Giriş
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, uygulamada en çok karşılaşılan sözleşme türlerinden biridir. Bu sözleşmede arsa sahibi, arsası üzerinde bina yapılması karşılığında yükleniciye (müteahhide) arsa payı verir. Yani müteahhit inşaatı yapar, arsa sahibi de yapılan inşaattan belli daire veya dükkanları devreder.
Ancak bu sözleşme, kanunda doğrudan düzenlenmiş bir sözleşme türü değildir. Bu nedenle geçerliliği, içindeki unsurlara yani "arsa satışı" ve "inşaat yapımı" bölümlerine göre değerlendirilir. Hukukta şekil şartı önemlidir. Bazı sözleşmeler yalnızca yazılı yapılınca değil, belirli bir makam huzurunda yapılınca geçerli olur. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de bu kapsamdadır.
1. Sözleşmenin Şekli Nasıl Olmalı?
Bu tür sözleşmeler hem "inşaat yapımı" hem de "arsa payı devri" içerdiği için karma niteliktedir. İnşaat sözleşmeleri kural olarak herhangi bir şekle tabi değildir, ancak taşınmaz (arsa) satışı için kanun açık bir şekilde resmî şekil şartı öngörür.
Bu nedenle:
· Eğer arsa sahibi arsa payını hemen devrediyorsa, sözleşme tapu memuru huzurunda yapılmalıdır.
· Eğer arsa payını ileride devretmeyi taahhüt ediyorsa, sözleşme noter huzurunda “düzenleme şeklinde” yapılmalıdır.
Tarafların kendi aralarında yazıp noterde sadece onaylattıkları (tasdik ettirdikleri) sözleşmeler geçerli değildir. Yargıtay kararlarına göre bu tür sözleşmeler “şekle aykırı” sayılır ve hukuken geçersizdir.
Ayrıca, daha sonra bu sözleşmede değişiklik yapılacaksa (örneğin teslim süresi uzatılacaksa), değişiklik de aynı resmî şekilde yapılmalıdır.
2. Şekle Aykırılığın Sonucu Nedir?
Kanun açık: Resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler hüküm doğurmaz, yani geçerli olmaz. Ancak “geçersiz” demek de kendi içinde farklı sonuçlar doğurabilir.
Bazı görüşlere göre bu tür sözleşmeler yok hükmündedir, yani hiç yapılmamış sayılır. Yargıtay’ın benimsediği görüş ise, bu sözleşmelerin kesin hükümsüz (mutlak butlan) olduğudur. Yani sözleşme yapılmış gibi görünse de, hiçbir sonuç doğurmaz.
Taraflar, sözleşmeye dayanarak birbirlerinden bir şey talep edemez. Eğer taraflardan biri edimini yerine getirmişse, ancak sözleşme geçersizse, yaptığı işler karşılığında sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri ödeme isteyebilir.
3. Her Zaman Geçersizlik İleri Sürülebilir mi?
Her kuralın olduğu gibi bu konunun da istisnaları vardır. Bazı durumlarda, sözleşme şekle aykırı olsa bile taraflardan birinin bu geçersizliği ileri sürmesi dürüstlük kuralına aykırı sayılabilir.
Örneğin:
· Müteahhit binayı yapıp teslim etmişse, arsa sahibinin sonradan “sözleşme geçersiz” diyerek tapuda devirden kaçınması kötü niyetli sayılır.
· Arsa sahibi, müteahhidi “noter gerekmez” diye ikna etmişse ve sonradan şekil eksikliğini bahane ediyorsa, bu da hakkın kötüye kullanılması olur.
· Taraflardan biri, önce sözleşmeyi geçerliymiş gibi davranıp, dava aşamasında “geçersiz” demeye başlarsa bu da dürüstlük kuralına aykırıdır.
Yargıtay da birçok kararında bu ilkeyi benimsemiş ve özellikle 1988 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararında, tarafların dürüst davranması gerektiğini vurgulamıştır.
Sonuç
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, hem arsa sahibinin hem müteahhidin haklarını doğrudan etkileyen, karma ve teknik bir sözleşmedir. Bu sözleşmelerin mutlaka resmî şekilde (tapu veya noter huzurunda) yapılması gerekir. Aksi halde sözleşme geçersiz olur.
Yargıtay uygulamasına göre bu geçersizlik mutlak butlan niteliğindedir, yani hakim bunu taraflar ileri sürmese bile dikkate almak zorundadır. Ancak bazı özel durumlarda, şekle aykırılığı ileri sürmek hakkın kötüye kullanılması sayılabilir ve hukuk düzeni böyle bir davranışı korumaz.
Sonuç olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapacak olan tarafların, ileride hak kaybı yaşamamak için mutlaka noter ya da tapu müdürlüğü huzurunda sözleşme imzalaması ve profesyonel destek alınması gerekir.
Av. Muhammed Aziz ÇELİK