenin tipik sözleşme olarak kabul edilebilmesi için en azından tarafların hak ve borçlarının mevzuatta düzenlenmiş olması gerekmektedir. Yoksa sözleşmenin en azından tarafların hak ve borçları düzenlenmeden yalnızca isminin kanunda yer almış olması onu tipik bir sözleşme haline getirmez. Yalnızca isminin kanunda zikredilmiş olması ve en azından tarafların hak ve yükümlülüklerine kanunda yer verilmemiş olması nedeniyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi atipik bir sözleşmedir. Yukarıda da belirttiğimi üzere ve Yargıtay’ın görüşüne yer verildiği üzere arsa payı inşaat sözleşmesinin kanunda özel olarak düzenlenmemiş olması, eser sözleşmesinin bir türü olması nedeniyle atipik (isimsiz) sözleşme niteliğindedir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi eser sözleşmesi niteliğinde olması kanunda açıkça düzenlenmemiş olması nedeniyle birçok sözleşme ile benzerlik göstermektedir. Ancak Yargıtay HGK’nun 26.02.2016 tarihli kararında eser sözleşmesinin unsurlarını barındıran bir karma sözleşme niteliği taşıdığını açıkça belirtmiştir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ani edim yoksa sürekli edim mi olduğu konusunda günümüzde hala tartışma konusu olmakla birlikte alacaklının ifaya olan menfaatinin bir anda mı yoksa bir süreye yayılarak mı gerçekleştiğinin açıklığa kavuşturulması gerekir. Şayet alacaklının menfaati edimin ifa edildiği anda gerçekleşiyor, edimin ifasına kadar geçen sürenin alacaklının menfaatine bir etkisi olmuyorsa sözleşmeyi ani edimli olarak değerlendirebiliriz. Şayet aksi durumda ise, yani alacaklının menfaati yalnızca edimin ifası aşamasında değil, aynı zamanda edimin ifasına kadar olan süreye yayışmış ise sözleşme sürekli edim niteliğinde olacaktır. Dolayısıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hem ani edim hem de sürekli edimli sözleşmenin özelliklerini taşımaktadır. Bu noktada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ani edimli mi yoksa sürekli edimli mi olduğunun belirlenmesi taraflar arasında akdedilen sözleşmenin uzunluğuna kısalığına değil, sözleşmede yer alan edimin zamanla olan ilişkisine bakılmalı müteahhidin üstendiği edimin mahiyeti belirlenmelidir. Yargıtay arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde “geçici edimli – sürekli edimli” kavramlarını kullanmaktadır. Ancak geçici edimden anlaşılması gereken ani edimdir.
Kişisel hakların kural olarak o hakkın borçlusuna karşı ileri sürebilmekte olup, bu hakların şerh edilmesi halinde hak iddia edenlere karşı ileri sürülebilecektir. Kanunda şerh edilebileceği belirtilen hakların şerh edilmekle birlikte 3. Kişileri karşı hak iddia edilebilecektir. Burada tapu kütüğüne şerh edilen husus arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan sözleşmenin tapu kütüğüne şerh edilmesi ile sözleşme konusu taşınmazın üçücü kişilere devredilmesi halinde sözleşme ile doğmuş olan kişisel hakkın yeni malike karşı ileri sürülebilmesini sağlayacaktır. Sözleşmenin tapu kütüğüne şerh edilmemesi sonucu mevcut borç ilişkisinin nispiliği ilkesi gereğince yeni malik, eski malik ile müteahhit arasında yapılan sözleşme ile bağlı olmayacağını kendisine karşı belirlenen arsa payını devir talebi ileri sürülemeyecektir. Ancak arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesi halinde arsa sahibinin taşınmazı üçüncü kişiye devretmesi halinde üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarını bertaraf etme özelliğini taşımaktadır. Dolayısıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmiş olması halinde taşınmazı satın alacak yeni malik tapu kütüğüne şerh edilmiş sözleşmeyi görecek ve sözleşme sonucu ileride doğabilecek sorunlara ilişkin eski malik ile müteahhit arasında böyle bir sözleşmeden haberdar olmadığını belirterek iyi niyet iddiasında bulunamayacaktır.
C. Arsa Sahibinin Yükümlülükleri:
1. Arsayı İnşaat Yapmaya Elverişli Şekilde Teslim Borcu
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin arsayı, müteahhidin arsaya inşaat yapmaya elverişli şekilde teslim etmesi gerekmektedir. Teslim edilecek arsa ayıpsız şekilde müteahhidin inşaat yapmaya hazır bir şekilde olması gerekir. Arsanın hazır olmasından kasıt arsanın imara açık olması, yapı yapılacak arsanın üzerinde başkaca bir yapı bulunmaması gerekir.
2. İş Birliği Yapma ve Vekalet Verme Borcu
Kural olarak inşaatın yapımı aşamasında yapı ruhsatının alınması, plan ve projelerin çizilmesi gibi işlemler kural olarak arsa sahibi tarafından yapılması gerekir. Ancak günümüzde bu tür işlerde arsa sahipleri bilgi sahibi olmaması nedeniyle bu işlemleri müteahhit tarafından yapılmasını istemektedir. Dolayısıyla bu tür işlemlerin yapılması için arsa sahibinin müteahhide vekalet verme veyahut bu tür işlemlerin yapılması için müteahhitle iş birliği yapma yükümlülüğü doğmaktadır.
3. Arsa Paylarını Devir Borcu
Arsa sahibinin diğer bir yükümlülüğü ise arsa payı karşılığı yapılan inşaat sözleşmesine ilişkin inşaatın bitmesi akabinde sözleşmede belirlenen payların müteahhide devir yapması gerekmektedir. Dolayısıyla arsa paylarının devri müteahhidin inşaat yapımı karşılığında ödenmesi gereken ücret mahiyetinde değerlendirilebilir.
D. Müteahhidin Yükümlülükleri
1. İnşaatı Teslim Borcu
Müteahhidin başlıca borcu, sözleşme kapsamında belirlenen inşa edilecek yapının tamamlanması akabinde tamamlanan inşaatı arsa sahibine bağımsız bölümlerini teslim etme yükümlülüğü bulunmaktadır. İnşa edilen yapının teslimi kural olarak inşaatın bittiğinin arsa sahibine bildirilmesi sonucu olur. Müteahhidin arsa sahibinin payına düşen kısımların tamamlanıp kendi payına düşen kısımlarının natamam halde bırakması halinde yapı kat mülkiyetine geçmeye uygun olmayacağından teslim borcunun yerine getirilmesi için yapının tamamının bitmiş olması gerekecektir. Ancak natamam yapılan yerlerin kat mülkiyetine geçişine engel olmaması halinde mevcut haliyle de teslim yapılabilir.
2. Sadakat ve Özen Borcu
Müteahhit sözleşme kapsamında yapılacak olan yapıya ilişkin arsa sahibinin lehine olan işleri yapması gerekip aleyhine olan hususlardan kaçınması gerekmektedir. Bu bağlamda müteahhidin sadakat ve özen borcu ortaya çıkmaktadır. Dolayısıyla müteahhit arsa sahibinin menfaatine olacak şekilde hareket etme zorunluluğu bulunmakta olup aykırı iş ve işlemlerinden kaçınması gerekir. Özen borcu kapsamında ise sözleşme kapsamında belirlenen şekilde inşaatı imar ve projeye uygun yapması gerekmektedir.
3. İnşaatı Bizzat Yapma veya Kendi Yönetimi Altında Bir Başkasına Yaptırma Borcu
Müteahhit arsa sahibi ile yapmış olduğu sözleşme kapsamında sözleşmeyi bizzat ifa edebileceği gibi, bir yapıyı baştan sona kendi başına yapması mümkün olmadığı durumlarda kendi yönetimi ve gözetimi altında bir başka kişiye de yaptırma yükümlülüğü bulunmaktadır. Yapının yapımı sırasında kendi gözetimi ve denetimi altında bulunan kişileri denetleme ve talimatlar vererek yapının sözleşme kapsamında bitirilmesi sağlamakla yükümlüdür.
4. Malzeme ve Araç-Gerek Sağlama Borcu
Sözleşme kapsamında inşa edilecek yapıya ilişkin malzemelerin, araç gereçlerin kural olarak müteahhidin sağlama yükümlülüğü bulunmaktadır. Ancak bu kesin bir kural olmayıp sözleşme serbestisi gereğince bu tür araç gereçlerin arsa sahibi tarafından temin edileceği de kararlaştırılabilir.
5. İşe Zamanında Başlama ve Yürütme Borcu
Diğer yandan müteahhit sözleşmede belirlenen zaman içerisinde yapının inşasına başlamak ve sözleşme kapsamında belirlenen süre içerisinde yapının inşasının bitirmeye ilişkin işleri yürütmekle yükümlüdür.
6. Ayıp Nedeniyle Sorumluluk
Müteahhit diğer bir yükümlülüğü ise inşası yapılan yapının sözleşme kapsamında belirlenen nitelikte yapılmamış olması nedeniyle yani ayıptan kaynaklanan sorumluluğu bulunmaktadır. Bu kapsamda sözleşme ile belirlenen özellikleri taşımaması nedeniyle ayıplı yapıdan şahsen sorumluluğu bulunmaktadır. Ancak müteahhidin ayıplı ifa nedeniyle sorumlu tutulabilmesi için arsa sahibi tarafından inşa edilen bağımsız bölümlerin kendisine teslim edilmesi akabinde hayatın olağan akışına uygun olarak imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmesi ayıpların varlığı halinde bunu müteahhide bildirerek ayıpların giderilmesini isteme zorunluluğu bulunmaktadır. Dolayısıyla burada ilk yükümlü sahibi olan arsa sahibi tarafından müteahhide bu yönde bir başvuru bulunmadığı sürece müteahhidin ayıplı ifadan kaynaklı sorumluluğu bulunmayacaktır.
(Bu köşe yazısı, sayın Av. Abdullah YILDIZ tarafından www.hukukihaber.net sitesinde yayınlanması için kaleme alınmıştır. Kaynak gösterilse dahi köşe yazısının tamamı özel izin alınmadan kullanılamaz. Ancak alıntılanan köşe yazısının bir bölümü, aktif link verilerek kullanılabilir. Yazarı ve kaynağı gösterilmeden kısmen ya da tamamen yayınlanması şahsi haklara ve fikri haklara aykırılık teşkil eder.)